Die Rentable Ratio bezeichnet den Anteil der vermietbaren Fläche an der gesamten Bruttogeschossfläche und ist eine wichtige Kennzahl in der Immobilieninvestition. Je höher dieser Wert ist, desto ertragreicher wird eine Immobilie in der Regel bewertet. In diesem Artikel erläutern wir die Berechnung der Rentable Ratio und ihre praktische Nutzung.
Was ist die Rentable Ratio?
Die Rentable Ratio (vermietbare Flaechenquote) ist der Flaechenanteil des ertragsrelevanten Bereichs (Mietflaechen) an der gesamten Bruttogeschossflaeche eines Gebaeudes. Nicht ertragsrelevante Bereiche wie Aufzuege, Eingaenge, gemeinschaftliche Treppenhaeuser und Flure werden nicht einbezogen.
Berechnungsformel:Fläche der Mieträume ÷ Bruttogeschossfläche × 100 (%)
Richtwerte nach Gebäudegröße
| Gebäudegröße | Richtwert der Rentable Ratio |
|---|---|
| Großes Bürogebäude | 60〜70% |
| Kleines Bürogebäude | 80〜85% |
| Typisches Mietbüro | 65〜85% |
Worauf ist bei von REITs gehaltenen Immobilien zu achten?
Wenn ein REIT nur einen Teil einer Immobilie als Teileigentum besitzt, wird die Rentable Ratio auf Basis der "vermietbaren Fläche innerhalb der Teileigentumsfläche" berechnet und unterscheidet sich daher von der Rentable Ratio des gesamten Gebäudes.
Im Fall eines Master-Lease-Modells
Bei einer Gesamtvermietung an einen Single Tenant oder bei einem Master-Lease-Modell werden auch Gemeinschaftsflächen mitvermietet. Dadurch kann die Rentable Ratio nahe 100 % liegen, was den Vergleich mit anderen Objekten erschwert.
Was ist zur Maximierung der Erträge sinnvoll?
Wer sich ausschließlich darauf konzentriert, die Rentable Ratio zu erhöhen, riskiert, nicht ertragsrelevante Bereiche wie Eingänge, Flure oder Toiletten zu stark zu reduzieren. Das kann den Komfort der Mieter mindern und zu Auszügen führen. Entscheidend ist ein ausgewogenes Verhältnis aus Nutzersicht.
Wenn der gesamte vermietbare Raum für die Vermietung genutzt und Besprechungsraumvermietungen oder Shared Spacessowie weitere flexible Vertragsmodelle einbezogen werden, lässt sich der Ertrag maximieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Ist eine Immobilie immer gut, wenn die Rentable Ratio hoch ist?
Nicht unbedingt. Sind die Gemeinschaftsflächen zu klein, kann das zu Unzufriedenheit bei den Mietern und zu einer höheren Auszugsquote führen.
F. Wo kann man die Rentable Ratio prüfen?
Wenn sie in den Objektinformationen nicht angegeben ist, können Sie sie anhand der Bruttogeschossfläche und der Mietfläche selbst berechnen. Bei von J-REIT gehaltenen Immobilien ist eine Prüfung über veröffentlichte Unterlagen möglich.
F. Gibt es Möglichkeiten, die Rentable Ratio zu verbessern?
Ja, etwa durch Renovierungen, bei denen Teile der Gemeinschaftsflächen in vermietbare Flächen umgewandelt werden, oder durch die sinnvolle Nutzung nicht ertragsrelevanter Flächen, etwa mit Verkaufsautomaten.
