يُقال إن للاستثمار في الشقق السكنية أثراً في خفض الضرائب، إلا أن عدد المستثمرين الذين يفهمون آليته بدقة أقل مما قد يُتوقع. ولتعظيم أثر خفض الضرائب، من الضروري فهم هيكل ضريبة الدخل وضريبة السكان أولاً، ثم استخدام أربع وسائل بشكل استراتيجي هي احتساب المصروفات، والإهلاك، وخصم الإقرار الأزرق، وتدابير ضريبة الميراث.
ما الآلية التي تجعل خفض الضرائب فعالاً في الاستثمار في الشقق السكنية؟
يُفرض على دخل الإيجار الناتج عن الاستثمار في الشقق السكنية باعتباره "دخلاً عقارياً". وبما أن الدخل العقاري يُجمع مع دخل الرواتب من العمل الأساسي، فإن خفض الدخل العقاري من خلال المصروفات وغيرها يرتبط مباشرة بتقليل ضريبة الدخل وضريبة السكان. وهذه هي الآلية الأساسية لخفض الضرائب.
الهيكل الأساسي لضريبة الدخل وضريبة السكان
تُطبق ضريبة الدخل وفق نظام الضريبة التصاعدية (من 5% إلى 45%)، وترتفع النسبة كلما زاد الدخل. أما ضريبة السكان فتُحدد للسنة التالية استناداً إلى دخل السنة السابقة، ومعدلها ثابت عند 10% (6% للبلديات و4% للمحافظات). وإذا أمكن خفض الدخل العقاري، فسيكون بالإمكان تقليل العبء الضريبي لكليهما في الوقت نفسه.
أربع وسائل لخفض الضرائب يمكن استخدامها في الاستثمار في الشقق السكنية
1. خفض الدخل عبر احتساب المصروفات
يمكن احتساب نطاق واسع من التكاليف المرتبطة بالاستثمار في الشقق السكنية كمصروفات. ويشمل ذلك نفقات التنقل والإقامة الخاصة بدراسة العقار، ورسوم الإدارة، وتكاليف الإصلاح، وتكاليف الصحف والكتب، ورسوم الندوات اللازمة لجمع المعلومات العقارية. إن احتساب جميع المصروفات التي يمكن إدراجها ضمن الدخل العقاري من دون إغفال هو الخطوة الأولى في خفض الضرائب. ومع ذلك، ففي كثير من الحالات لا تُقبل تكاليف الحصول على المؤهلات كمصروفات لأنها تُعد تطويراً لمهارات فردية.
2. الاستفادة من مصروف الإهلاك
يمكن احتساب المباني والمعدات سنوياً كمصروف إهلاك استناداً إلى العمر القانوني النافع. ويبلغ العمر القانوني النافع للشقق السكنية ذات الهيكل الخرساني المسلح 47 سنة، ما يعني أنه يمكن توزيع الجزء الخاص بالمبنى من سعر الشراء على 47 سنة واحتسابه كمصروف سنوي. ونظراً إلى أنه مصروف لا يرافقه إنفاق نقدي فعلي، فإنه يُعد وسيلة ذات أثر مرتفع في خفض الضرائب.
3. خصم الإقرار الأزرق (حتى 650 ألف ين)
إذا بلغ الاستثمار في الشقق السكنية حجم النشاط التجاري (10 وحدات أو أكثر)، واستوفى شروط مسك الدفاتر بالقيد المزدوج، وإرفاق بيان الأرباح والخسائر، والميزانية العمومية، والالتزام بموعد تقديم الإقرار النهائي، فيمكن الحصول على خصم خاص من الدخل ضمن الإقرار الأزرق يصل إلى 650 ألف ين كحد أقصى. وحتى إذا كان الحجم أقل من مستوى النشاط التجاري، فيبقى من الممكن تطبيق خصم قدره 100 ألف ين.
4. الاستفادة منه كإجراء لمواجهة ضريبة الميراث
يؤدي تحويل الأصول النقدية إلى عقارات مثل الشقق السكنية، بدلاً من الاحتفاظ بها نقداً، إلى خفض قيمة التقييم الخاصة بضريبة الميراث. وغالباً ما تكون قيمة التقييم لضريبة الميراث أقل من السعر الفعلي في السوق، ما قد يساعد على تقليل عبء ضريبة الميراث مقارنة بالاحتفاظ بالنقد. ويزداد الأثر أكثر عند الجمع بين ذلك وبين الهبة أو تأسيس شركة.
نقاط يجب الانتباه إليها عند الاستثمار في الشقق السكنية بهدف خفض الضرائب
قد يؤدي التركيز المفرط على أثر خفض الضرائب إلى اختيار عقارات منخفضة الربحية. فخفض الضرائب ليس سوى وسيلة لتحسين التدفق النقدي، أما الأساس فهو اتخاذ قرار استثماري يعطي الأولوية لقدرة العقار على تحقيق العائد، ولموقعه، ولحالته الإدارية. كذلك قد يتغير النظام الضريبي نتيجة تعديلات قانونية، لذلك تظل الاستعانة بمحاسب ضرائبي والتنسيق معه أمراً مهماً.
الأسئلة الشائعة
- س. ما الضرائب التي يمكن خفضها من خلال الاستثمار في الشقق السكنية؟
- ج. هما بشكل رئيسي ضريبة الدخل وضريبة السكان. ويمكن تقليل العبء الضريبي لكليهما عبر خفض الدخل العقاري من خلال المصروفات والإهلاك.
- س. كم عدد الوحدات المطلوبة للحصول على خصم الإقرار الأزرق البالغ 650 ألف ين؟
- ج. في حالة الشقق السكنية ونحوها، يلزم أن يكون حجم النشاط 10 وحدات أو أكثر. وإضافة إلى ذلك، يُشترط مسك الدفاتر بالقيد المزدوج وتقديم الإقرار ضمن المهلة.
- س. كيف يتم احتساب مصروف الإهلاك؟
- ج. يُحتسب مصروف الإهلاك السنوي بقسمة الجزء الخاص بالمبنى من سعر التملك على العمر القانوني النافع (مثل 47 سنة للهيكل الخرساني المسلح).
- س. هل يُعد الاستثمار في الشقق السكنية فعالاً كوسيلة لمواجهة ضريبة الميراث؟
- ج. كثيراً ما تكون قيمة التقييم الخاصة بضريبة الميراث للعقار أقل من السعر الفعلي في السوق، لذلك قد يكون من الممكن تقليل عبء ضريبة الميراث مقارنة بالاحتفاظ بالنقد.
