Si usted gestiona un edificio de apartamentos o un bloque de viviendas en alquiler, contratar un seguro contra incendios es una precaución indispensable para hacer frente a lo imprevisto.
Aunque el nombre haga pensar que este seguro solo cubre los daños causados por el fuego, en realidad existen distintos tipos, con objetos y coberturas muy variados.
En este artículo explicamos si un propietario que gestiona un inmueble en alquiler necesita contratar un seguro contra incendios, qué se cubre exactamente, y qué puntos conviene tener en cuenta a la hora de elegir una póliza.
También repasamos las ventajas, los inconvenientes y las precauciones relacionadas con este tipo de seguro, para que pueda usarlo como referencia y revisar la cobertura de su propio inmueble.
¿Qué es exactamente el seguro contra incendios en la gestión de alquileres?
Si usted gestiona un edificio de apartamentos o un bloque de viviendas en alquiler, es natural que se pregunte si necesita contratar un seguro contra incendios.
Los inquilinos de una vivienda de alquiler suelen contratar su propio seguro para proteger su ajuar y sus pertenencias, pero lo habitual es que el propietario también contrate uno para proteger el edificio y las zonas comunes.
Aunque se hable del mismo tipo de seguro, lo que se protege es distinto según se trate del propietario o del inquilino.
El propietario, al contratar un seguro contra incendios, queda cubierto no solo frente al fuego, sino también frente a desastres naturales como tifones o inundaciones, así como frente a daños por robo o por fugas de agua.
En términos generales, el propietario contrata el seguro que protege el edificio, mientras que el inquilino contrata el que protege su propio ajuar doméstico.
No existe obligación legal de contratarlo, por lo que en principio no pasa nada si no se hace, pero en la práctica se exige con mucha frecuencia como condición del contrato, de modo que conviene conocer bien su contenido.
Para un lector de un país hispanohablante, el concepto más cercano es el del "seguro multirriesgo del hogar" o "seguro de incendios y daños", muy extendido tanto en España como en América Latina. Igual que en Japón, la entidad financiera que concede la hipoteca suele exigir al propietario un seguro que cubra al menos el continente (el edificio), mientras que el inquilino, si quiere proteger su mobiliario y sus efectos personales (el contenido), necesita contratar una póliza distinta.
Los distintos tipos de seguro contra incendios
El seguro contra incendios es, como hemos visto, un seguro necesario tanto para el propietario como para el inquilino.
A continuación explicamos los distintos tipos que existen.
Seguro de incendios para vivienda (jūtaku kasai hoken)
Se trata del seguro más habitual, con una cobertura básica y estándar.
Cubre exclusivamente edificios de uso residencial y el ajuar doméstico que se encuentra en su interior.
El objeto de cobertura puede elegirse entre solo el edificio, solo el ajuar, o ambos a la vez.
Al ser una cobertura más limitada, la prima suele ser relativamente económica.
El ámbito de cobertura incluye incendio, rayo, explosión, estallido, daños por viento, daños por nieve y daños por granizo. En comparación con el mercado hispanohablante, esta modalidad equivaldría a una póliza básica de "seguro de hogar" limitada a los riesgos más elementales, sin las coberturas adicionales de responsabilidad civil o asistencia que suelen incluirse por defecto en pólizas de países como España.
Seguro integral para vivienda (jūtaku sōgō hoken)
El seguro integral para vivienda ofrece una cobertura más amplia que el seguro de incendios para vivienda.
También cubre edificios de uso residencial y el ajuar doméstico que se encuentra en su interior.
Al igual que en el seguro anterior, el objeto de cobertura puede elegirse entre solo el edificio, solo el ajuar, o ambos.
Sin embargo, al ampliarse el ámbito de cobertura, es posible ajustar la protección al riesgo real, aunque la prima tiende a ser más elevada que la del seguro de incendios para vivienda.
El ámbito de cobertura incluye incendio, rayo, explosión, estallido, daños por viento, daños por nieve, daños por granizo, fugas de agua, inundación, anegamiento del suelo, caída de objetos, colisión, objetos que salen despedidos, disturbios, acciones colectivas, conflictos laborales, daños por temporal e inundación fluvial, y robo. Sería el equivalente aproximado a una póliza "todo riesgo" o de "hogar completo" en el mercado hispanohablante, que añade a la cobertura básica los daños por agua, los actos vandálicos y el robo.
Seguro de incendios ordinario (futsū kasai hoken)
El seguro de incendios ordinario es un producto distinto de los dos anteriores.
El objeto de cobertura son los edificios y los bienes muebles almacenados en ellos, es decir, viviendas con uso comercial combinado, locales comerciales, oficinas, almacenes o fábricas, junto con las mercancías, productos, útiles, mobiliario e instalaciones que se encuentren en su interior.
No está pensado para uso residencial, sino para inmuebles de uso general que incluyen locales comerciales.
El ámbito de cobertura incluye incendio, rayo, explosión, estallido, daños por viento, daños por nieve y daños por granizo. Esta modalidad se asemejaría al "seguro multirriesgo de comercio" o "seguro multirriesgo industrial" que suelen contratar los locales comerciales, oficinas y naves industriales en países de habla hispana.
¿Solo desastres naturales? El alcance de la cobertura del seguro contra incendios
Como hemos visto hasta ahora, el objeto de cobertura del seguro contra incendios no se limita al fuego.
Aunque se llame "seguro contra incendios", puede cubrir desastres distintos del fuego, y el alcance concreto varía mucho según el producto de cada aseguradora.
Además, como es posible añadir solo las coberturas necesarias, el grado de personalización también es elevado.
Todo esto tiene mucho que ver con la creciente gravedad de los desastres naturales año tras año.
Como no se puede descartar que en el futuro se produzcan desastres inesperados, se recomienda revisar de nuevo el contenido de la cobertura del seguro contra incendios.
A continuación explicamos el alcance de la cobertura del seguro contra incendios, para que pueda elegir la póliza más adecuada conociendo bien su contenido.
Desastres naturales
Entre los desastres naturales cubiertos por el seguro contra incendios se encuentran el incendio y los daños provocados por un rayo, los daños por viento derivados de un tifón, los daños por inundación provocados por una crecida, o los daños por nieve provocados por una nevada intensa.
Cada año, numerosas indemnizaciones de seguros contra incendios se pagan por daños causados por tifones o lluvias torrenciales.
Ante esta situación, las aseguradoras han ido ampliando también el alcance de la cobertura, por lo que frente a desastres naturales imprevisibles conviene reforzar la cobertura del seguro contra incendios.
En el caso de los desastres naturales cubiertos por el seguro contra incendios, se indemniza tanto el incendio directamente provocado por un rayo como los daños causados cuando un electrodoméstico se avería por un rayo, o cuando el rayo cae sobre un poste eléctrico cercano y provoca daños.
Un rayo producido a causa de un tifón también entra dentro de la cobertura de daños por rayo.
Asimismo, se cubren situaciones como que un cartel salga volando por el tifón y rompa un cristal, que una teja del tejado salga volando y dañe el muro exterior, que un río cercano se desborde e inunde la vivienda, o que la vivienda quede afectada por un desprendimiento de tierra provocado por el tifón.
También pueden estar cubiertos, en determinados casos, el derrumbe de un edificio por el peso de la nieve, la caída de parte de un tejado, o la rotura de un canalón por acumulación de nieve.
Estallido y explosión
El estallido y la explosión cubiertos por el seguro contra incendios se aplican, por ejemplo, cuando el ajuar doméstico resulta dañado por la explosión de un aerosol o de un hornillo de gas portátil.
También están cubiertos los casos en los que se produce una fuga de gas que se incendia y provoca una explosión que rompe o daña parcialmente el ajuar doméstico.
Un incendio provocado por una fuga de gas se trata, a efectos de la póliza, como un siniestro de incendio.
Robo
Además de los desastres naturales, el seguro contra incendios también cubre los daños por robo o hurto.
Como no se trata de un incendio, mucha gente piensa que queda fuera de cobertura, pero incluso en los casos de tentativa de robo la póliza suele responder.
Entran dentro de esta cobertura, por ejemplo, que un ladrón rompa un cristal al entrar en la vivienda, o que se rompan el candado y el poste al intentar robar una bicicleta guardada en el recinto.
Ahora bien, conviene tener presente que, en ciertos casos, las obras de arte de alto valor o las joyas pueden quedar excluidas de la cobertura. Este matiz recuerda al de muchas pólizas de hogar en países hispanohablantes, en las que los objetos de especial valor requieren una cobertura adicional específica para quedar plenamente protegidos.
Fugas de agua
El seguro contra incendios también cubre los daños causados por fugas de agua.
Se indemnizan tanto las fugas de agua provocadas por averías o defectos en las instalaciones de suministro y desagüe como, en el caso de un piso en un bloque de apartamentos, los daños en paredes o techos provocados por una fuga de agua originada en la vivienda de arriba.
Además, si un electrodoméstico como un microondas o un televisor resulta dañado por una fuga de agua, ese objeto también puede quedar cubierto como bien dañado.
Un punto importante a tener en cuenta con las fugas de agua es que no son lo mismo que las goteras.
Cuando el daño se debe a una gotera provocada por el deterioro natural del edificio con el paso del tiempo, no puede determinarse que exista un origen accidental, por lo que en general no es posible indemnizar el daño.
Otros supuestos
El seguro contra incendios también cubre los daños provocados por colisión, contacto o derrumbe de objetos que llegan desde el exterior del edificio, ya sea porque salen volando o porque caen.
Entran en esta categoría, por ejemplo, que la carga de un vehículo salga despedida y golpee el edificio, que un objeto que sale volando impacte y dañe el muro exterior, o que un automóvil se estrelle contra la vivienda.
No son situaciones frecuentes, pero el seguro contra incendios también puede cubrir este tipo de daños.
El alcance de la cobertura puede elegirse de forma voluntaria, pero conviene seleccionarlo teniendo en cuenta múltiples factores, para estar tranquilo llegado el momento.
El seguro contra incendios no es obligatorio
El seguro contra incendios es un producto muy útil que indemniza frente a numerosos siniestros, pero es posible que algunas personas piensen "yo no voy a provocar un incendio" o "no le veo sentido a contratar un seguro contra incendios".
La conclusión directa es que el seguro contra incendios no es obligatorio, así que si no se siente la necesidad de contratarlo, en principio no hay ningún problema.
Sin embargo, cuando alguien compra un edificio de apartamentos o un bloque de viviendas para convertirse en propietario de un inmueble en alquiler y solicita financiación a una entidad bancaria, en muchos casos se exige la contratación de un seguro contra incendios como condición para conceder el préstamo.
Además, al alquilar una vivienda, tanto el propietario como la inmobiliaria suelen exigir al inquilino la contratación de un seguro contra incendios, de modo que aunque no exista obligación legal para ninguna de las dos partes, en la práctica se ha convertido en algo prácticamente obligatorio.
En particular, el propietario que gestiona un alquiler se enfrenta a riesgos imprevistos que van más allá de los daños por desastres naturales, como el ensuciamiento o los desperfectos causados por los inquilinos.
El seguro contra incendios cubre precisamente este tipo de riesgos repentinos, de modo que contratarlo permite estar preparado frente a una variedad amplia de riesgos.
Entre los principales riesgos se pueden citar los siguientes.
· Riesgo de lesiones derivadas de accidentes causados por incendios o desastres naturales
· Riesgo de daños al inmueble causados por incendios o desastres naturales
· Riesgo de responsabilidad por indemnización frente a incendios o fugas de agua provocados por los inquilinos
· Riesgo relacionado con un "inmueble con antecedentes" (jiko bukken) derivado del fallecimiento de un inquilino
Si se produce un incendio en un edificio de apartamentos o un bloque de viviendas en alquiler, existe el riesgo de que el daño no se limite a la vivienda donde se originó el fuego, sino que afecte gravemente tanto a las personas que viven en el edificio como al propio inmueble por propagación del incendio.
Este incendio, además, puede acabar propagándose a las viviendas vecinas.
Y a la inversa, también es posible que el propio inmueble resulte totalmente destruido por un incendio que se ha propagado desde una vivienda vecina.
En Japón existe la llamada "ley de responsabilidad por incendios culposos" (shikka sekinin hō), en virtud de la cual, si no existe negligencia grave, quien sufre el incendio de la vivienda vecina no puede reclamar indemnización ni reparación a la persona que originó el fuego, aunque su propio edificio resulte dañado por ese incendio.
Dicho de otro modo, mientras no exista una negligencia que pueda calificarse de causante del riesgo de incendio —como jugar con fuego o fumar en la cama—, no es posible reclamar una indemnización por daños a la otra parte, aunque el edificio se queme por un fuego ajeno.
Aunque el propietario de un inmueble en alquiler haya instalado equipos e instalaciones de seguridad completos, siempre existe la posibilidad de sufrir daños por un incendio ajeno o por la negligencia de un inquilino, y en el caso de un incendio propagado desde el exterior, nadie va a indemnizarle.
Por este motivo, para proteger el inmueble como activo patrimonial, resulta necesario contratar un seguro contra incendios. Este mecanismo de responsabilidad limitada frente al vecino que origina el incendio no tiene un equivalente exacto en la mayoría de los ordenamientos hispanohablantes, donde suele aplicarse un régimen general de responsabilidad civil extracontractual por culpa o negligencia; precisamente por esa diferencia, en Japón el seguro contra incendios cumple una función todavía más decisiva para protegerse frente a un incendio que se origina fuera del propio control.
Por otra parte, también es importante que el propio inquilino contrate un seguro contra incendios.
Puede pensarse que, como el propietario ya tiene asegurado el edificio, no hace falta hacerlo a nivel individual, pero si se provoca un incendio en una vivienda de alquiler, además de quedar sujeto a la ley de responsabilidad por incendios culposos, surge la obligación de restitución al estado original (genjō kaifuku) y puede generarse responsabilidad por daños y perjuicios.
Muchos contratos de arrendamiento incluyen una cláusula sobre la restitución al estado original, según la cual, antes de dejar la vivienda, hay que devolverla en las mismas condiciones en que se recibió.
Si se llega a quemar por completo la vivienda, al existir esa obligación de restitución, habría que repararla y devolverla a su estado original antes de la salida.
Si se determina que no puede cumplirse esa obligación de restitución, se considera un incumplimiento contractual y puede exigirse responsabilidad por daños y perjuicios.
El importe de la indemnización puede llegar a ser muy elevado, por lo que contratar un seguro contra incendios resulta prácticamente indispensable para estar preparado ante ese escenario.
Al contratarlo, es importante confirmar el objeto de cobertura, su alcance y el periodo de vigencia.
Ventajas e inconvenientes de contratar un seguro contra incendios
El seguro contra incendios beneficia tanto al propietario como al inquilino, pero contratarlo también tiene algunos aspectos que pueden percibirse como inconvenientes.
A continuación explicamos las ventajas y los inconvenientes de contratarlo.
Ventajas
· Permite prepararse frente a riesgos imprevistos
La razón principal para contratar un seguro contra incendios es la preparación frente al riesgo.
El seguro contra incendios permite recibir una indemnización tanto el propietario como el inquilino cuando sufren un daño.
Si se produce un daño imprevisible en todo el edificio o en las zonas comunes por una inundación o un tifón, el seguro contra incendios contratado se hace cargo de la indemnización.
Además, si se sufre el incendio de una vivienda vecina, de la misma manera, mientras la persona que originó el incendio no tenga negligencia, no es posible reclamarle una indemnización.
Pero si el propio propietario tiene contratado su seguro contra incendios, puede recibir la indemnización correspondiente.
En un país como Japón, con abundantes desastres naturales, tener contratado un seguro contra incendios permite estar preparado frente a lo imprevisto. El razonamiento es equivalente al que se aplica en zonas sísmicas o con riesgo de inundación de países hispanohablantes, donde el seguro de hogar se recomienda encarecidamente aunque no sea obligatorio por ley.
· Es una condición habitual para obtener financiación
El seguro contra incendios no sirve únicamente para proteger el edificio.
Al adquirir un terreno o al construir un inmueble en alquiler como un edificio de apartamentos, es habitual que el banco exija la contratación de un seguro contra incendios como condición para conceder la financiación.
La razón es que, si se pierde el inmueble en alquiler a causa de un desastre, no solo queda pendiente la deuda, sino que además, al desaparecer los inquilinos y con ellos los ingresos, aumenta considerablemente el riesgo de que se interrumpa la devolución del préstamo.
Sin embargo, si se ha contratado un seguro contra incendios, existe una compensación de los ingresos por alquiler durante el periodo de reconstrucción o reparación del edificio, de modo que se reduce el riesgo de impago.
Por este motivo, es habitual que se convierta en una condición para la financiación, tal y como ocurre en la práctica hipotecaria de muchos países hispanohablantes, donde el banco exige un "seguro de daños" o "seguro de incendios" sobre el inmueble hipotecado como requisito del préstamo.
· Permite cubrir puntos de preocupación mediante coberturas adicionales
El seguro contra incendios cuenta con productos estándar, pero también es posible cubrir distintos aspectos adicionales mediante la contratación de coberturas complementarias.
Esto permite ampliar tanto el alcance como el objeto de la cobertura, de modo que añadir las coberturas adicionales necesarias permite lograr una protección más completa.
Inconvenientes
· La prima es elevada
El seguro contra incendios cubre numerosos riesgos, pero, por otro lado, el coste de la prima puede percibirse como un inconveniente.
En los últimos años, las primas tanto del seguro contra incendios como del seguro contra terremotos han subido más de un 10 %, y en zonas donde se prevé un gran terremoto en el futuro, en algunos casos la subida ronda casi el 50 %.
Si a esto se añaden numerosas coberturas complementarias, el coste puede resultar considerablemente más elevado que el de un seguro contra incendios convencional.
· No existen contratos de seguro contra terremotos a largo plazo
Hasta hace poco, el seguro contra incendios permitía contratos a largo plazo de hasta 36 años, pero actualmente, en los nuevos contratos, el máximo es de 10 años, por lo que ya no es posible suscribir contratos de tan larga duración.
Además, el seguro contra terremotos pasó, desde enero de 2022, a un máximo de 5 años, lo que hace previsible un aumento real de la carga para el asegurado.
Al pasar el seguro contra incendios a contratos más cortos, aumenta el coste de mantenimiento a lo largo del tiempo.
· El cálculo resulta complejo
Otro inconveniente que perciben los propietarios de inmuebles en alquiler como los edificios de apartamentos, además del coste, es que el cálculo de la prima resulta complicado.
El mecanismo que determina la prima del seguro contra incendios varía según el tipo y el material del edificio, así como según el contenido y el periodo de la cobertura.
Como tampoco es posible suscribir contratos a largo plazo, hay que calcular de nuevo el valor de tasación del edificio cada vez que se solicita el seguro, lo cual también puede percibirse como un inconveniente.
El precio de referencia del seguro contra incendios
Es probable que muchos propietarios de inmuebles en alquiler se preocupen sobre todo por el "coste" a la hora de elegir un seguro contra incendios.
Sin embargo, se dice que resulta difícil calcular un precio de referencia para la prima del seguro contra incendios orientado a propietarios en alquiler.
La razón es que la prima se determina en función de condiciones muy detalladas.
El seguro contra incendios determina su prima a partir de las siguientes condiciones:
· Estructura del edificio
· Antigüedad del edificio
· Número de viviendas
· Superficie total construida
· Ubicación
· Ingresos por alquiler
· Duración del contrato
· Contenido de la cobertura
En cuanto a la estructura del edificio, existen diferencias en la prima según se trate de estructura tipo bloque de apartamentos, estructura resistente al fuego o estructura no resistente al fuego, entre otras tres categorías.
En cuanto a la ubicación, dado que el riesgo de desastre varía, la prima puede ser distinta incluso para inmuebles similares, según la prefectura en la que se encuentren.
En los últimos años, también ha surgido la tendencia a diferenciar la prima en función de los mapas de riesgo de desastre (hazard map).
Por todas estas condiciones y razones, resulta difícil establecer un precio de referencia único.
Sin embargo, si no se tiene ninguna referencia de precio, resulta difícil decidirse a contratar.
Como orientación aproximada, puede considerarse una cifra en torno a 200.000 yenes anuales como mínimo, que puede llegar a unos 600.000 yenes anuales si se añade el seguro contra terremotos.
Puntos clave para elegir un seguro contra incendios
A continuación explicamos los puntos clave que debe tener en cuenta quien gestiona un alquiler a la hora de elegir la prima del seguro contra incendios de su inmueble.
Objeto de cobertura
El objeto de cobertura del seguro contra incendios se puede elegir en el momento de la contratación.
· Solo el edificio
· Solo el ajuar
· Edificio y ajuar juntos
Existen estas tres opciones, y la prima varía según cuál se elija.
Por lo general, los propietarios de inmuebles en alquiler tienden a elegir "solo el edificio".
Sin embargo, si se gestiona un inmueble en alquiler con muebles y electrodomésticos incluidos, elegir la opción de "edificio y ajuar juntos" permite cubrir ambos elementos en caso de siniestro.
También conviene elegir "edificio y ajuar juntos" cuando el propio propietario reside en el inmueble o cuando este cuenta con una vivienda para el conserje.
Alcance de la cobertura
Al elegir un seguro contra incendios, conviene prestar atención también al alcance de la cobertura.
Aunque el nombre "seguro contra incendios" pueda dar la impresión de que solo cubre el fuego, como ya hemos explicado, dentro del alcance de la cobertura se incluyen daños derivados de muy diversos fenómenos.
Como nunca se sabe qué puede ocurrir en la vida cotidiana, un alcance de cobertura amplio proporciona más tranquilidad, pero cuanto más amplio sea ese alcance, más alta será también la prima, así que hay que tenerlo en cuenta.
Ahora bien, en el seguro contra incendios es habitual que determinadas coberturas se añadan mediante complementos opcionales.
Los daños por viento fuerte derivados de un tifón se han convertido en algo estándar, pero en muchos casos las inundaciones o los terremotos no quedan cubiertos si no se añaden expresamente.
Si se quiere reducir la prima todo lo posible, conviene eliminar los complementos que no sean necesarios.
Sin embargo, en ese caso, llegado el momento, esos daños no estarán cubiertos.
Como en muchas zonas se ofrecen mapas de riesgo de desastre, si el inmueble se encuentra en una zona con alto riesgo de inundación —por ejemplo, si existe posibilidad de anegamiento del suelo en caso de desbordamiento de un río—, se recomienda añadir la cobertura de daños por inundación, adaptando la decisión a cada caso concreto. En comparación, muchas pólizas de hogar en países hispanohablantes incluyen de serie una cobertura básica de responsabilidad civil y daños por agua, mientras que las inundaciones por fenómenos meteorológicos extremos suelen requerir, igual que en Japón, una cobertura específica adicional.
Periodo de vigencia del seguro
Al elegir un seguro contra incendios, conviene confirmar también el periodo de vigencia.
Anteriormente el contrato máximo era de 35 años, pero en 2015, debido al aumento de los desastres naturales, se revisó y se estableció un máximo de 10 años.
Por eso, en la actualidad, el periodo de vigencia del seguro contra incendios va desde un mínimo de 1 año hasta un máximo de 10 años.
En el caso de un contrato de 1 año, hay que pagar la prima renovándolo cada año.
Con un contrato de 10 años, la prima resulta más económica que con un contrato de 1 año, lo cual supone una ventaja.
Sin embargo, tiene el inconveniente de que no se puede modificar el objeto ni el alcance de la cobertura durante la vigencia del contrato.
El pago de la prima puede hacerse mensual, anual o de una sola vez, siendo el pago único el más ventajoso económicamente.
Puede que a algunas personas les preocupe pensar "si pago todo de una vez y luego vendo el inmueble, ¿no saldré perdiendo?".
Sin embargo, el seguro contra incendios permite la cancelación anticipada.
Es muy probable que, al cancelar, se reciba una devolución de parte de la prima, así que no debería suponer un gran problema.
Con la renovación anual, es necesario realizar el trámite de renovación antes de que finalice el periodo de vigencia.
Algunas personas lo encuentran un poco engorroso, pero tiene el atractivo de permitir reducir coberturas innecesarias en cada renovación.
Poder reducir la prima y revisar la póliza con frecuencia son ventajas importantes.
Cabe señalar que, está previsto que en el futuro el periodo máximo de contratación pase de 10 a 5 años.
Como también está previsto un aumento de las primas en ese mismo momento, se recomienda contratar o revisar el seguro contra incendios antes de que se produzca ese acortamiento, para no verse afectado por la subida.
Prima del seguro
A la hora de decidir un seguro contra incendios hay que prestar atención a numerosos puntos, como el alcance de la cobertura, el objeto asegurado o el periodo de cobertura.
Sin embargo, sigue siendo cierto que a muchos propietarios de alquileres les preocupa sobre todo el coste.
En esos casos, se recomienda elegir centrándose en la prima.
Si se comprende bien el contenido mínimo de cobertura necesario y se elige una opción con una prima económica, es posible continuar la gestión del alquiler sin generar un gasto excesivo.
Compare distintos seguros y prepárese frente a los riesgos.
¡Si quiere prepararse frente a los riesgos, añada complementos al seguro contra incendios!
Si se produce un incendio en un inmueble en alquiler que usted gestiona, además de los daños al edificio, existen otros riesgos asociados.
Si el incendio impide alquilar la vivienda, deja de percibirse el ingreso por alquiler, lo que puede transformar por completo su situación económica.
Si se desprende el revestimiento exterior y golpea a un transeúnte, también se generan gastos de indemnización.
Para prepararse frente a este tipo de riesgos, es necesario añadir complementos al seguro y continuar la gestión del alquiler con esa protección.
Complemento de responsabilidad por gestión del edificio
El complemento de responsabilidad por gestión del edificio indemniza cuando el envejecimiento o un defecto del edificio causa un daño a una persona o a un bien.
Según la aseguradora, también se conoce como "seguro de responsabilidad civil de instalaciones".
Los supuestos en los que se aplica son, entre otros, los siguientes:
· Cuando se desprende el revestimiento exterior, golpea a un transeúnte y le causa una lesión
· Cuando se desprende el revestimiento exterior y golpea un automóvil o una motocicleta, causándole daños
· Cuando la barandilla del edificio se deteriora y un inquilino sufre una caída
· Cuando algo se rompe en la entrada del edificio y alguien tropieza y se lesiona
· Cuando se produce un accidente por una avería del ascensor
Se trata de un riesgo especialmente presente en los inmuebles antiguos, por lo que añadir este complemento aporta tranquilidad.
Una característica del seguro de responsabilidad civil de instalaciones es que ofrece una cobertura amplia con una prima reducida.
Incluso para un edificio completo de apartamentos o un bloque de viviendas, en muchos casos la prima se sitúa en unos pocos miles de yenes, lo que facilita su contratación.
Aunque se realicen obras de reparación y reforma, nunca se puede descartar por completo el riesgo de causar daños a inquilinos, transeúntes u objetos.
Se recomienda estudiar su contratación teniendo en cuenta la posibilidad de que se reclamen indemnizaciones cuantiosas. Es un mecanismo similar al del "seguro de responsabilidad civil de comunidades de propietarios" habitual en países hispanohablantes, que cubre precisamente los daños a terceros derivados de elementos comunes del edificio.
Complemento de ingresos por alquiler
El complemento de ingresos por alquiler indemniza la pérdida de ingresos por alquiler que se produce cuando el inmueble en alquiler sufre un daño, por ejemplo, a causa de un incendio.
Al contratar el seguro contra incendios, el edificio y el ajuar quedan cubiertos.
Sin embargo, si la reconstrucción requiere un periodo prolongado, se hace difícil alquilar la vivienda y se dejan de percibir ingresos por alquiler.
Si el inmueble se adquirió con un préstamo, existe el riesgo de que se interrumpan los pagos y de que no pueda continuarse con la gestión.
Para poder seguir adelante con la gestión del alquiler, se trata de un complemento que conviene contratar sin dudarlo.
En el complemento de ingresos por alquiler, en el momento de la contratación se fija un periodo de cobertura, por ejemplo de 3, 6 o 12 meses.
El mecanismo consiste en que se paga la indemnización por la pérdida de ingresos de alquiler hasta el límite del periodo establecido.
Según el producto, puede haber casos en los que no se pueda contratar este complemento si la tasa de vacantes en el momento de la contratación es igual o superior al 50 %, por lo que conviene confirmarlo de antemano.
Complemento de gastos del propietario
Es un complemento que indemniza los gastos de limpieza, desodorización, reforma o retirada de enseres que se generan cuando se produce un fallecimiento en un inmueble gestionado por el propio propietario.
La posibilidad de que se produzca un suicidio, una muerte por causas delictivas o una muerte en soledad (kodokushi) nunca es cero.
Si llegara a ocurrir, el propietario tiene que asumir el coste de la limpieza y el orden del inmueble.
En esa situación, cuanto más se prolongue el periodo de vacante, mayor será también la pérdida de ingresos por alquiler.
Si se ha contratado el complemento de gastos del propietario, esta pérdida de ingresos por alquiler también queda cubierta.
Japón es una sociedad cada vez más envejecida, y las noticias sobre casos de muerte en soledad son cada vez más frecuentes, por lo que se trata de un seguro que conviene contratar sin dudarlo.
Ahora bien, tenga en cuenta que un fallecimiento por causas delictivas ocurrido en una vivienda que ya estaba vacía no queda cubierto por este complemento.
Formas de percibir la indemnización del seguro
Al contratar un seguro contra incendios, conviene confirmar de antemano también la forma en que se recibirá la indemnización.
Seguro a valor total
El seguro a valor total es aquel en el que el importe del daño sufrido por el incendio se indemniza tal cual, en su totalidad, como capital del seguro.
Algunas personas encuentran complicado este mecanismo, pero, precisamente por su sencillez, resulta fácil de entender y transmite tranquilidad.
Sin embargo, tiene el inconveniente de que, al ser tan amplio el alcance de la cobertura, la prima resulta elevada.
Seguro sobrevalorado
El seguro sobrevalorado es aquel en el que la suma asegurada supera el valor real del bien asegurado.
Si se produce un incendio, cuando se paga la indemnización, se puede cubrir la totalidad del daño con esa indemnización.
Además, la parte que excede el valor real del bien queda reservada como provisión frente a un posible problema futuro.
Puede considerarse que ofrece más tranquilidad que el seguro a valor total, pero el importe excedente no se paga a menos que se produzca un nuevo siniestro.
Seguro infravalorado
Se denomina seguro infravalorado a aquel en el que la suma asegurada contratada es inferior al valor del bien objeto del seguro.
Existe el riesgo de recibir un importe inferior al del daño realmente sufrido, por lo que la parte no cubierta por la prima podría acabar teniendo que repararse con fondos propios.
Sobre los métodos de cálculo
Existen dos métodos de pago en el seguro contra incendios: el de "indemnización del daño real" y el de "indemnización proporcional".
La indemnización del daño real resulta eficaz cuando la prima contratada y el valor de lo asegurado son prácticamente iguales, de modo que si se produce un daño de 1.000.000 de yenes, se recibe una indemnización de 1.000.000 de yenes.
La indemnización proporcional es un mecanismo en el que, cuando la suma asegurada es inferior al valor del edificio, en caso de siniestro la indemnización se reduce en proporción a esa diferencia.
Por ejemplo, si se posee un edificio con un valor de tasación de 40.000.000 de yenes y se ha contratado un seguro de 30.000.000 de yenes, en caso de sufrir un daño de 10.000.000 de yenes por un incendio, solo se pagará una indemnización de hasta 7.500.000 de yenes.
Puntos a tener en cuenta con el seguro contra incendios
Por último, explicamos los puntos a los que hay que prestar atención al contratar un seguro contra incendios.
Diferencias en el precio de referencia según el edificio y la ubicación
La prima del seguro contra incendios varía según el tipo de edificio, el alcance de la cobertura y el contenido asegurado.
Se podría pensar que un seguro con un alcance de cobertura amplio ofrece más tranquilidad, pero hay que tener en cuenta que, cuanto más amplio sea ese alcance, más alta será también la prima.
Como ya se ha explicado, el coste también varía según la ubicación, y en las zonas donde los incendios son frecuentes o donde se prevé un mayor riesgo de propagación de daños en caso de incendio, la prima tiende a ser más elevada.
Como resulta difícil juzgar por uno mismo si una zona presenta este tipo de riesgo, también se recomienda consultar con un experto en seguros contra incendios o con una inmobiliaria antes de decidir la contratación.
Además, si está pensando en adquirir un inmueble para iniciar la gestión de un alquiler, comprar una propiedad situada en una zona con pocos desastres naturales o con un riesgo de daño reducido permite mantener bajo el coste del seguro contra incendios.
La prima presenta una tendencia al alza
El seguro contra incendios cubre no solo el fuego, sino también toda clase de daños, como estallidos, explosiones, daños por agua o robos, pero en los últimos años la prima muestra una tendencia al alza.
La razón es que en Japón se están produciendo desastres con mayor frecuencia.
Cuando se produce un desastre natural, aumenta también el riesgo de daño a los edificios.
De hecho, el Instituto de Cálculo de Primas de Seguros No de Vida anunció en junio de 2021 una subida media a nivel nacional del 10,9 % en la tasa de referencia de la prima del seguro contra incendios.
En cuanto a las primas, se han producido tres subidas en los últimos cinco años, y también estaba prevista otra subida adicional en octubre de 2022.
Como resulta difícil detener los desastres naturales, es previsible que la subida de las primas continúe también en el futuro.
Si desea reducir el coste todo lo posible, se recomienda estudiar la contratación del seguro contra incendios antes de que se aplique la subida de primas.
En resumen
Hemos explicado el papel del seguro contra incendios en la gestión de alquileres, su objeto de cobertura, las ventajas y desventajas de contratarlo, así como el precio de referencia y las precauciones que conviene tener en cuenta.
El seguro contra incendios cubre daños derivados no solo del fuego, sino también de tifones, inundaciones y otros desastres diversos, por lo que contratarlo permite prepararse frente a lo imprevisto.
Aunque tiene el inconveniente de que la prima puede resultar elevada, eliminando los complementos innecesarios es posible obtener una cobertura adecuada a un coste razonable.
Contratar un seguro contra incendios no es obligatorio, pero si llega a producirse un incendio real, será necesario hacer frente a un gasto considerable.
Si se dispone de un seguro contra incendios que cubra ese gasto, es posible continuar la gestión del alquiler con tranquilidad.
Le recomendamos consultar con expertos como una inmobiliaria y elegir el seguro contra incendios más adecuado para su propio inmueble en alquiler, con vistas a una gestión segura y estable.
Preguntas frecuentes sobre el seguro contra incendios en la gestión de alquileres
P1. ¿Está obligado el propietario de un alquiler a contratar un seguro contra incendios?
No existe obligación legal de contratarlo, pero cuando se solicita un préstamo, en la gran mayoría de los casos la entidad financiera exige su contratación. También desde el punto de vista de la gestión de riesgos, se recomienda encarecidamente contratarlo.
P2. ¿El seguro contra incendios cubre los daños por terremoto?
El seguro contra incendios por sí solo no cubre los daños por terremoto. Para prepararse frente a los daños causados por un terremoto es necesario contratar además un seguro contra terremotos como complemento del seguro contra incendios.
P3. ¿Cuál es el precio de referencia de la prima del seguro contra incendios?
Varía según la estructura del edificio, su ubicación y el contenido de la cobertura, pero como referencia orientativa, para un edificio de apartamentos completo puede tomarse una cifra de entre 30.000 y 100.000 yenes al año.
