Ao longo de uma gestao locaticia de longo prazo, pode haver casos de fuga noturna do inquilino. Quando isso acontece, nao apenas a recuperacao dos alugueis em atraso se torna dificil, como tambem surgem grandes encargos financeiros, como custos de remocao de bens deixados no imovel e despesas de reparo.
Neste artigo, explicamos em detalhes como agir quando ocorre uma fuga noturna, os procedimentos legais e as medidas de prevencao.
Quais padroes de fuga noturna podem ocorrer em imoveis para locacao?
Desaparecimento deixando bens no imovel
E o padrao mais comum: o inquilino leva apenas itens essenciais e abandona seus pertences. O tratamento dos bens deixados pode gerar custos elevados.
Desaparecimento apos retirar os bens
Ha tambem casos em que o inquilino faz uma arrumacao parcial do quarto e depois foge. Se houver fiador solidario, aumenta a possibilidade de recuperar os alugueis nao pagos.
Desaparecimento com o imovel tomado por lixo
E o pior cenario: devido a danos nas instalacoes e ao acumulo de lixo, pode ser necessario contratar uma empresa especializada em limpeza, o que amplia significativamente os custos.
Fuga noturna da imobiliaria
Tambem existe a possibilidade de a imobiliaria encarregada da gestao desaparecer. Providencie rapidamente a troca de fechaduras, a notificacao aos moradores e a contratacao de uma nova administradora.
Quais sao os procedimentos quando a fuga noturna e descoberta?
- Contato com o proprio inquilino：faca varias tentativas em horarios e dias diferentes (considerando tambem a possibilidade de doenca ou acidente)
- Contato com o local de trabalho：sem mencionar o atraso no aluguel, entre em contato como verificacao de seguranca
- Contato com o fiador solidario：sem usar a expressao "fuga noturna", entre em contato como verificacao de seguranca e obtenha cooperacao
Caso o fiador solidario tenha falecido, avalie entrar em contato com a empresa de garantia locaticia, cobrar os herdeiros ou migrar para procedimentos legais.
O que nunca se deve fazer quando ocorre uma fuga noturna?
Nao entre no imovel por conta propria
Entrar no imovel abrindo a porta sem procedimentos legais pode configurar violacao do principio da proibicao da autotutela e invasao de domicilio.
Nao descarte os bens deixados no imovel por conta propria
Os bens deixados sao propriedade do inquilino. Para descarta-los, e necessario confirmar o contrato, realizar o procedimento de rescisao do contrato de locacao e requerer a execucao forcada. O custo medio para descartar bens deixados no imovel e de 5.000 a 15.000 ienes por 1m3.
Ha prazo prescricional para aluguel em atraso?
A obrigacao de pagar o aluguel prescreve em 5 anos. Se houver acao judicial, o prazo pode ser estendido por 10 anos. Apos identificar a fuga noturna, avance rapidamente com as medidas legais.
Quais sao as 5 medidas para prevenir a fuga noturna?
- Comunicacao cotidiana：uma relacao de confianca com o inquilino ajuda a inibir a fuga noturna
- Garantir multiplos contatos de emergencia：diversas rotas, como local de trabalho, casa da familia e SNS
- Realizacao adequada da triagem do inquilino：avaliar capacidade de pagamento e cumprimento de regras
- Resposta precoce ao surgimento de atraso：com mais de 3 meses de atraso, e possivel promover despejo compulsorio
- Uso de empresa de garantia locaticia：cobre desde pagamento do aluguel em atraso, triagem do inquilino e custos judiciais
Quais sao os beneficios de utilizar uma empresa de garantia locaticia?
Uma empresa de garantia locaticia e uma parceira importante ao lado da administradora. Os principais beneficios sao os seguintes.
- Pagamento adiantado do aluguel em atraso
- Garantia de identidade do inquilino e triagem rigorosa
- Cobranca terceirizada do aluguel em atraso
- Cobertura dos custos de restauracao do imovel
- Cobertura dos custos judiciais
- Servico de verificacao de seguranca (algumas empresas)
Na selecao, verifique de forma abrangente o historico e o porte da empresa, o conteudo da garantia e o nivel de confianca.
Perguntas frequentes (FAQ)
Se houver fuga noturna, e possivel responsabilizar criminalmente o inquilino?
Em regra, trata-se de materia civel, e a acao penal e dificil. Se o valor em atraso for inferior a 600 mil ienes, cabe acao de pequenas causas; se for de 600 mil ienes ou mais, o caminho e a acao comum.
Quando os bens deixados podem ser descartados?
Salvo se o contrato contiver clausula de renuncia a propriedade, eles nao podem ser descartados ate a conclusao da rescisao do contrato de locacao e dos procedimentos de execucao forcada.
Qual e o tamanho do prejuizo causado por uma fuga noturna?
Alem dos alugueis em atraso, podem surgir prejuizos na casa de milhoes de ienes, incluindo custos de remocao de bens deixados, despesas de restauracao e perda de oportunidade durante a vacancia.
Quem arca com o custo da empresa de garantia locaticia?
Em regra, o inquilino arca com esse custo. Somente quando se acrescentam opcoes ou clausulas especiais ha custo para o locador.
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