تجري حالياً حول محطة كويوا (Koiwa) في حي إيدوغاوا بطوكيو عملية إعادة تطوير واسعة النطاق. اكتملت مباني إعادة التطوير في المخرج الجنوبي، وتتقدم أعمال بناء المنشآت في المخرج الشمالي، ومن المتوقع أن يتسع الطلب على الإيجار. يحلل هذا المقال تفاصيل إعادة التطوير ومستقبل المنطقة من منظور الاستثمار العقاري الإيجاري.
ما هي مدينة كويوا؟
تتمتع كويوا بإمكانية وصول ممتازة إلى محطة طوكيو في نحو 17 دقيقة فقط، وهي منطقة شيتاماتشي تقليدية ذات طابع كلاسيكي يجذب السكان بفضل انخفاض أسعارها. تصطف على طول الشارع المسقوف العديد من المطاعم والمحلات التجارية، مما يضمن مستوى عالياً من الراحة في الحياة اليومية، إلا أن المنطقة كانت تفتقر إلى الأجواء العصرية الجذابة للشباب.
لماذا بدأت إعادة التطوير في كويوا؟
كانت ضعف البنية التحتية للنقل في المخرج الشمالي هي الشرارة التي أطلقت عملية إعادة التطوير. ففي حين كان المخرج الجنوبي يضم دواراً مرورياً وثمانية خطوط للحافلات، كان المخرج الشمالي يقتصر على شارع ضيق باتجاه واحد فقط، مما جعل من الصعب جذب الناس إليه. وقد بدأت دراسة مشروع إعادة التطوير منذ عام 2011.
ما هي خطط إعادة التطوير حسب كل منطقة؟
المخرج الجنوبي لمحطة كويوا
تتقدم عملية إعادة التطوير على مراحل في منطقتي ميناميكويوا 7-تشوميه و6-تشوميه. وقد تحسنت سهولة التنقل بفضل إنشاء طريق دائري (Ring Road)، ويجري تنفيذ مشاريع تطوير مختلطة تجمع بين المرافق التجارية والسكنية.
المخرج الشمالي لمحطة كويوا
يتم توسيع شارع المخرج الشمالي من 9 أمتار إلى 18 متراً، مع إنشاء ساحة أمام المحطة. وسيتم تأمين منافذ لدخول حافلات النقل العام وسيارات الأجرة، كما تتقدم أعمال بناء مجمع يضم متاجر ووحدات سكنية وحضانة ومواقف للسيارات. وقد اعتُمدت خطة تحويل الحقوق لمشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة المخرج الشمالي لمحطة JR كويوا في يوليو 2021، وبدأت أعمال البناء في يناير 2023. ووفقاً لما نشره مكتب التنمية الحضرية بحكومة طوكيو، تبلغ تكلفة المشروع نحو 73.5 مليار ين ياباني، وتبلغ المساحة الإجمالية لطوابق المنشأة نحو 94,590 متراً مربعاً، ويبلغ عدد الوحدات السكنية نحو 731 وحدة، ومن المقرر اكتمال أعمال البناء في السنة المالية 2026.
منطقة ميناميكويوا 6-تشوميه
في يناير 2021 اكتمل مبنى الكتلة I (10 طوابق فوق الأرض) "FIRSTA Koiwa"، وافتتحت فيه مطاعم وصيدليات ومرافق طبية. ثم اكتملت الكتلة II (22 طابقاً فوق الأرض) في مايو 2022، والكتلة III (33 طابقاً فوق الأرض) في مارس 2026، وبذلك اكتمل تطوير الكتل الثلاث جميعها.
كيف سيتغير الطلب على الإيجار في كويوا مستقبلاً؟
من المتوقع أن تتحسن البيئة السكنية بفضل إعادة التطوير، وأن يتسع الطلب على الإيجار. ففي حي إيدوغاوا، تشكل الأسر المكونة من شخص واحد نحو 40% من السكان، كما تشير البيانات إلى أن 90% من السكان دون سن الثلاثين يقيمون في مساكن مستأجرة. ومن خلال استعراض هذه البيانات إلى جانب اتجاهات سوق العقارات المتميزة في طوكيو، تستحق المنطقة الاهتمام كوجهة استثمارية واعدة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. متى ستكتمل عملية إعادة التطوير في كويوا؟
بدأت أعمال البناء في منطقة المخرج الشمالي في يناير 2023، ووفقاً لما نشره مكتب التنمية الحضرية بحكومة طوكيو من المقرر اكتمالها في السنة المالية 2026. أما منطقة ميناميكويوا 6-تشوميه في المخرج الجنوبي فقد اكتملت فيها الكتلة III في مارس 2026، وبذلك اكتمل تطوير الكتل الثلاث جميعها.
س. ما هو التوقيت المناسب لبدء الاستثمار العقاري الإيجاري في كويوا؟
إن المرحلة الحالية، أي قبل اكتمال إعادة التطوير، تعد فترة مناسبة نسبياً للدخول إلى السوق بأسعار معقولة. ويُتوقع ارتفاع أسعار الأراضي والإيجارات بعد اكتمال المشاريع.
س. هل سيتحسن مستوى الأمن في كويوا؟
من المتوقع أن يتحسن مستوى الأمن بفضل تطوير المنطقة وتجدد التركيبة السكانية الناتج عن مشاريع إعادة التطوير.
