Eines der Fachthemen, an denen bei Immobilieninvestitionen kein Weg vorbeifuehrt, ist die Rueckbauverpflichtung. Im Alltag hoert man diesen Begriff kaum, fuer die buchhalterische Behandlung und die steuerliche Deklaration von Anlageimmobilien ist er jedoch ein sehr wichtiges Konzept. In diesem Artikel erklaeren wir aus Sicht von Investoren den Ueberblick ueber Rueckbauverpflichtungen, die Berechnungsmethode und die Auswirkungen auf den Gewinn.
Was ist eine Rueckbauverpflichtung?
Eine Rueckbauverpflichtung ist eine bilanziell zu erfassende Verbindlichkeit, bei der die kuenftigen Kosten fuer die Beseitigung und Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands, die mit dem Erwerb oder der Nutzung eines materiellen Anlagevermoegens verbunden sind, auf den Barwert abgezinst und angesetzt werden. Sie beruht auf einer gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtung; ein typisches Beispiel ist die Pflicht zur Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands bei einem Erbbaurecht auf Zeit.
Konkret gilt: Wenn die Verpflichtung besteht, ein Gebaeude auf gepachtetem Grund und Boden spaeter zu beseitigen, werden die Abbruchkosten auf ihren heutigen Wert abgezinst und als „Rueckbauverpflichtung“ als Verbindlichkeit erfasst; derselbe Betrag wird den Anschaffungskosten des Anlagevermoegens hinzugerechnet.
Wie sehen Buchungssatz und Berechnungsmethode fuer Rueckbauverpflichtungen aus?
Berechnungsmethode
Fuer die Berechnung sind die folgenden drei Elemente erforderlich.
- Kostenhistorien vergleichbarer Rueckbauarbeiten
- Kostenvoranschlaege von Rueckbaudienstleistern
- Abzinsungssatz (unter Beruecksichtigung von risikofreiem Zinssatz + Inflationsrate)
Auf dieser Grundlage wird der geschaetzte Rueckbaubetrag ermittelt und der auf den Barwert abgezinste Betrag als Rueckbauverpflichtung angesetzt. Da derselbe Betrag auch auf der Aktivseite (Sachanlagen) hinzugerechnet wird, handelt es sich um eine spiegelbildliche Erfassung von Vermoegen und Verbindlichkeiten.
Abschluss zum Periodenende (Erfassung von Zinsaufwand)
Die Rueckbauverpflichtung wird am Ende jeder Periode erhoeht, indem entsprechend dem Abzinsungssatz Zinsaufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst wird. Zudem wird der den Sachanlagen zugerechnete Rueckbaubetrag ueber die Nutzungsdauer des Gebaeudes linear abgeschrieben.
Behandlung bei der tatsaechlichen Beseitigung
Wenn der Vermoegenswert tatsaechlich beseitigt wird, kann eine Differenz zwischen dem geschaetzten Betrag und den tatsaechlichen Kosten entstehen. Ein Mehrbetrag wird als „Erfuellungsdifferenz“ erfolgswirksam verarbeitet.
Vereinfachte Behandlung von Kautionen
Fuer Kautionen, die fuer Mietobjekte gezahlt werden, ist eine vereinfachte Behandlung zulaessig, bei der der nicht rueckzahlbare Teil (der voraussichtlich fuer die Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands verwendet wird) ueber die Mietdauer amortisiert wird. Wenn beispielsweise voraussichtlich 250.000 Yen nicht zurueckgezahlt werden und die Mietdauer zehn Jahre betraegt, werden jaehrlich 25.000 Yen als Aufwand erfasst.
Wie wirken sich Rueckbauverpflichtungen auf den Gewinn aus?
Am staerksten interessiert Investoren ihr Einfluss auf den Gewinn. Kurz gesagt: Rueckbauverpflichtungen belasten den Gewinn eines einzelnen Jahres nicht erheblich, weil kuenftige Ausgaben ueber die Nutzungsdauer verteilt werden.
- Mit der Passivierung steigt zugleich das Anlagevermoegen; anschliessend werden ueber die Abschreibung jedes Jahr kleine Betraege als Aufwand erfasst
- Auch Zinsaufwand wird in jeder Periode in kleiner Hoehe erfasst, der Gesamtbetrag ist jedoch nicht gross
- Die Glattung grosser kuenftiger Ausgaben erleichtert das Cashflow-Management
Um mit Immobilieninvestitionen erfolgreich zu sein, ist umfassendes Wissen in Steuerfragen, Recht und Bauwesen unverzichtbar. Auch die Rueckbauverpflichtung gehoert dazu.
Das koennte Sie auch interessieren
Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Entsteht eine Rueckbauverpflichtung bei allen Mietobjekten?
- A. Sie entsteht, wenn die Pflicht zur Wiederherstellung des urspruenglichen Zustands vertraglich oder gesetzlich festgelegt ist. Bei gewerblichen Mietverhaeltnissen wie einem Erbbaurecht auf Zeit entsteht sie in der Regel, waehrend sie bei allgemeinen Wohnraummietverhaeltnissen in vielen Faellen nicht entsteht.
- F. Was passiert, wenn eine Rueckbauverpflichtung nicht erfasst wird?
- A. Das stellt einen Verstoss gegen Rechnungslegungsstandards dar, und der Jahresabschluss wird nicht ordnungsgemaess dargestellt. Auch steuerlich koennen Probleme entstehen.
- F. Ist die Behandlung anders, wenn eine Kaution vorhanden ist?
- A. Fuer Kautionen bei Mietobjekten ist eine „vereinfachte Behandlung“ zulaessig, bei der der voraussichtlich nicht rueckzahlbare Betrag ueber die Mietdauer amortisiert wird.
- F. Wie wird der Abzinsungssatz festgelegt?
- A. Ueblich ist die Verwendung des risikofreien Zinssatzes zum Zeitpunkt des Ansatzes der Rueckbauverpflichtung, etwa der Rendite von Staatsanleihen.
