Wenn Mieter in Japan spurlos verschwinden: Ablauf & Kosten

Wenn der Kontakt zu einem Mieter plötzlich abreißt, stehen Vermieter und Hausverwaltungen in Japan vor drei Fragen: Handelt es sich tatsächlich um einen Fall von yonige (夜逃げ, „nächtliche Flucht" – das plötzliche, unangekündigte Verschwinden eines Mieters, meist verbunden mit Mietschulden)? Wann dürfen die zurückgelassenen Gegenstände in der Wohnung bewegt werden? Und was wird es am Ende kosten? Dieses Phänomen ist eine japanische Besonderheit: Anders als in Deutschland oder Österreich, wo ein Vermieter bei Zahlungsverzug relativ zügig kündigen kann, verbietet das japanische Zivilvollstreckungsgesetz (民事執行法, Minji Shikkō-hō) dem Vermieter jede Form der Selbsthilfe – auch wenn der Fall eindeutig erscheint. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften, deren Mietzahlungen ausgeblieben sind. Er ordnet die typischen Merkmale eines yonige-Falls, das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren zur legalen Entsorgung zurückgelassener Gegenstände (残置物, zanchibutsu) sowie reale Daten zu Schadenshöhe und Verfahrensdauer auf Basis von Primärquellen ein, die im August 2026 verifiziert werden konnten. Die Herkunft jedes Betrags wird einzeln ausgewiesen. Alle Yen-Beträge werden zur Orientierung in Euro umgerechnet, approximativ zu einem Kurs von ¥170 = 1 EUR (Stand: 13.08.2026) – für exakte Beträge sollten Investoren stets den tagesaktuellen Kurs heranziehen.

Vorab das Ergebnis: Ob es sich um einen Fall von yonige handelt, lässt sich an drei Merkmalen erkennen: gestaute Post im Briefkasten, abgeschaltete Strom- und Gaszähler sowie die Art der zurückgelassenen Haushaltsgegenstände. Doch selbst wenn ein yonige-Fall eindeutig erscheint, dürfen Vermieter weder mit einem Zweitschlüssel die Wohnung betreten noch zurückgelassene Gegenstände entsorgen. Das japanische Zivilvollstreckungsgesetz (民事執行法, Minji Shikkō-hō) überträgt die Durchsetzung der Räumung ausschließlich dem Gerichtsvollzieher (執行官, shikkōkan; Art. 168 Abs. 1) – dem Vermieter steht kein Mittel zur eigenmächtigen Durchsetzung zur Verfügung. Die Reihenfolge des Vorgehens lautet daher: zuerst die Klärung des Verbleibs des Mieters, dann die lückenlose Dokumentation, anschließend die Vertragskündigung und erst danach das gerichtliche Räumungsverfahren.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

Bei Mietobjekten in der Preisklasse ¥80.000–120.000 (ca. €470–710) liegt der Schaden pro Fall im Median bei ¥356.000 (ca. €2.090), im Durchschnitt bei ¥500.000 (ca. €2.940) und im Höchstfall bei ¥4.186.000 (ca. €24.620) (MLIT-Erhebung, ausgewertet 20.886 Fälle).
Vom Eintritt des Zahlungsverzugs bis zum Abschluss der Räumung vergehen im Durchschnitt 4,5 Monate bei einvernehmlicher Auflösung, 7,3 Monate bei rechtskräftigem Urteil und 9,1 Monate, wenn es bis zur Zwangsvollstreckung kommt.
Kommt es zur Zwangsvollstreckung, belaufen sich die ausstehenden Mieten im Schnitt auf 9,7 Monatsmieten, und die speziell für die Zwangsvollstreckung anfallenden Kosten liegen im Durchschnitt bei ¥507.000 (ca. €2.980).
Ab dem Tag der Räumungsankündigung beträgt die Übergabefrist grundsätzlich einen Monat (Zivilvollstreckungsgesetz, Art. 168-2 Abs. 2). Zurückgelassene Gegenstände übergibt der Gerichtsvollzieher dem Mieter oder Berechtigten; ist das nicht möglich, dürfen sie verkauft werden (Art. 168 Abs. 5).
Der Stand 2026 kennt drei Schutzebenen zur Vorsorge: die Festlegung eines Höchstbetrags (極度額, kyokudogaku) für selbstschuldnerische Bürgen (Zivilgesetzbuch, Art. 465-2), die Wahl zwischen 123 registrierten und 12 zertifizierten Mietbürgschaftsunternehmen sowie die Muster-Vertragsklauseln zur Entsorgung zurückgelassener Gegenstände.

Woran erkennt man ein Haus nach einem yonige? 12 Anzeichen vor und nach der Entdeckung

Ein yonige geschieht selten von einem Tag auf den anderen. In den meisten Fällen zeigen sich Veränderungen bei Zahlungseingang und Erreichbarkeit bereits Monate vorher. Im Folgenden werden die von außen erkennbaren Anzeichen vor der Entdeckung von den Merkmalen unterschieden, die erst nach der Räumung im Inneren der Wohnung sichtbar werden.

Sechs von außen erkennbare Anzeichen vor der Entdeckung

Die erste Veränderung zeigt sich meist beim Zahlungsverhalten: Der bisher pünktliche Mieteingang verschiebt sich zum Monatsende, wird zur Teilzahlung und bleibt schließlich ganz aus. In diesem Stadium lässt sich das noch nicht von einem gewöhnlichen Liquiditätsengpass unterscheiden. Erkennbar wird der Unterschied erst, sobald der Mieter nicht mehr erreichbar ist.

Als Nächstes prüft man die physischen Veränderungen am Gebäude: Post im Briefkasten, die sich mehrere Tage nicht bewegt, stillstehende Strom- oder Gaszähler, ein fehlendes Fahrrad am Fahrradstellplatz oder ein fehlendes Auto auf dem vertraglich zugewiesenen Parkplatz. All das lässt sich von den Gemeinschaftsflächen aus feststellen, ohne die Wohnung zu betreten – datierte Fotos sind später im Verfahren von Nutzen.

Sechs Merkmale, die in der Wohnung zurückbleiben

Sobald im Zuge der Räumung ein Blick in die Wohnung möglich wird, zeigt sich das für yonige typische Ungleichgewicht zwischen mitgenommenen und zurückgelassenen Gegenständen: Es fehlen ausschließlich Dinge, deren Ersatzbeschaffung aufwendig ist – Bankbuch, Namensstempel (印鑑, hanko, der in Japan rechtlich die Funktion einer Unterschrift hat), Krankenversicherungskarte, Reisepass. Möbel, Elektrogeräte und Bettwäsche bleiben dagegen zurück, Kleidung nur teilweise, und der Kühlschrankinhalt wurde nicht entsorgt. Das sind keine Spuren eines geplanten Umzugs, sondern eines kurzfristigen Aufbruchs mit dem Nötigsten.

Ist der Hausrat dagegen weitgehend ausgeräumt und der Schlüssel im Briefkasten hinterlegt, deutet das eher auf eine beabsichtigte Rückgabe hin. Allein aus dem hinterlegten Schlüssel darf jedoch nicht geschlossen werden, dass der Mietvertrag beendet ist – das wäre riskant. Dokumentieren Sie den Befund schriftlich und durchlaufen Sie dennoch das reguläre Kündigungsverfahren.

Stapeln sich in der Wohnung ungeöffnete Briefe, lohnt sich ein Blick auf die Absender, um die Realisierbarkeit einer späteren Forderung einzuschätzen. Häufen sich Mahnungen von Banken oder Inkassounternehmen, deutet das auf eine Überschuldung mit mehreren Gläubigern hin – selbst ein gewonnenes Urteil lässt sich in einem solchen Fall in der Praxis oft nur schwer vollstrecken.

[Checkliste] 12 Anzeichen und die jeweils zu ergreifende Maßnahme

Nr.	Anzeichen / Merkmal	Prüfmethode	Zu diesem Zeitpunkt zu ergreifende Maßnahme
1	Zahlungsmuster ändert sich von pünktlich → verspätet zum Monatsende → Teilzahlung	Zahlungsverlauf der letzten 6 Monate auflisten	Telefonisch die Umstände klären, Datum, Uhrzeit und Inhalt dokumentieren
2	Anrufe werden nicht entgegengenommen, kein Rückruf	Mehrfach zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen anrufen	Anrufzeitpunkt und Ergebnis jeweils einzeln dokumentieren
3	Briefkasten quillt über, bewegt sich seit Tagen nicht	Sichtprüfung von außen, datierte Fotos	Nach 3 Tagen ohne Veränderung Notfallkontakt informieren
4	Strom- oder Gaszähler steht still	Sichtprüfung, soweit von Gemeinschaftsflächen aus möglich	Mögliche Abwesenheit oder Auszug – auf Verbleibsprüfung umschalten
5	Fahrrad am Stellplatz bzw. Auto auf dem vertraglichen Parkplatz fehlt	Vertragsunterlagen mit Ist-Zustand abgleichen	Nachbarn diskret befragen, ohne Details preiszugeben
6	Notfallkontakt oder Arbeitgeber nicht erreichbar, Nummer geändert	Der Reihe nach die im Vertrag hinterlegten Kontakte anrufen	Bürgen bzw. Bürgschaftsunternehmen zur Verbleibsklärung kontaktieren
7	Nur Gegenstände mit aufwendiger Ersatzbeschaffung fehlen (Bankbuch, Hanko, Versicherungskarte)	Im Rahmen des Räumungsverfahrens feststellbar	Möglicher geplanter Auszug – Klagevorbereitung einleiten
8	Nur lebensnotwendige Gegenstände mitgenommen, Möbel und Elektrogeräte verbleiben	wie oben	Mengen- und Gewichtsschätzung der zurückgelassenen Gegenstände veranlassen
9	Kühlschrankinhalt wurde nicht entsorgt	wie oben	Vorrangig Maßnahmen gegen Schädlingsbefall und Geruchsausbreitung veranlassen
10	Müllsäcke stapeln sich in der Wohnung (Vermüllung, „gomi-yashiki")	wie oben	Zunächst die Trennung von Haushalts- und Gewerbeabfall klären
11	Ungeöffnete Post stapelt sich in der Wohnung	Absender prüfen	Hinweis auf Überschuldung – zur Einschätzung der Beitreibbarkeit nutzen
12	Schlüssel im Briefkasten hinterlegt	Sichtprüfung, Foto zur Dokumentation	Nicht vorschnell von Vertragsende ausgehen, schriftliche Dokumentation anlegen

Die richtige Prüfreihenfolge: yonige nicht mit Krankheit, Unfall oder Tod verwechseln

Das ist in der Praxis die wichtigste Weichenstellung. Nichterreichbarkeit ist nicht gleichbedeutend mit yonige. Laut Statistik der japanischen Nationalen Polizeibehörde (警察庁, Keisatsu-chō) wurden im Jahr Reiwa 6 (2024) 82.563 Vermisstenfälle gemeldet. Die häufigste Ursache war mit 23.663 Fällen (28,7 %) gesundheitlicher Natur, davon 18.121 Fälle (21,9 %) im Zusammenhang mit Demenz. Es folgen familiäre Gründe (12.466 Fälle, 15,1 %) und geschäftliche bzw. berufliche Gründe (6.722 Fälle, 8,1 %). Der häufigste Grund für einen Kontaktabbruch ist somit nicht die wirtschaftliche Flucht, sondern ein gesundheitliches Problem.

Für Vermieter aus dem deutschsprachigen Raum ist das ein wichtiger Perspektivwechsel: Während eine ausbleibende Miete in Deutschland meist direkt als Zahlungsverzug im Sinne des BGB behandelt wird, verlangt die japanische Praxis zunächst eine Klärung des Verbleibs des Mieters, bevor überhaupt an eine Kündigung gedacht wird.

Die Prüfreihenfolge lautet daher: zuerst die Sicherheit des Mieters klären, erst danach über den Zahlungsrückstand sprechen. Auch bei Notfallkontakten oder Arbeitgebern sollte der Einstieg über die Nichterreichbarkeit erfolgen, nicht über die Miete. Lässt sich nicht ausschließen, dass der Mieter hilflos in der Wohnung liegt, ist zunächst die Polizei zu kontaktieren. Diese Reihenfolge schützt nicht nur die Privatsphäre des Mieters, sondern bewahrt den Vermieter später auch vor dem Vorwurf einer unzulässigen Beitreibung.

Wie hoch ist der tatsächliche Schaden bei einem yonige? Schadenshöhen nach Mietpreisklasse

Richtwerte für die Schadenshöhe veröffentlicht das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) in seinem „Referenzmaterial zum Höchstbetrag" (極度額に関する参考資料), das auf einer Auswertung von 20.886 Fällen bei 13 Mietbürgschaftsunternehmen beruht. Der hier ausgewiesene Schaden ist der Restbetrag, der übrig bleibt, wenn man von der Summe aus Miete, Nebenkosten, Verwaltungsgebühr, Stellplatzmiete, Verlängerungsgebühr, Entsorgungskosten für zurückgelassene Gegenstände, Instandsetzungskosten und Vertragsstrafen, die das Bürgschaftsunternehmen an den Vermieter ausgezahlt hat, den beim Mieter tatsächlich eingetriebenen Betrag abzieht.

[Zahlentabelle] Schadenshöhe nach Mietpreisklasse (Median, Durchschnitt, Höchstbetrag)

Mietpreisklasse	Median	Durchschnitt	Höchstbetrag
unter ¥40.000 (ca. unter €240)	¥115.000 (ca. €680)	¥177.000 (ca. €1.040)	¥1.784.000 (ca. €10.490)
¥40.000–80.000 (ca. €240–470)	¥190.000 (ca. €1.120)	¥282.000 (ca. €1.660)	¥3.460.000 (ca. €20.350)
¥80.000–120.000 (ca. €470–710)	¥356.000 (ca. €2.090)	¥500.000 (ca. €2.940)	¥4.186.000 (ca. €24.620)
¥120.000–160.000 (ca. €710–940)	¥499.000 (ca. €2.930)	¥712.000 (ca. €4.190)	¥3.693.000 (ca. €21.720)
¥160.000–200.000 (ca. €940–1.180)	¥648.000 (ca. €3.810)	¥973.000 (ca. €5.720)	¥4.785.000 (ca. €28.150)
¥200.000–300.000 (ca. €1.180–1.760)	¥858.000 (ca. €5.050)	¥1.262.000 (ca. €7.420)	¥6.068.000 (ca. €35.690)
¥300.000–400.000 (ca. €1.760–2.350)	¥1.045.000 (ca. €6.150)	¥1.568.000 (ca. €9.220)	¥8.874.000 (ca. €52.200)
ab ¥400.000 (ca. ab €2.350)	¥2.700.000 (ca. €15.880)	¥4.373.000 (ca. €25.720)	¥24.453.000 (ca. €143.840)

Quelle: MLIT, Abteilung für Wohnungswesen, Referat für integrierte Wohnungsförderung, „Referenzmaterial zum Höchstbetrag" (極度額に関する参考資料, 30. März 2018 / Heisei 30). 13 registrierte Mietbürgschaftsunternehmen, 20.886 ausgewertete Fälle.

Woraus setzt sich der Schaden zusammen? Was treibt die Kosten in die Höhe

Bemerkenswert ist die Spanne zwischen Median und Höchstbetrag: In der Klasse ¥80.000–120.000 (ca. €470–710) steht dem Median von ¥356.000 (ca. €2.090) ein Höchstbetrag von ¥4.186.000 (ca. €24.620) gegenüber – etwa das Zwölffache. Legt man für diese Klasse eine Miete von rund ¥100.000 (ca. €590) zugrunde, bewegt sich der Standardfall bei etwa 3 bis 4 Monatsmieten, während sich bei langwierigen Fällen die Größenordnung grundlegend verändert.

Drei Faktoren erklären diese Differenz: Je länger sich die Räumung hinzieht, desto mehr Mietrückstände häufen sich an; je größer die Menge der zurückgelassenen Gegenstände, desto höher die Entsorgungskosten; und wenn Müll sich angesammelt hat oder Einrichtungen beschädigt sind, reicht eine gewöhnliche Instandsetzung nicht mehr aus – es werden Spezialreinigung und Ersatz von Anlagen nötig. Ein frühzeitiges Handeln, das die Zeit bis zur Räumung verkürzt, wirkt sich unmittelbar dämpfend auf den Schaden aus.

Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich an dieser Stelle ein Blick auf einen strukturellen Unterschied, der die Risikokalkulation prägt: Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien in Deutschland nach einer Haltefrist von zehn Jahren vollständig steuerfrei. In Japan hingegen halbiert sich bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren lediglich der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn (von rund 39 % bei kurzfristigem Besitz auf rund 20 % bei langfristigem Besitz, jeweils zzgl. lokaler Steuern) – eine vollständige Steuerbefreiung wie in Deutschland gibt es nicht. Das bedeutet: Ein yonige-Fall, der die Haltedauer durch Verwaltungsaufwand und Kapitalbindung faktisch verlängert, wiegt in Japan steuerlich anders als in Deutschland, wo ein Investor nach Ablauf der Zehnjahresfrist ohnehin auf eine steuerfreie Veräußerung hinarbeitet. Wer japanische Mietobjekte als Langfristanlage betrachtet, sollte solche Vorfälle daher primär als Verwaltungs- und Liquiditätsrisiko einpreisen, nicht als Faktor in einer steueroptimierten Haltefristplanung wie in Deutschland.

Wie viele Monate vergehen vom Zahlungsverzug bis zum Abschluss der Räumung?

Auch Richtwerte zur Verfahrensdauer finden sich in derselben Quelle. Sie basiert auf einer Befragung von 120 Mitgliedsunternehmen des Japanischen Verbands für Mietwohnungsverwaltung (日本賃貸住宅管理協会, verwalteter Bestand ca. 590.000 Wohneinheiten), die für den hypothetischen Fall von 1.000 Mietrückstandsfällen nach dem weiteren Verlauf befragt wurden.

[Zahlentabelle] Verlauf bei 1.000 Mietrückstandsfällen und durchschnittliche Monate bis zum jeweiligen Stadium

Stadium	Durchschnittliche Monate	Fälle pro 1.000	Durchschnittlicher Mietrückstand
Nach 1 Monat: vollständig beigetrieben	1 Monat	942,9 Fälle	–
Nach 1 Monat: teilweise beigetrieben (z. B. Ratenzahlung)	1 Monat	30,1 Fälle	–
Nach 1 Monat: nicht beigetrieben	1 Monat	27,0 Fälle	–
Vorschlag der einvernehmlichen Vertragsauflösung	durchschn. 3,1 Monate	–	–
Einreichung der Räumungsklage	durchschn. 4,0 Monate	3,8 Fälle	–
Räumung durch einvernehmliche Auflösung abgeschlossen	durchschn. 4,5 Monate	8,5 Fälle	4,1 Monatsmieten
Räumung durch rechtskräftiges Urteil abgeschlossen	durchschn. 7,3 Monate	0,7 Fälle	7,2 Monatsmieten
Rechtskräftiges Urteil + abgeschlossene Zwangsvollstreckung	durchschn. 9,1 Monate	0,8 Fälle	9,7 Monatsmieten

Quelle: wie oben (Befragung von 120 Mitgliedsunternehmen des Japanischen Verbands für Mietwohnungsverwaltung, verwalteter Bestand ca. 590.000 Einheiten). Bei Fällen, die bis zur Zwangsvollstreckung gehen, werden speziell dafür anfallende Kosten von durchschnittlich ¥507.000 (ca. €2.980) berichtet.

Zwei zentrale Erkenntnisse aus dieser Tabelle

Erstens: 94 % der Mietrückstände werden innerhalb eines Monats vollständig beigetrieben. Ein einzelner Zahlungsverzug ist also noch kein Grund zur Alarmierung. Das eigentliche Problem betrifft die verbleibenden 5,7 %, insbesondere die 27,0 Fälle, die nach einem Monat noch nicht beigetrieben sind. Aus dieser Gruppe entwickeln sich die yonige-Fälle und die langwierigen Verfahren.

Zweitens: Je nach Art der Räumung wächst der Mietrückstand völlig unterschiedlich an. Bei einvernehmlicher Auflösung sind es 4,1 Monatsmieten, bei Zwangsvollstreckung mit 9,7 Monatsmieten mehr als das Doppelte. Bei einer Miete von ¥80.000 (ca. €470) entspricht das rund ¥328.000 (ca. €1.930) im ersten und rund ¥776.000 (ca. €4.560) im zweiten Fall – hinzu kommen im Schnitt ¥507.000 (ca. €2.980) an Zwangsvollstreckungskosten. Ob eine einvernehmliche Auflösung gelingt, ist damit der wichtigste Hebel für die Schadenshöhe. Zum frühzeitigen Umgang mit Mietrückständen finden Sie im Artikel Umgang mit Mietrückständen und Mahnverfahren per Einschreiben mit Rückschein (内容証明郵便) auch Vorlagen für die schriftliche Kommunikation.

Erste Schritte bei Verdacht auf yonige: Was in den ersten sieben Tagen zu tun ist

In den ersten sieben Tagen geht es vor allem um zwei Dinge: die Klärung des Verbleibs des Mieters und die lückenlose Dokumentation. Wer diese beiden Schritte überspringt und direkt ins rechtliche Verfahren einsteigt, kann später vor Gericht nicht mehr nachweisen, dass alle zumutbaren Mahnversuche unternommen wurden.

Reihenfolge der Kontaktaufnahme und Art der Dokumentation

Die Kontaktaufnahme erfolgt in dieser Reihenfolge: zuerst der Mieter selbst, dann der Notfallkontakt, der Arbeitgeber und schließlich der selbstschuldnerische Bürge bzw. das Bürgschaftsunternehmen. Bei jedem dieser Kontakte steht zunächst die Klärung des Verbleibs im Vordergrund; der Zahlungsrückstand wird nur am Rande erwähnt.

Für den Umfang der Dokumentation gibt es Richtwerte: Laut der zuvor zitierten MLIT-Erhebung umfassten die Beitreibungsbemühungen pro Fall im Schnitt 2,7 Telefonanrufe, 1,2 schriftliche Mitteilungen und 0,6 Besuche vor Ort. Bei Fällen, die vollständig uneinbringlich blieben, stiegen diese Werte auf 3,5 Anrufe, 1,9 schriftliche Mitteilungen und 1,6 Besuche. Je schwieriger die Beitreibung, desto mehr Kontaktversuche häufen sich an – als Richtwert empfehlen sich mindestens 3 Anrufe, etwa 2 schriftliche Mitteilungen und 1 bis 2 Besuche vor Ort. Dokumentieren Sie jeweils Datum/Uhrzeit, Gesprächspartner, Kontaktmittel und Ergebnis in einer Zeile. Wird die schriftliche Mitteilung als Einschreiben mit Rückschein und Inhaltsbeglaubigung (内容証明郵便, naiyō shōmei yūbin – ein japanisches Postverfahren, das den genauen Inhalt und Zeitpunkt eines Schreibens amtlich bestätigt) versandt, lässt sich sogar der Zugang nachweisen.

[Vergleichstabelle] Zulässige und unzulässige Handlungen

Handlung	Zulässigkeit	Begründung / Rechtsgrundlage
Mahnung per Telefon, Schreiben oder Besuch sowie deren Dokumentation	Zulässig	Ausübung des vertraglichen Mietzinsanspruchs
Sichtprüfung und Fotodokumentation von Briefkasten, Außenansicht und Zählern	Zulässig	Äußere Feststellung von den Gemeinschaftsflächen aus
Verbleibsklärung bei Notfallkontakt oder Bürgen	Zulässig	Kontaktaufnahme über die im Vertrag hinterlegten Kontaktdaten
Antrag auf Ersatzzahlung beim Bürgschaftsunternehmen	Zulässig	Verfahren gemäß Bürgschaftsvertrag
Betreten mit Zweitschlüssel	Unzulässig	Verletzt den Besitz des Mieters; Gefahr einer Anklage wegen Hausfriedensbruchs
Schlossaustausch zur Aussperrung	Unzulässig	Die Räumung obliegt ausschließlich dem Gerichtsvollzieher (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 168 Abs. 1); Gefahr von Schadensersatzforderungen
Entsorgung oder Verkauf zurückgelassener Gegenstände	Unzulässig	Eigentum verbleibt beim Mieter; Gefahr einer Anklage wegen Sachbeschädigung oder Unterschlagung
Aushang am Eingang oder Schwarzen Brett, der den Zahlungsrückstand öffentlich macht	Unzulässig	Gefahr von Rufschädigung und Verletzung der Privatsphäre
Information des Arbeitgebers über den Zahlungsrückstand	Zu vermeiden	Geht über die Verbleibsklärung hinaus; Gefahr einer Verletzung der Privatsphäre

Verzichten Sie auf Schlossaustausch oder die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände, so eindeutig die Situation auch erscheinen mag. In dem Moment, in dem eigenmächtig gehandelt wird, wird aus dem Vermieter, der eigentlich Forderungen durchsetzen wollte, derjenige, der auf Schadensersatz verklagt werden kann.

Auch hier zeigt sich der Unterschied zur Rechtslage in Deutschland und Österreich, wo ein Vermieter nach erfolgreicher Räumungsklage die Wohnung – wenn auch meist mit Unterstützung eines Gerichtsvollziehers – räumen lassen kann. In Japan bleibt jede Form der Selbsthilfe während des gesamten Verfahrens ausgeschlossen; selbst kleinste eigenmächtige Schritte können die eigene Rechtsposition gefährden.

Wie werden zurückgelassene Gegenstände entsorgt? Rechtsgrundlage und praktisches Vorgehen

Die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände wird erst nach drei Schritten möglich: Vertragskündigung, Erlangung eines vollstreckbaren Titels für die Räumung und schließlich die Zwangsvollstreckung selbst. Im Folgenden werden diese Schritte der Reihe nach dargestellt.

Der Ablauf von der Vertragskündigung bis zur Zwangsvollstreckung

Zunächst wird der Mietvertrag nach vorheriger Mahnung gekündigt. Häufig wird ein Zahlungsrückstand von drei Monaten als Richtwert genannt, doch dies ist keine gesetzlich festgelegte Frist. Ob eine Kündigung anerkannt wird, hängt davon ab, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien als zerstört gilt (信頼関係破壊の法理, shinrai kankei hakai no hōri – die japanische Rechtsprechung zum „Bruch des Vertrauensverhältnisses", ein zentrales Prinzip im japanischen Mietrecht, das eine fristlose Kündigung erst bei nachhaltiger Zerrüttung der Vertragsbeziehung zulässt). Berücksichtigt werden dabei nicht nur die Dauer des Rückstands, sondern auch die Reaktion auf Mahnungen, frühere Zahlungsausfälle und die Erreichbarkeit. Bei einem yonige-Fall mit vollständigem Kontaktabbruch wird ein zerstörtes Vertrauensverhältnis in der Regel leichter anerkannt.

Das unterscheidet sich vom deutschen Recht, wo § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine fristlose Kündigung bereits bei einem konkret bezifferten Zahlungsrückstand (zwei Monatsmieten bzw. ein bestimmter Prozentsatz) ermöglicht. Im japanischen Recht existiert keine vergleichbare feste Zahlenschwelle – die Beurteilung bleibt einzelfallbezogen und richterlichem Ermessen unterworfen, was die Vorhersehbarkeit für ausländische Investoren tendenziell verringert.

Anschließend wird Klage auf Räumung des Gebäudes erhoben und ein Urteil erwirkt. Ist dieses rechtskräftig, wird beim Gerichtsvollzieher (執行官, shikkōkan) des für den Belegenheitsort der Immobilie zuständigen Landgerichts (地方裁判所, chihō saibansho) schriftlich die Zwangsvollstreckung zur Grundstücksübergabe (Räumung) beantragt. Der Gerichtsvollzieher legt grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach Antragstellung in Abstimmung mit dem Gläubiger den Zeitpunkt des Vollstreckungsbeginns fest. Den gesamten Ablauf von der Klage bis zur Vollstreckung fasst der Artikel Der Verfahrensablauf von Mietrückstand bis Zwangsvollstreckung zusammen.

Ab der Räumungsankündigung gilt eine Übergabefrist von einem Monat – eine Besitzübertragung nach der Ankündigung ist untersagt

Am festgesetzten Termin erscheint der Gerichtsvollzieher vor Ort. Lässt sich feststellen, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich besitzt, wird eine Übergabefrist festgesetzt und die Räumung angekündigt (明渡しの催告, akewatashi no saikoku). Diese Übergabefrist endet grundsätzlich einen Monat nach dem Tag der Ankündigung (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 168-2 Abs. 2). Innerhalb dieser Frist legt der Gerichtsvollzieher einen geeigneten Termin für die tatsächliche Vollstreckung (断行, dankō) fest und fordert in der Regel bis zum Vortag zur freiwilligen Räumung auf. Nach der Ankündigung ist es dem Mieter zudem untersagt, den Besitz an der Immobilie zu übertragen (Art. 168-2 Abs. 5). Geschieht dies dennoch, kann bis zum Ablauf der Übergabefrist auch gegen den neuen Besitzer vollstreckt werden (Art. 168-2 Abs. 6) – eine Vorschrift, die verhindern soll, dass durch eine Besitzübertragung die Vollstreckung vereitelt wird.

[Vergleichstabelle] Was am Tag der Ankündigung und am Tag der Vollstreckung erlaubt bzw. nicht erlaubt ist

Situation	Erlaubt	Nicht erlaubt	Rechtsgrundlage
Räumungsankündigung (durch den Gerichtsvollzieher vor Ort)	Übergabefrist festsetzen und zur Räumung auffordern / öffentlichen Aushang anbringen	Am selben Tag Hausrat zwangsweise entfernen	Zivilvollstreckungsgesetz Art. 168-2 Abs. 1 u. 3
Zeitraum von der Ankündigung bis zur Übergabefrist	Auf freiwillige Räumung warten / Termin für die Vollstreckung festlegen. Eine Verlängerung ist mit Genehmigung des Vollstreckungsgerichts möglich	Die Frist ohne Genehmigung verlängern (grundsätzlich ein Monat nach Ankündigung)	Art. 168-2 Abs. 2 u. 4
Besitzübertragung nach der Ankündigung	Bis zur Übergabefrist auch gegen neue Besitzer vollstrecken	Dass der Mieter durch Besitzübertragung an Dritte der Vollstreckung entgeht	Art. 168-2 Abs. 5 u. 6
Vollstreckungstag (Durchführung der Zwangsvollstreckung)	Der Gerichtsvollzieher hebt den Besitz des Mieters auf und übergibt den Besitz dem Vermieter / verschlossene Türen öffnen	Dass der Vermieter über nicht vom Vollstreckungsgegenstand erfasste bewegliche Sachen frei verfügt	Art. 168 Abs. 1 u. 4
Nicht vom Vollstreckungsgegenstand erfasste bewegliche Sachen (Hausrat etc.)	An den Mieter oder Berechtigten übergeben. Ist das nicht möglich, dürfen sie verkauft werden	Ohne Übergabe oder Verkauf entsorgen	Art. 168 Abs. 5
Weder übergebene noch verkaufte bewegliche Sachen	Werden vom Gerichtsvollzieher verwahrt (Verwahrkosten zählen zu den Vollstreckungskosten)	–	Art. 168 Abs. 6 u. 7
Verkaufserlös	Nach Abzug der Verkaufs- und Verwahrkosten wird der Restbetrag hinterlegt (供託, kyōtaku – gerichtliche Hinterlegung)	Dass der Vermieter den Betrag eigenmächtig mit dem Mietrückstand verrechnet	Art. 168 Abs. 8

Wichtig ist hier: Der Verkaufserlös wird hinterlegt (供託). Selbst wenn der Hausrat verkauft wird, fließt der Erlös nicht automatisch in die Tilgung des Mietrückstands. Für die tatsächliche Beitreibung ist ein gesondertes Forderungsbeitreibungsverfahren erforderlich.

[Rechenbeispiel] Eine ¥80.000-Einzimmerwohnung (1K) mit Vermüllung, bis zur Zwangsvollstreckung durchgeführt

Rechnen wir die Zahlen konkret durch: eine 1K-Wohnung (japanische Grundrissbezeichnung für ein Zimmer mit separater Küche) mit ¥80.000 (ca. €470) Miete, vermüllter Innenraum, Urteil erwirkt und bis zur Zwangsvollstreckung durchgeführt. Die Herkunft jedes Betrags wird einzeln aufgeführt.

Kostenposten	Betrag	Herkunft des Betrags
Mietrückstand	¥776.000 (ca. €4.560)	¥80.000 (ca. €470) × 9,7 Monate (MLIT-Erhebung; durchschnittliche Monatszahl des Mietrückstands bei abgeschlossener Zwangsvollstreckung)
Kosten für die Zwangsvollstreckung	¥507.000 (ca. €2.980)	MLIT-Erhebung; durchschnittliche Zwangsvollstreckungskosten von ¥507.000
Verbrennungsgebühr für zurückgelassene Gegenstände	¥35.000 (ca. €210)	¥17,5/kg (ca. €0,10/kg) × 2.000 kg. Der Einheitspreis basiert auf der Gebühr für gewerblichen Hausmüll des Zweckverbands für Abfallentsorgung der 23 Tokioter Bezirke (東京二十三区清掃一部事務組合), gültig für Anlieferungen ab 1. Oktober 2023 (Reiwa 5). Das Gewicht ist ein angenommener Platzhalterwert.
Antragsgebühr für die Klageerhebung	¥10.500 (ca. €62)	Streitwertklasse ¥800.000 (ca. €4.710), schriftlicher Antrag (Gerichte, „Gebührentabelle")
Erteilung der einfachen Vollstreckungsklausel	¥300 (ca. €2)	¥300 pro Ausfertigung (dieselbe Tabelle)
Instandsetzung nach der Räumung und entgangene Miete während der Neuvermietungsphase	¥240.000 (ca. €1.410)	¥80.000 (ca. €470) × 3 Monate. Die Leerstandsdauer ist ein angenommener Platzhalterwert.
Zwischensumme (bezifferbare Posten)	¥1.568.800 (ca. €9.230)	–
Personalkosten für Abholung, Sortierung und Abtransport	Kostenvoranschlag	Da keine veröffentlichten Einheitspreise vorliegen, empfiehlt sich der Vergleich mehrerer Angebote
Instandsetzungskosten (nach Aufteilung zwischen Mieter- und Vermieteranteil)	Kostenvoranschlag	Der Abzug für gewöhnliche Abnutzung und altersbedingten Wertverlust erfolgt gemäß den MLIT-Leitlinien „Streitfälle und Richtlinien zur Wiederherstellung des Ursprungszustands" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)
Vorschusskosten für die Räumungsvollstreckung	je nach Gericht unterschiedlich	Beim zuständigen Gerichtsvollzieherbüro zu erfragen. Ein etwaiger Restbetrag wird nach Verfahrensende zurückerstattet (Stempelmarken und Briefmarken sind nicht erforderlich)
Anwaltskosten	Kostenvoranschlag	Abhängig von der beauftragten Kanzlei

Zwei Punkte sind bei der Lesart zu beachten: Erstens dürfen der Mietrückstand von ¥776.000 (ca. €4.560) und die entgangene Miete während der Leerstandsphase nicht doppelt gezählt werden. Die 9,7 Monate während des Zahlungsverzugs sind bereits im Mietrückstand erfasst; als Opportunitätskosten zusätzlich anrechenbar ist nur der Zeitraum nach der Räumung. Zweitens mag diese Beispielrechnung von den zuvor genannten Schadenswerten nach Mietpreisklasse (Klasse ¥80.000–120.000, Durchschnitt ¥500.000 / ca. €2.940) abzuweichen scheinen. Der von MLIT ausgewiesene Schaden ist jedoch der Restbetrag nach erfolgter Rückforderung durch das Bürgschaftsunternehmen – der Erfassungsbereich unterscheidet sich. Die Gesamtsumme, die ein Eigentümer tatsächlich vorstrecken muss, dürfte eher der hier vorgenommenen Einzelaufstellung entsprechen.

Wie weit trägt die Klausel zum „Eigentumsverzicht an zurückgelassenen Gegenständen" im Mietvertrag?

Nicht wenige Mietverträge enthalten eine Klausel, wonach nach der Räumung zurückgelassene bewegliche Sachen als aufgegeben gelten. Räumt der Mieter freiwillig und lässt sich sein Verzichtswille feststellen, kann diese Klausel als Grundlage für die Entsorgung dienen.

Bei einem yonige-Fall, in dem der Mieter nicht erreichbar und sein Wille nicht feststellbar ist, sollte man sich jedoch nicht allein auf diese Klausel verlassen. Taucht der Mieter oder ein Erbe später wieder auf und macht Eigentumsansprüche geltend, wird die Wirksamkeit der Klausel selbst zum Streitpunkt. Betrachten Sie eine solche Vertragsklausel als Vorsorge zur Streitvermeidung, nicht als Grundlage, um das Vollstreckungsverfahren zu umgehen.

Vier Wege zur Beitreibung des Mietrückstands: Gebühren, Dauer und Höchstbeträge

Parallel zur Räumung wählt man das geeignete Verfahren zur Beitreibung des ausstehenden Mietrückstands selbst. Seit dem 21. Mai 2026 ist neben dem schriftlichen Antrag auch die Online-Einreichung (elektronischer Antrag) möglich; gleichzeitig wurden die zuvor separat anfallenden Portokosten in die Antragsgebühr integriert. Die in der folgenden Tabelle genannten Beträge schließen den entsprechenden Portoanteil bereits ein.

[Vergleichstabelle] Mahnbescheid, Bagatellverfahren, ordentliches Klageverfahren und Zwangsvollstreckung

Verfahren	Zuständige Stelle	Höchstbetrag der Forderung	Antragsgebühr (schriftlicher Antrag)	Übliche Dauer	Geeignet für	Zu beachten
Mahnbescheid (支払督促, shiharai tokusoku)	Amtsgericht (簡易裁判所) am Wohnsitz des Schuldners	Keine Obergrenze (Zahlungsforderungen)	¥5.700 (ca. €34) bei Streitwert ¥600.000, ¥7.700 (ca. €45) bei ¥1.000.000	Kurz, sofern kein Widerspruch erfolgt	Wenn der Schuldner voraussichtlich nicht widerspricht und sein Aufenthaltsort bekannt ist	Bei Widerspruch geht das Verfahren ins ordentliche Klageverfahren über, die Differenzgebühr ist nachzuzahlen
Bagatellverfahren (少額訴訟, shōgaku soshō)	Grundsätzlich Amtsgericht am Wohnsitz des Schuldners	Bis ¥600.000 (ca. €3.530)	¥8.500 (ca. €50) bei Streitwert ¥600.000	Grundsätzlich eine einzige Verhandlung	Bei einem Rückstand bis ¥600.000, wenn Beweise unmittelbar vorgelegt werden können	Maximal 10 Verfahren pro Person und Jahr am selben Gericht; keine Berufung möglich, nur Einspruch
Ordentliches Klageverfahren (通常訴訟)	Amtsgericht (bis ¥1.400.000, ca. €8.240) oder Landgericht	Keine Obergrenze	¥12.500 (ca. €74) bei Streitwert ¥1.000.000, ¥17.500 (ca. €103) bei ¥2.000.000	Mehrere Monate	Wenn Räumung und Mietrückstand gemeinsam eingeklagt werden	Räumung wird erst mit Rechtskraft des Urteils vollstreckbar
Zwangsvollstreckung der Gebäuderäumung	Gerichtsvollzieher am Landgericht des Belegenheitsorts der Immobilie	–	Kostenvorschuss (je nach Gericht unterschiedlich; keine Stempelmarken oder Briefmarken erforderlich)	Terminfestsetzung innerhalb von 2 Wochen nach Antrag, von der Ankündigung bis zur Übergabefrist 1 Monat	Bei vorliegendem Vollstreckungstitel und fehlender freiwilliger Räumung	Persönliches Erscheinen des Gläubigers oder Vertreters am Vollstreckungsort erforderlich

[Zahlentabelle] Antragsgebühren nach Streitwert (Stand 2026)

Streitwert	Klageerhebung (schriftlich)	Klageerhebung (elektronisch)	Mahnbescheid (schriftlich)	Mahnbescheid (elektronisch)
¥300.000 (ca. €1.760)	¥5.500 (ca. €32)	¥4.400 (ca. €26)	¥4.200 (ca. €25)	¥4.000 (ca. €24)
¥600.000 (ca. €3.530)	¥8.500 (ca. €50)	¥7.400 (ca. €44)	¥5.700 (ca. €34)	¥5.500 (ca. €32)
¥800.000 (ca. €4.710)	¥10.500 (ca. €62)	¥9.400 (ca. €55)	¥6.700 (ca. €39)	¥6.500 (ca. €38)
¥1.000.000 (ca. €5.880)	¥12.500 (ca. €74)	¥11.400 (ca. €67)	¥7.700 (ca. €45)	¥7.500 (ca. €44)
¥2.000.000 (ca. €11.760)	¥17.500 (ca. €103)	¥16.400 (ca. €97)	¥10.200 (ca. €60)	¥10.000 (ca. €59)
¥3.000.000 (ca. €17.650)	¥22.500 (ca. €132)	¥21.400 (ca. €126)	¥12.700 (ca. €75)	¥12.500 (ca. €74)

Quelle: Gerichte, „Gebührentabelle" (Rubrik Zivil- und Verwaltungsklagen). Bei zwei oder mehr Beklagten wird ein Zuschlag in Höhe von ¥2.000 (ca. €12) je zusätzlichem Beklagten (Anzahl der Beklagten minus eins) erhoben.

Gemessen an der Schadenshöhe sind diese Gebühren gering. Entscheidend ist nicht die Kostenfrage, sondern ob der Schuldner voraussichtlich widerspricht und ob sein Aufenthaltsort bekannt ist. Eine Klage ist auch bei unbekanntem Aufenthaltsort möglich, doch sollten Sie einkalkulieren, dass ein erwirktes Urteil in solchen Fällen in der Praxis nur schwer durchsetzbar ist.

Verjährung bei Mietrückstand und zurückgelassenen Gegenständen: Wie sind Art. 166 und 169 des Zivilgesetzbuchs zu lesen?

Die Verjährung lässt sich an zwei Zahlen festmachen: fünf Jahre ab Kenntnis der Durchsetzbarkeit des Anspruchs bzw. zehn Jahre ab dessen Entstehung – maßgeblich ist der jeweils frühere Zeitpunkt (Zivilgesetzbuch Art. 166 Abs. 1). Da der Vermieter mit Fälligkeit jeder monatlichen Miete um seinen Anspruch weiß, gilt in der Praxis grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren für jede einzelne Monatsmiete.

Warum ein rechtskräftiges Urteil die Frist auf zehn Jahre verlängert

Für Rechte, die durch ein rechtskräftiges Urteil oder einen gleichwertigen Titel festgestellt wurden, verlängert sich die Verjährungsfrist auf zehn Jahre (Zivilgesetzbuch Art. 169 Abs. 1). Gleiches gilt für gerichtliche Vergleichsprotokolle und Mediationsprotokolle. Selbst wenn der Schuldner aktuell zahlungsunfähig ist, sichert ein erwirktes Urteil einen zehnjährigen Zeitraum, in dem später – bei veränderter finanzieller Lage – vollstreckt werden kann. Das Erwirken eines Urteils ist also selbst ein Mittel, um sich die künftige Beitreibbarkeit offenzuhalten.

Was mit dem oft gesuchten Begriff „Verjährung zurückgelassener Gegenstände" eigentlich gemeint ist

Der bei Suchanfragen häufig auftauchende Begriff „Verjährung zurückgelassener Gegenstände" vermischt in Wirklichkeit zwei unterschiedliche Fragestellungen.

Zum einen geht es um die Verjährung der Geldforderung aus dem Mietrückstand – wie beschrieben fünf oder zehn Jahre. Zum anderen geht es um die Frage, wem das Eigentum an den zurückgelassenen Gegenständen zusteht; dieses geht durch Zeitablauf nicht automatisch auf den Vermieter über. Ein Mechanismus, nach dem einfaches Zuwarten irgendwann eine Entsorgung erlaubt, existiert nicht. Der Zeitablauf begünstigt ausschließlich den Mieter. Umso wichtiger ist es, im Voraus festzulegen, zu welchem Zeitpunkt gehandelt werden muss.

Wenn ein Mieter eine vermüllte Wohnung zurücklässt und verschwindet

Bleibt eine Wohnung vermüllt zurück, weil der Mieter verschwunden ist, lohnt es sich, die realistischen Erwartungen an ein behördliches Eingreifen frühzeitig einzuordnen. Ein Blick auf die Zahlen der Erhebung des japanischen Umweltministeriums (環境省, MOE) für das Fiskaljahr Reiwa 6 (2024) hilft dabei.

[Zahlentabelle] Tatsächliches Eingreifen der Kommunen

Kategorie	Wert
Gemeinden, die in den letzten 5 Fiskaljahren Vermüllungsfälle registriert haben	672 (38,6 % von 1.741 gültigen Antworten)
Gesamtzahl registrierter Fälle	6.054 Fälle
davon behobene Fälle	2.437 Fälle (Behebungsquote 40,3 %)
weiterhin bestehende Fälle	3.617 Fälle
Gemeinden mit eigens erlassenen Verordnungen	90 Gemeinden (5,2 % von 1.741)
Entsorgungskosten: vom Betroffenen selbst getragen	50,9 % (87 Gemeinden)
Entsorgungskosten: keine Kostenübernahme	28,1 % (48 Gemeinden)
Entsorgungskosten: von der Gemeinde getragen	20,5 % (35 Gemeinden)
Entsorgungskosten: von der Präfektur getragen	0,6 % (1 Gemeinde)

Quelle: Umweltministerium, Abteilung für Umweltsanierung und Kreislaufwirtschaft, Referat für ordnungsgemäße Abfallentsorgung, „Untersuchungsbericht zu 'Vermüllungshäusern' im Fiskaljahr Reiwa 6" (März 2025 / Reiwa 7). Die Kostenauswertung basiert auf 171 gültigen Antworten.

Was diese Zahlen zeigen

Nur 5,2 % der Gemeinden haben entsprechende Verordnungen erlassen, und 50,9 % der Entsorgungskosten trägt der Betroffene selbst. Eine Kostenübernahme durch die Kommune im Sinne einer behördlichen Ersatzvornahme bleibt also die Ausnahme – und in einer Mietwohnung als privatem Raum gilt das erst recht: Eigentümer müssen die Kosten grundsätzlich selbst einkalkulieren.

Anders als etwa in einigen deutschen Kommunen, wo Ordnungsämter bei extremer Vermüllung unter bestimmten Voraussetzungen tätig werden und Kosten zunächst vorstrecken können, bleibt in Japan die behördliche Unterstützung bei privaten Mietobjekten die Ausnahme statt der Regel.

Andererseits besteht durchaus Aussicht auf sozialarbeiterische Unterstützung. Eine Untersuchung des Amts für Verwaltungsbewertung im Ministerium für Inneres und Kommunikation (総務省行政評価局, veröffentlicht am 28. August 2024) betrachtete 181 von 30 Gemeinden erfasste Fälle (62 behoben, 119 unbehoben). Dabei zeigte sich, dass rund 70 % der Bewohner mit gesundheitlichen oder wirtschaftlichen Problemen wie Pflegebedürftigkeit, Demenz oder psychischen Erkrankungen zu kämpfen hatten; berichtet wurden auch Fälle, die durch sozialarbeiterische oder wirtschaftliche Unterstützung in Zusammenarbeit mit den zuständigen Stellen gelöst werden konnten. Bei rund 30 % der ungelösten Fälle bestanden die Bewohner jedoch darauf, dass die angesammelten Gegenstände werthaltig seien, und verweigerten die Entsorgung. Solange noch Kontakt besteht, kann eine Beratung bei der Sozialabteilung der Kommune oder dem regionalen Unterstützungszentrum für umfassende Betreuung (地域包括支援センター, chiiki hōkatsu shien sentā) ein Ausweg sein. Das praktische Vorgehen ab dem Zeitpunkt, an dem eine Vermüllung festgestellt wird, ordnet der Artikel Vermüllung in Mietwohnungen und der Ablauf des Räumungsverfahrens Schritt für Schritt ein.

Wie ist der Fall zu behandeln, wenn ein Sozialhilfeempfänger verschwindet?

Bei Mietern, die japanische Sozialhilfe (生活保護, seikatsu hogo) beziehen, gibt es eine systemische Absicherung: die stellvertretende Zahlung der Wohnbeihilfe.

Stellvertretende Zahlung der Wohnbeihilfe (Sozialhilfegesetz Art. 37-2)

Art. 37-2 des Sozialhilfegesetzes (生活保護法) sieht als Ausnahme von der üblichen Zahlungsweise vor, dass die Wohnbeihilfe anstelle des Leistungsempfängers direkt ausgezahlt werden kann. Dieses Verfahren nennt sich stellvertretende Zahlung der Wohnbeihilfe (住宅扶助の代理納付) – der der Miete entsprechende Betrag wird direkt vom Sozialamt (福祉事務所, fukushi jimusho) an den Vermieter überwiesen. Die praktischen Anwendungshinweise sind in einem Rundschreiben des Referatsleiters im Gesundheits-, Arbeits- und Sozialministerium (厚生労働省, MHLW) festgelegt, zuletzt geändert mit Schreiben vom 5. Juli 2024 (Reiwa 6; Aktenzeichen Shaenho-hatsu 0705 Nr. 1).

Ist die stellvertretende Zahlung einmal eingerichtet, läuft der Mieteingang unabhängig von der finanziellen Lage des Leistungsempfängers weiter, sodass ein Zahlungsverzug von vornherein unwahrscheinlicher wird. Es lohnt sich, bereits beim Einzug oder sobald erste Anzeichen eines Zahlungsrückstands auftreten, beim zuständigen Sozialamt nachzufragen, ob eine stellvertretende Zahlung möglich ist.

Was beim Sozialamt erfragt werden kann – und was nicht

Beim Sozialamt lassen sich verfahrensbezogene Fragen klären, etwa ob eine stellvertretende Zahlung möglich ist und wie das Verfahren abläuft. Ob eine Person tatsächlich Sozialhilfe bezieht oder wie ihre individuelle Lebenssituation aussieht, gilt hingegen als personenbezogene Information und wird ohne deren Zustimmung nicht offengelegt. Die Frage „Bitte teilen Sie mir mit, ob diese Person Sozialhilfe bezieht" führt daher meist nicht weiter. Formuliert man stattdessen „Ich möchte mich zur Möglichkeit einer stellvertretenden Zahlung beraten lassen", kommt man mit den zuständigen Sachbearbeitern leichter ins Gespräch.

Systeme zur Vorbeugung von yonige: Die 2026 verfügbaren Instrumente im Zusammenspiel

Angesichts der bisherigen Zahlen ist das Ziel präventiver Maßnahmen klar umrissen: Wie weit lässt sich ein Schaden von mehreren Hunderttausend bis mehreren Millionen Yen bereits auf Vertragsebene auf Dritte übertragen? Zum Stand 2026 stehen dafür drei Schutzebenen zur Verfügung.

[Vergleichstabelle] Die drei Ebenen der Bürgschaft

Aspekt	Nur selbstschuldnerischer Bürge	Registrierte Mietbürgschaftsunternehmen (123)	Zertifizierte Mietbürgschaftsunternehmen (12)
Beitreibbarkeit	Abhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Privatperson; Höchstbetrag als Obergrenze	Vorschuss im Rahmen des Bürgschaftsvertrags	Wie links, zusätzlich Versicherung der Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) nutzbar
Deckungsmechanismus	–	Abhängig von den Bedingungen des jeweiligen Unternehmens	Deckungsquote 70–90 %, versicherter Bereich umfasst Mietrückstand und Instandsetzungskosten; Auswahl aus 4 Prämienklassen je nach Einzelfall
Aufnahme schutzbedürftiger Personen	Für Personen ohne Bürgen schwer zugänglich	Abhängig vom jeweiligen Unternehmen	Lehnt Bürgschaften für Bewohner von Wohnraum mit Wohnunterstützung nicht ohne triftigen Grund ab / beschränkt Notfallkontakte nicht auf Privatpersonen / macht die Bestellung eines Bürgen nicht zur Bedingung
Behördliche Aufsicht	Keine	Registrierungssystem des Ministers für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus	Anordnungen zur Konformität, Berichtspflichten, Vor-Ort-Kontrollen, Widerruf und Veröffentlichung der Zertifizierung
Erfordernis eines Höchstbetrags	Erforderlich; ohne Festlegung ist der Bürgschaftsvertrag unwirksam	Als juristische Bürgschaft nicht den Regeln der persönlichen Global-Bürgschaft unterworfen	Wie links
Rechtsgrundlage	Zivilgesetzbuch Art. 465-2	Registrierungssystem für Mietbürgschaftsunternehmen	Wohnraum-Sicherheitsnetzgesetz, Kapitel 7 (Art. 72–80)

Die Zahl der Unternehmen liegt bei 123 registrierten (Stand 31. März 2026 / Reiwa 8) und 12 zertifizierten (Stand 31. Juli 2026 / Reiwa 8) Anbietern. Da zertifizierte Unternehmen die Aufnahmekriterien für schutzbedürftige Personen erfüllen, lohnt es sich, sie bei Objekten in Betracht zu ziehen, die an alleinstehende ältere Menschen oder ausländische Staatsangehörige vermietet werden sollen. Das Niveau und die Struktur der Bürgschaftsgebühren fasst der Artikel Rolle und Prüfverfahren von Mietbürgschaftsunternehmen zusammen.

Wie viele Monatsmieten sollte der Höchstbetrag für den selbstschuldnerischen Bürgen betragen?

Nach dem seit April 2020 geltenden reformierten Zivilgesetzbuch muss bei Mietverträgen mit einem privaten selbstschuldnerischen Bürgen ein Höchstbetrag (極度額, kyokudogaku) festgelegt werden; ohne diese Festlegung entfaltet der Bürgschaftsvertrag keine Wirkung (Zivilgesetzbuch Art. 465-2 Abs. 2). Wer weiterhin alte Vertragsvorlagen verwendet, riskiert damit eine unwirksame Bürgschaft. Das MLIT-Musterformular „Standardmietvertrag – Version März 2018 (Heisei 30), Typ mit selbstschuldnerischem Bürgen" enthält bereits ein entsprechendes Eintragungsfeld.

Doch wie hoch sollte der Betrag gewählt werden? MLIT selbst gibt keinen konkreten Wert vor, sondern verlangt lediglich, dass „bei der konkreten Festlegung des Höchstbetrags eine ausreichende Abstimmung zwischen Vermieter, Bürgen und den übrigen Beteiligten erfolgen muss". Als Entscheidungsgrundlage lassen sich die folgenden zwei Kennzahlen heranziehen.

Bezugsgröße	Wert	Umrechnung in Monatsmieten
Durchschnittlicher Schaden bei Mietbürgschaftsunternehmen (Klasse ¥40.000–80.000)	¥282.000 (ca. €1.660)	Bei ¥40.000 Miete ca. 7,1 Monatsmieten, bei ¥80.000 ca. 3,5 Monatsmieten
Dasselbe (Klasse ¥80.000–120.000)	¥500.000 (ca. €2.940)	Bei ¥80.000 Miete ca. 6,3 Monatsmieten, bei ¥120.000 ca. 4,2 Monatsmieten
Dasselbe (Klasse ¥120.000–160.000)	¥712.000 (ca. €4.190)	Bei ¥120.000 Miete ca. 5,9 Monatsmieten, bei ¥160.000 ca. 4,5 Monatsmieten
Von Gerichten in Urteilen als Bürgenlast festgestellter Betrag	Im Durchschnitt 13,2 Monatsmieten	Minimum 2 Monatsmieten, Median 12 Monatsmieten, Maximum 33 Monatsmieten

Quelle: MLIT, „Referenzmaterial zum Höchstbetrag". Die Urteilsauswertung umfasst 91 Fälle (1 Fall Oberster Gerichtshof, 90 Fälle Landgericht Tokio); die Gesamtlast umfasst neben dem Mietrückstand auch Instandsetzungskosten und Schadensersatz.

Rechnet man vom durchschnittlichen Schaden zurück, ergeben sich etwa 4 bis 7 Monatsmieten, aus dem Urteilsdurchschnitt hingegen 13,2 Monatsmieten. Wo innerhalb dieser Spanne der tatsächliche Wert festgelegt wird, ist die eigentliche Gestaltungsaufgabe. Ein zu hoher Betrag erschwert die Suche nach einem Bürgen – realistisch ist daher eine Entscheidung, die von vornherein die Kombination mit einem Mietbürgschaftsunternehmen mitdenkt. Ausführlicher behandelt dies der Artikel Auswirkungen der Zivilrechtsreform auf die Praxis des selbstschuldnerischen Bürgen.

Musterklauseln zu zurückgelassenen Gegenständen und die Zuständigkeit von Wohnungsunterstützungsorganisationen

Auch für zurückgelassene Gegenstände gibt es eine vertragliche Vorsorgemöglichkeit: die von MLIT und dem Justizministerium (法務省) im Juni 2021 (Reiwa 3) erarbeiteten „Musterklauseln zur Entsorgung zurückgelassener Gegenstände" (残置物の処理等に関するモデル契約条項). Diese trennen den Auftrag zur Kündigung des Mietvertrags von dem zur Entsorgung zurückgelassener Gegenstände und enthalten Erläuterungen zu jeder einzelnen Klausel. Veröffentlicht wurden vier Varianten: eine Fassung mit einem einzigen gemeinsamen Beauftragten, eine mit getrennten Beauftragten sowie ein Formulierungsbeispiel als Zusatzklausel im Mietvertrag; der zugehörige Leitfaden erschien im Oktober 2025 (Reiwa 7) in zweiter Auflage.

Wichtig ist, den Anwendungsbereich nicht misszuverstehen: Diese Musterklauseln sind eine Vorlage für Verträge zur Regelung von Nachlassangelegenheiten, die greifen, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt – sie sind kein Mechanismus, der ein Verschwinden oder einen yonige-Fall unmittelbar abdeckt. Zurückgelassene Gegenstände bei einem yonige müssen, wie zuvor beschrieben, weiterhin über das gerichtliche Vollstreckungsverfahren behandelt werden.

Eine weitere relevante Gesetzesänderung: Das reformierte Wohnraum-Sicherheitsnetzgesetz trat am 1. Oktober 2025 (Reiwa 7) in Kraft und erweiterte den Aufgabenbereich der Wohnungsunterstützungsorganisationen (居住支援法人, kyojū shien hōjin) um die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände auf Basis eines Auftrags des Mieters. MLIT hat dazu einen Leitfaden zur Erstellung und Genehmigung der entsprechenden Geschäftsordnung veröffentlicht. Auch dieses System ist primär für den Todesfall des Mieters konzipiert, kann aber bei Objekten, die an alleinstehende ältere Menschen vermietet werden, eine Option sein, bei der eine Wohnungsunterstützungsorganisation als Beauftragte fungiert.

Feste Handlungsschritte für Tag 3, 7 und 30 des Zahlungsverzugs festlegen

Wer erst nach Eintritt des Zahlungsverzugs überlegt, was zu tun ist, verliert wertvolle Zeit. In der zuvor zitierten Erhebung waren nach einem Monat 27 von 1.000 Fällen noch nicht beigetrieben. Das Ziel besteht darin, nach einem Monat mechanisch feststellen zu können, ob der eigene Fall in diese 27 Fälle fällt.

Tag 3 des Verzugs: Der für den Zahlungseingang zuständige Mitarbeiter ruft einmal an. Wird niemand erreicht, wird eine SMS versendet und Datum/Uhrzeit dokumentiert.
Tag 7: Ein Mahnschreiben wird per einfacher Post versandt. Gleichzeitig werden Briefkasten und Außenansicht überprüft und fotografisch dokumentiert.
Tag 14: Der Notfallkontakt wird kontaktiert. Besteht ein Vertrag mit einem Bürgschaftsunternehmen, wird zu diesem Zeitpunkt das Meldeverfahren geprüft (viele Unternehmen setzen dafür Fristen).
Tag 30: Mahnung per Einschreiben mit Rückschein und Inhaltsbeglaubigung. Der Zustand der Versorgungsleitungen wird geprüft und mit der Checkliste der yonige-Anzeichen abgeglichen.
Tag 60: Entscheidung, ob eine einvernehmliche Auflösung vorgeschlagen oder mit der Klagevorbereitung begonnen wird. Laut der zuvor zitierten Erhebung erfolgt der Vorschlag zur einvernehmlichen Auflösung im Schnitt nach 3,1 Monaten – bei Verdacht auf yonige empfiehlt sich jedoch ein früherer Zeitpunkt.

Werden diese fünf Meilensteine in die Verwaltungsrichtlinien aufgenommen, bleibt die Qualität der ersten Reaktion auch bei einem Personalwechsel erhalten. Wird die Verwaltung extern beauftragt, empfiehlt es sich, die Meldezeitpunkte bei Zahlungsverzug im Verwaltungsvertrag schriftlich festzuhalten. Zu den bei Vertragsabschluss zu klärenden Punkten siehe auch Präventionsmaßnahmen gegen die häufigsten Mieterprobleme in der Vermietung.

Was wir in der Verwaltungspraxis als feste Regeln etabliert haben

Wir bei INA&Associates Inc. haben für die Verwaltungspraxis drei feste Regeln etabliert.

Erstens: Der erste Kontakt bei Zahlungsverzug erfolgt als Klärung, nicht als Mahnung. Wer ohne Kenntnis der Umstände vorwurfsvoll auftritt, verbaut sich den Weg zur einvernehmlichen Auflösung. Zwischen einvernehmlicher Auflösung und Zwangsvollstreckung liegt beim Mietrückstand mehr als das Doppelte – 4,1 gegenüber 9,7 Monatsmieten. Eine gesprächsbereite Beziehung zu bewahren ist damit keine Frage der Emotionen, sondern eine Frage des Geldes.

Zweitens: Die Dokumentation wird stets so geführt, als würde sie später von jemand anderem gelesen – Datum/Uhrzeit, Gesprächspartner, Kontaktmittel, Ergebnis. Kommt es zum Rechtsstreit, dient diese Dokumentation als Nachweis, dass alle zumutbaren Mahnversuche unternommen wurden.

Drittens: In schwierigen Situationen greifen wir nicht eigenmächtig ein. Das Öffnen einer Tür oder das Bewegen von Gegenständen schwächt in dem Moment die Rechtsposition des Eigentümers. Weil wir überzeugt sind, dass Menschen (人財, jinzai – ein japanischer Begriff, der Mitarbeitende ausdrücklich als „Vermögenswerte" statt nur als „Ressourcen" (人材) bezeichnet) das wertvollste Kapital sind, sehen wir es als Aufgabe einer Verwaltungsgesellschaft, ihre Mitarbeitenden vor Ort durch klare Strukturen abzusichern, damit sie nicht ins Zögern geraten. Kosten und Nachteile offen und in konkreten Zahlen zu benennen, ist unserer Überzeugung nach die Grundlage für Vertrauen auf lange Sicht.

Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die eine japanische Mietimmobilie als Langfristanlage über viele Jahre halten, bedeutet das: Ereignisse wie ein yonige sind ein Verwaltungsrisiko, das man durch Struktur und schnelles Handeln beherrschbar macht – nicht ein Grund, von einer japanischen Investition grundsätzlich abzusehen. Wer, wie in Deutschland über § 23 EStG üblich, ohnehin in langen Haltezeiträumen denkt, sollte solide Verwaltungsprozesse als festen Bestandteil der Anlagestrategie mit einplanen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ein Mieter, der spurlos verschwunden ist, strafrechtlich belangt werden?

Das bloße Ausziehen ohne Mietzahlung wird grundsätzlich als zivilrechtliche Vertragsverletzung behandelt und führt selten zu einem Strafverfahren. Die Beitreibung erfolgt über Mahnbescheid, Bagatellverfahren (bis ¥600.000, ca. €3.530) oder ordentliches Klageverfahren. Lässt sich jedoch nachweisen, dass von vornherein keine Zahlungsabsicht bestand und der Vertrag in betrügerischer Absicht geschlossen wurde, kann die rechtliche Bewertung anders ausfallen. Da dies ein Bereich mit unterschiedlichen Einschätzungen ist, sollte im Einzelfall ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Ab wann dürfen zurückgelassene Gegenstände entsorgt werden?

Erst nachdem die Vertragskündigung erfolgt und ein vollstreckbarer Titel für die Räumung (Urteil, Vergleichsprotokoll o. Ä.) erwirkt wurde und das Zwangsvollstreckungsverfahren begonnen hat. Bei der Vollstreckung übergibt der Gerichtsvollzieher nicht vom Vollstreckungsgegenstand erfasste bewegliche Sachen dem Mieter oder Berechtigten; ist das nicht möglich, dürfen sie verkauft werden (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 168 Abs. 5). Weder übergebene noch verkaufte Gegenstände werden vom Gerichtsvollzieher verwahrt, der Verkaufserlös wird nach Abzug der Kosten hinterlegt (Art. 168 Abs. 6–8). Selbst wenn der Vertrag eine Klausel zum Eigentumsverzicht enthält, ist es sicherer, bei nicht feststellbarem Willen des Mieters das vorgeschriebene Verfahren einzuhalten.

Wie viele Tage nach der Räumungsankündigung kann die Wohnung geräumt werden?

Die Übergabefrist endet grundsätzlich einen Monat nach dem Tag der Räumungsankündigung (Zivilvollstreckungsgesetz Art. 168-2 Abs. 2). Der Gerichtsvollzieher legt innerhalb dieser Frist einen geeigneten Termin für die tatsächliche Vollstreckung fest. Da auch zwischen dem Antrag auf Zwangsvollstreckung und der Ankündigung selbst der Gerichtsvollzieher in Abstimmung mit dem Gläubiger den Vollstreckungsbeginn innerhalb von zwei Wochen festlegt, sollte man vom Antrag bis zur tatsächlichen Vollstreckung insgesamt mit etwa anderthalb Monaten rechnen.

Wie viele Jahre beträgt die Verjährungsfrist für Mietrückstände?

Fünf Jahre ab Kenntnis der Durchsetzbarkeit bzw. zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs – maßgeblich ist der frühere Zeitpunkt (Zivilgesetzbuch Art. 166 Abs. 1). Für jede Monatsmiete läuft die Frist gesondert ab deren Fälligkeit. Durch rechtskräftiges Urteil oder gerichtliches Vergleichs- bzw. Mediationsprotokoll festgestellte Ansprüche verjähren erst nach zehn Jahren (Art. 169 Abs. 1). Auch wenn der Schuldner aktuell zahlungsunfähig ist, sichert ein erwirktes Urteil einen zehnjährigen Vollstreckungsspielraum.

Wie hoch fällt der Schaden durch einen yonige-Fall typischerweise aus?

Laut MLIT-Erhebung (20.886 ausgewertete Fälle) liegt der Schaden in der Mietklasse ¥80.000–120.000 im Median bei ¥356.000 (ca. €2.090), im Durchschnitt bei ¥500.000 (ca. €2.940) und im Höchstfall bei ¥4.186.000 (ca. €24.620). Selbst in der Klasse unter ¥40.000 wurden Höchstbeträge von ¥1.784.000 (ca. €10.490) gemeldet, in der Klasse ab ¥400.000 sogar bis zu ¥24.453.000 (ca. €143.840). Dies ist der Restbetrag nach erfolgter Rückforderung – die tatsächliche Summe, die ein Eigentümer vorstrecken muss, erhöht sich zusätzlich um die Zwangsvollstreckungskosten (durchschnittlich ¥507.000, ca. €2.980) und die entgangene Miete während des Leerstands.

Reicht ein selbstschuldnerischer Bürge zur Absicherung aus?

Nach dem seit April 2020 geltenden reformierten Zivilgesetzbuch ist bei einer privaten selbstschuldnerischen Bürgschaft die Festlegung eines Höchstbetrags erforderlich; fehlt sie, entfaltet der Bürgschaftsvertrag keine Wirkung (Zivilgesetzbuch Art. 465-2 Abs. 2). Wer noch alte Vertragsvorlagen verwendet, sollte zuerst prüfen, ob ein Höchstbetrag eingetragen ist. Da es sich bei einem Bürgen um eine Privatperson handelt, bleibt zudem stets ein Restrisiko hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit. Die Kombination mit einem Mietbürgschaftsunternehmen ist der realistischere Ansatz.