Construcción en madera en Japón: costes y ventajas 2026

Construir en madera (木造, mokuzō) en Japón cuesta alrededor de ¥233.000 por metro cuadrado (aprox. EUR 1.330/m²; tipo de cambio de referencia: 1 EUR ≈ 175 JPY, agosto de 2026), es decir, unos ¥769.000 por tsubo (坪, unidad tradicional japonesa de superficie equivalente a 3,30578 m²; aprox. EUR 4.390/tsubo). Frente a esto, el hormigón armado (RC, 鉄筋コンクリート造) alcanza aproximadamente ¥410.000/m² (aprox. EUR 2.340/m²), es decir, un descuento cercano al 40% a favor de la madera. Esta cifra no procede de un folleto comercial: se calcula a partir del cuadro resumen del "Informe de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios" (建築着工統計調査報告) del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT, por sus siglas en inglés) correspondiente al total del año Reiwa 7 (2025), dividiendo el importe de obra previsto entre la superficie de suelo efectivamente iniciada.

Este es un tema profundamente específico de Japón, sin equivalente directo en el mercado español o latinoamericano. Mientras que en España y en la mayor parte de Hispanoamérica la vivienda se construye predominantemente en hormigón, ladrillo o bloque —y la madera estructural sigue siendo un nicho minoritario, asociado más al chalet de montaña que a la vivienda urbana estándar—, en Japón casi dos de cada tres viviendas nuevas se siguen construyendo en madera. Esta preferencia no es un gusto estético ni una moda ecológica reciente: es una tradición constructiva sismorresistente con más de mil años de continuidad, sostenida por un gremio artesanal propio (宮大工, miyadaiku, carpinteros especializados en templos y estructuras tradicionales) y por una normativa de edificación que, hasta cierto número de plantas, simplifica deliberadamente el trámite para la madera. Para un inversor hispanohablante que compara costes de construcción con los de su país de origen, elegir estructura en Japón no es una decisión estética: es una variable que determina directamente el precio de compra, la prima del seguro, la carga fiscal y el valor de reventa del inmueble.

Frases como "la madera es barata" o "la madera es buena para el medioambiente" se repiten constantemente, pero son pocos los artículos que muestran, con datos primarios, cuánto más barata es realmente. Este artículo está dirigido tanto a quien está a punto de construir una vivienda en Japón como a los promotores e inversores internacionales que estudian construir en madera edificios de alquiler o inmuebles no residenciales. Reunimos, con cifras procedentes exclusivamente de fuentes oficiales japonesas, el coste por tsubo según el tipo de estructura, las diferencias fiscales y de seguro, la reforma legal que entró en vigor en abril de 2025 y las subvenciones disponibles para el ejercicio 2026. Es un contenido pensado para quien prefiere decidir con cifras y normativa, no con impresiones.

Antes de entrar en las cifras, conviene señalar un punto que suele sorprender a los inversores procedentes de países de tradición registral latina: el registro de la propiedad japonés (登記, tōki) no tiene fe pública registral. A diferencia de España, donde el Registro de la Propiedad ofrece una presunción de exactitud amparada por el Estado que protege al tercero de buena fe, en Japón la inscripción tiene un valor esencialmente declarativo: que un inmueble figure inscrito no garantiza frente a terceros que el vendedor sea el titular real ni que no existan cargas ocultas no reflejadas. Este matiz es especialmente relevante cuando se compran inmuebles de madera de segunda mano —tratados más adelante en este artículo a propósito de la amortización acelerada a 4 años—, donde la diligencia debida sobre el título de propiedad, habitualmente a cargo de un escribano judicial (司法書士, shihō-shoshi), es tan importante como la propia valoración técnica del edificio.

Los puntos clave de este artículo

• El precio por m² de la madera se sitúa en unos ¥233.000 (aprox. EUR 1.330), frente a unos ¥410.000 (aprox. EUR 2.340) del hormigón armado. La madera representa aproximadamente el 57% del coste del RC, es decir, una diferencia de un 43% (calculado a partir de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios, total Reiwa 7 / 2025).
• De las 740.667 viviendas nuevas iniciadas en Japón en el año Reiwa 7 (2025), 433.974 (58,6%) se construyeron en madera, y en superficie construida la madera representa el 66,4% del total.
• En cambio, la proporción de madera en edificios no residenciales es solo del 9,6%, y en edificios de 4 plantas o más en altura cae a menos del 0,1%: los edificios en madera de mediana y gran altura están todavía en una fase muy inicial de adopción en el mercado japonés.
• La vida útil fiscal legal (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū) es de 22 años para la madera y 47 años para el hormigón armado. Un inmueble de madera de segunda mano con más de 22 años de antigüedad se amortiza mediante el método simplificado en solo 4 años, con una cuota anual de amortización unas 2,7 veces superior a la de una construcción nueva de madera.
• Para el ejercicio 2026, el programa "Mirai Eco Jūtaku 2026" (みらいエコ住宅2026事業, Programa de Vivienda Ecológica del Futuro 2026) ofrece subvenciones de hasta ¥1.100.000 (aprox. EUR 6.290) en zonas de clima general y ¥1.250.000 (aprox. EUR 7.140) en zonas frías, con un incremento adicional de ¥200.000 (aprox. EUR 1.140) para viviendas de larga duración certificada y viviendas de nivel ZEH cuando se demuele una construcción antigua.

¿Cuánto cuesta construir en madera en Japón? Comparativa del precio por tsubo según el tipo de estructura, con datos primarios

Yendo directamente a la conclusión: el coste de construir en madera es de aproximadamente ¥233.000/m² (aprox. EUR 1.330/m²), unos ¥769.000/tsubo (aprox. EUR 4.390/tsubo). El hormigón armado (RC), calculado con el mismo método, alcanza aproximadamente ¥410.000/m² (aprox. EUR 2.340/m²), unos ¥1.355.000/tsubo (aprox. EUR 7.740/tsubo). La diferencia es de unos ¥177.000/m² (aprox. EUR 1.010/m²), es decir, alrededor de un 43%.

Precio por m² y por tsubo según el tipo de estructura [Tabla de datos 1]

El cuadro resumen del "Informe de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios" del MLIT (total del año Reiwa 7 / 2025) publica, por tipo de estructura, la superficie de suelo de las obras iniciadas y el importe de obra previsto. Dividiendo estos dos valores se obtiene el precio medio real de las obras efectivamente iniciadas ese año: no es una estimación de mercado, sino una cifra derivada de la agregación de solicitudes de obra presentadas ante la administración.

Fuente: calculado a partir del cuadro resumen del MLIT, "Informe de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios (total del año Reiwa 7 / 2025)" (importe de obra previsto ÷ superficie de suelo iniciada; 1 tsubo = 3,30578 m²; conversión a EUR: 1 EUR ≈ 175 JPY, agosto de 2026).

A diferencia de España, donde el coste de construcción suele calcularse por proyecto concreto (presupuesto de ejecución material, PEM, específico de cada obra), esta cifra japonesa es una media nacional obtenida a partir de las declaraciones oficiales de inicio de obra: un indicador macro que muestra la tendencia del mercado, pero que no sustituye a un presupuesto individualizado.

Cómo leer este precio y qué no incluye

Los precios de la Tabla de datos 1 se basan en el importe de obra previsto declarado en el momento de la solicitud del permiso de construcción. Por tanto, no incluyen el coste del solar, las obras de urbanización exterior, los honorarios de diseño y dirección de obra, los gastos de inscripción registral ni los costes asociados a la financiación hipotecaria. El importe total que realmente se paga es superior al que resulta de este precio unitario.

Otro matiz importante: este precio no se refiere únicamente a vivienda. Incluye tanto usos de precio bajo, como almacenes y naves industriales, como usos de precio alto, como hospitales o locales comerciales. Dado que la madera se emplea de forma desproporcionada en vivienda, mientras que el RC y el SRC se emplean de forma desproporcionada en oficinas y edificios plurifamiliares, la diferencia de precio también incorpora una diferencia en la composición de usos, no solo en el coste puro del material estructural. Es honesto leer esta cifra con esa salvedad en mente.

Además, las estructuras mixtas de madera y acero se contabilizan según la clasificación de su elemento estructural principal: estadísticamente no es posible aislar "solo la parte en madera es más barata". Para quien quiera pensar de forma más estructurada la elección de sistema constructivo, puede resultar útil nuestro artículo Tipos de estructura de edificios: comparativa práctica entre madera, acero y hormigón armado.

Simulación del coste de construcción para una vivienda unifamiliar por encargo (注文住宅) [Ejemplo de cálculo 2]

Más cercana al importe que realmente paga quien construye una vivienda es la "Encuesta a usuarios de Flat 35 del ejercicio 2025" (フラット35利用者調査) de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (住宅金融支援機構, JHF). Flat 35 es el préstamo hipotecario a tipo fijo a largo plazo más conocido de Japón, con el tipo de interés fijado durante toda la vida del préstamo, hasta 35 años: un producto sin equivalente exacto en España, donde predominan las hipotecas a tipo variable o mixto con revisión periódica. Como esta encuesta recoge importes de préstamo efectivamente concedidos, sus cifras están más cerca de la realidad del mercado que la pura estadística de inicios de obra.

Fuente: calculado a partir de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, "Encuesta a usuarios de Flat 35 del ejercicio 2025", vivienda unifamiliar por encargo, Tabla 1 (3.889 casos agregados a nivel nacional, publicado el 24 de julio de 2026); conversión a EUR como arriba.

Frente al precio de ¥233.000/m² de la estadística de inicios de obra, la vivienda unifamiliar por encargo de Flat 35 arroja ¥360.000/m² (aprox. EUR 2.060/m²). Esta diferencia no es un inflado artificial: refleja si se incluyen o no la urbanización exterior, las obras anexas, el nivel de acabados y los honorarios de diseño y dirección de obra. Al elaborar un presupuesto, conviene tomar como punto de partida este valor de mercado real de en torno a ¥360.000/m², y no la cifra publicitaria de precio por tsubo, para que la planificación no se desmorone después. Quien quiera profundizar en el desglose del precio por tsubo puede consultar Cómo se calcula el precio por tsubo de la vivienda por encargo y qué comparar.

La diferencia de coste al construir la misma superficie en hormigón armado

Aplicando la media nacional de 118,4 m² directamente a los precios por estructura de la Tabla de datos 1, se obtiene lo siguiente:

• Madera: ¥233.000/m² × 118,4 m² = aprox. ¥27.590.000 (aprox. EUR 157.700)
• Estructura de acero: ¥371.000/m² × 118,4 m² = aprox. ¥43.930.000 (aprox. EUR 251.000) (diferencia con la madera: aprox. ¥16.340.000 / EUR 93.400)
• RC: ¥410.000/m² × 118,4 m² = aprox. ¥48.540.000 (aprox. EUR 277.400) (diferencia con la madera: aprox. ¥20.950.000 / EUR 119.700)

Si en cambio se toma como referencia el valor real de Flat 35, ¥42.598.000 (aprox. EUR 243.400), y se le aplica el ratio de precio entre RC y madera (41,0 ÷ 23,3 = aprox. 1,76), el resultado para RC es de aprox. ¥75.000.000 (aprox. EUR 428.600), con lo que la diferencia se amplía hasta aprox. ¥32.000.000 (aprox. EUR 182.900). El primer cálculo se basa en el importe de obra previsto; el segundo, en el coste real con gastos incluidos. Lo razonable es asumir que la diferencia real se sitúa entre ambos valores: a partir de los datos primarios puede afirmarse que la horquilla se mueve, aproximadamente, entre ¥20.000.000 y ¥30.000.000 (aprox. EUR 114.300 a EUR 171.400).

Esta diferencia puede destinarse directamente a un mayor presupuesto de suelo, a un nivel de acabados superior o a preservar capital propio. Ahí reside el sentido económico de elegir madera.

¿Hasta qué punto se elige realmente la madera en Japón? [Tabla de datos 2]

De las 740.667 viviendas nuevas iniciadas en el año Reiwa 7 (2025), 433.974 fueron en madera, un 58,6% del total. En superficie construida, la proporción sube aún más, hasta el 66,4%. Hoy en día, en Japón, casi dos de cada tres viviendas se siguen construyendo en madera.

Fuente: MLIT, "Informe de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios (total del año Reiwa 7 / 2025)". La superficie de suelo iniciada en madera fue de 37.788.977 m², un 66,4% del total de vivienda nueva (56.885 miles de m²). El número de viviendas nuevas iniciadas en el año Reiwa 7 cayó un 6,5% interanual, el tercer año consecutivo de descenso.

Este dato es otro contraste específicamente japonés: mientras que en España la construcción residencial en madera estructural apenas alcanza un porcentaje testimonial del total de vivienda nueva —limitada casi siempre a chalets unifamiliares de gama alta o vivienda bioclimática—, en Japón la madera es, desde hace generaciones, la opción mayoritaria estadística para vivienda. Para un inversor hispanohablante, esto significa que un inmueble de madera en Japón no es una decisión de nicho como en su mercado de origen, sino el caso estándar, respaldado por una cadena de oficios, repuestos y mercado de reventa plenamente consolidada.

Por método constructivo, 91.512 viviendas corresponden al sistema Two-by-Four (ツーバイフォー工法, entramado de madera de origen norteamericano en el que muro, suelo y techo forman paneles portantes) y 88.877 a la construcción prefabricada (プレハブ). El sistema Two-by-Four, al construir muros, suelos y techo como planos estructurales unitarios, facilita la resistencia sísmica y la estanqueidad al aire; al estar estandarizados los componentes y el proceso constructivo, la dispersión de calidad entre obras es menor. El método tradicional japonés de entramado de pilares y vigas (在来軸組工法, zairai jikugumi kōhō, comparable en cierto modo al entramado ligero de madera con mayor libertad de vanos) ofrece más flexibilidad para modificar la distribución interior o ampliar la vivienda en el futuro. No se trata de una jerarquía entre ambos métodos, sino de una elección según qué se priorice.

¿Hasta dónde ha llegado el edificio de madera de uso terciario y no residencial en Japón? [Tabla de datos 3]

A la pregunta "¿es viable como negocio un edificio de madera?", la respuesta actual es: en edificios de baja altura no residenciales, ya es una opción plenamente asentada; en edificios de 4 plantas o más, todavía es la excepción. Comprobémoslo con cifras.

Fuente: Sede Central de Promoción del Uso de la Madera, "Resumen de la situación de aplicación de las medidas para la promoción del uso de la madera en la edificación, ejercicio Reiwa 7" (27 de marzo de Reiwa 8 / 2026).

Frente al 83,5% de la vivienda de baja altura, el no residencial de baja altura se queda en el 16,2%. En comercios, oficinas, centros asistenciales o naves, más del 80% del edificio sigue siendo no maderero. Dicho de otro modo: aquí está el mayor potencial de crecimiento. La superficie construida en madera en edificios de mediana y gran altura ronda apenas los 31.000 m², una cifra insignificante sobre el total del mercado, pero un segmento que hace diez años era prácticamente cero y que ahora empieza a moverse.

Como hito técnico destaca "Port Plus", un edificio de once plantas y 44 metros de altura, íntegramente estructural en madera y resistente al fuego, terminado en 2022. Todos sus elementos estructurales sobre rasante —pilares, vigas, forjados y muros— están hechos de madera; el proyecto demostró que es técnicamente viable construir edificios de mediana altura en madera (fuente: Obayashi Corporation, comunicado del 20 de mayo de 2022). Para un lector hispanohablante, el contraste es relevante: mientras Japón exhibe en "Port Plus" un proyecto insignia excepcional, sigue siendo, a día de hoy, un caso pionero y no el escenario estándar de la edificación en madera japonesa. Quien planifique un proyecto en Japón debería, con criterio realista, empezar por edificios no residenciales de hasta 3 plantas. Las condiciones para viviendas plurifamiliares de madera de 3 plantas están recogidas en nuestro artículo Viviendas plurifamiliares de madera de 3 plantas "Mokusankyō" (木三共): requisitos y ventajas de coste.

Instrumentos disponibles para promotores: convenios de promoción del uso de la madera y programas de subvención

Para el edificio de madera no residencial también existen incentivos del lado del promotor. El "Convenio de Promoción del Uso de la Madera en la Edificación" (建築物木材利用促進協定) es un mecanismo por el que empresas privadas suscriben con el Estado o con administraciones locales un acuerdo para compartir una política de uso de la madera y avanzar hacia un abastecimiento estable. A finales de diciembre de Reiwa 7 se habían firmado 28 convenios con el Estado, y hasta el 16 de marzo de Reiwa 8 se sumaron 3 más.

Además, la Agencia Forestal (林野庁) publica un listado de programas de subvención e instrumentos disponibles para la construcción y el acabado en madera de edificios, con el presupuesto del ejercicio Reiwa 8 y la partida complementaria de Reiwa 7, además de un servicio de asesoramiento específico, el "Conserje de apoyo a la construcción y el acabado en madera de edificios". Como los programas disponibles cambian cada ejercicio, conviene revisar la versión más actualizada en la fase de planificación: eso amplía notablemente el margen de maniobra del proyecto.

¿Cómo cambió la reforma legal de abril de 2025 la forma de construir viviendas de madera?

Para quien construye una vivienda de madera en Japón, lo más determinante ahora mismo es la reforma de la Ley de Normas de Edificación (建築基準法) y de la Ley de Eficiencia Energética de Edificios (建築物省エネ法), en vigor desde abril de 2025. Aumentó la documentación exigida en la solicitud de permiso de obra, y el cumplimiento del estándar de eficiencia energética pasó a ser obligatorio para toda obra nueva. Además, el régimen transitorio para el cálculo de la cantidad de muros estructurales finalizó el 31 de marzo de 2026: en los edificios cuyas obras se inicien a partir de abril de 2026, el nuevo estándar se aplica ya de forma plena, sin excepciones.

La revisión de la "exención de Categoría 4" y su reorganización en "nueva Categoría 2" y "nueva Categoría 3"

Fuente: MLIT, "Los 3 puntos clave de la revisión de la exención de Categoría 4" y "Desde abril de 2025, cambian las reglas: cumplimiento obligatorio del estándar de eficiencia energética para toda obra nueva".

El efecto práctico es claro. Las viviendas de madera de 2 plantas pasan a clasificarse como edificios de "nueva Categoría 2" y ahora deben presentar documentación estructural y de eficiencia energética que antes estaba exenta de revisión. Al aumentar la carga de trabajo del lado del proyectista, el plazo necesario para obtener el permiso de obra y los honorarios de diseño y dirección tienden a ser mayores que antes de la reforma. Conviene comprobar si el calendario y el presupuesto que se manejan ya están recalculados sobre la base de la normativa posterior a la reforma.

Para el lector hispanohablante, esta reforma recuerda al sistema español de clasificación de obras por su nivel de intervención técnica (el Código Técnico de la Edificación exige proyecto y dirección facultativa con distinto grado de exigencia según uso y tamaño del edificio). La reorganización japonesa de la "exención de Categoría 4" funciona en esencia de forma parecida: un segmento hasta ahora privilegiado y exento de revisión se recorta y pasa a un control más estricto. Quien procede de un mercado con visado colegial y control técnico municipal reconocerá el principio general; lo distintivo es que Japón ha llevado a cabo este endurecimiento recién en 2025, más tarde que exigencias equivalentes ya consolidadas en buena parte de Europa.

La obligatoriedad del estándar de eficiencia energética y el aumento del peso del edificio

Desde abril de 2025, todo edificio nuevo cuya obra se inicie debe cumplir el estándar de eficiencia energética. El mayor grosor de aislante, las ventanas de alto rendimiento y la instalación de paneles solares hacen que los edificios sean más pesados que antes. Un edificio más pesado genera mayores fuerzas sísmicas, por lo que también se ha revisado la cantidad necesaria de muros con capacidad resistente. Eficiencia energética y estructura son, en Japón, dos cuestiones inseparables —de forma similar a España, donde el Código Técnico de la Edificación (Documento Básico de Ahorro de Energía) exige también estándares de aislamiento exigentes, aunque sin el vínculo directo y automático con el cálculo estructural de muros que introduce esta reforma japonesa—. Cómo se leen las categorías de eficiencia energética y su etiquetado se explica en Cómo funciona la vivienda ZEH y su régimen de subvenciones.

La revisión del cálculo de la cantidad de muros y el fin del régimen transitorio el 31 de marzo de 2026

La norma tradicional de cantidad de muros dividía los tejados en dos categorías, "tejado pesado" y "tejado ligero", y fijaba una cantidad mínima de muro uniforme para cada categoría. Tras la reforma, la cantidad de muro necesaria se calcula en función de las características reales del edificio. Cuantos más paneles solares y aislante de mayor grosor incorpore un edificio, más muros con capacidad resistente se le exigen.

Este nuevo estándar contaba con un régimen transitorio que finalizó el 31 de marzo de Reiwa 8 (2026). Los edificios de madera cuya obra se inicie a partir de abril de 2026 se proyectan, sin excepción, con el nuevo estándar de cantidad de muros (fuente: MLIT, "Sobre los estándares de cantidad de muros necesarios para responder al aumento de peso de los edificios por la eficiencia energética en edificación de madera"). Quien disponga de un presupuesto o un plano obtenido hace tiempo debería confirmar con su proyectista si ya se ha recalculado conforme al nuevo estándar.

Las desventajas de la madera, en cifras [Tabla comparativa 1]

Las debilidades de la madera no pueden explicarse con un vago "da cierta inseguridad". En cifras concretas, se manifiestan sobre todo en dos puntos: la vida útil fiscal legal y la clase estructural del seguro contra incendios. Lo exponemos aquí sin rodeos.

Fuente: Agencia Nacional Tributaria de Japón (国税庁, NTA), "Tabla de vida útil de los principales activos amortizables", ídem, "Consulta tributaria n.º 2100, "Resumen de la amortización"", Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, "Qué es una estructura resistente al fuego reglamentaria", Organización de Cálculo de Tarifas de Seguros de Japón (損害保険料率算出機構, GIROJ), "Panorama del seguro de incendios y de terremotos, ejercicio 2025 (estadísticas de 2024)".

Qué significa —y qué no significa— una vida útil fiscal legal de 22 años

La vida útil fiscal legal de 22 años es una cifra tributaria: define durante cuántos años puede deducirse fiscalmente el coste de adquisición del edificio como gasto. No significa que el edificio deje de ser habitable a los 22 años. Una vivienda de madera bien diseñada, bien construida y mantenida con regularidad se usa en Japón durante décadas, en ocasiones más de 100 años.

Sin embargo, este plazo de 22 años sí influye en los plazos de financiación que ofrecen las entidades bancarias y en la valoración del edificio en el momento de la venta. En una vivienda de madera con muchos años de antigüedad, el valor asignado al edificio tiende a cero, de modo que el precio queda determinado en su mayor parte por el valor del suelo. Quien planee mantener un inmueble de madera a largo plazo debe construir su plan financiero contando con esta caída del valor de tasación. Puede profundizarse en Cómo afectan la vida útil fiscal legal y la amortización de un inmueble de madera a la rentabilidad de la inversión. Es también, precisamente, el escenario en el que la advertencia inicial sobre la falta de fe pública registral en Japón cobra más relevancia práctica: al comprar un inmueble de madera antiguo cuyo valor recae casi por completo en el suelo, conviene verificar el título con especial cuidado antes de firmar, ya que el registro por sí solo no protege frente a un vendedor sin titularidad real.

Para el inversor hispanohablante conviene también mirar la fiscalidad sobre la plusvalía en el momento de la venta. En España, tras diez años de tenencia, muchas plusvalías inmobiliarias particulares quedan sujetas a coeficientes reductores relevantes según el régimen fiscal aplicable, y el tratamiento varía según residencia y normativa vigente. En Japón no existe una exención equivalente por antigüedad: con una tenencia superior a cinco años, el tipo sobre la plusvalía simplemente baja de en torno al 39% (a corto plazo) a en torno al 20% (a largo plazo, ambos incluyendo recargos), pero la obligación tributaria en sí no desaparece nunca, con independencia del tiempo que se mantenga el inmueble. Quien venga de un sistema fiscal con plazos de exención más generosos debe incorporar sin falta esta diferencia a la planificación de salida de cualquier inversión inmobiliaria en Japón.

Ejemplo de cálculo de la amortización [Ejemplo de cálculo 1]

Si se construye de nueva planta un edificio de ¥30.000.000 (aprox. EUR 171.400; solo el edificio, sin el suelo) destinado a alquiler, la amortización lineal resulta como sigue:

• Madera nueva: vida útil 22 años, coeficiente 0,046. ¥30.000.000 × 0,046 = ¥1.380.000 (aprox. EUR 7.890) al año, durante 22 años
• RC nuevo: vida útil 47 años, coeficiente 0,022. ¥30.000.000 × 0,022 = ¥660.000 (aprox. EUR 3.770) al año, durante 47 años

El gasto anual deducible es, en madera, unas 2,1 veces el del RC. El importe total es el mismo, pero al poder deducirse antes, comprime en mayor medida la base imponible en los primeros años de tenencia.

El efecto es todavía mayor en la madera de segunda mano. Para activos usados cuya vida útil fiscal legal ya ha transcurrido por completo, se aplica el método simplificado: "vida útil legal × 20%". Para madera, esto da 22 años × 0,2 = 4,4 años, que redondeado a la baja quedan en 4 años, con un coeficiente de amortización de 0,250. Al adquirir un inmueble de madera de ¥15.000.000 (aprox. EUR 85.700) con más de 22 años de antigüedad, puede amortizarse ¥15.000.000 × 0,250 = ¥3.750.000 (aprox. EUR 21.400) al año durante 4 años (fuente: NTA, "Consulta tributaria n.º 5404, "Vida útil de activos usados"").

¥3.750.000 al año equivale a unas 2,7 veces los ¥1.380.000 anuales de una construcción nueva en madera de ¥30.000.000. Sin embargo, a partir del quinto año la amortización termina, el gasto deducible cae abruptamente y la base imponible se dispara. Si no se planifica desde el principio el momento de salida y la tributación de la plusvalía en la venta, el quinto año trae consigo una factura fiscal inesperada. Decidir únicamente en función del ahorro fiscal a corto plazo es, en la práctica, el error a evitar.

La clase estructural del seguro de incendios y la opción de la estructura resistente al fuego reglamentaria

La prima del seguro de incendios en Japón se fija según la clase estructural del edificio. Existen tres clases: Clase M (entre otros, edificios plurifamiliares de hormigón), Clase T (entre otros, edificios resistentes o semirresistentes al fuego) y Clase H (el resto). Las viviendas unifamiliares de madera se clasifican, por regla general, en Clase H, la más cara de las tres. Según las primas puras de referencia de la Organización de Cálculo de Tarifas de Seguros de Japón, la diferencia entre la clase más cara y la más barata oscila entre 2,84 y 5,92 veces (la diferencia varía según la ubicación del edificio).

Aquí existe, sin embargo, una vía de escape. Las viviendas que cumplen el estándar de "estructura resistente al fuego reglamentaria" (省令準耐火構造, shōrei-juntaika kōzō) definido por la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón se clasifican como Clase T pese a ser de madera. Este estándar equivale, en su desempeño frente al fuego, a la estructura semirresistente al fuego de la Ley de Normas de Edificación, y se sostiene en tres pilares: evitar la propagación del incendio desde el exterior, contener el fuego dentro de cada estancia y retrasar su propagación hacia otras estancias. Puede lograrse tanto con los sistemas de entramado de pilares y vigas o de entramado ligero especificados por la Agencia como con viviendas prefabricadas o métodos constructivos aprobados por ella.

Construir así supone un coste adicional en la obra, pero el seguro se paga de forma continuada durante 30 o 40 años. Comparando el desembolso total a largo plazo, optar por la estructura resistente al fuego reglamentaria resulta, en muchos casos, la decisión económicamente más racional. Preguntar ya en la fase de petición de presupuesto "¿pueden construir conforme a la estructura resistente al fuego reglamentaria?" permite ahorrar frente a modificarlo más adelante. Sobre el diseño del seguro en sí, puede consultarse también Guía del seguro de incendios en la gestión de alquiler.

Aislamiento acústico, resistencia al fuego y protección antitermitas: dónde surgen costes adicionales

En madera, los tres costes más difíciles de anticipar son el aislamiento acústico, la resistencia al fuego y la protección antitermitas. El aislamiento acústico requiere duplicar los tabiques medianeros o instalar materiales antivibración; la resistencia al fuego requiere revestimientos ignífugos o un diseño de "sección de combustión" (que calcula la sección estructural resistente que queda tras una combustión parcial); la protección antitermitas requiere tratamiento químico y su renovación periódica. En los tres casos, añadirlo después resulta más caro: incorporarlo ya en la fase de diseño permite contener el coste.

Sobre el aislamiento acústico en edificios plurifamiliares de madera, en Ruido en edificios plurifamiliares de madera: medidas y coste de la reforma de insonorización se detallan métodos constructivos concretos y horquillas de precio. La madera muestra un alto grado de flexibilidad ante los terremotos y puede absorber energía repartida por toda la estructura del edificio, pero eso solo ocurre cuando el cálculo estructural y la ejecución de las uniones son adecuados. Conviene evitar afirmar sin más "la madera resiste bien los terremotos" sin haber comprobado antes el contenido real del cálculo estructural.

Subvenciones disponibles en el ejercicio 2026 y el coste real a cargo del propietario [Ejemplo de cálculo 3]

El programa de subvención para vivienda nueva del ejercicio 2026 es "Mirai Eco Jūtaku 2026" (みらいエコ住宅2026事業). El importe de la subvención depende de la categoría de rendimiento de la vivienda y de la zona climática, y existe un incremento adicional cuando se construye tras demoler una vivienda antigua.

Fuente: MLIT, "Programa Mirai Eco Jūtaku 2026 (vivienda nueva)". La vivienda de larga duración certificada y la vivienda de nivel ZEH están dirigidas a hogares con hijos y parejas jóvenes.

Tomando como referencia el coste de construcción medio nacional de ¥42.598.000 (aprox. EUR 243.400), el coste real a cargo del propietario queda así:

• Vivienda orientada a GX (zona general): ¥42.598.000 − ¥1.100.000 = aprox. ¥41.498.000 (aprox. EUR 237.130)
• Vivienda orientada a GX (zona fría): ¥42.598.000 − ¥1.250.000 = aprox. ¥41.348.000 (aprox. EUR 236.270)
• Vivienda de larga duración certificada (zona general) + demolición de vivienda antigua: ¥42.598.000 − ¥950.000 = aprox. ¥41.648.000 (aprox. EUR 237.990)
• Vivienda de nivel ZEH (zona general) + demolición de vivienda antigua: ¥42.598.000 − ¥550.000 = aprox. ¥42.048.000 (aprox. EUR 240.270)

¿Se llega a tiempo? Fecha de inicio de obra, plazos de solicitud y ritmo de consumo del presupuesto

En una subvención, todo se reduce a gestionar bien los requisitos y los plazos. Hay cuatro condiciones que hay que tener controladas:

1. Fecha de inicio de obra: son elegibles las obras cuyos cimientos se hayan iniciado a partir del 28 de noviembre de 2025.
2. Periodo de solicitud: el primer periodo va del 31 de marzo al 12 de mayo de 2026, y el segundo, del 13 de mayo al 31 de diciembre de 2026. La vivienda de nivel ZEH por encargo, sin embargo, tiene como límite el 30 de septiembre de 2026.
3. Plazo límite de finalización de obra certificada: 31 de enero de 2027.
4. Presupuesto: ¥75.000.000.000 (aprox. EUR 428,6 millones) para la categoría GX (primer periodo: ¥20.000.000.000 / aprox. EUR 114,3 millones), y ¥145.000.000.000 (aprox. EUR 828,6 millones) para larga duración certificada y ZEH conjuntamente (primer periodo: ¥40.000.000.000 / aprox. EUR 228,6 millones).

A fecha de 6 de agosto de 2026, el ritmo de consumo del presupuesto publicado era del 47% para la categoría GX y del 21% para larga duración certificada y ZEH conjuntamente (fuente: MLIT, "Programa Mirai Eco Jūtaku 2026"). La categoría GX ya ha consumido casi la mitad de su presupuesto, así que quien tenga previsto iniciar obra en la segunda mitad del ejercicio debería revisar mes a mes la evolución del presupuesto restante. El programa cierra la recepción de solicitudes en cuanto se agota el presupuesto asignado, un dato que conviene incorporar como criterio a la hora de decidir el calendario de inicio de obra.

Cinco puntos de control para decidir si construir en madera

1. Comparar precios sobre la misma base de partida: comprobar si la cifra de precio por tsubo incluye solo la obra principal o también las obras anexas, la urbanización exterior y los honorarios de diseño y dirección. Comparar presupuestos calculados sobre bases distintas no es una comparación real.
2. Confirmar si el proyecto está diseñado conforme al nuevo estándar vigente desde abril de 2026: el régimen transitorio de la norma de cantidad de muros ya ha finalizado. Los planos o presupuestos elaborados antes de la reforma pueden tener una cantidad de muro insuficiente.
3. Preguntar desde el inicio si es viable la estructura resistente al fuego reglamentaria: la clase estructural del seguro de incendios cambia de Clase H a Clase T. Esto repercute directamente en el desembolso total a largo plazo.
4. Trasladar al calendario el requisito de fecha de inicio de obra y el plazo de solicitud de la subvención: si el inicio de obra es anterior al 28 de noviembre de 2025, queda fuera de plazo. Basta con que el calendario se desvíe unas semanas para que el importe de la subvención se reduzca a cero.
5. Tener en cuenta también la valoración del edificio a la salida: la madera tiene una vida útil fiscal legal de 22 años. Conviene confirmar con la entidad financiera, antes de la compra, cómo se tratará la valoración del edificio en el momento de la venta o de una refinanciación —y, dado que el registro japonés carece de fe pública registral, verificar el título con el mismo rigor con el que se verifica la propia estructura del edificio.

También al hablar del comportamiento medioambiental hay cifras que pueden comprobarse. En el ejercicio Reiwa 6, la tasa de autosuficiencia maderera de Japón fue del 42,5% (0,4 puntos menos que el año anterior); limitada a la madera para uso en construcción, del 52,9% (2,4 puntos menos). Que usar madera reduzca por sí mismo el impacto ambiental solo es cierto cuando el ciclo de talar, usar, plantar y criar realmente se cierra. Preguntar al proyectista de dónde procede la madera y bajo qué certificación es lo que convierte el argumento medioambiental en algo con sustancia real, y no en una etiqueta vacía.

Conclusión: el valor de la madera se comprueba con cifras

El precio por m² de la construcción en madera es de aprox. ¥233.000 (aprox. EUR 1.330); el del hormigón armado, de aprox. ¥410.000 (aprox. EUR 2.340), con una diferencia de aprox. el 43%. El 58,6% de las viviendas nuevas se construye en madera, mientras que la proporción de madera en edificación no residencial es del 9,6% y, en edificios de 4 plantas o más, se queda en el 0,1% o menos. La vida útil fiscal legal es de 22 años, y en madera de segunda mano puede aplicarse la amortización acelerada a 4 años. El seguro de incendios pasa de Clase H a Clase T si se opta por la estructura resistente al fuego reglamentaria. Para el ejercicio 2026, la vivienda orientada a GX permite acceder a subvenciones de entre ¥1.100.000 y ¥1.250.000 (aprox. EUR 6.290 a EUR 7.140).

Todas las cifras recogidas hasta aquí pueden verificarse en fuentes primarias públicas. Elegir madera no tiene por qué decidirse solo por la textura de la madera o por una afinidad emocional con el medioambiente. Primero, comprobarlo con cifras y con la normativa; después, disfrutar del confort de la madera. Ese orden, y no el contrario, es el que —a mi juicio— conduce a decisiones de las que uno se arrepiente menos.

En INA&Associates株式会社 creemos que compartir también la información desfavorable para el cliente es lo que construye confianza a largo plazo. Si está valorando si construir en madera o elegir otra estructura, y quiere hacerlo pensando además en la particularidad del sistema registral japonés que hemos señalado al principio de este artículo, podemos revisar junto a usted, a partir de su presupuesto y su plan concretos, las hipótesis de partida de cada cifra.

Preguntas frecuentes

P1. ¿Cuál es el precio por tsubo de la construcción en madera?

Sobre la base de la estadística de inicios de obra, es de aprox. ¥769.000/tsubo (aprox. EUR 4.390/tsubo; aprox. ¥233.000/m², aprox. EUR 1.330/m²). Es el resultado de dividir el importe de obra previsto en madera, ¥9.664.800.000.000, entre la superficie de suelo iniciada, 41.562 miles de m², según el Informe de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios del MLIT (total del año Reiwa 7 / 2025). Ahora bien, se trata del importe de obra en el momento de la solicitud de permiso, sin incluir urbanización exterior ni gastos varios. El valor real de quien efectivamente construye una vivienda por encargo, según la media nacional 2025 de la Encuesta a usuarios de Flat 35, es de aprox. ¥1.189.000/tsubo (aprox. EUR 6.790/tsubo; ¥42.598.000 / 118,4 m²).

P2. ¿Cuánto varía el coste de construcción entre madera y hormigón armado?

Por precio de m², la madera cuesta ¥233.000 frente a los ¥410.000 del RC: la madera representa aproximadamente el 57% del RC, con una diferencia de aprox. el 43%. Aplicado a la media nacional de 118,4 m², sobre la base de la estadística de inicios de obra resulta en aprox. ¥27.590.000 (aprox. EUR 157.700) frente a aprox. ¥48.540.000 (aprox. EUR 277.400), con una diferencia de aprox. ¥20.950.000 (aprox. EUR 119.700). Calculado sobre una base realista, con todos los gastos incluidos, la diferencia se amplía hasta aprox. ¥32.000.000 (aprox. EUR 182.900), por lo que resulta razonable estimar una horquilla de entre aprox. ¥20.000.000 y ¥30.000.000 (aprox. EUR 114.300 a EUR 171.400).

P3. ¿La reforma legal de abril de 2025 aumenta el plazo o el coste de construcción?

Sí, tiende a aumentarlos. El antiguo edificio de Categoría 4 se reorganizó en "nueva Categoría 2", por lo que incluso una vivienda de madera de 2 plantas debe presentar y someter a revisión documentación estructural y de eficiencia energética. El plazo del permiso de obra y los honorarios de diseño y dirección tienden a ser mayores que antes de la reforma. Además, al finalizar el 31 de marzo de 2026 el régimen transitorio de la norma de cantidad de muros, las obras iniciadas a partir de abril de 2026 requieren más muros con capacidad resistente, lo que también tiende a encarecer el coste de los materiales estructurales.

P4. ¿Es viable como negocio un edificio de madera?

En edificios de baja altura, sí. La proporción de madera en edificios no residenciales de hasta 3 plantas es del 16,2%, una cifra que ya refleja un recorrido consolidado. En cambio, en edificios no residenciales de mediana y gran altura (4 plantas o más), la proporción de madera es del 0,1% o menos, y la superficie total construida en madera de mediana y gran altura apenas ronda los 31.000 m²: todavía es un terreno de casos pioneros. Para plantear un proyecto empresarial, lo recomendable es empezar por edificios no residenciales de hasta 3 plantas y estudiar, ya en la fase de planificación, el convenio de promoción del uso de la madera en la edificación y los programas de subvención de la Agencia Forestal.

P5. Si compro un inmueble de madera de segunda mano, ¿cómo funciona la amortización?

Una vivienda de madera con más de 22 años de antigüedad ha agotado por completo su vida útil fiscal legal, por lo que puede aplicarse el método simplificado. 22 años × 20% = 4,4 años, que redondeados a la baja quedan en 4 años, con un coeficiente de amortización de 0,250. Con un edificio de ¥15.000.000 (aprox. EUR 85.700), pueden llevarse a gasto ¥3.750.000 (aprox. EUR 21.400) al año durante 4 años, frente a los ¥1.380.000 (aprox. EUR 7.890) anuales de una construcción nueva en madera de ¥30.000.000: un ritmo unas 2,7 veces superior. Sin embargo, a partir del quinto año la amortización termina y la base imponible se dispara, por lo que resulta imprescindible planificar desde el principio el momento de salida y la tributación de la plusvalía en la venta —y, dado que el registro japonés no ofrece fe pública registral, conviene además haber verificado con solidez el título de propiedad antes de comprar.

Más información relacionada

• Tipos de estructura de edificios: comparativa práctica entre madera, acero y hormigón armado
• Ventajas, desventajas y aspectos a tener en cuenta al construir una vivienda de madera de 3 plantas

Fuentes y referencias

• MLIT, "Informe de la Estadística de Inicios de Construcción de Edificios (total del año Reiwa 7 / 2025)" (publicado el 30 de enero de Reiwa 8)
• Ídem, cuadro resumen (superficie iniciada e importe de obra previsto por estructura)
• Ídem, material de rueda de prensa (desglose por relación de uso y por método constructivo)
• Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, "Encuesta a usuarios de Flat 35 del ejercicio 2025" (publicado el 24 de julio de 2026)
• Sede Central de Promoción del Uso de la Madera, "Resumen de la situación de aplicación de las medidas para la promoción del uso de la madera en la edificación, ejercicio Reiwa 7" (27 de marzo de Reiwa 8)
• MLIT, "Sobre los estándares de cantidad de muros necesarios para responder al aumento de peso de los edificios por la eficiencia energética en edificación de madera"
• MLIT, "Los 3 puntos clave de la revisión de la exención de Categoría 4"
• MLIT, "Desde abril de 2025, cambian las reglas: cumplimiento obligatorio del estándar de eficiencia energética para toda obra nueva"
• MLIT, "Programa Mirai Eco Jūtaku 2026", importes de subvención para vivienda nueva
• MLIT, "Programa Mirai Eco Jūtaku 2026", sitio oficial (presupuesto, periodo de solicitud, ritmo de consumo del presupuesto)
• Agencia Nacional Tributaria de Japón, "Tabla de vida útil de los principales activos amortizables"
• Agencia Nacional Tributaria de Japón, Consulta tributaria n.º 2100, "Resumen de la amortización"
• Agencia Nacional Tributaria de Japón, Consulta tributaria n.º 5404, "Vida útil de activos usados"
• Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, "Sobre las viviendas con estructura resistente al fuego reglamentaria"
• Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, "Qué es una estructura resistente al fuego reglamentaria" (sitio de Flat 35)
• Organización de Cálculo de Tarifas de Seguros de Japón, "Primas puras de referencia del seguro de incendios"
• Organización de Cálculo de Tarifas de Seguros de Japón, "Panorama del seguro de incendios y de terremotos, ejercicio 2025 (estadísticas de 2024)" (clases estructurales M, T, H)
• Agencia Forestal, "Publicación de la tabla de oferta y demanda de madera del ejercicio Reiwa 6 (2024)"
• Agencia Forestal, "Convenio de Promoción del Uso de la Madera en la Edificación"
• Agencia Forestal, "Listado de programas de subvención e instrumentos disponibles para la construcción y el acabado en madera de edificios"
• Obayashi Corporation, "El primer edificio de gran altura de Japón íntegramente estructural en madera y resistente al fuego, 'Port Plus'" (comunicado del 20 de mayo de 2022)