人们常说公寓投资具有节税效果，但真正准确理解其运作机制的投资者其实并不多。要把节税效果最大化，必须先掌握所得税和居民税的结构，再有策略地运用费用计入、折旧、蓝色申报以及遗产税对策这四种方法。
公寓投资中的节税机制是如何发挥作用的？
通过公寓投资取得的租金收入，按“房地产所得”征税。由于房地产所得会与本业的工资所得合并计算，通过费用等方式压缩房地产所得，会直接带来所得税和居民税的节税效果。这就是节税的基本原理。
所得税与居民税的基本结构
所得税采用累进税率制度（5%至45%），所得越高，税率越高。居民税则根据上一年的所得决定下一年度税额，税率统一为10%（市区町村6%＋都道府县4%）。如果能够压缩房地产所得，就可以同时减轻这两类税负。
公寓投资可运用的4种节税方法
1. 通过费用计入压缩所得
与公寓投资相关的费用中，有相当广泛的项目都可以计入费用。包括房产调查的交通费和住宿费、管理费、修缮费、为收集房地产信息而支出的报纸费和书籍费，以及研讨会费用等。不遗漏地计入可纳入房地产所得的费用，是节税的第一步。不过，取得资格证书的费用很多情况下会被视为个人能力提升，因此不能作为费用处理。
2. 利用折旧费
建筑物和设备可根据法定耐用年限，每年作为折旧费计入费用。钢筋混凝土结构公寓的法定耐用年限为47年，购入价格中的建筑物部分可以在47年内分摊，并每年计入费用。由于这是一项不伴随现金支出的费用，因此属于节税效果较高的方法。
3. 蓝色申报扣除（最高65万日元）
当公寓投资达到事业规模（10间以上），并满足复式记账、附上损益计算书和资产负债表、以及遵守报税期限等条件时，可作为蓝色申报特别扣除，从所得中最多扣除65万日元。即使未达到事业规模，也可适用10万日元的扣除。
4. 作为遗产税对策加以运用
与以现金形式持有资产相比，转换为公寓等不动产后，遗产税评估额会降低。遗产税评估额很多情况下低于实际市场价格，因此与持有现金相比，可能有助于降低遗产税负担。如果与赠与或法人化结合使用，效果会进一步提高。
以节税为目的进行公寓投资时的注意点
如果过于重视节税效果，就有可能选到收益性较低的房产。节税归根结底只是改善现金流的一种手段，投资判断的基本原则仍应优先考虑房产的收益能力、地段和管理状况。另外，税制可能因法律修订而发生变化，因此与税务师协作也很重要。
FAQ
- 问：通过公寓投资可以节省哪些税？
- 答：主要是所得税和居民税。通过费用计入和折旧压缩房地产所得，可以减轻这两项税负。
- 问：要享受65万日元的蓝色申报扣除，需要多少间以上？
- 答：公寓等物业通常需要达到10间以上的事业规模。此外，还必须满足复式记账和按期申报等条件。
- 问：折旧费应如何计算？
- 答：将取得价格中的建筑物部分除以法定耐用年限（如RC结构为47年），即可计算出每年的折旧费。
- 问：公寓投资作为遗产税对策有效吗？
- 答：不动产的遗产税评估额很多情况下低于实际市场价格，因此与持有现金相比，可能有助于降低遗产税负担。
