Le nombre de logements vacants continue d’augmenter dans tout le Japon. Une maison vacante laissée à l’abandon entraîne pour son propriétaire une triple perte : risque d’effondrement, hausse de la charge fiscale et conflits de voisinage. En revanche, si elle est utilisée de manière appropriée, il est possible de préserver la valeur de l’actif et d’assurer des revenus locatifs ainsi qu’une plus-value à la vente. Cet article explique les risques liés à l’abandon d’une maison vacante, les options de valorisation et l’utilisation des subventions.
Que se passe-t-il lorsqu’une maison vacante est laissée à l’abandon ?
Lorsqu’une maison vacante est laissée sans entretien, les risques graves suivants apparaissent.
- Risque d’effondrement : faute d’aération, de nettoyage et d’entretien, le vieillissement progresse rapidement. Le risque d’effondrement augmente également lors de catastrophes naturelles comme les séismes et les typhons
- Hausse de la taxe foncière : si la collectivité locale ne la reconnaît pas comme « terrain résidentiel », le régime préférentiel de taxe foncière peut être supprimé et atteindre jusqu’à 6 fois
- Conflits de voisinage : des plaintes des riverains peuvent survenir en raison de mauvaises odeurs, de délabrement ou d’intrusions illégales
Quelles subventions peuvent être utilisées pour valoriser une maison vacante ?
L’État et les collectivités locales renforcent activement leurs mesures contre les logements vacants, et les dispositifs d’aide suivants existent. Si vous envisagez de les utiliser, il convient de vérifier systématiquement les informations de subvention de votre collectivité locale.
- Subventions pour la rénovation et la réhabilitation de maisons vacantes
- Soutien à la mise sur le marché grâce à l’inscription sur des banques de maisons vacantes
- Subventions pour les travaux de démolition
- Avantages fiscaux (comme des déductions spéciales lors de la cession d’une maison vacante remplissant certaines conditions)
Trois façons avantageuses de valoriser une maison vacante
La louer en tant que propriétaire
Il s’agit d’une méthode de gestion locative utilisant le bâtiment existant. Si l’état du bien est bon, il est possible de commencer avec un coût relativement modéré. Le choix entre usage résidentiel ou commercial doit être fait selon l’emplacement et la taille du bien. En la combinant avec l’investissement dans la rénovation de maisons vacantes, il est possible de renforcer la compétitivité du bien.
La vendre
La vente peut se faire selon trois méthodes.
- Vendre le terrain avec l’ancienne maison : aucun coût de démolition n’est nécessaire, mais l’entretien se poursuit jusqu’à la conclusion de la vente
- Vendre après mise en terrain nu : il est plus facile de trouver un acheteur, ce qui favorise une vente rapide. Des frais de démolition sont toutefois engagés
- La faire racheter par une société immobilière : c’est l’option la plus rapide, mais le prix de rachat sera inférieur à celui obtenu via une transaction d’intermédiation
La démolir et valoriser le terrain
Lorsque la dégradation est importante, il est réaliste de valoriser le terrain nu après démolition. En zone urbaine, les parkings payants et la construction d’immeubles locatifs sont efficaces. En zone régionale, l’étude de la demande locale est indispensable, et la location du terrain à une supérette peut aussi constituer une option.
Avantages et inconvénients de la valorisation
Avantages
- La valeur du bâtiment en tant qu’actif peut être préservée
- La hausse de la charge de taxe foncière peut être évitée
- Le risque de conflits de voisinage peut être éliminé
- Il est possible d’obtenir des revenus locatifs, des plus-values de cession et des revenus liés à la valorisation du terrain
Inconvénients
- Un investissement initial est nécessaire pour la valorisation (rénovation, coûts de démolition, etc.)
- En gestion locative, un risque de vacance et des coûts de gestion apparaissent
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Que signifie le fait que la taxe foncière d’une maison vacante puisse être multipliée par 6 ?
Les terrains résidentiels bénéficient d’un dispositif d’allègement de taxe foncière (régime spécial applicable aux terrains résidentiels). Si le bien est reconnu comme maison vacante spécifique, cet avantage peut être supprimé et la valeur imposable peut fortement augmenter.
Q. Qu’est-ce qu’une banque de maisons vacantes ?
Il s’agit d’un service de mise en relation sur les informations relatives aux maisons vacantes, géré par des collectivités locales ou des sociétés immobilières. Il relie les propriétaires souhaitant vendre ou louer aux personnes souhaitant acheter ou s’installer. Beaucoup de ces services sont accessibles gratuitement.
Q. Quelle préparation est nécessaire pour mettre une maison vacante en location ?
La base consiste à vérifier la résistance sismique et la sécurité du bâtiment, à inspecter et réparer les installations d’eau et d’électricité, et à étudier la possibilité de confier la gestion locative à une société immobilière. Il convient également de vérifier en parallèle si des subventions peuvent être utilisées.
Q. Combien coûtent les travaux de démolition ?
Pour une maison individuelle en bois, le coût indicatif pour une surface de plancher totale de 100〜150㎡ est d’environ 1 à 2,5 millions de yens. Comme des subventions locales à la démolition peuvent être disponibles selon les cas, il est recommandé de le vérifier à l’avance.
