Ao considerar investir ou comprar um apartamento em condomínio, "por quanto tempo ele poderá ser habitado" e "quando o valor do ativo chegará a zero" são critérios importantes de decisão.A vida útil média de um apartamento em condomínio de concreto armado é de 68 anos, mas, com manutenção adequada, é possível utilizá-lo por mais de 100 anos.Neste artigo, explicamos a diferença entre vida útil fiscal e vida útil real, o impacto sobre o valor do ativo e como identificar imóveis de longa duração.
O que é a vida útil fiscal de um apartamento em condomínio?
Vida útil fiscal é o período durante o qual se considera que um bem cumpre sua função original quando utilizado normalmente; trata-se de um conceito contábil.A vida útil fiscal é o período até que o valor contábil do ativo chegue a zero, e não se confunde com a vida útil física do imóvel.
Vida útil fiscal legal por estrutura
| Estrutura | Vida útil fiscal |
|---|---|
| Concreto armado (apartamento em condomínio) | 47 anos |
| Tijolo, pedra e blocos | 38 anos |
| Madeira e resina sintética | 22 anos |
| Madeira com argamassa | 20 anos |
Depreciação e decisão de investimento
O imóvel não é lançado integralmente como despesa no ano da compra; ele é apropriado em parcelas conforme sua vida útil fiscal (depreciação).A taxa de depreciação de um apartamento RC novo é 0,022, enquanto a de um apartamento usado com 10 anos é 0,026. Para fins de investimento, essa despesa de depreciação é dedutível para efeitos fiscais, sendo indispensável para calcular o benefício tributário.
O que acontece com um apartamento em condomínio após o fim da vida útil fiscal?
Mesmo após o fim da vida útil fiscal, o imóvel não se torna imediatamente inabitável. Em geral, há quatro opções principais.
- Continuar morando com manutenção:No Japão, existem mais de 200 mil unidades de apartamentos em condomínio com mais de 50 anos de construção.
- Reconstrução:Exige votação da maioria dos moradores e tem custo elevado. Há poucos casos implementados.
- Reconstrução com aproveitamento do coeficiente de aproveitamento:Método de aumentar o número de unidades e cobrir os custos com o lucro da venda. É eficaz em áreas centrais.
- Venda para incorporadora:Método de distribuir entre os moradores o valor da venda. Como o custo de demolição é descontado, o valor distribuído tende a ser limitado.
Quatro fatores que determinam a vida útil de um apartamento em condomínio
Os quatro fatores abaixo são os principais determinantes da vida útil que investidores e proprietários devem verificar ao selecionar um imóvel.
Norma sísmica (estrutura)
O primeiro ponto de verificação é se o imóvel atende à "nova norma sísmica", em vigor desde junho de 1981.Em comparação com a norma sísmica antiga (aproximadamente intensidade sísmica 5), a nova norma exige resistência para não colapsar mesmo em abalos de intensidade 6 forte a 7. Imóveis sob a norma antiga tendem a ter mais dificuldade para obter financiamento e também ficam em desvantagem na venda.
Histórico de manutenção
Imóveis sem manutenção adequada tendem a ter a vida útil significativamente reduzida.Em especial nos condomínios construídos nas décadas de 1960 e 1970, há casos em que a tubulação está embutida no concreto e não pode ser substituída mesmo quando atinge sua vida útil (em torno de 30 anos no máximo). Antes da compra, confirme sem falta a existência do plano e do histórico de reparos.
Qualidade dos materiais
Durante o boom de construção dos anos 1970, há alguns imóveis em que foi utilizado concreto de baixa qualidade.Hoje, com a difusão do método de tubulação em bainha com cabeçalho, tornou-se mais fácil atualizar para tubulação de PVC, reduzindo o risco de reconstrução causada por problemas nas tubulações de água e esgoto.
Ambiente ao redor
Próximo ao litoral, o risco de corrosão da estrutura metálica por salinidade é maior, e em locais com pouca insolação o mofo e o limo tendem a proliferar. É importante verificar se existe um plano de reparos adequado às condições da localização.
Como identificar imóveis com longa vida útil | Checklist antes da compra
Apresentamos três pontos para escolher um condomínio de longa vida útil.
O fundo de reserva para reparos está sendo cobrado adequadamente?
Segundo as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, a média mensal do fundo de reserva para reparos é a seguinte.
| Número de andares e área bruta total | Média do fundo de reserva para reparos (m²/mês) |
|---|---|
| Menos de 20 andares e menos de 5.000 m² | 335 ienes |
| Menos de 20 andares e 5.000 a 10.000 m² | 252 ienes |
| Menos de 20 andares e 10.000 a 20.000 m² | 271 ienes |
| 20 andares ou mais (torre) | 338 ienes |
Imóveis com fundo de reserva para reparos excessivamente baixo correm o risco de cobrança extraordinária ou de aumentos expressivos no futuro.Se o imóvel for mantido como ativo de investimento, é necessário incorporar ao cálculo de fluxo de caixa o aumento previsto das despesas de reparo.
Verifique a qualidade da associação de moradores
Verifique a limpeza da área de lixo e do bicicletário, o nível de organização do regulamento condominial e o histórico de realização das assembleias ordinárias. Imóveis com associação de moradores bem funcional estão diretamente ligados à estabilidade da gestão de locação.
Utilize a home inspection
Home inspection é um serviço em que especialistas, como arquitetos, verificam de forma independente a deterioração estrutural e os defeitos do edifício.Pode ser realizada por algumas dezenas de milhares de ienes e, desde 2018, imóveis já inspecionados recebem uma marca oficial no âmbito do sistema "安心R住宅".
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Um condomínio se torna inabitável depois que a vida útil fiscal de 47 anos termina?
Não necessariamente. A vida útil fiscal é o período de depreciação para fins tributários. Se houver manutenção adequada, é possível continuar morando por mais de 100 anos.
Q. A vida útil de condomínios em torre é curta?
Como o custo de manutenção é alto e o fundo de reserva para reparos tende a ficar insuficiente, há muitos casos de reconstrução em 30 a 40 anos. Antes da compra, confirme sem falta a solidez do plano de reparos.
Q. Deve-se evitar condomínios sob a norma sísmica antiga como alvo de investimento?
Em termos gerais, o risco de investimento aumenta porque o financiamento tende a ser mais difícil e a liquidez diminui. Ainda assim, se o imóvel estiver bem localizado e já tiver reforço sísmico, pode haver casos em que se espere um preço de aquisição atrativo.
Q. Qual é o item mais importante a verificar na compra de um condomínio usado?
Os quatro pontos mais importantes são: saldo e situação de arrecadação do fundo de reserva para reparos, existência de plano de reparos de longo prazo, situação da reforma de grande porte mais recente e histórico de atuação da associação de moradores.
Q. O que é "concreto de 100 anos"?
É um concreto produzido com resistência característica de projeto de 30 N/㎟ ou mais e relação água-cimento de 50% ou menos, oferecendo maior durabilidade do que edificações comuns (24 N/㎟). Seu uso tem se difundido nos últimos anos.
