Para quienes gestionan bienes inmuebles, el alquiler que pagan los inquilinos constituye la base de sus ingresos. Sin embargo, uno de los problemas que preocupa a muchos propietarios es el retraso en el pago del alquiler. Si se trata de un simple olvido y el pago se recibe de inmediato, no suele haber problema, pero cuando los atrasos se prolongan o se repiten, es necesario actuar. En este artículo,explicamos las causas de los atrasos en el pago del alquiler, cómo afrontarlos y qué medidas de riesgo pueden adoptarse para prevenirlos.
¿Cuáles son las principales razones por las que se producen atrasos en el pago del alquiler?
Detrás de los atrasos en el pago del alquiler por parte de un inquilino puede haber diversas circunstancias. Como propietario, el primer paso es comprender con precisión la situación.
Disminución de ingresos o falta de margen económico
El caso más frecuente es que el inquilino deje de poder pagar porque sus ingresos han disminuido, por ejemplo por menos horas extra, baja por maternidad o paternidad, o reducción salarial debido al deterioro del negocio.Si el nivel de ingresos ha caído de forma constante, existe la posibilidad de que los atrasos vuelvan a repetirse en el futuro.
Olvido del pago o circunstancias excepcionales
Si el inquilino estaba de viaje el día de pago o no pudo responder por una enfermedad repentina,en la mayoría de los casos tiene intención de pagar y dispone de fondos, por lo que el ingreso se realiza en cuanto se logra contactar con él.
La sensación de tranquilidad que genera la empresa de garantía
En los inmuebles que utilizan una empresa de garantía, cada vez hay más casos en los que el inquilino se relaja y se retrasa en el pago porque siente que, aunque no pague, la empresa de garantía adelantará el importe.Los casos de atraso por exceso de confianza están aumentando.Aunque finalmente el importe impagado se reclama al inquilino, conviene tener en cuenta que la sensación de urgencia inmediata tiende a debilitarse.
¿Cuál debe ser el procedimiento para actuar frente a un inquilino con atrasos en el pago del alquiler?
Recordatorio al propio inquilino y envío de requerimiento de pago
En cuanto se detecte el atraso, primero se debe contactar con el inquilino por teléfono o mediante visita para recordarle el pago.Confirme hasta cuándo puede pagar, establezca una fecha concreta y espere hasta ese momento.Si no es posible contactar con él, deje en el buzón o envíe por correo un requerimiento en el que consten el impago del alquiler, la cuenta de transferencia y el importe adeudado.
Contacto con el avalista y envío de correo certificado con certificación de contenido
Si el atraso continúa durante más de uno o dos meses desde el recordatorio y el envío del requerimiento, contacte con el avalista. Si aun así no hay mejora,envíe una notificación formal por correo certificado con certificación de contenido. Esto permite detener durante seis meses el cómputo de la prescripción y, si se interpone una demanda dentro de ese plazo, ampliar la prescripción a diez años.
Demanda judicial y desalojo forzoso como último recurso
Si hay tres meses o más de impago y se reconoce la pretensión del propietario, el resultado judicial puede obtenerse en unas dos semanas en el mejor de los casos.Si la demanda se retrasa, el importe adeudado aumenta, por lo que es fundamental decidir y actuar con rapidez.Como el coste de un desalojo forzoso puede ascender a decenas o cientos de miles de yenes, también es necesario prever el riesgo de no poder recuperar la totalidad del importe.
¿Qué medidas pueden tomarse para prevenir el riesgo de atrasos en el pago del alquiler?
Uso de una empresa de garantía
La medida de cobertura de riesgo más eficaz es utilizar una empresa de garantía.Su gran ventaja es que permite cobrar el alquiler con certeza en caso de impago, pero como el alcance de la garantía y las condiciones de revisión varían según la empresa, conviene comprobar su contenido con antelación.
Comprobación de la situación económica del avalista durante la evaluación del inquilino
Aunque el propio inquilino no tenga capacidad de pago, es posible recuperar el importe si el avalista sí la tiene.Confirmar cuidadosamente los ingresos y la situación económica del avalista en la fase de evaluación del inquilino es la base para reducir el riesgo de impago.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuántos años dura la prescripción legal de los atrasos en el pago del alquiler?
La prescripción extintiva de los atrasos en el pago del alquiler es de cinco años. No obstante, mediante una notificación por correo certificado con certificación de contenido puede suspenderse durante seis meses y, si se interpone una demanda dentro de ese periodo, puede ampliarse a diez años.
¿Qué debe hacerse si no hay avalista?
Es posible sustituir al avalista contratando una empresa de garantía. Lo habitual es utilizar una empresa de garantía asociada a la empresa administradora.
¿Es posible un desalojo forzoso tras tres meses de impago?
Cuando el impago continuado supera los tres meses, suele considerarse que la relación de confianza se ha roto y, si se obtiene una sentencia favorable, es posible ejecutar un desalojo forzoso. No obstante, la ejecución real puede tardar varios meses.
¿Conviene utilizar una empresa administradora para negociar con un inquilino moroso?
Como se requieren conocimientos y experiencia especializados, lo habitual es encargarlo a una empresa administradora. En particular, cuando intervienen juicios o procedimientos legales, la coordinación con un especialista (abogado) es indispensable.
