Pour les personnes qui gèrent un bien immobilier, le loyer versé par les locataires constitue la base même de leurs revenus. Pourtant, les impayés de loyer préoccupent de nombreux propriétaires. Lorsqu’il s’agit d’un simple oubli et que le paiement est effectué rapidement, il n’y a généralement pas de problème. En revanche, lorsque les retards se prolongent ou se répètent, une réponse appropriée s’impose. Dans cet article,nous expliquons les causes des impayés de loyer, les mesures à prendre pour y faire face et les actions de prévention à mettre en place.
Quelles sont les principales raisons des impayés de loyer ?
Diverses circonstances peuvent expliquer pourquoi un locataire ne paie pas son loyer. En tant que propriétaire, la première étape consiste à comprendre précisément la situation.
Baisse de revenus ou manque de marge financière
Le cas le plus fréquent est celui où le locataire n’est plus en mesure de payer parce que ses revenus ont diminué, par exemple en raison d’une baisse des heures supplémentaires, d’un congé maternité ou paternité, ou encore d’une réduction de salaire liée à une dégradation de l’activité.Si le niveau de revenu a baissé de manière durable, le risque que les retards se répètent à l’avenir est réel.
Oubli de paiement ou circonstances particulières
Si le locataire était en voyage à la date de paiement ou n’a pas pu réagir en raison d’une maladie soudaine,il dispose dans la plupart des cas de l’intention de payer et des fonds nécessaires, de sorte que le versement intervient rapidement dès qu’un contact est établi.
Le sentiment de sécurité psychologique lié à la société de garantie
Dans les biens immobiliers couverts par une société de garantie, les cas de retard augmentent parce que certains locataires relâchent leur vigilance en pensant que, même en cas d’impayé, la société de garantie avancera le loyer.Les cas d’impayés liés à ce relâchement sont en augmentation.Le montant impayé sera finalement réclamé au locataire, mais il faut garder à l’esprit que le sentiment d’urgence immédiat a tendance à s’atténuer.
Quelle procédure suivre face à un locataire en retard de paiement ?
Relance auprès du locataire et envoi d’une lettre de mise en demeure
Dès qu’un retard est constaté, il convient d’abord de relancer le locataire par téléphone ou lors d’une visite.Vérifiez à quelle date il peut payer, fixez une échéance précise, puis attendez jusque-là.Si vous ne parvenez pas à le joindre, déposez dans sa boîte aux lettres ou envoyez par courrier une lettre de mise en demeure indiquant le loyer impayé, les coordonnées de virement et le montant dû.
Contact avec le garant et envoi d’un courrier recommandé avec preuve de contenu
Si l’impayé se prolonge au-delà d’un à deux mois après la relance et l’envoi de la mise en demeure, contactez le garant. Si aucune amélioration n’intervient, envoyez une mise en demeure formelle par courrier recommandé avec preuve de contenu. Cela permet d’interrompre pendant six mois le décompte de la prescription et, si une action en justice est engagée pendant ce délai, de prolonger la prescription à dix ans.
Procédure judiciaire et expulsion forcée en dernier recours
En cas d’impayé de trois mois ou plus, si les arguments du propriétaire sont reconnus, une décision de justice peut être obtenue en environ deux semaines dans les cas les plus rapides.Si l’action en justice tarde, le montant des impayés augmente, d’où l’importance d’une décision et d’une exécution rapides.Comme le coût d’une expulsion forcée peut aller de plusieurs centaines de milliers à plusieurs millions de yens, il faut également anticiper le risque de ne pas récupérer l’intégralité des sommes dues.
Quelles mesures permettent de prévenir en amont le risque d’impayés de loyer ?
Recours à une société de garantie
La mesure de couverture du risque la plus efficace consiste à recourir à une société de garantie.Son principal avantage est de permettre de récupérer le loyer de manière certaine en cas d’impayé, mais comme l’étendue de la garantie et les critères d’examen varient selon les sociétés, il convient de les vérifier à l’avance.
Vérification de la situation financière du garant lors de l’examen du dossier locataire
Même si le locataire lui-même n’a pas la capacité de payer, il reste possible de récupérer les sommes dues si le garant en a la capacité.Vérifier avec soin les revenus et la situation financière du garant dès la phase d’examen du dossier est la base de la réduction du risque d’impayés.
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Questions fréquentes (FAQ)
Quel est le délai de prescription légal des impayés de loyer ?
Le délai de prescription extinctive des impayés de loyer est de cinq ans. Toutefois, une mise en demeure par courrier recommandé avec preuve de contenu permet de l’interrompre pendant six mois et, si une action en justice est engagée durant cette période, il peut être prolongé à dix ans.
Que faire s’il n’y a pas de garant ?
Il est possible de remplacer le garant en souscrivant un contrat avec une société de garantie. En pratique, il est courant d’utiliser la société de garantie partenaire de la société de gestion.
Une expulsion forcée est-elle possible après trois mois d’impayés ?
Un impayé continu de trois mois ou plus est souvent considéré comme une rupture de la relation de confiance et, en cas de décision favorable du tribunal, l’exécution d’une expulsion forcée devient possible. Toutefois, son exécution effective peut prendre plusieurs mois.
Faut-il faire appel à une société de gestion pour négocier avec un locataire en impayé ?
Comme cela requiert des connaissances spécialisées et du savoir-faire, il est courant d’en confier la gestion à une société de gestion locative. En particulier, lorsqu’une procédure judiciaire ou légale est en jeu, la coordination avec un professionnel spécialisé (avocat) est indispensable.
