Die Zahl der leerstehenden Häuser nimmt in ganz Japan weiter zu. Ein unbeaufsichtigt gelassenes Leerhaus bringt für Eigentümer einen dreifachen Verlust mit sich: Einsturzrisiko, höhere Steuerlast und Nachbarschaftskonflikte. Wird es jedoch angemessen genutzt,lassen sich der Vermögenswert erhalten sowie Mieteinnahmen und Verkaufserlöse sichern. In diesem Beitrag erläutern wir die Risiken eines ungenutzten Leerstands, die verschiedenen Nutzungsoptionen und den Einsatz von Fördermitteln.
Was passiert, wenn ein leerstehendes Haus ungenutzt bleibt?
Wird ein leerstehendes Haus ungenutzt gelassen, entstehen die folgenden gravierenden Risiken.
- Einsturzrisiko: Ohne Lüftung, Reinigung und Instandhaltung schreitet die Alterung schnell voran. Dadurch steigt bei Naturkatastrophen wie Erdbeben oder Taifunen das Risiko eines Einsturzes
- Erhöhung der Grundsteuer: Erkennt die Kommune das Grundstück nicht als „Wohngrundstück“ an, entfällt die steuerliche Begünstigung bei der Grundsteuerauf bis zu das Sechsfachekann sie steigen
- Nachbarschaftskonflikte: Durch Gerüche, Verfall oder unbefugtes Betreten kann ein Beschwerderisiko seitens der Nachbarschaft entstehen
Welche Fördermittel gibt es für die Nutzung von Leerhäusern?
Der Staat und die Kommunen treiben Maßnahmen gegen Leerstand aktiv voran. Dafür gibt es die folgenden Förderprogramme. Wer eine Nutzung prüft, sollte die Förderinformationen der zuständigen Kommune unbedingt bestätigen.
- Fördermittel für Renovierung und Sanierung von Leerhäusern
- Unterstützung zur Vermarktungsförderung durch Eintragung in eine Leerhausbörse
- Förderung für Abrissarbeiten
- Steuerliche Vergünstigungen (zum Beispiel besondere Freibeträge bei der Veräußerung eines Leerhauses, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind)
Drei sinnvolle Wege, ein leerstehendes Haus wirtschaftlich zu nutzen
Als Vermieter vermieten
Dabei wird das bestehende Gebäude für eine Vermietung genutzt. Ist der bauliche Zustand gut, kann man mit vergleichsweise geringen Kosten starten.Ob die Nutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken erfolgt, sollte je nach Lage und Größe der Immobilie entschieden werden.Investitionen in die Renovierung von Leerhäusernkönnen kombiniert werden, um die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie zu steigern.
Verkaufen
Für den Verkauf gibt es drei Möglichkeiten.
- Als Grundstück mit altem Haus verkaufen: Dabei fallen keine Abrisskosten an, allerdings ist bis zum Finden eines Käufers weiterhin Verwaltung und Instandhaltung erforderlich
- Nach Abriss als unbebautes Grundstück verkaufen: So findet sich eher ein Käufer, was einen schnellen Verkauf begünstigt. Es fallen jedoch Abrisskosten an
- An ein Immobilienunternehmen verkaufen: Das ist am schnellsten, allerdings liegt der Ankaufspreis unter dem Preis bei einer Vermittlung
Abreißen und das Grundstück nutzen
Bei stark fortgeschrittener Alterung ist die Nutzung des Grundstücks nach dem Abriss oft die realistischere Option. In urbanen Lagen sindMünzparkplätze oder der Bau von Mietapartmentssinnvoll. In ländlichen Regionen ist eine Prüfung der lokalen Nachfrage unverzichtbar; auch eine Verpachtung an einen Convenience Store kommt infrage.
Vor- und Nachteile der Nutzung
Vorteile
- Der Vermögenswert des Gebäudes kann erhalten werden
- Eine höhere Grundsteuerbelastung kann vermieden werden
- Das Risiko von Nachbarschaftskonflikten kann beseitigt werden
- Mieteinnahmen, Verkaufserlöse und Erträge aus der Grundstücksnutzung können erzielt werden
Nachteile
- Für die Nutzung ist eine Anfangsinvestition erforderlich (zum Beispiel Renovierungs- und Abrisskosten)
- Bei der Vermietung entstehen Leerstandsrisiken und Verwaltungskosten
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was bedeutet es, wenn die Grundsteuer für ein leerstehendes Haus auf das Sechsfache steigt?
Für Wohngrundstücke gelten Entlastungsregelungen bei der Grundsteuer (Sonderregelung für Wohngrundstücke). Wird ein Objekt als bestimmtes problematisches Leerhaus eingestuft, kann diese Begünstigung entfallen, wodurch der steuerlich bewertete Wert deutlich steigt.
F. Was ist eine Leerhausbörse?
Dabei handelt es sich um einen Vermittlungsservice für Informationen zu Leerhäusern, der von Kommunen oder Immobilienunternehmen betrieben wird. Er verbindet Eigentümer, die verkaufen oder vermieten möchten, mit Interessenten, die kaufen oder einziehen wollen. Viele Angebote sind kostenlos nutzbar.
F. Welche Vorbereitungen sind nötig, um ein leerstehendes Haus zu vermieten?
Grundlegend sind die Prüfung von Erdbebensicherheit und allgemeiner Sicherheit des Gebäudes, die Kontrolle und Reparatur von Wasser- und Elektroanlagen sowie die Prüfung, ob die Mietverwaltung an ein Immobilienunternehmen übertragen werden sollte. Zusätzlich sollte bestätigt werden, ob Fördermittel genutzt werden können.
F. Mit welchen Abrisskosten ist zu rechnen?
Bei einem freistehenden Holzhaus gelten bei einer Gesamtgeschossfläche von 100 bis 150 m² etwa 1 bis 2,5 Millionen Yen als Richtwert. Da kommunale Abrisszuschüsse verfügbar sein können, empfehlen wir eine vorherige Prüfung.
