Wenn Sie mit Immobilieninvestitionen Mieteinnahmen erzielen, ist eine Steuererklärung zwingend erforderlich. Auch als Angestellter müssen Sie selbst eine Erklärung abgeben, wenn Sie Einkünfte aus Vermietung haben. In diesem Artikel erläutern wir systematisch das Wissen, das für die Steuererklärung bei Einkünften aus Immobilien erforderlich ist.
Was sind Einkünfte aus Immobilien?
Einkünfte aus Immobilien sind die Gewinne, die durch die Vermietung eigener Objekte erzielt werden. Dazu zählen Einnahmen aus der Vermietung von Apartments, Mehrfamilienhäusern, Parkplätzen und ähnlichen Objekten. Die Berechnungsformel lautet: „Gesamteinnahmen - notwendige Aufwendungen“.
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie werden hingegen als Veräußerungseinkünfte eingestuft und gehören nicht zu den Einkünften aus Immobilien.
Warum ist eine Steuererklärung erforderlich?
Einkünfte aus Immobilien unterliegen der Gesamtbesteuerung und werden mit dem Arbeitseinkommen zusammengerechnet, um die Einkommensteuer zu bestimmen. Wird die Steuererklärung versäumt, kann dies als „Steuerhinterziehung“ gewertet werden, wodurch Säumniszuschläge und schwere Sanktionen drohen.
Erforderliche Unterlagen für die Steuererklärung
- Steuererklärungsformular B
- Lohnsteuerbescheinigung
- Immobilienkaufvertrag und Mietvertrag
- Aufstellung der Mietüberweisungen
- Tilgungsplan des Darlehens
- Belege über Reparaturkosten
- Belege über Verwaltungskosten
- Mitteilung über feste Vermögenswerte
- Versicherungsschein für Feuer- und Erdbebenversicherung
- Bei blauer Steuererklärung: Gewinn- und Verlustrechnung zur blauen Steuererklärung
Worin besteht der Unterschied zwischen gewerblichem Umfang und nicht gewerblichem Umfang?
Die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Immobilien unterscheidet sich erheblich danach, ob eine Tätigkeit als gewerblicher Umfang eingestuft wird oder nicht.
Kriterien zur Beurteilung des gewerblichen Umfangs
- Freistehende Häuser: 5 Gebäude oder mehr
- Apartments und Mehrfamilienhäuser: 10 unabhängige Wohneinheiten oder mehr
- Verpachtete Grundstücke (ohne Parkplätze): 50 Verträge oder mehr
Vorteile bei gewerblichem Umfang
| Posten | Gewerblicher Umfang | Nicht gewerblicher Umfang |
|---|---|---|
| Besonderer Freibetrag bei blauer Steuererklärung | 650.000 Yen | 100.000 Yen |
| Abzug von Vermögensverlusten als Aufwand | Vollständig möglich | Begrenzt |
| Gehälter für mitarbeitende Angehörige | Zulässig | Nicht zulässig |
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Ist eine Steuererklärung auch bei einem Verlust erforderlich?
Ja. Verluste aus Einkünften aus Immobilien können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und helfen so, die Steuerbelastung zu senken. Deshalb ist eine Erklärung auch bei einem Verlust vorteilhaft.
Q. Kann man eine Steuersoftware verwenden?
Ja. Auch ohne spezielle Buchhaltungskenntnisse können Sie mit einer Steuersoftware Ihre Steuererklärung effizient erstellen.
Q. Was passiert, wenn die Abgabefrist überschritten wird?
Es werden Säumniszuschläge erhoben. Auch wenn die Frist (15. März des Folgejahres) überschritten wurde, sollten Sie die Erklärung so schnell wie möglich einreichen.
