Lorsqu’on envisage d’investir dans un appartement en copropriété ou d’en acheter un, « combien de temps il restera habitable » et « à quel moment sa valeur patrimoniale tombera à zéro » sont des critères de décision essentiels.La durée de vie moyenne d’un appartement en béton armé est de 68 ans, mais avec un entretien adapté, il peut rester habitable pendant plus de 100 ans.Dans cet article, nous expliquons la différence entre durée d’amortissement et durée de vie réelle, l’impact sur la valeur patrimoniale et la manière d’identifier les biens à longue durée de vie.
Qu’est-ce que la durée d’amortissement d’un appartement en copropriété ?
La durée d’amortissement est la période pendant laquelle un bien est considéré comme remplissant sa fonction dans des conditions normales d’usage ; il s’agit d’une notion comptable.La durée d’amortissement correspond à la période jusqu’à ce que la valeur comptable de l’actif atteigne zéro ; elle est distincte de la durée de vie physique du bien.
Durée d’amortissement légale selon la structure
| Structure | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Béton armé (copropriété) | 47 ans |
| Brique, pierre ou blocs | 38 ans |
| Bois ou résine synthétique | 22 ans |
| Bois avec mortier | 20 ans |
Amortissement et décision d’investissement
Un bien immobilier n’est pas comptabilisé en charge en une seule fois l’année de son achat, mais réparti selon sa durée d’amortissement (amortissement comptable).Le taux d’amortissement d’un appartement RC neuf est de 0,022, tandis que celui d’un appartement ancien de 10 ans est de 0,026. Dans le cadre d’un investissement, cette charge d’amortissement constitue une dépense fiscale et elle est indispensable pour calculer l’effet d’optimisation fiscale.
Que devient une copropriété lorsqu’elle dépasse sa durée d’amortissement ?
Même après l’expiration de sa durée d’amortissement, elle ne devient pas immédiatement inhabitable. Quatre options principales existent.
- Continuer à l’occuper avec un entretien adapté :Il existe plus de 200 000 copropriétés de plus de 50 ans dans tout le Japon.
- Reconstruction :Elle nécessite un vote majoritaire des résidents et implique un coût élevé. Les cas de mise en œuvre restent rares.
- Reconstruction en exploitant le coefficient d’occupation des sols :Cette méthode consiste à augmenter le nombre d’unités et à couvrir les coûts grâce au produit des ventes. Elle est efficace dans les emplacements centraux.
- Vente à un promoteur :Le montant de la vente est réparti entre les résidents. Comme les frais de démolition sont déduits, le montant distribué reste limité.
Quatre facteurs qui déterminent la durée de vie d’une copropriété
Les investisseurs et propriétaires doivent vérifier les quatre facteurs suivants lors de la sélection d’un bien.
Normes parasismiques (structure)
Le premier point à vérifier est le respect des « nouvelles normes parasismiques » applicables depuis juin 1981.Alors que les anciennes normes parasismiques correspondaient à une intensité d’environ 5, les nouvelles exigent une résistance évitant l’effondrement même en cas d’intensité 6 fort à 7. Les biens relevant des anciennes normes obtiennent plus difficilement un financement et sont également désavantagés à la revente.
Historique d’entretien
Les biens qui n’ont pas bénéficié d’un entretien approprié voient leur durée de vie se raccourcir de manière significative.Dans certains immeubles construits dans les années 1960 à 1970, les canalisations sont noyées dans le béton et il arrive qu’elles ne puissent pas être remplacées même lorsqu’elles atteignent leur durée de vie, d’environ 30 ans au maximum. Avant l’achat, il convient de vérifier systématiquement l’existence d’un plan de réparation et d’un historique des travaux.
Qualité des matériaux de construction
Pendant le boom de la construction des années 1970, certains biens ont été réalisés avec un béton de qualité médiocre.Aujourd’hui, la généralisation du système de gaines et collecteurs facilite le remplacement par des tuyaux en PVC, ce qui réduit le risque de reconstruction lié aux réseaux d’eau et d’évacuation.
Environnement alentour
À proximité du littoral, le risque de corrosion des structures métalliques dû au sel est élevé, et dans les emplacements peu ensoleillés, les moisissures et la mousse se développent plus facilement. Il est important de vérifier qu’un plan de réparation adapté aux conditions du site a bien été établi.
Comment identifier un bien à longue durée de vie | Liste de vérification avant achat
Voici trois points à vérifier pour choisir une copropriété à longue durée de vie.
Vérifier si le fonds de réserve pour réparations est correctement perçu
Selon les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, le montant mensuel moyen du fonds de réserve pour réparations est le suivant.
| Nombre d’étages et surface totale de plancher | Fonds moyen de réserve pour réparations (JPY/㎡/mois) |
|---|---|
| Moins de 20 étages et moins de 5 000 ㎡ | 335 JPY |
| Moins de 20 étages et de 5 000 à 10 000 ㎡ | 252 JPY |
| Moins de 20 étages et de 10 000 à 20 000 ㎡ | 271 JPY |
| 20 étages ou plus (tour) | 338 JPY |
Les biens dont le fonds de réserve pour réparations est trop faible risquent à l’avenir des appels de fonds exceptionnels ou de fortes hausses.S’il est détenu comme bien d’investissement, il est nécessaire d’intégrer l’augmentation des frais de réparation dans le calcul du cash-flow.
Vérifier la qualité du syndicat de copropriété
Il convient de vérifier la propreté de l’espace de collecte des déchets et du parking à vélos, l’état des règlements de gestion ainsi que la tenue régulière des assemblées générales. Les biens où le syndicat de copropriété fonctionne correctement sont également directement liés à la stabilité de la gestion locative.
Recourir à une inspection du logement
L’inspection du logement est un service dans lequel des experts, tels que des architectes, vérifient de manière indépendante la dégradation structurelle et les défauts du bâtiment.Elle peut être réalisée pour quelques dizaines de milliers de yens et, depuis 2018, dans le cadre du dispositif « 安心R住宅 », les biens inspectés reçoivent un label officiel.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Un appartement en copropriété devient-il inhabitable après 47 ans de durée d’amortissement ?
Non, il ne devient pas nécessairement inhabitable. La durée d’amortissement correspond à la période d’amortissement fiscal. Avec un entretien approprié, il peut rester habitable pendant plus de 100 ans.
Q. La durée de vie des tours d’habitation est-elle plus courte ?
Comme les coûts de maintenance sont élevés et que le fonds de réserve pour réparations devient facilement insuffisant, il existe de nombreux cas de reconstruction au bout de 30 à 40 ans. Avant l’achat, vérifiez impérativement la solidité du plan de réparation.
Q. Faut-il éviter, comme investissement, les copropriétés relevant des anciennes normes parasismiques ?
De manière générale, le risque d’investissement augmente car le financement est plus difficile à obtenir et la liquidité baisse. Toutefois, lorsqu’un bien bénéficie d’un bon emplacement et d’un renforcement parasismique déjà réalisé, un prix d’acquisition attractif peut parfois être envisageable.
Q. Quels sont les points les plus importants à vérifier lors de l’achat d’une copropriété ancienne ?
Les quatre points les plus importants sont le solde et le mode de perception du fonds de réparations, l’existence d’un plan de réparations à long terme, l’état des dernières réparations lourdes et l’historique d’activité du syndicat de copropriété.
Q. Qu’est-ce que le béton « 100 ans » ?
Il s’agit d’un béton fabriqué avec une résistance de calcul d’au moins 30 N/㎟ et un rapport eau-ciment de 50 % ou moins, offrant une durabilité supérieure à celle des bâtiments ordinaires (24 N/㎟). Son usage s’est développé ces dernières années.
