Leitfaden bei plötzlichem Untertauchen eines Mieters: Zurückgelassene Gegenstände, rechtliche Schritte und Prävention

Bei einer langfristigen Vermietung kann es vorkommen, dass ein Mieter über Nacht verschwindet. In einem solchen Fall wird nicht nur die Einziehung rückständiger Mieten schwierig, sondern es entstehen oft auch erhebliche finanzielle Belastungen wie die Kosten für die Räumung zurückgelassener Gegenstände und für Reparaturen.

In diesem Artikel erläutern wir die richtigen Maßnahmen im Fall einer nächtlichen Flucht, die rechtlichen Schritte und die Möglichkeiten zur Vorbeugung im Detail.

Welche Muster gibt es bei einer nächtlichen Flucht in Mietobjekten?

Verschwinden unter Zurücklassung des Hausrats

Dies ist das häufigste Muster: Der Mieter nimmt nur das Nötigste mit und lässt seinen Hausrat zurück. Die Entsorgung der zurückgelassenen Gegenstände kann hohe Kosten verursachen.

Verschwinden nach dem Abtransport des Hausrats

Es gibt auch Fälle, in denen der Mieter die Wohnung bis zu einem gewissen Grad aufräumt und dann über Nacht verschwindet. Wenn ein Bürge vorhanden ist, steigen die Chancen, die ausstehenden Mieten einzuziehen.

Verschwinden bei hinterlassener Messie-Wohnung

Dies ist der schlimmste Fall: Beschädigte Einrichtungen und aufgetürmter Müll machen oft die Beauftragung eines professionellen Reinigungsunternehmens erforderlich, wodurch die Kosten erheblich steigen.

Flucht eines Immobilienunternehmens

Auch das beauftragte Immobilienverwaltungsunternehmen kann über Nacht verschwinden. In diesem Fall sollten Sie umgehend die Schlösser austauschen, die Mieter informieren und eine neue Verwaltungsgesellschaft beauftragen.

Wie ist vorzugehen, wenn eine nächtliche Flucht festgestellt wird?

1. Kontakt mit der betreffenden Person aufnehmen：Mehrfach zu unterschiedlichen Zeiten und an verschiedenen Tagen kontaktieren (auch Krankheit oder Unfall in Betracht ziehen)
2. Kontakt mit dem Arbeitgeber aufnehmen：Nicht auf Mietrückstände eingehen, sondern im Rahmen einer Sicherheitsabklärung anrufen
3. Kontakt mit dem Bürgen aufnehmen：Nicht das Wort „nächtliche Flucht“ verwenden, sondern zur Klärung des Verbleibs kontaktieren und um Unterstützung bitten

Wenn der Bürge verstorben ist, sollten Sie prüfen, ob eine Kontaktaufnahme mit der Mietgarantiegesellschaft, eine Forderung gegenüber den Erben oder die Einleitung rechtlicher Schritte angebracht ist.

Was darf bei einer nächtlichen Flucht auf keinen Fall getan werden?

Nicht eigenmächtig die Wohnung betreten

Wenn Sie ohne rechtliches Verfahren die Tür öffnen und die Wohnung betreten, kann dies als Verstoß gegen das Verbot der Selbsthilfe oder als Hausfriedensbruch gewertet werden.

Zurückgelassene Gegenstände nicht eigenmächtig entsorgen

Zurückgelassene Gegenstände sind Eigentum des Mieters. Für die Entsorgung sind die Prüfung des Vertrags, das Verfahren zur Kündigung des Mietvertrags und ein Antrag auf Zwangsvollstreckung erforderlich. Die marktüblichen Kosten für die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände liegen bei 5.000 bis 15.000 Yen pro 1m3.

Gibt es für Mietrückstände eine Verjährung?

Die Pflicht zur Mietzahlung verjährt nach 5 Jahren. Durch eine Klage kann die Frist auf 10 Jahre verlängert werden. Nach Feststellung der nächtlichen Flucht sollten Sie daher umgehend rechtliche Schritte einleiten.

Welche fünf Maßnahmen helfen, eine nächtliche Flucht zu verhindern?

1. Regelmäßige Kommunikation：Ein vertrauensvolles Verhältnis zum Mieter wirkt präventiv gegen eine nächtliche Flucht
2. Mehrere Notfallkontakte sichern：Mehrere Kontaktwege wie Arbeitgeber, Elternhaus und soziale Medien
3. Eine angemessene Mieterprüfung durchführen：Zahlungsfähigkeit und Einhaltung von Regeln sorgfältig beurteilen
4. Frühzeitig auf Rückstände reagieren：Bei mehr als 3 Monaten Mietrückstand ist eine Zwangsräumung möglich
5. Eine Mietgarantiegesellschaft nutzen：Sie übernimmt rückständige Mieten, Mieterprüfung und sogar Prozesskosten

Welche Vorteile bietet die Nutzung einer Mietgarantiegesellschaft?

Eine Mietgarantiegesellschaft ist neben der Verwaltungsgesellschaft ein wichtiger Partner. Die wesentlichen Vorteile sind die folgenden.

• Vorleistung bei ausstehenden Mieten
• Identitätsgarantie für den Mieter und strenge Prüfung
• Inkasso für rückständige Mieten
• Übernahme der Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
• Übernahme der Prozesskosten
• Dienst zur Sicherheitsabklärung (bei einigen Unternehmen)

Prüfen Sie bei der Auswahl die Erfolgsbilanz und Größe des Unternehmens, den Garantieumfang und seine Zuverlässigkeit in der Gesamtbetrachtung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ein Mieter strafrechtlich belangt werden, wenn er über Nacht verschwindet?

Grundsätzlich handelt es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit, sodass ein Strafverfahren schwierig ist. Liegt der Rückstand unter 600.000 Yen, kommt eine vereinfachte Klage in Betracht; ab 600.000 Yen ist in der Regel eine ordentliche Klage erforderlich.

Wann können zurückgelassene Gegenstände entsorgt werden?

Sofern der Vertrag keine Klausel zum Eigentumsverzicht enthält, dürfen sie erst entsorgt werden, wenn die Kündigung des Mietvertrags und das Zwangsvollstreckungsverfahren abgeschlossen sind.

Wie hoch kann der Schaden durch eine nächtliche Flucht ausfallen?

Neben den Mietrückständen können Schäden in Höhe von mehreren Hunderttausend bis Millionen Yen entstehen, etwa durch die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände, Wiederherstellungskosten und Opportunitätsverluste während des Leerstands.

Wer trägt die Kosten der Mietgarantiegesellschaft?

Grundsätzlich trägt sie der Mieter. Nur wenn Optionen oder besondere Vertragsklauseln hinzugefügt werden, entstehen Kosten auf Vermieterseite.