In China steigen die Immobilienpreise weiterhin moderat an, weshalb das Land für Investoren weltweit nach wie vor ein beachtetes Ziel für grenzüberschreitende Investments ist. Voraussetzung für einen erfolgreichen Einstieg ist jedoch, die im Vergleich zu Japan deutlich anderen Regeln zu verstehen, etwa das System der Landnutzungsrechte und die Beschränkungen für Ausländer.
Warum ist China als Ziel für Immobilieninvestitionen so beliebt?
China, die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt, verzeichnet seit 2009 im Zuge der Wirtschaftspolitik nach der Lehman-Krise steigende Immobilienpreise. Zwar haben sich die starken Preissprünge aus der Hochphase beruhigt, doch der moderate Preisanstieg hält an, sodass der Markt weiterhin als vielversprechendes Investitionsziel gilt. Dennoch sollte das Risiko eines Platzens der Blase stets mitbedacht werden.
Wie ist die Immobilienlage in China?
Das Eigentum am Boden liegt beim chinesischen Staat
In China gehört der Boden dem chinesischen Staat. Beim Erwerb einer Immobilie kauft der Investor daher das „Landnutzungsrecht“ (maximal 70 Jahre). Eine Verlängerung kann bis ein Jahr vor Ablauf beantragt werden, erfordert jedoch erneut die Zahlung einer Nutzungsgebühr.
Für den Erwerb durch Ausländer gelten Beschränkungen
Wer zu Investitionszwecken eine zweite oder weitere Immobilie erwerben möchte, muss ein Unternehmen mit ausländischer Beteiligung gründen. Je nach Region können zudem Anforderungen wie eine Eigenkapitalquote von mindestens 70 % oder ein Weiterverkaufsverbot für fünf Jahre nach dem Kauf gelten.
Wie hoch sind die Steuern beim Immobilienkauf?
Die Erwerbssteuer unterscheidet sich je nach Stadt, doch als Richtwert gelten 1 bis 5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Stempelgebühren (0,5 % des Kaufpreises) sowie weitere Abgaben je nach Leasing- oder Finanzierungsvertrag. Eine der japanischen Grundsteuer entsprechende Steuer gibt es derzeit nicht, allerdings sind Einführungsbestrebungen vorhanden, was aufmerksam beobachtet werden sollte.
Wie läuft der Kauf einer Immobilie in China ab?
Gründliche Marktrecherche hat oberste Priorität
In China mit seinen zahlreichen Optionen wie Peking, Shanghai, Dalian, Shenzhen und Guangzhou hat eine gründliche Marktanalyse höchste Priorität. Auch die Beauftragung lokaler Experten mit fundierten Marktkenntnissen kann eine sinnvolle Option sein.
Prüfung der Objektdaten und Besichtigung
Bestandsimmobilien können in der Regel besichtigt werden, doch bei Neubauten ist eine Besichtigung vor der Übergabe häufig schwierig. Bei hochwertigen Wohnanlagen lässt sich die Innenausstattung oft in einem Musterapartment prüfen.
Finanzierung und Kaufabwicklung
Es können Hypothekendarlehen lokaler Banken genutzt werden. Nach Unterzeichnung einer Kaufabsichtserklärung und Zahlung einer Anzahlung (1 bis 5 % des Immobilienpreises) werden im Hauptvertrag rund 20 % des Immobilienpreises gezahlt; nach Abschluss des notariellen Verfahrens erfolgt schließlich die Eintragung.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Können Ausländer in China frei Immobilien kaufen?
Wenn es sich bei der ersten Immobilie um Wohnraum zur Eigennutzung handelt, ist das Verfahren vergleichsweise einfach. Ab der zweiten Immobilie ist jedoch die Gründung eines Unternehmens mit ausländischer Beteiligung erforderlich. Für Inhaber einer Daueraufenthaltsgenehmigung sowie diplomatischer oder amtlicher Visa können die Bedingungen gelockert sein.
F. Was passiert, wenn das Landnutzungsrecht abläuft?
Eine Verlängerung kann ein Jahr vor Ablauf der Frist (maximal 70 Jahre) beantragt werden. Dabei ist erneut eine Gebühr für die Landnutzung zu zahlen, die Verlängerung selbst ist derzeit jedoch grundsätzlich möglich.
F. Welche Städte eignen sich für Immobilieninvestitionen in China?
Peking und Shanghai sind wegen ihrer hohen Liquidität sehr gefragt, allerdings auch teuer. Auch stark wachsende Städte wie Dalian und Shenzhen rücken in den Fokus. Eine detaillierte Analyse des lokalen Marktes ist in jedem Fall unerlässlich.
F. Besteht bei Immobilieninvestitionen in China das Risiko eines Platzens der Blase?
Obwohl die Preise weiter steigen, wird auf die Möglichkeit eines Einbruchs fortlaufend hingewiesen. Wichtig ist es, Markt- und Regierungsentwicklungen kontinuierlich zu beobachten und eine Exit-Strategie frühzeitig vorzubereiten.
F. Wie hoch sind die laufenden Kosten nach dem Kauf?
Derzeit gibt es keine der Grundsteuer entsprechende Abgabe, allerdings fallen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten an. Auch mögliche künftige Schritte zur Einführung einer solchen Steuer sollten aufmerksam verfolgt werden.
