Al considerar una inversión o compra de un apartamento en condominio, "cuánto tiempo podrá seguir habitándose" y "cuándo su valor patrimonial llegará a cero" son criterios clave de decisión.La vida útil media de un apartamento de hormigón armado es de 68 años, pero con un mantenimiento adecuado puede seguir habitándose durante más de 100 años.En este artículo explicamos la diferencia entre la vida útil fiscal y la vida útil real, su impacto en el valor del activo y cómo identificar inmuebles de larga duración.
¿Qué es la vida útil fiscal de un apartamento en condominio?
La vida útil fiscal es el período durante el cual se considera que un inmueble cumple su función bajo un uso normal, y es un concepto contable.La vida útil fiscal es el período hasta que el valor contable del activo llega a cero, y no es lo mismo que su vida útil física.
Vida útil legal por tipo de estructura
| Estructura | Vida útil |
|---|---|
| Hormigón armado (condominio) | 47 años |
| Ladrillo, piedra o bloques | 38 años |
| Madera o resina sintética | 22 años |
| Madera con mortero | 20 años |
Depreciación y toma de decisiones de inversión
Los inmuebles no se registran como gasto de una sola vez en el año de compra, sino de forma prorrateada según su vida útil fiscal (depreciación).La tasa de depreciación de un condominio RC de nueva construcción es 0,022, mientras que la de un condominio usado con 10 años de antigüedad es 0,026. Si el objetivo es la inversión, este gasto por depreciación se considera un gasto fiscal y es indispensable para calcular el efecto de ahorro tributario.
¿Qué ocurre con un condominio cuando supera su vida útil fiscal?
Aunque supere la vida útil fiscal, no significa que deje de ser habitable de inmediato. Las opciones principales son cuatro.
- Seguir habitándolo con mantenimiento:En todo Japón existen más de 200.000 condominios con más de 50 años de antigüedad.
- Reconstrucción:Requiere el voto mayoritario de los residentes y supone un coste elevado. Hay pocos casos ejecutados.
- Reconstrucción aprovechando el coeficiente de edificabilidad:Es un método que aumenta el número de unidades y cubre el coste con la ganancia de venta. Resulta eficaz en ubicaciones céntricas.
- Venta a un promotor:Es un método por el que el importe de venta se distribuye entre los residentes. Como se descuentan los costes de demolición, la cantidad distribuida suele ser limitada.
Cuatro factores que determinan la vida útil de un condominio
Los cuatro factores que los inversores y propietarios deben verificar al seleccionar un inmueble son los siguientes.
Normas sísmicas (estructura)
El primer punto de verificación es si cumple con las "nuevas normas sísmicas" posteriores a junio de 1981.Mientras que las antiguas normas sísmicas asumían un nivel aproximado de intensidad 5, las nuevas normas exigen resistencia para no colapsar incluso con intensidades de 6 fuerte a 7. Los inmuebles bajo las antiguas normas tienen más dificultades para obtener financiación y también se ven perjudicados al venderse.
Historial de mantenimiento
Los inmuebles que no han recibido un mantenimiento adecuado acortan de forma significativa su vida útil.En particular, en algunos condominios construidos en las décadas de 1960 y 1970, las tuberías están embebidas en el hormigón y, aun cuando alcanzan su vida útil (aproximadamente 30 años como máximo), puede haber casos en los que no sea posible sustituirlas. Antes de comprar, conviene verificar siempre si existen un plan de reparaciones y un historial de reparaciones.
Calidad de los materiales de construcción
Durante el auge constructor de la década de 1970, existen algunos inmuebles en los que se utilizó hormigón de baja calidad.Hoy, gracias a la difusión del sistema de tuberías con manga y colector, la actualización a tuberías de PVC se ha vuelto más sencilla y el riesgo de reconstrucción por problemas en las tuberías de agua y desagüe ha disminuido.
Entorno circundante
Cerca de la costa aumenta el riesgo de corrosión del acero por la salinidad, y en ubicaciones con poca exposición al sol proliferan con más facilidad el moho y el musgo. Es importante confirmar si existe un plan de reparaciones adaptado a las condiciones de la ubicación.
Cómo identificar inmuebles de larga vida útil | Lista de verificación antes de comprar
Presentamos tres puntos para elegir un condominio de larga duración.
Si el fondo de reserva para reparaciones se recauda adecuadamente
Según las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, el promedio mensual del fondo de reserva para reparaciones es el siguiente.
| Número de plantas y superficie total construida | Fondo medio de reserva para reparaciones (JPY/㎡/mes) |
|---|---|
| Menos de 20 plantas y menos de 5.000 ㎡ | 335 JPY |
| Menos de 20 plantas y de 5.000 a 10.000 ㎡ | 252 JPY |
| Menos de 20 plantas y de 10.000 a 20.000 ㎡ | 271 JPY |
| 20 plantas o más (torre) | 338 JPY |
Los inmuebles con un fondo de reserva para reparaciones demasiado bajo corren el riesgo de enfrentar cobros extraordinarios o fuertes subidas en el futuro.Si se mantiene como inmueble de inversión, es necesario incorporar el incremento de los costes de reparación en el cálculo del flujo de caja.
Confirmar la calidad de la asociación de propietarios
Conviene revisar la limpieza de la zona de basura y del aparcamiento de bicicletas, el estado de las normas de administración y el historial de celebración de asambleas periódicas. Los inmuebles donde la asociación de propietarios funciona correctamente también están directamente vinculados a la estabilidad de la gestión de alquileres.
Aprovechar una inspección de vivienda
Una inspección de vivienda es un servicio en el que expertos como arquitectos revisan de forma independiente el deterioro estructural y las deficiencias del edificio.Puede realizarse por unas decenas de miles de yenes y, desde 2018, bajo el sistema "安心R住宅", los inmuebles inspeccionados reciben una marca oficial.
Lecturas relacionadas
- Análisis del impacto de los gastos de administración y del fondo de reparaciones de condominios en la rentabilidad de la inversión
- ¿No existen realmente los "inmuebles no publicados"? Un especialista explica cómo funciona la información inmobiliaria
- ¿Qué es la "actividad de leasing" que determina el éxito o el fracaso de la gestión de alquileres?
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Un condominio deja de ser habitable después de superar la vida útil fiscal de 47 años?
No necesariamente deja de ser habitable. La vida útil fiscal es un período de depreciación tributaria. Si recibe un mantenimiento adecuado, puede seguir habitándose durante más de 100 años.
Q. ¿La vida útil de los condominios tipo torre es más corta?
Como los costes de mantenimiento son altos y el fondo de reserva para reparaciones tiende a ser insuficiente, hay muchos casos en los que se reconstruyen en 30 o 40 años. Antes de comprar, confirme siempre la solidez del plan de reparaciones.
Q. ¿Deben evitarse como inversión los condominios con las antiguas normas sísmicas?
En términos generales, el riesgo de inversión aumenta porque es más difícil obtener financiación y la liquidez disminuye. Sin embargo, si el inmueble está bien ubicado y ya ha sido reforzado sísmicamente, también puede haber casos en los que se espere un precio de adquisición atractivo.
Q. ¿Cuáles son los puntos más importantes que deben verificarse al comprar un condominio usado?
Los cuatro puntos más importantes son el saldo y la situación de cobro del fondo de reparaciones, la existencia de un plan de reparaciones a largo plazo, el estado de las reparaciones mayores más recientes y el historial de actividad de la asociación de propietarios.
Q. ¿Qué es el hormigón de 100 años?
Es un hormigón fabricado con una resistencia de diseño de 30 N/㎟ o superior y una relación agua-cemento del 50 % o inferior, con una durabilidad mayor que la de los edificios habituales (24 N/㎟). Su adopción ha avanzado en los últimos años.
