عند التفكير في الاستثمار في الوحدات السكنية أو شرائها، فإن السؤالين: "إلى متى يمكن الاستمرار في السكن؟" و"متى تصبح القيمة الأصلية صفراً؟" يعدان من أهم معايير اتخاذ القرار.يبلغ متوسط العمر الافتراضي لمباني الوحدات السكنية الخرسانية المسلحة 68 عاماً، لكن مع الصيانة المناسبة يمكن الاستمرار في استخدامها لأكثر من 100 عام.في هذا المقال نشرح الفرق بين العمر الضريبي والعمر الفعلي، وتأثير ذلك في القيمة الأصلية، وكيفية التمييز بين العقارات طويلة العمر.
ما المقصود بالعمر الضريبي للوحدات السكنية؟
العمر الضريبي هو المدة التي يُعد فيها الأصل قادراً على أداء وظيفته الأساسية عند الاستخدام المعتاد، وهو مفهوم محاسبي.العمر الضريبي هو الفترة حتى تصبح القيمة الأصلية صفراً، وهو يختلف عن العمر المادي الفعلي للمبنى.
الأعمار الضريبية النظامية حسب الهيكل
| الهيكل | العمر الضريبي |
|---|---|
| خرسانة مسلحة (وحدات سكنية) | 47 سنة |
| طوب / حجر / بلوك | 38 سنة |
| خشب / راتنجات مركبة | 22 سنة |
| خشب مع مونة | 20 سنة |
الاستهلاك وقرار الاستثمار
لا تُسجل العقارات كمصروف دفعة واحدة في سنة الشراء، بل تُوزع على سنوات وفقاً للعمر الضريبي (الاستهلاك).نسبة استهلاك مباني RC الجديدة هي 0.022، بينما تبلغ 0.026 للوحدات السكنية المستعملة بعمر 10 سنوات. وعند الشراء بغرض الاستثمار، يُعد هذا الاستهلاك مصروفاً ضريبياً، لذلك فهو عنصر أساسي في احتساب أثر التخفيض الضريبي.
ماذا يحدث للوحدات السكنية بعد انتهاء العمر الضريبي؟
حتى بعد انتهاء العمر الضريبي، لا تصبح غير صالحة للسكن فوراً. وتوجد أربعة خيارات رئيسية.
- الاستمرار في السكن مع الصيانة:يوجد في مختلف أنحاء اليابان أكثر من 200 ألف وحدة سكنية عمرها 50 عاماً أو أكثر.
- إعادة البناء:تتطلب موافقة أغلبية السكان وتكلفتها مرتفعة، لذلك تبقى الحالات المنفذة محدودة.
- إعادة البناء بالاستفادة من معامل المساحة الطابقية:طريقة تقوم على زيادة عدد الوحدات وتغطية التكلفة من أرباح البيع، وهي فعالة في المواقع الحضرية المركزية.
- البيع إلى مطور عقاري:طريقة يتم فيها توزيع مبلغ البيع على السكان، لكن نصيب كل فرد يبقى محدوداً لأن تكاليف الهدم تُخصم منه.
أربعة عوامل تحدد العمر الفعلي للوحدات السكنية
فيما يلي أربعة عوامل رئيسية ينبغي للمستثمر أو المالك التحقق منها عند اختيار العقار لتقدير عمره الفعلي.
معيار مقاومة الزلازل (الهيكل)
أول نقطة يجب التحقق منها هي ما إذا كان المبنى يفي بـ"المعيار الزلزالي الجديد" المعمول به منذ يونيو/حزيران 1981.مقارنة بالمعيار القديم لمقاومة الزلازل (حتى شدة تقارب 5)، يشترط المعيار الجديد قدرة على عدم الانهيار حتى عند شدة 6+ إلى 7. كما أن العقارات المبنية وفق المعيار القديم يصعب تمويلها وتكون أقل جاذبية عند البيع.
سجل الصيانة
العقارات التي لا تتلقى صيانة مناسبة يتراجع عمرها بشكل ملحوظ.ولا سيما في المباني المشيدة في ستينيات وسبعينيات القرن الماضي، توجد حالات دُفنت فيها الأنابيب داخل الخرسانة، ما يعني أنه حتى عند بلوغ عمر الأنابيب الافتراضي (حتى نحو 30 عاماً) قد يتعذر استبدالها. لذلك ينبغي التأكد قبل الشراء من وجود خطة إصلاح وسجل صيانة.
جودة مواد البناء
خلال طفرة البناء في سبعينيات القرن الماضي، توجد بعض العقارات التي استُخدمت فيها خرسانة منخفضة الجودة.حالياً، وبفضل انتشار طريقة أنابيب الغلاف مع المجمع، أصبح التحديث إلى أنابيب PVC أسهل، وتراجعت مخاطر إعادة البناء بسبب شبكات المياه والصرف.
البيئة المحيطة
ترتفع قرب السواحل مخاطر تآكل الهياكل الفولاذية بسبب الملوحة، كما أن المواقع ضعيفة التعرض للشمس تصبح أكثر عرضة للعفن والطحالب. ومن المهم التأكد من وضع خطة صيانة ملائمة لظروف الموقع.
كيف تميز العقارات طويلة العمر | قائمة تحقق قبل الشراء
نستعرض ثلاث نقاط أساسية لاختيار وحدات سكنية طويلة العمر.
هل يتم تحصيل احتياطي الإصلاح بالمستوى المناسب؟
بحسب إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية، يبلغ متوسط احتياطي الإصلاح الشهري ما يلي.
| عدد الطوابق / إجمالي المساحة الأرضية | متوسط احتياطي الإصلاح (ين/م² شهرياً) |
|---|---|
| أقل من 20 طابقاً / أقل من 5,000 م² | 335 ين |
| أقل من 20 طابقاً / 5,000 إلى 10,000 م² | 252 ين |
| أقل من 20 طابقاً / 10,000 إلى 20,000 م² | 271 ين |
| 20 طابقاً فأكثر (برج) | 338 ين |
العقارات ذات احتياطي الإصلاح المنخفض أكثر من اللازم قد تواجه مستقبلاً مخاطر فرض دفعات استثنائية أو زيادات كبيرة.وعند الاحتفاظ بالعقار كاستثمار، من الضروري إدراج الزيادة المتوقعة في تكاليف الإصلاح ضمن حسابات التدفق النقدي.
التحقق من جودة اتحاد الملاك
ينبغي التحقق من نظافة منطقة النفايات ومواقف الدراجات، ومدى تنظيم لوائح الإدارة، وسجل عقد الاجتماعات العامة الدورية. والعقارات التي يعمل فيها اتحاد الملاك بكفاءة ترتبط مباشرة أيضاً بـاستقرار إدارة التأجير.
الاستفادة من فحص المنزل
فحص المنزل هو خدمة يقوم فيها مختصون مثل المهندسين المعماريين بفحص التدهور أو العيوب الهيكلية في المبنى من منظور طرف ثالث.يمكن تنفيذه بتكلفة تبلغ عشرات الآلاف من الينات، ومنذ عام 2018 تُمنح العقارات التي خضعت للفحص علامة رسمية ضمن نظام "مساكن R الموثوقة".
قد يهمك أيضاً
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: هل تصبح الوحدات السكنية غير صالحة للسكن بعد تجاوز العمر الضريبي البالغ 47 سنة؟
لا، فهي لا تصبح غير صالحة للسكن. فالعمر الضريبي هو مدة الاستهلاك المحاسبي لأغراض الضرائب. وإذا تمت صيانتها بشكل مناسب، فمن الممكن الاستمرار في استخدامها لأكثر من 100 عام.
س: هل العمر الافتراضي للأبراج السكنية قصير؟
نظراً لارتفاع تكاليف الصيانة وسهولة حدوث نقص في احتياطي الإصلاح، فكثيراً ما تُعاد المباني إلى البناء بعد 30 إلى 40 عاماً. لذلك يجب التأكد مسبقاً من سلامة خطة الإصلاح.
س: هل ينبغي تجنب الوحدات السكنية المبنية وفق المعيار الزلزالي القديم كاستثمار؟
كقاعدة عامة، ترتفع مخاطر الاستثمار لأن التمويل يكون أصعب والسيولة تنخفض. ومع ذلك، إذا كان الموقع جيداً وتمت تقوية مقاومة الزلازل، فقد يمكن الشراء بسعر مناسب.
س: ما أهم ما يجب التحقق منه عند شراء وحدة سكنية مستعملة؟
أهم أربع نقاط هي: رصيد احتياطي الإصلاح ووضع التحصيل، وتوافر خطة الإصلاح طويلة الأجل، وحالة تنفيذ آخر إصلاح كبير، وسجل أنشطة اتحاد الملاك.
س: ما المقصود بخرسانة 100 عام؟
هي خرسانة صُنعت بمقاومة ضغط تصميمية لا تقل عن 30N/㎟ ونسبة ماء إلى أسمنت لا تتجاوز 50%، ولذلك تتمتع بمتانة أعلى من الخرسانة المستخدمة في المباني العامة (24N/㎟). وقد ازداد انتشارها في السنوات الأخيرة.
