El número de viviendas vacías sigue aumentando en todo Japón. Una vivienda vacía abandonada genera para su propietario una triple pérdida: riesgo de derrumbe, mayor carga fiscal y conflictos con los vecinos. Por otro lado, si se aprovecha adecuadamente, es posible mantener el valor del activo y asegurar ingresos por alquiler y ganancias por venta. En este artículo explicamos los riesgos de dejar una vivienda vacía sin atender, las opciones para aprovecharla y el uso de subvenciones.
¿Qué ocurre si se deja una vivienda vacía sin atender?
Si se deja una vivienda vacía sin atender, surgen los siguientes riesgos graves.
- Riesgo de derrumbe: al no realizarse ventilación, limpieza ni mantenimiento, el deterioro avanza rápidamente. También aumenta el riesgo de colapso en caso de desastres naturales como terremotos o tifones
- Aumento del impuesto sobre activos fijos: si el gobierno local no la reconoce como «suelo residencial», puede retirarse la medida preferencial del impuesto sobre activos fijos y llegar hasta 6 veces
- Conflictos con los vecinos: pueden surgir reclamaciones de los residentes cercanos por malos olores, deterioro o intrusiones ilegales
¿Qué subvenciones pueden utilizarse para aprovechar una vivienda vacía?
El Gobierno nacional y los gobiernos locales están impulsando activamente medidas contra las viviendas vacías, y existen los siguientes programas de apoyo. Si está considerando utilizarlos, conviene revisar siempre la información sobre subvenciones de su municipio.
- Subvenciones para la renovación y rehabilitación de viviendas vacías
- Apoyo para promover la circulación mediante el registro en bancos de viviendas vacías
- Subvenciones para obras de demolición
- Incentivos fiscales (como deducciones especiales al transferir una vivienda vacía que cumpla determinados requisitos)
Tres formas rentables de aprovechar una vivienda vacía
Alquilarla como propietario
Es un método de gestión de alquiler aprovechando el edificio existente. Si el inmueble está en buen estado, puede iniciarse con un coste relativamente bajo. Conviene decidir si el uso será residencial o comercial según la ubicación y la escala del inmueble. Combinándolo con la inversión en renovación de viviendas vacías, puede reforzarse la competitividad del inmueble.
Venderla
La venta tiene tres métodos.
- Venderla como terreno con casa antigua: no requiere costes de demolición, pero el mantenimiento continúa hasta encontrar comprador
- Venderla como solar vacío: es más fácil encontrar comprador y favorece una venta temprana. Se generan costes de demolición
- Venderla a una empresa inmobiliaria: es la opción más rápida, pero el precio de compra será inferior al de una intermediación
Demolerla y aprovechar el terreno
Si el deterioro es severo, resulta realista aprovechar el solar tras la demolición. En zonas urbanas, los aparcamientos de pago y la construcción de apartamentos en alquiler son opciones eficaces. En áreas regionales es indispensable estudiar la demanda del entorno, y también puede contemplarse alquilar el terreno a una tienda de conveniencia.
Ventajas y desventajas del aprovechamiento
Ventajas
- Puede mantenerse el valor del inmueble como activo
- Puede evitarse el aumento de la carga del impuesto sobre activos fijos
- Puede eliminarse el riesgo de conflictos con los vecinos
- Pueden obtenerse ingresos por alquiler, beneficios por venta y rentas por aprovechamiento del terreno
Desventajas
- Se requiere una inversión inicial para el aprovechamiento (renovación, costes de demolición, etc.)
- En la gestión de alquiler se generan riesgo de vacancia y costes de administración
Lecturas relacionadas
- ¿Qué es la inversión en renovación de viviendas unifamiliares vacías? Rentabilidad, cómo encontrar inmuebles y puntos clave para el éxito
- Cómo elegir una empresa de gestión para tener éxito en la inversión inmobiliaria
- ¿Qué es la compraventa para reventa inmobiliaria? Desde las diferencias con la intermediación hasta sus ventajas y desventajas
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Qué significa que el impuesto sobre activos fijos de una vivienda vacía pueda multiplicarse por 6?
El suelo residencial cuenta con una medida de reducción del impuesto sobre activos fijos (régimen especial para suelo residencial). Si se reconoce como vivienda vacía específica, esta ventaja puede retirarse y el valor imponible puede aumentar de forma considerable.
Q. ¿Qué es un banco de viviendas vacías?
Es un servicio de intermediación de información sobre viviendas vacías gestionado por municipios o empresas inmobiliarias. Conecta a propietarios que desean vender o alquilar con personas que desean comprar o mudarse. Muchos pueden utilizarse gratuitamente.
Q. ¿Qué preparación se necesita para poner una vivienda vacía en alquiler?
Lo básico es verificar la resistencia sísmica y la seguridad del edificio, inspeccionar y reparar instalaciones de agua y eléctricas, y estudiar la delegación de la gestión del alquiler a una empresa inmobiliaria. También conviene confirmar al mismo tiempo si pueden utilizarse subvenciones.
Q. ¿Cuánto cuesta la demolición?
En el caso de una vivienda unifamiliar de madera, una referencia orientativa para una superficie total de 100〜150㎡ es de entre 1 y 2,5 millones de yenes. Como en algunos casos pueden utilizarse subvenciones municipales para la demolición, se recomienda confirmarlo con antelación.
