Wie Steuervorteile bei Eigentumswohnungsinvestments funktionieren: Kosten, Abschreibung und Nachfolgeplanung

Oft wird gesagt, dass Eigentumswohnungsinvestments einen Steuervorteil bieten, doch überraschend wenige Anleger verstehen den Mechanismus genau. Um den Steuereffekt zu maximieren, ist es notwendig, zunächst die Struktur von Einkommensteuer und Einwohnersteuer zu verstehen und dann vier Maßnahmen strategisch zu nutzen: die Erfassung von Kosten, die Abschreibung, den Blue-Return-Abzug und Maßnahmen zur Erbschaftsteuer.

Wie funktioniert der Mechanismus, durch den Steuern bei Eigentumswohnungsinvestments gesenkt werden?

Mieteinnahmen aus Eigentumswohnungsinvestments werden als „Immobilieneinkünfte“ besteuert. Da diese mit dem Gehaltseinkommen aus dem Hauptberuf zusammengerechnet werden, führt eine Verringerung der Immobilieneinkünfte durch Kosten und ähnliche Positionen unmittelbar zu einer Senkung von Einkommensteuer und Einwohnersteuer. Das ist der grundlegende Mechanismus der Steuerersparnis.

Grundstruktur von Einkommensteuer und Einwohnersteuer

Die Einkommensteuer folgt einem progressiven Steuersystem (5 bis 45 %), bei dem der Steuersatz mit steigendem Einkommen zunimmt. Die Einwohnersteuer wird auf Grundlage des Einkommens des Vorjahres für das Folgejahr festgelegt und beträgt einheitlich 10 % (6 % Gemeinde + 4 % Präfektur). Wenn sich die Immobilieneinkünfte reduzieren lassen, kann die Steuerlast beider Steuerarten gleichzeitig gesenkt werden.

Vier Steuersparmethoden, die bei Eigentumswohnungsinvestments genutzt werden können

1. Einkommensminderung durch Kostenansatz

Bei Eigentumswohnungsinvestments kann ein breites Spektrum an Aufwendungen als Kosten angesetzt werden. Dazu gehören Fahrt- und Übernachtungskosten für die Objektprüfung, Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten, Zeitungs- und Buchkosten zur Beschaffung von Immobilieninformationen sowie Seminargebühren. Alle Kosten, die den Immobilieneinkünften zugeordnet werden können, vollständig zu erfassen, ist der erste Schritt zur Steuerersparnis. Allerdings sind Ausgaben für den Erwerb von Qualifikationen häufig nicht abzugsfähig, weil sie als persönliche Weiterbildung angesehen werden.

2. Nutzung der Abschreibung

Gebäude und Anlagen können auf Grundlage der gesetzlichen Nutzungsdauer jährlich als Abschreibungsaufwand angesetzt werden. Für RC-Eigentumswohnungen beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer 47 Jahre, sodass der Gebäudeanteil des Kaufpreises über 47 Jahre verteilt und jedes Jahr als Aufwand verbucht werden kann. Da es sich um einen Aufwand ohne tatsächlichen Mittelabfluss handelt, ist dies eine Methode mit hohem Steuerspareffekt.

3. Blue-Return-Abzug (bis zu 650.000 Yen)

Erreicht ein Eigentumswohnungsinvestment Betriebsgröße (10 Einheiten oder mehr) und werden die Voraussetzungen einer doppelten Buchführung, der Beifügung von Gewinn- und Verlustrechnung sowie Bilanz und der fristgerechten Abgabe der Steuererklärung erfüllt, kann als besonderer Blue-Return-Abzug ein Abzug von bis zu 650.000 Yen vom Einkommen in Anspruch genommen werden. Auch unterhalb der Betriebsgröße ist ein Abzug von 100.000 Yen möglich.

4. Nutzung als Maßnahme zur Erbschaftsteuer

Wer Vermögen nicht in bar hält, sondern in Immobilien wie Eigentumswohnungen umwandelt, kann den für die Erbschaftsteuer maßgeblichen Bewertungswert senken. Da der Bewertungswert für die Erbschaftsteuer oft unter dem Marktpreis liegt, kann die Erbschaftsteuerlast gegenüber dem Halten von Bargeld reduziert werden. In Kombination mit Schenkungen oder einer Gesellschaftsgründung kann der Effekt weiter steigen.

Wichtige Punkte bei Eigentumswohnungsinvestments mit dem Ziel der Steuerersparnis

Wer den Steuereffekt zu stark in den Vordergrund stellt, läuft Gefahr, Objekte mit geringer Rentabilität zu wählen. Steuerersparnis ist nur ein Mittel zur Verbesserung des Cashflows; die Grundlage einer Investitionsentscheidung bleibt, die Ertragskraft, den Standort und den Verwaltungszustand der Immobilie zu priorisieren. Zudem kann sich das Steuersystem durch Gesetzesänderungen ändern, weshalb auch die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater wichtig ist.

FAQ

F. Welche Steuern lassen sich mit Eigentumswohnungsinvestments senken?

A. Vor allem die Einkommensteuer und die Einwohnersteuer. Durch die Verringerung der Immobilieneinkünfte mittels Kosten und Abschreibung kann die Steuerlast beider Steuerarten gesenkt werden.

F. Wie viele Einheiten sind erforderlich, um den Blue-Return-Abzug von 650.000 Yen zu erhalten?

A. Bei Eigentumswohnungen und ähnlichen Objekten ist eine Betriebsgröße von 10 Einheiten oder mehr erforderlich. Zusätzlich sind doppelte Buchführung und die fristgerechte Abgabe der Steuererklärung Voraussetzung.

F. Wie wird die Abschreibung berechnet?

A. Die jährliche Abschreibung wird berechnet, indem der Gebäudeanteil des Anschaffungspreises durch die gesetzliche Nutzungsdauer geteilt wird (z. B. 47 Jahre bei RC-Bauweise).

F. Ist ein Eigentumswohnungsinvestment als Maßnahme zur Erbschaftsteuer sinnvoll?

A. Der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Bewertungswert von Immobilien liegt häufig unter dem Marktpreis, sodass die Erbschaftsteuerlast im Vergleich zum Halten von Bargeld gesenkt werden kann.