人們常說公寓投資具有節稅效果，但真正準確理解其運作機制的投資人其實並不多。要將節稅效果最大化，必須先掌握所得稅與居民稅的結構，再有策略地運用費用列支、折舊、藍色申報以及遺產稅對策這四種方法。
公寓投資中的節稅機制是如何發揮作用的？
透過公寓投資取得的租金收入，會以「不動產所得」課稅。由於不動產所得會與本業的薪資所得合併計算，透過費用等方式壓縮不動產所得，會直接帶來所得稅與居民稅的節稅效果。這就是節稅的基本原理。
所得稅與居民稅的基本結構
所得稅採累進稅率制度（5%至45%），所得越高，稅率越高。居民稅則根據前一年的所得決定下一年度稅額，稅率一律為10%（市區町村6%＋都道府縣4%）。如果能夠壓縮不動產所得，就可以同時減輕這兩類稅負。
公寓投資可運用的4種節稅方法
1. 透過費用列支壓縮所得
與公寓投資相關的費用中，有相當廣泛的項目都可以列為費用。包括房產調查的交通費與住宿費、管理費、修繕費、為蒐集不動產資訊而支出的報紙費與書籍費，以及研討會費用等。不遺漏地列支可納入不動產所得的費用，是節稅的第一步。不過，取得資格證照的費用在很多情況下會被視為個人能力提升，因此不能作為費用處理。
2. 利用折舊費
建築物與設備可依據法定耐用年限，每年作為折舊費列為費用。鋼筋混凝土結構公寓的法定耐用年限為47年，購買價格中的建築物部分可以在47年內分攤，並於每年列為費用。由於這是一項不伴隨現金支出的費用，因此屬於節稅效果較高的方法。
3. 藍色申報扣除（最高65萬日圓）
當公寓投資達到事業規模（10間以上），並符合複式簿記、附上損益計算書與資產負債表，以及遵守報稅期限等條件時，可作為藍色申報特別扣除，自所得中最高扣除65萬日圓。即使未達事業規模，也可適用10萬日圓的扣除。
4. 作為遺產稅對策加以運用
與以現金形式持有資產相比，轉換為公寓等不動產後，遺產稅評估額會降低。遺產稅評估額在很多情況下低於實際市場價格，因此與持有現金相比，可能有助於降低遺產稅負擔。若與贈與或法人化搭配運用，效果會進一步提高。
以節稅為目的進行公寓投資時的注意事項
如果過度重視節稅效果，就有可能選到收益性較低的物件。節稅終究只是改善現金流的一種手段，投資判斷的基本原則仍應優先考量物件的收益能力、地段與管理狀況。另外，稅制可能因法律修訂而發生變化，因此與稅務師合作也很重要。
FAQ
- 問：透過公寓投資可以節省哪些稅？
- 答：主要是所得稅與居民稅。透過費用列支與折舊壓縮不動產所得，可以減輕這兩項稅負。
- 問：要享有65萬日圓的藍色申報扣除，需要多少間以上？
- 答：公寓等物件通常需要達到10間以上的事業規模。此外，還必須符合複式簿記與期限內申報等條件。
- 問：折舊費應如何計算？
- 答：將取得價格中的建築物部分除以法定耐用年限（例如RC結構為47年），即可計算出每年的折舊費。
- 問：公寓投資作為遺產稅對策有效嗎？
- 答：不動產的遺產稅評估額在很多情況下低於實際市場價格，因此與持有現金相比，可能有助於降低遺產稅負擔。
