Für Vermieterinnen und Vermieter ist die von den Mieterinnen und Mietern gezahlte Miete die Grundlage ihrer Einnahmen. Gleichzeitig bereiten Mietrückstände vielen Eigentümern große Sorgen. Wenn die Zahlung nur vergessen wurde und kurzfristig eingeht, ist das meist kein Problem. Ziehen sich Rückstände jedoch hin oder treten sie wiederholt auf, ist ein angemessenes Vorgehen erforderlich. In diesem Beitragerläutern wir die Ursachen von Mietrückständen, geeignete Reaktionsschritte und präventive Maßnahmen zur Risikominimierung.
Was sind die Hauptgründe für Mietrückstände?
Hinter ausbleibenden Mietzahlungen können ganz unterschiedliche Umstände stehen. Für Eigentümer ist es der erste Schritt, die Situation korrekt zu erfassen.
Sinkendes Einkommen und fehlender finanzieller Spielraum
Am häufigsten kommt es zu Zahlungsausfällen, weil das Einkommen gesunken ist, etwa durch weniger Überstunden, Mutterschutz oder geringere Löhne infolge einer verschlechterten Geschäftslage.Wenn das Einkommensniveau dauerhaft gesunken ist, besteht die Möglichkeit, dass sich Mietrückstände auch künftig wiederholen.
Vergessene Zahlung oder besondere Umstände
Wenn die Person am Zahlungstag auf Reisen war oder wegen einer plötzlichen Erkrankung nicht reagieren konnte,ist in den meisten Fällen sowohl Zahlungsbereitschaft als auch das Geld vorhanden, sodass nach Kontaktaufnahme umgehend überwiesen wirdin den meisten Fällen.
Psychologische Sicherheit durch eine Bürgschaftsgesellschaft
Bei Objekten mit Bürgschaftsgesellschaft entsteht mitunter das Gefühl, dass die Gesellschaft auch bei einem Rückstand zunächst einspringt,wodurch nachlässiges Verhalten und damit Mietrückstände zunehmen.Die Rückstände werden letztlich zwar der mietenden Person in Rechnung gestellt, doch es ist zu beachten, dass das unmittelbare Krisenbewusstsein leicht nachlässt.
Wie sollte man bei Mietrückständen vorgehen?
Direkte Mahnung an die Person und Versand eines Mahnschreibens
Sobald der Rückstand festgestellt wird, sollte die Person zunächst telefonisch oder durch einen Besuch direkt erinnert werden.Klären Sie, bis wann gezahlt werden kann, legen Sie einen konkreten Termin fest und warten Sie bis dahin.Wenn kein Kontakt möglich ist, werfen Sie ein Mahnschreiben mit Hinweis auf die ausstehende Miete, das Überweisungskonto und die Höhe des Rückstands in den Briefkasten oder senden Sie es per Post.
Kontakt mit dem Bürgen und Versand eines Einschreibens mit Zustellnachweis
Wenn der Rückstand auch ein bis zwei Monate nach der Mahnung und dem Mahnschreiben bestehen bleibt, nehmen Sie Kontakt mit dem Bürgen auf. Wenn sich die Situation weiterhin nicht verbessert,senden Sie eine förmliche Zahlungsaufforderung per Einschreiben mit Zustellnachweis. Dadurch kann die Verjährungsfrist für sechs Monate gehemmt werden. Wird in diesem Zeitraum Klage erhoben, lässt sich die Frist auf zehn Jahre verlängern.
Gerichtsverfahren und Zwangsräumung als letztes Mittel
Wenn die Miete seit drei Monaten oder länger aussteht und die Argumentation des Vermieters anerkannt wird, kann ein Urteil im Gerichtsverfahren im günstigsten Fall nach etwa zwei Wochen vorliegen.Da sich der Rückstand erhöht, wenn die Klageerhebung verzögert wird, sind eine frühe Entscheidung und zügiges Handeln wichtig.Zudem sollte das Risiko einkalkuliert werden, den Gesamtbetrag nicht vollständig zurückzuerhalten, da eine Zwangsräumung mehrere Hunderttausend bis mehrere Millionen Yen kosten kann.
Welche Maßnahmen helfen, das Risiko von Mietrückständen im Vorfeld zu vermeiden?
Nutzung einer Bürgschaftsgesellschaft
Die wirksamste Absicherung ist die Nutzung einer Bürgschaftsgesellschaft.Ein großer Vorteil besteht darin, dass die Miete im Fall eines Rückstands verlässlich eingezogen werden kannallerdings unterscheiden sich Leistungsumfang und Prüfungsbedingungen je nach Unternehmen, sodass die Details vorab geprüft werden sollten.
Prüfung der finanziellen Lage des Bürgen bei der Mieterauswahl
Auch wenn die mietende Person selbst nicht zahlungsfähig ist, kann ein Einzug möglich sein, wenn der Bürge zahlungsfähig ist.Es ist eine grundlegende Maßnahme zur Senkung des Rückstandsrisikos, bereits im Prüfungsprozess Einkommen und finanzielle Situation des Bürgen sorgfältig zu überprüfen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie lange beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist bei Mietrückständen?
Die Verjährungsfrist für Mietrückstände beträgt fünf Jahre. Durch eine förmliche Aufforderung per Einschreiben mit Zustellnachweis kann sie jedoch sechs Monate gehemmt werden. Wird in diesem Zeitraum Klage erhoben, lässt sich die Frist auf zehn Jahre verlängern.
Was ist zu tun, wenn kein Bürge vorhanden ist?
Durch einen Vertrag mit einer Bürgschaftsgesellschaft kann ein Bürge ersetzt werden. Üblich ist die Nutzung einer Bürgschaftsgesellschaft, mit der die Hausverwaltung zusammenarbeitet.
Ist eine Zwangsräumung nach drei Monaten Mietrückstand möglich?
Ein fortlaufender Mietrückstand von drei Monaten oder mehr wird häufig als Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses anerkannt. Wenn der Vermieter vor Gericht obsiegt, kann eine Zwangsräumung vollstreckt werden. Die tatsächliche Vollstreckung dauert jedoch mehrere Monate.
Sollte man für Verhandlungen mit säumigen Mietern eine Hausverwaltung einschalten?
Da dafür fachliches Wissen und praktische Erfahrung erforderlich sind, ist die Beauftragung einer Hausverwaltung üblich. Insbesondere wenn Gerichtsverfahren oder rechtliche Schritte involviert sind, ist die Zusammenarbeit mit Fachleuten (Rechtsanwälten) unverzichtbar.
