Yonige (夜逃げ, literalmente "fuga na calada da noite") é o termo japonês para o inquilino que desaparece de um imóvel alugado sem aviso prévio, sem deixar contato e, em geral, sem levar praticamente nada além do essencial. Não existe um equivalente direto para esse fenômeno no direito imobiliário brasileiro ou português: mesmo no inadimplemento mais grave, o locatário costuma permanecer identificável, e o processo de despejo — seja o brasileiro (Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991) seja o português (Novo Regime do Arrendamento Urbano) — pressupõe uma contraparte que ao menos pode ser citada. No Japão, quando o contato se rompe por completo, proprietários e administradoras de imóveis precisam responder a três perguntas antes de qualquer outra coisa: isto é de fato um yonige? Quando os pertences deixados no imóvel podem ser retirados? E, no fim das contas, quanto isso vai custar? Este artigo foi escrito para o proprietário ou a administradora que está com um imóvel japonês sem receber aluguel e sem conseguir localizar o inquilino. Reunimos as características que aparecem em uma casa após um yonige, o procedimento legal para descartar os pertences deixados (zanchibutsu, 残置物, os bens móveis abandonados no imóvel) e os dados reais de valor e prazo, com base em fontes primárias disponíveis em agosto de 2026. A origem de cada valor é indicada linha a linha — nenhum número aqui é estimativa nossa sem fonte declarada.
Vamos direto à conclusão. Um yonige se identifica por três sinais: acúmulo de correspondência na caixa de correio, desligamento dos medidores de eletricidade e gás, e o conteúdo dos pertences deixados no imóvel. Mesmo quando esses três sinais apontam fortemente para um yonige, o proprietário não pode entrar no imóvel com uma cópia da chave nem descartar os pertences por conta própria. A lei japonesa delega a efetivação da desocupação exclusivamente ao shikkōkan (執行官, oficial de justiça responsável pela execução), conforme o Artigo 168, parágrafo 1º, da Lei de Execução Civil (民事執行法, Minji Shikkō Hō) — o sistema jurídico japonês simplesmente não prevê um mecanismo de autotutela para o locador, nem mesmo diante de abandono evidente. Essa é uma diferença estrutural em relação ao Brasil, onde a Lei do Inquilinato também exige ação judicial de despejo, mas admite liminar em hipóteses específicas (garantia insuficiente, término de prazo, entre outras) — no Japão não existe atalho algum, e agir por conta própria transforma o proprietário, de credor, em réu. A ordem correta de ação é: confirmar a segurança e o paradeiro do inquilino, produzir e guardar registros, rescindir o contrato e, só então, iniciar o procedimento judicial de desocupação.
Os pontos-chave deste artigo
- Em imóveis com aluguel entre ¥80.000 e ¥120.000 (aproximadamente R$ 2.700 a R$ 4.100), o dano por caso tem mediana de ¥356.000 (R$ 12.100), média de ¥500.000 (R$ 16.900) e máximo registrado de ¥4.186.000 (R$ 141.900) — segundo levantamento do MLIT (国土交通省, Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão) com 20.886 casos.
- Da inadimplência até a desocupação completa, a média é de 4,5 meses quando há rescisão amigável, 7,3 meses quando há sentença definitiva e 9,1 meses quando é necessária a execução forçada.
- Quando o caso chega à execução forçada, o aluguel em atraso acumulado equivale, em média, a 9,7 meses, e os custos extraordinários exclusivos da execução forçada somam em média ¥507.000 (R$ 17.200).
- A partir da data da notificação formal de desocupação (saikoku, 催告), o prazo de entrega é, em regra, de 1 mês (Art. 168-2, § 2º, da Lei de Execução Civil, 民事執行法). Os pertences deixados são entregues pelo oficial de justiça ao locatário ou a quem de direito e, quando isso não é possível, podem ser vendidos (Art. 168, § 5º, da mesma lei).
- Em 2026, a prevenção se apoia em três camadas: a definição do limite de responsabilidade do fiador solidário (kyokudogaku, 極度額 — Art. 465-2 do Código Civil, 民法), a escolha entre as 123 empresas registradas de garantia de aluguel e as 12 empresas certificadas, e as cláusulas-modelo de contrato para o tratamento dos pertences deixados no imóvel.
Quais são as características de uma casa após um yonige? Os 12 sinais, antes e depois da descoberta
Um yonige raramente acontece do dia para a noite. Na maioria dos casos, as mudanças no padrão de pagamento e de contato já aparecem meses antes. Isso contraria a percepção comum de que o inquilino simplesmente "some" de repente: o que muda de repente é o contato — o padrão financeiro já vinha se deteriorando havia tempo. Aqui separamos os sinais que podem ser verificados de fora do imóvel, antes da confirmação do desaparecimento, das características observadas dentro dele depois da desocupação.
Os 6 sinais que podem ser confirmados de fora antes da descoberta
A primeira mudança aparece no padrão de pagamento. O aluguel que sempre entrava na data certa passa a atrasar até o fim do mês, depois vira pagamento parcial e, por fim, para de entrar. Nesse estágio, ainda não dá para diferenciar isso de um simples aperto financeiro do inquilino — a diferenciação só fica clara quando o contato deixa de funcionar.
Em seguida, observe as mudanças físicas visíveis do lado de fora do imóvel: correspondência acumulada na caixa de correio por vários dias sem ser retirada, medidores de eletricidade e gás parados, ausência da bicicleta no bicicletário ou do carro na vaga contratada. Todos esses sinais podem ser verificados sem entrar no imóvel, a partir das áreas comuns do edifício — e fotos com data são úteis mais adiante, no processo judicial.
As 6 características encontradas dentro do imóvel
Quando, no processo de desocupação, finalmente é possível verificar o interior do imóvel, o traço mais característico de um yonige é o desequilíbrio entre "o que foi levado" e "o que ficou". Somem apenas os itens difíceis de reemitir — caderneta bancária, hanko (印鑑, o carimbo pessoal que no Japão substitui a assinatura em muitos atos formais, incluindo bancários), carteira do seguro de saúde, passaporte — enquanto móveis, eletrodomésticos e roupa de cama permanecem no lugar. As roupas também saem apenas em parte, e o conteúdo da geladeira nem chega a ser descartado. Não é o rastro de uma mudança planejada: é o rastro de alguém que saiu em pouco tempo levando apenas o mínimo indispensável.
No sentido oposto, se os móveis foram majoritariamente retirados e a chave foi deixada na caixa de correio, é possível que o locatário tivesse a intenção de desocupar o imóvel regularmente. Ainda assim, é arriscado tratar o contrato como encerrado apenas porque a chave foi deixada: registre essa constatação por escrito e siga o procedimento formal de rescisão contratual antes de agir com base nisso.
Se houver correspondência não aberta empilhada dentro do imóvel, verificar o remetente ajuda a estimar a chance de recuperação do crédito. Cobranças de instituições financeiras ou de empresas de cobrança de dívidas empilhadas indicam, com boa probabilidade, um quadro de endividamento múltiplo — nesse cenário, mesmo obtendo uma sentença favorável, a recuperação efetiva do valor tende a ser difícil.
[Tabela de verificação] Os 12 sinais e a ação a tomar em cada estágio
| # | Sinal / característica | Como verificar | Ação a tomar naquele momento |
|---|---|---|---|
| 1 | O padrão de pagamento mudou de "no prazo" para "atraso até o fim do mês" e depois para "pagamento parcial" | Alinhar o extrato de pagamentos dos últimos 6 meses | Ligar para confirmar a situação e registrar data, horário e conteúdo |
| 2 | Não atende ao telefone e não retorna as ligações | Ligar várias vezes em horários e dias diferentes | Registrar data, horário e resultado de cada ligação, uma a uma |
| 3 | Correspondência transbordando da caixa de correio, sem ser retirada por vários dias | Verificação visual externa, com fotos datadas | Se não houver retirada por 3 dias ou mais, contatar o contato de emergência |
| 4 | Medidores de eletricidade e gás parados | Verificação visual a partir da área comum do prédio | Possível ausência ou desocupação — mudar o foco para confirmar a segurança do inquilino |
| 5 | Ausência da bicicleta no bicicletário ou do carro na vaga contratada | Cruzar o cadastro do contrato com a situação atual | Ao perguntar a vizinhos, evitar revelar o motivo da consulta |
| 6 | Contato de emergência e local de trabalho não atendem, ou o número mudou | Ligar, em ordem, para os contatos registrados no contrato | Contatar o fiador solidário ou a empresa de garantia como confirmação de segurança |
| 7 | Faltam apenas os itens difíceis de reemitir, como caderneta bancária, hanko e carteira do seguro de saúde | Verificar durante o processo de desocupação | Possível saída planejada — iniciar a preparação para a ação judicial |
| 8 | Foram levados apenas itens essenciais do dia a dia, e móveis e eletrodomésticos permaneceram | Idem ao anterior | Providenciar uma estimativa de volume e peso dos pertences deixados |
| 9 | O conteúdo da geladeira permanece sem ter sido descartado | Idem ao anterior | Priorizar providências para conter pragas e odores |
| 10 | Sacos de lixo acumulados dentro do imóvel (configuração de "gomi yashiki", ou casa depósito de lixo) | Idem ao anterior | Verificar primeiro a separação entre resíduo doméstico comum e resíduo industrial |
| 11 | Correspondência não aberta empilhada dentro do imóvel | Verificar o remetente | Indício de endividamento múltiplo — usar para estimar a chance de recuperação do crédito |
| 12 | A chave foi deixada na caixa de correio | Verificação visual externa, com fotos arquivadas | Não presumir o encerramento do contrato — registrar a constatação por escrito |
A ordem de verificação para não confundir yonige com doença, acidente ou óbito
Este é o ponto de bifurcação mais importante na prática. Não conseguir contato não é sinônimo de yonige. Segundo as estatísticas da Agência Nacional de Polícia do Japão (警察庁, Keisatsu-chō), em 2024 (ano 6 da era Reiwa) houve 82.563 pessoas registradas como desaparecidas no país, e o motivo mais frequente, por categoria, foi relacionado a doença: 23.663 casos (28,7% do total), dos quais 18.121 (21,9%) envolviam demência. Em seguida vêm questões familiares, com 12.466 casos (15,1%), e questões de negócios ou trabalho, com 6.722 casos (8,1%). Em outras palavras, o motivo mais comum para a interrupção do contato não é a fuga econômica — é uma questão de saúde. Para quem administra imóveis fora do Japão, esse dado é o primeiro ponto de atenção: tratar todo desaparecimento de inquilino como má-fé financeira é um erro estatístico antes de ser um erro jurídico.
Por isso, a ordem correta é: primeiro confirmar a segurança do inquilino, depois tratar da inadimplência. Mesmo ao contatar o contato de emergência ou o local de trabalho, comece pela dificuldade de contato, não pelo assunto do aluguel. Se não for possível descartar a possibilidade de o inquilino estar desacordado dentro do imóvel, procure a polícia antes de qualquer outra providência. Essa ordem protege a privacidade do locatário e também funciona como uma salvaguarda contra futuras alegações de cobrança abusiva por parte do proprietário.
Quanto se perde de fato com um yonige — o dano por faixa de aluguel
A referência oficial de valor de dano é publicada pelo MLIT japonês. O documento se chama "Material de referência sobre o limite de responsabilidade" (極度額に関する参考資料), e reúne 20.886 casos de 13 empresas registradas de garantia de aluguel (家賃債務保証業者, yachin saimu hoshō gyōsha). Aqui, "dano" significa o valor residual: a soma que a empresa de garantia pagou ao locador — aluguel, taxa de condomínio, taxa de administração, taxa de estacionamento, taxa de renovação de contrato, custo de remoção dos pertences deixados, reparos e multas contratuais — menos o que a empresa conseguiu recuperar cobrando do próprio locatário depois. Ou seja, é o prejuízo líquido que sobra depois de esgotada a tentativa de cobrança.
Para o leitor habituado ao mercado brasileiro ou português, vale uma comparação direta: no Brasil, o seguro-fiança e o depósito-caução (em geral limitado a três meses de aluguel, conforme a Lei do Inquilinato) cobrem uma fração pequena e previsível do risco. No Japão, o próprio governo mede e publica, com metodologia declarada, o tamanho real do prejuízo residual por faixa de aluguel — um nível de transparência estatística sobre o risco de inadimplência que não tem equivalente direto nos mercados lusófonos. Todas as conversões em reais deste artigo usam a taxa aproximada de R$ 1 ≈ ¥29,50, referência de 13 de agosto de 2026 — um valor apenas ilustrativo, para dar noção de grandeza; não deve ser usado para decisões cambiais.
[Tabela numérica] Dano por faixa de aluguel (mediana, média, máximo)
| Faixa de aluguel | Mediana | Média | Máximo |
|---|---|---|---|
| Menos de ¥40.000 (~R$ 1.400) | ¥115.000 (R$ 3.900) | ¥177.000 (R$ 6.000) | ¥1.784.000 (R$ 60.500) |
| De ¥40.000 a menos de ¥80.000 (~R$ 1.400–2.700) | ¥190.000 (R$ 6.400) | ¥282.000 (R$ 9.600) | ¥3.460.000 (R$ 117.300) |
| De ¥80.000 a menos de ¥120.000 (~R$ 2.700–4.100) | ¥356.000 (R$ 12.100) | ¥500.000 (R$ 16.900) | ¥4.186.000 (R$ 141.900) |
| De ¥120.000 a menos de ¥160.000 (~R$ 4.100–5.400) | ¥499.000 (R$ 16.900) | ¥712.000 (R$ 24.100) | ¥3.693.000 (R$ 125.200) |
| De ¥160.000 a menos de ¥200.000 (~R$ 5.400–6.800) | ¥648.000 (R$ 22.000) | ¥973.000 (R$ 33.000) | ¥4.785.000 (R$ 162.200) |
| De ¥200.000 a menos de ¥300.000 (~R$ 6.800–10.200) | ¥858.000 (R$ 29.100) | ¥1.262.000 (R$ 42.800) | ¥6.068.000 (R$ 205.700) |
| De ¥300.000 a menos de ¥400.000 (~R$ 10.200–13.600) | ¥1.045.000 (R$ 35.400) | ¥1.568.000 (R$ 53.200) | ¥8.874.000 (R$ 300.800) |
| ¥400.000 ou mais (~R$ 13.600 ou mais) | ¥2.700.000 (R$ 91.500) | ¥4.373.000 (R$ 148.200) | ¥24.453.000 (R$ 828.900) |
Fonte: MLIT, Departamento de Habitação, Divisão de Manutenção Habitacional Integrada (国土交通省住宅局住宅総合整備課), "Material de referência sobre o limite de responsabilidade" (極度額に関する参考資料, 30 de março de 2018). Levantamento com 13 empresas registradas de garantia de aluguel e 20.886 casos tabulados.
A composição do dano — onde ele se multiplica
O que chama atenção é a distância entre a mediana e o valor máximo. Na faixa de ¥80.000 a ¥120.000, a mediana é de ¥356.000 (R$ 12.100) contra um máximo de ¥4.186.000 (R$ 141.900) — uma diferença de cerca de 12 vezes. Considerando um aluguel de referência em torno de ¥100.000 (R$ 3.400) nessa faixa, o caso padrão fica dentro de 3 a 4 meses de aluguel, enquanto o caso que se arrasta muda de ordem de grandeza.
Três fatores geram essa diferença: quanto mais a desocupação se prolonga, mais o aluguel em atraso se acumula; quanto maior o volume de pertences deixados, mais o custo de remoção sobe; e quando há acúmulo de lixo ou danos às instalações, o reparo deixa de ser a recuperação padrão do imóvel (原状回復, genjō-kaifuku, o procedimento japonês de restauração do imóvel ao fim da locação) e passa a exigir limpeza especializada e troca de equipamentos. Agir rápido no início e reduzir o número de meses até a desocupação é, na prática, a forma mais direta de comprimir o prejuízo — para quem investe de fora do Japão, isso reforça por que a velocidade de reação aos primeiros sinais (seção anterior) tem peso financeiro direto, e não é apenas uma questão de diligência administrativa.
Quantos meses leva da inadimplência até a desocupação completa
A referência de prazo também está no mesmo documento do MLIT. É uma pesquisa feita com 120 empresas associadas à Associação Japonesa de Administração de Imóveis Residenciais para Locação (日本賃貸住宅管理協会, Nihon Chintai Jūtaku Kanri Kyōkai — cerca de 590 mil unidades sob gestão somando todas as associadas), perguntando como se distribuem os desfechos supondo 1.000 casos de inadimplência de aluguel.
[Tabela numérica] Os desfechos de 1.000 casos de inadimplência e a média de meses decorridos
| Estágio | Média de meses decorridos | Casos por 1.000 | Média de aluguel em atraso |
|---|---|---|---|
| No 1º mês: recuperação integral | 1 mês | 942,9 casos | – |
| No 1º mês: recuperação parcial (parcelamento etc.) | 1 mês | 30,1 casos | – |
| No 1º mês: sem recuperação | 1 mês | 27,0 casos | – |
| Proposta de rescisão amigável | Média de 3,1 meses | – | – |
| Ajuizamento da ação de desocupação | Média de 4,0 meses | 3,8 casos | – |
| Desocupação concluída por rescisão amigável | Média de 4,5 meses | 8,5 casos | equivalente a 4,1 meses de aluguel |
| Desocupação concluída por sentença definitiva | Média de 7,3 meses | 0,7 caso | equivalente a 7,2 meses de aluguel |
| Sentença definitiva + execução forçada concluída | Média de 9,1 meses | 0,8 caso | equivalente a 9,7 meses de aluguel |
Fonte: mesmo documento acima (pesquisa com 120 empresas associadas à Nihon Chintai Jūtaku Kanri Kyōkai, com cerca de 590 mil unidades sob gestão). Nos casos que chegam à execução forçada, o custo extraordinário exclusivo da execução é reportado em média de ¥507.000 (R$ 17.200).
Duas leituras que essa tabela permite
A primeira é que 94% dos casos de inadimplência são totalmente recuperados dentro de 1 mês. Não é preciso se alarmar assim que a inadimplência aparece. O problema está nos 5,7% restantes, principalmente nos 27,0 casos (em 1.000) que seguem sem recuperação depois de 1 mês — é essa a população da qual emergem os casos de yonige e os casos que se arrastam.
A segunda é que a forma de desocupação muda completamente o tamanho do aluguel em atraso acumulado. Na rescisão amigável, são 4,1 meses de aluguel; na execução forçada, são 9,7 meses — mais que o dobro. Com um aluguel de ¥80.000 (R$ 2.700), isso equivale a cerca de ¥328.000 (R$ 11.100) no primeiro caso contra cerca de ¥776.000 (R$ 26.300) no segundo — e ainda se somam, em média, ¥507.000 (R$ 17.200) de custo de execução forçada. Fica claro que conseguir levar o caso a uma rescisão amigável, em vez de deixá-lo chegar à execução forçada, é o principal fator que determina o valor final do prejuízo. Detalhamos como redigir a notificação formal no artigo Como agir diante do atraso no aluguel e como redigir a notificação com aviso de recebimento (naiyō shōmei).
Primeiros passos diante da suspeita de yonige — o que fazer nos primeiros 7 dias
Nos primeiros 7 dias, o essencial é confirmar a segurança do inquilino e produzir registros. Pular essas duas etapas e partir direto para o procedimento judicial compromete, mais adiante, a capacidade de provar em juízo que "todas as tentativas de notificação foram esgotadas".
A ordem de contato e como manter o registro
O contato deve seguir esta ordem: o próprio inquilino, o contato de emergência, o local de trabalho e, por fim, o fiador solidário ou a empresa de garantia de aluguel. Com qualquer uma dessas partes, comece pela confirmação de segurança, mantendo a menção à inadimplência no mínimo necessário.
Há um parâmetro de referência para o volume de registros. Na pesquisa do MLIT citada anteriormente, o esforço médio de recuperação de aluguel em atraso por caso foi de 2,7 ligações telefônicas, 1,2 envio de correspondência e 0,6 visita presencial. Nos casos em que nada foi recuperado, esses números sobem para 3,5 ligações, 1,9 envio de correspondência e 1,6 visita. Ou seja, quanto mais difícil é o caso, maior o número de tentativas de contato acumuladas — um bom parâmetro prático é mirar em pelo menos 3 ligações, cerca de 2 correspondências e de 1 a 2 visitas. Registre, linha a linha, 4 itens: data e horário, com quem foi o contato, o meio utilizado e o resultado. Se a correspondência for enviada como naiyō shōmei (内容証明郵便, correspondência com conteúdo certificado pelos Correios japoneses, um recurso sem equivalente exato no sistema postal brasileiro ou português) com aviso de recebimento, é possível provar inclusive a data de entrega efetiva — uma força probatória maior do que a do e-mail comum ou da mensagem de aplicativo, que costumam ser a via padrão de notificação em mercados lusófonos.
[Tabela comparativa] O que é permitido fazer e o que não é
| Ação | Permitido? | Motivo / base legal |
|---|---|---|
| Cobrança por telefone, correspondência ou visita, com registro | Permitido | Exercício do direito contratual de cobrança do aluguel |
| Verificação visual e fotos da caixa de correio, da fachada e dos medidores | Permitido | Verificação externa a partir de área comum |
| Confirmação de segurança junto ao contato de emergência ou ao fiador solidário | Permitido | Contato com endereços registrados no contrato |
| Solicitação de pagamento sub-rogado (代位弁済) à empresa de garantia | Permitido | Procedimento previsto no contrato de garantia |
| Entrar no imóvel com uma cópia da chave | Não permitido | Viola a posse do locatário — risco de configurar invasão de domicílio (住居侵入) |
| Trocar a fechadura para impedir o acesso | Não permitido | A desocupação depende do procedimento do oficial de justiça (Art. 168, § 1º, da Lei de Execução Civil) — risco de indenização por perdas e danos |
| Descartar ou vender os pertences deixados | Não permitido | A propriedade continua sendo do locatário — risco de dano a coisa alheia ou apropriação indébita |
| Colar avisos de inadimplência na porta ou no mural do prédio | Não permitido | Risco de difamação e violação de privacidade |
| Informar o local de trabalho sobre a inadimplência | Evitar | Ultrapassar o escopo de confirmação de segurança pode configurar violação de privacidade |
Evite trocar a fechadura ou descartar os pertences, por mais evidente que a situação pareça. No instante em que o proprietário recorre à autotutela, ele deixa de ser quem cobra e passa a ser quem pode ser cobrado por indenização — uma inversão de posição que, para o investidor acostumado a sistemas com mais margem de ação direta do locador, costuma ser a maior surpresa negativa do sistema japonês.
Como descartar os pertences deixados — base legal e procedimento prático
O descarte dos pertences deixados só se torna possível depois de três etapas: rescisão do contrato, obtenção do título executivo de desocupação e execução forçada. Vejamos cada uma.
Do cancelamento do contrato até a execução forçada
Primeiro, notifica-se o inquilino e, em seguida, rescinde-se o contrato de locação. É comum ouvir a referência de "3 meses de inadimplência" como marco, mas esse prazo não é definido por lei. O reconhecimento da rescisão depende de uma avaliação sobre se a relação de confiança entre as partes (信頼関係, shinrai kankei — um conceito central no direito locatício japonês) foi rompida. Não se olha apenas o tempo de inadimplência: também entram na análise a resposta às notificações, o histórico de atrasos anteriores e a possibilidade de contato. Casos como o yonige, em que o contato se rompe por completo, tendem a ser reconhecidos com mais facilidade como ruptura da relação de confiança.
Esse conceito de "relação de confiança" é, em si, um ponto de atenção para quem vem de fora do Japão: diferentemente de sistemas em que um determinado número de dias de inadimplência já autoriza o despejo de forma quase automática, no Japão os tribunais avaliam o conjunto da relação contratual antes de autorizar a rescisão — o que normalmente favorece o inquilino em casos limítrofes, mas costuma jogar a favor do locador nos casos de desaparecimento total, como o yonige.
Em seguida, ajuíza-se a ação de reintegração de posse do imóvel (建物明渡請求訴訟) e se obtém a sentença. Uma vez transitada em julgado, o pedido de execução da entrega (desocupação) do imóvel é protocolado por escrito junto ao shikkōkan (oficial de justiça) vinculado ao Tribunal Distrital com jurisdição sobre a localização do imóvel. Em regra, o oficial de justiça define a data de início da execução em conjunto com o credor, dentro de 2 semanas a partir do protocolo do pedido. O panorama completo, da ação judicial até a execução, está detalhado no artigo O fluxo do procedimento, do atraso no aluguel até a execução forçada.
O prazo de entrega é de 1 mês a partir da notificação de desocupação — depois dela, fica proibida a transferência de posse
Na data de início da execução, o oficial de justiça comparece ao imóvel e, se constatar que o locatário está na posse do bem, emite a notificação de desocupação (saikoku, 催告) fixando um prazo de entrega. Esse prazo de entrega é, em regra, o dia em que se completa 1 mês a partir da data da notificação (Art. 168-2, § 2º, da Lei de Execução Civil). O oficial de justiça define, dentro desse prazo, a data prevista para a execução efetiva (dankō, 断行), e normalmente estimula a desocupação voluntária até o dia anterior a essa data. Além disso, depois da notificação, fica proibida a transferência da posse do imóvel pelo locatário a terceiros (§ 5º do mesmo artigo). Mesmo que a posse seja transferida, a execução pode ser realizada contra o novo possuidor até o vencimento do prazo de entrega (§ 6º do mesmo artigo) — uma regra criada especificamente para impedir que a transferência de posse seja usada como manobra para bloquear a execução.
Esse desenho — prazo fixo de 1 mês e blindagem explícita contra manobras de transferência de posse — é mais rígido e mais previsível do que o observado em muitos regimes lusófonos de despejo, nos quais a data efetiva de reintegração de posse costuma variar mais conforme a agenda do fórum local e os recursos processuais disponíveis ao locatário.
[Tabela comparativa] O que pode e o que não pode ser feito no dia da notificação e no dia da execução
| Momento | O que pode ser feito | O que não pode ser feito | Base legal |
|---|---|---|---|
| Notificação de desocupação (realizada no local pelo oficial de justiça) | Fixar prazo de entrega e estimular a desocupação / afixar aviso público | Retirar os móveis à força naquele mesmo dia | Art. 168-2, §§ 1º e 3º, da Lei de Execução Civil |
| Do dia da notificação até o prazo de entrega | Aguardar a desocupação voluntária / definir a data prevista da execução. Prorrogação é possível com autorização do tribunal de execução | Estender o prazo de entrega sem autorização (em regra, 1 mês após a data da notificação) | Art. 168-2, §§ 2º e 4º, da mesma lei |
| Transferência de posse após a notificação | Executar contra o novo possuidor até o vencimento do prazo de entrega | O locatário transferir a posse a terceiros para escapar da execução | Art. 168-2, §§ 5º e 6º, da mesma lei |
| Dia da execução (dankō, realização da execução forçada) | O oficial de justiça retira a posse do locatário e a transfere ao locador / abrir portas fechadas | O locador dispor livremente dos bens móveis não abrangidos pela ordem | Art. 168, §§ 1º e 4º, da mesma lei |
| Bens móveis não abrangidos pela ordem (pertences etc.) | Entregar ao locatário ou a quem de direito. Se não for possível, pode ser vendido | Descartar sem entregar nem vender | Art. 168, § 5º, da mesma lei |
| Bens móveis não entregues nem vendidos | O oficial de justiça os mantém sob custódia (o custo de guarda é custo da execução) | – | Art. 168, §§ 6º e 7º, da mesma lei |
| Valor obtido com a venda | Depositado em juízo, deduzidos os custos de venda e custódia | O locador aplicar o valor unilateralmente ao aluguel em atraso | Art. 168, § 8º, da mesma lei |
O ponto essencial aqui é que o valor obtido com a venda é depositado em juízo (kyōtaku, 供託). Vender os móveis do inquilino não significa que o valor cobre automaticamente o aluguel em atraso — para de fato recuperar esse dinheiro, é necessário um procedimento separado de cobrança do crédito.
[Exemplo de cálculo] Um apartamento tipo 1K, aluguel de ¥80.000, com acúmulo de lixo, levado até a execução forçada
Vamos somar os números de um caso concreto: um apartamento tipo 1K (quarto único conjugado a cozinha, um dos formatos mais comuns de locação para uma pessoa no Japão) com aluguel de ¥80.000 (R$ 2.700), lixo acumulado no interior, sentença obtida e processo levado até a execução forçada. Cada valor vem acompanhado da sua origem, linha a linha.
| Item | Valor | Origem do valor |
|---|---|---|
| Aluguel em atraso | ¥776.000 (R$ 26.300) | ¥80.000 × 9,7 meses (pesquisa do MLIT — média de meses de aluguel em atraso na conclusão da execução forçada) |
| Custos da execução forçada | ¥507.000 (R$ 17.200) | Pesquisa do MLIT — custo médio de execução forçada de ¥507.000 |
| Taxa de incineração dos pertences deixados | ¥35.000 (R$ 1.200) | ¥17,5/kg × 2.000 kg. O valor unitário é da taxa de tratamento de resíduo geral empresarial da União de Limpeza Pública dos 23 Distritos de Tóquio (東京二十三区清掃一部事務組合), válida para material entregue a partir de 1º de outubro de 2023. O peso é um valor provisório de referência |
| Taxa de ajuizamento da ação | ¥10.500 (R$ 360) | Faixa de valor da causa de ¥800.000, petição em papel (tabela de taxas dos tribunais japoneses, "手数料額早見表") |
| Emissão da fórmula executiva simples (単純執行文) | ¥300 (R$ 10) | ¥300 por via (mesma tabela) |
| Reparo pós-desocupação e aluguel não auferido durante o novo período de divulgação | ¥240.000 (R$ 8.100) | ¥80.000 × 3 meses. O período de vacância é um valor provisório de referência |
| Subtotal (itens quantificáveis) | ¥1.568.800 (R$ 53.200) | – |
| Mão de obra de coleta, triagem e retirada dos pertences | Orçamento a levantar | Não há valor unitário oficial publicado — confirmar com orçamentos de várias empresas |
| Custo de recuperação do imóvel (após separar a parte de responsabilidade do locatário e do locador) | Orçamento a levantar | O desconto por desgaste natural e uso normal segue as diretrizes do MLIT "Disputas e diretrizes relativas à recuperação do imóvel" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) |
| Depósito prévio para a execução da desocupação | Varia por tribunal | Confirmar com o gabinete do oficial de justiça responsável pelo protocolo (não é necessário selo fiscal nem selo postal; eventual saldo é devolvido ao fim do processo) |
| Honorários advocatícios | Orçamento a levantar | Varia conforme o escritório contratado |
Há duas ressalvas importantes na leitura dessa tabela. A primeira é não contar em dobro o aluguel em atraso de ¥776.000 (R$ 26.300) e o aluguel não auferido durante a vacância: os 9,7 meses de inadimplência já estão contabilizados como aluguel em atraso, então só o período posterior à desocupação pode ser somado como custo de oportunidade. A segunda é que este cálculo parece, à primeira vista, destoar do dano médio por faixa de aluguel apresentado antes (média de ¥500.000 na faixa de ¥80.000 a ¥120.000): o valor do MLIT é o saldo residual depois de a empresa de garantia cobrar do inquilino e recuperar parte do prejuízo, então o escopo de apuração é diferente. O valor total de caixa que o próprio proprietário precisa desembolsar tende a se parecer mais com esta soma linha a linha do que com a estatística de dano líquido do MLIT — para o investidor, a distinção entre "prejuízo líquido reportado" e "caixa que efetivamente sai do seu bolso" é decisiva na hora de dimensionar a reserva de contingência.
Até onde vale a "cláusula de renúncia de propriedade dos pertences" no contrato
Não é incomum que o contrato inclua uma cláusula estipulando que "os bens móveis deixados após a desocupação serão considerados como tendo sua propriedade renunciada". Em situações em que o locatário desocupa voluntariamente e a intenção de renúncia pode ser confirmada, essa cláusula funciona como base para o descarte.
No entanto, em casos de yonige, nos quais não há contato e a intenção do locatário não pode ser confirmada, é mais prudente evitar descartar os pertences apoiando-se apenas nessa cláusula. Se, mais tarde, o locatário ou seus herdeiros aparecerem reivindicando a propriedade, a própria validade da cláusula pode se tornar objeto de disputa. Trate a cláusula contratual como uma salvaguarda para reduzir conflitos, não como uma forma de dispensar o procedimento judicial de execução.
4 formas de cobrar o aluguel em atraso — taxas, prazo e limite de valor
Paralelamente à desocupação, escolhe-se a via de cobrança do próprio aluguel em atraso. A partir de 21 de maio de 2026, além da petição em papel, passou a ser possível o protocolo on-line (petição eletrônica), e o custo postal que antes era cobrado separadamente foi unificado à taxa de protocolo. Os valores da tabela de referência abaixo já incluem o equivalente ao custo postal.
[Tabela comparativa] Injunção de pagamento, ação de pequeno valor, ação ordinária e execução forçada
| Meio | Onde protocolar | Limite do valor cobrado | Taxa de protocolo (papel) | Prazo padrão | Casos indicados | Pontos de atenção |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Injunção de pagamento (shiharai tokusoku, 支払督促) | Tribunal Sumário com jurisdição sobre o domicílio da outra parte | Sem limite (pedido de pagamento em dinheiro) | ¥5.700 para valor de causa de ¥600.000; ¥7.700 para ¥1.000.000 | Curto, se não houver contestação | A outra parte não deve contestar, e o paradeiro dela é conhecido | Se houver objeção, o caso migra para ação ordinária e a diferença de taxa deve ser complementada |
| Ação de pequeno valor (shōgaku soshō, 少額訴訟) | Em regra, Tribunal Sumário com jurisdição sobre o domicílio da outra parte | Até ¥600.000 | ¥8.500 para valor de causa de ¥600.000 | Em regra, uma única audiência | Valor em atraso até ¥600.000, com provas que podem ser examinadas na própria audiência | Limite de 10 vezes por ano por pessoa no mesmo tribunal. Não cabe recurso de apelação, apenas objeção |
| Ação ordinária (tsūjō soshō, 通常訴訟) | Tribunal Sumário (até ¥1.400.000) ou Tribunal Distrital | Sem limite | ¥12.500 para valor de causa de ¥1.000.000; ¥17.500 para ¥2.000.000 | Alguns meses | Pedir, conjuntamente, a desocupação do imóvel e o aluguel não pago | A desocupação só se realiza após o trânsito em julgado da sentença |
| Execução forçada da desocupação do imóvel | Oficial de justiça do Tribunal Distrital com jurisdição sobre a localização do imóvel | – | Depósito prévio (varia por tribunal; não é necessário selo fiscal nem selo postal) | Data de início definida em até 2 semanas após o protocolo; do dia da notificação até o prazo de entrega, 1 mês | Há título executivo e o locatário não desocupa voluntariamente | É necessária a presença do credor ou de seu representante no local da execução |
[Tabela numérica] Taxa de protocolo por valor da causa (situação em 2026)
| Valor da causa | Ajuizamento (papel) | Ajuizamento (eletrônico) | Injunção de pagamento (papel) | Injunção de pagamento (eletrônico) |
|---|---|---|---|---|
| ¥300.000 | ¥5.500 | ¥4.400 | ¥4.200 | ¥4.000 |
| ¥600.000 | ¥8.500 | ¥7.400 | ¥5.700 | ¥5.500 |
| ¥800.000 | ¥10.500 | ¥9.400 | ¥6.700 | ¥6.500 |
| ¥1.000.000 | ¥12.500 | ¥11.400 | ¥7.700 | ¥7.500 |
| ¥2.000.000 | ¥17.500 | ¥16.400 | ¥10.200 | ¥10.000 |
| ¥3.000.000 | ¥22.500 | ¥21.400 | ¥12.700 | ¥12.500 |
Fonte: tribunais japoneses, "Tabela de referência rápida de taxas" (手数料額早見表, coluna de ações civis e administrativas). Quando há dois ou mais réus, soma-se ao valor um adicional de ¥2.000 multiplicado pelo número de réus menos um.
Essas taxas — que variam de cerca de ¥300 (R$ 10) a ¥22.500 (R$ 760) nas tabelas acima — são pequenas se comparadas ao tamanho do prejuízo. O que de fato separa uma via de outra não é o custo, e sim se a outra parte vai contestar e se o paradeiro dela é conhecido. É possível seguir com a ação mesmo sem saber o paradeiro do inquilino, mas vale contar com o fato de que, mesmo obtendo a sentença, a recuperação efetiva tende a ser difícil nesse cenário.
Aluguel em atraso e pertences deixados prescrevem? Como ler os artigos 166 e 169 do Código Civil
A prescrição se resume a dois números: 5 anos a partir do momento em que se toma conhecimento de que o direito pode ser exercido, ou 10 anos a partir do momento em que o direito pode ser exercido — o que ocorrer primeiro determina a prescrição extintiva (Art. 166, § 1º, do Código Civil, 民法, Minpō). Como o locador toma conhecimento de que pode cobrar assim que cada data de vencimento mensal chega, a regra prática é considerar que o prazo de 5 anos corre separadamente para o aluguel de cada mês.
Como uma sentença definitiva transforma o prazo em 10 anos
Um direito confirmado por sentença definitiva, ou por algo com o mesmo efeito de sentença definitiva, passa a ter prazo de prescrição de 10 anos (Art. 169, § 1º, do Código Civil). O mesmo vale para termos de acordo judicial e termos de conciliação. Mesmo que o inquilino não tenha capacidade financeira no momento, obter a sentença mantém em aberto, por até 10 anos, a possibilidade de executar a dívida caso a situação dele mude — obter a sentença é, em si, uma forma de preservar para o futuro a chance de recuperar o crédito. Essa lógica de "garantir o título mesmo sem capacidade de pagamento imediata" é um raciocínio de gestão de risco que vale a pena internalizar mesmo quando a recuperação de curto prazo parece improvável.
O que a expressão "prescrição dos pertences deixados" realmente significa
A expressão "prescrição dos pertences deixados", comum em buscas sobre o tema, na verdade mistura dois problemas distintos.
Um deles é a prescrição extintiva do crédito monetário representado pelo aluguel em atraso — como já visto, de 5 ou 10 anos. O outro é a questão de a quem pertence a propriedade dos bens deixados, e esse ponto não se transfere automaticamente ao proprietário pela simples passagem do tempo. Não existe, no sistema japonês, um mecanismo pelo qual "deixar os pertences parados o suficiente" passa a permitir o descarte. A passagem do tempo só favorece o locatário. Por isso é fundamental decidir de antemão em que momento agir, em vez de esperar que o tempo resolva a questão sozinho.
Quando o inquilino desaparece deixando o imóvel como uma "casa depósito de lixo"
Quando o desaparecimento deixa o imóvel com lixo acumulado, vale entender antes de tudo até onde a administração pública realmente se envolve — para não superestimar essa ajuda. Vejamos os números da pesquisa de 2024 (ano fiscal Reiwa 6) do Ministério do Meio Ambiente do Japão (環境省, Kankyō-shō).
[Tabela numérica] O envolvimento real dos municípios
| Item | Valor |
|---|---|
| Municípios que registraram casos de "casa depósito de lixo" (gomi yashiki) nos últimos 5 anos fiscais | 672 (38,6% das 1.741 respostas válidas) |
| Total de casos registrados | 6.054 casos |
| Dos quais, casos resolvidos | 2.437 casos (taxa de resolução de 40,3%) |
| Casos ainda em acompanhamento | 3.617 casos |
| Municípios com ordenança específica já promulgada | 90 municípios (5,2% dos 1.741) |
| Custo de remoção: arcado pelo próprio morador | 50,9% (87 municípios) |
| Custo de remoção: sem ônus para ninguém | 28,1% (48 municípios) |
| Custo de remoção: arcado pelo município | 20,5% (35 municípios) |
| Custo de remoção: arcado pela província (todōfuken) | 0,6% (1 município) |
Fonte: Ministério do Meio Ambiente do Japão, Departamento de Regeneração Ambiental e Reciclagem de Recursos, Divisão de Promoção do Tratamento Adequado de Resíduos (環境省環境再生・資源循環局廃棄物適正処理推進課), "Relatório de pesquisa sobre 'casas depósito de lixo' do ano fiscal Reiwa 6" (令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書, março de 2025). A tabulação de responsabilidade pelo custo considera 171 respostas válidas.
O que esses números mostram
Apenas 5,2% dos municípios têm ordenança específica sobre o tema, e 50,9% do custo de remoção fica com o próprio morador. Ou seja, situações em que o município assume o custo por meio de algo equivalente à execução administrativa substitutiva são limitadas — e, tratando-se do interior de um imóvel de locação, um espaço privado, é ainda mais necessário que o proprietário já preveja esse custo por conta própria.
Por outro lado, há espaço para esperar algum envolvimento na esfera da assistência social. Uma pesquisa do Bureau de Avaliação Administrativa do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省行政評価局, divulgada em 28 de agosto de 2024) analisou 181 casos identificados por 30 municípios (62 resolvidos, 119 não resolvidos). Ela mostra que cerca de 70% dos moradores enfrentavam questões de saúde ou econômicas — necessidade de cuidados, demência, transtornos mentais — e relata casos resolvidos por meio de apoio social e econômico articulado com órgãos competentes. No entanto, cerca de 30% dos casos não resolvidos envolviam moradores que alegavam que os itens acumulados tinham valor econômico e se recusavam a descartá-los. Enquanto ainda for possível manter contato, procurar o departamento de assistência social do município ou o Centro Comunitário de Apoio Integral (地域包括支援センター, chiiki hōkatsu shien sentā) pode ser um caminho para destravar a situação. O procedimento prático a partir do momento em que o acúmulo é identificado está detalhado, etapa por etapa, no artigo Como lidar com o problema de "casa depósito de lixo" em apartamentos e conduzir o processo de desocupação.
O que acontece quando um beneficiário da assistência social (seikatsu hogo) desaparece
Quando o inquilino recebe o benefício de assistência social do Japão (生活保護, seikatsu hogo — um programa de proteção social sem correspondência direta com o Bolsa Família brasileiro, mais próximo, em desenho, de uma renda mínima garantida com cobertura de moradia embutida), existe uma proteção institucional específica: o pagamento por procuração do auxílio-moradia.
Pagamento por procuração do auxílio-moradia (Art. 37-2 da Lei de Assistência Social)
O Art. 37-2 da Lei de Assistência Social (生活保護法, Seikatsu Hogo Hō) estabelece, como exceção à forma padrão de concessão do benefício, um mecanismo pelo qual o auxílio-moradia pode ser pago diretamente em nome do beneficiário. Esse mecanismo é chamado de pagamento por procuração do auxílio-moradia (daikō nōfu, 代理納付), e faz com que o valor equivalente ao aluguel seja pago diretamente pela repartição de assistência social ao locador — sem passar pela conta do inquilino. As diretrizes operacionais são detalhadas em circular do Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar do Japão (厚生労働省, Kōsei Rōdō-shō), atualizada mais recentemente em 5 de julho de 2024 (社援保発0705第1号).
Quando o pagamento por procuração está em vigor, o valor do aluguel continua entrando independentemente da situação financeira pessoal do beneficiário — o que torna a própria inadimplência menos provável. Vale a pena, no início da locação ou assim que surgirem sinais de atraso, consultar a repartição de assistência social responsável sobre a possibilidade de aplicar esse mecanismo. Para quem investe de fora do Japão, este é um ponto pouco intuitivo: alugar para um beneficiário de assistência social pode, na prática, reduzir o risco de inadimplência em vez de aumentá-lo, justamente por causa desse pagamento direto ao locador — o oposto do estigma que a mesma situação costuma carregar em muitos mercados lusófonos.
O que a repartição de assistência social pode e não pode informar
A repartição de assistência social pode esclarecer aspectos institucionais, como a possibilidade de aplicar o pagamento por procuração e como conduzir o procedimento. Já a informação sobre se a pessoa recebe ou não o benefício, ou sobre sua situação de vida individual, é dado pessoal e não é revelada sem o consentimento do titular. Perguntar diretamente "poderiam me dizer se ele é beneficiário?" não costuma levar a lugar nenhum. Trocar a abordagem para "gostaria de consultar a possibilidade de aplicar o pagamento por procuração" tende a abrir o diálogo com o responsável pelo atendimento.
Mecanismos para prevenir o yonige — combinando os sistemas disponíveis em 2026
À luz dos números apresentados até aqui, o objetivo da prevenção fica claro: até que ponto é possível transferir, já na fase contratual, um prejuízo que varia de algumas centenas de milhares a alguns milhões de ienes por caso. Em 2026, há três camadas de mecanismos disponíveis para isso no Japão.
[Tabela comparativa] As 3 camadas de garantia
| Critério | Somente fiador solidário | Empresa registrada de garantia de aluguel (123 empresas) | Empresa certificada de garantia de aluguel (12 empresas) |
|---|---|---|---|
| Possibilidade de recuperação | Depende da capacidade financeira da pessoa. O limite (kyokudogaku) é o teto | Pode receber adiantamento dentro do escopo do contrato de garantia | Além do anterior, pode utilizar o seguro da Agência de Apoio ao Financiamento Habitacional (JHF, Japan Housing Finance Agency) |
| Mecanismo de cobertura | – | Depende do conteúdo da garantia de cada empresa | Taxa de cobertura de 70% a 90%; o seguro cobre aluguel não pago e custo de recuperação do imóvel. A taxa do prêmio é escolhida entre 4 faixas, caso a caso |
| Aceitação de pessoas que exigem atenção especial | Camadas sem fiador disponível têm dificuldade para alugar | Depende do critério de cada empresa | Não recusar, sem motivo legítimo, a garantia de moradores de "moradia de apoio residencial" / não limitar o contato de emergência a uma única pessoa física / não exigir fiador como condição |
| Fiscalização governamental | Nenhuma | Sistema de registro do Ministro da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo | Ordem de adequação, requisição de relatórios, inspeção in loco, cassação da certificação e divulgação pública |
| Necessidade de definir o limite (kyokudogaku) | Necessária. Sem essa definição, o contrato de garantia é nulo | Como é garantia de pessoa jurídica, não se aplicam as regras de garantia pessoal continuada (根保証) | Idem à coluna anterior |
| Base legal | Art. 465-2 do Código Civil | Sistema de registro de empresas de garantia de aluguel | Lei da Rede de Segurança Habitacional, Capítulo 7 (Arts. 72 a 80) |
O número de empresas é de 123 registradas (posição de 31 de março de 2026) e 12 certificadas (posição de 31 de julho de 2026). As empresas certificadas atendem a critérios de aceitação de pessoas que exigem atenção especial, o que as torna uma opção a considerar em imóveis voltados a idosos que moram sozinhos ou a estrangeiros. O nível e o funcionamento das taxas de garantia estão detalhados no artigo O papel da empresa de garantia de aluguel e como funciona a análise de crédito.
Quantos meses de aluguel deve valer o limite (kyokudogaku) do fiador solidário
Com a reforma do Código Civil em vigor desde abril de 2020, contratos de locação em que uma pessoa física atua como fiadora solidária passaram a exigir a definição de um limite de responsabilidade (kyokudogaku, 極度額), e um contrato de garantia sem essa definição simplesmente não produz efeito (Art. 465-2, § 2º, do Código Civil). Contratos que ainda usam modelos antigos correm o risco de ter a garantia invalidada. O modelo oficial do MLIT, "Contrato-padrão de locação residencial — versão de março de 2018, modalidade com fiador solidário" (賃貸住宅標準契約書), já traz um campo específico para o registro do limite.
E qual valor definir? O MLIT afirma que "a definição concreta do limite exige discussão suficiente entre locador, fiador solidário e demais partes interessadas", sem indicar um valor fixo. Os dois números a seguir servem como referência para essa decisão.
| Referência | Valor | Equivalente em meses de aluguel |
|---|---|---|
| Dano médio das empresas de garantia de aluguel (faixa de ¥40.000 a ¥80.000) | ¥282.000 (R$ 9.600) | Cerca de 7,1 meses com aluguel de ¥40.000; cerca de 3,5 meses com aluguel de ¥80.000 |
| Idem (faixa de ¥80.000 a ¥120.000) | ¥500.000 (R$ 16.900) | Cerca de 6,3 meses com aluguel de ¥80.000; cerca de 4,2 meses com aluguel de ¥120.000 |
| Idem (faixa de ¥120.000 a ¥160.000) | ¥712.000 (R$ 24.100) | Cerca de 5,9 meses com aluguel de ¥120.000; cerca de 4,5 meses com aluguel de ¥160.000 |
| Valor fixado por decisão judicial como responsabilidade do fiador solidário | Média de 13,2 meses de aluguel | Mínimo de 2 meses, mediana de 12 meses, máximo de 33 meses |
Fonte: MLIT, "Material de referência sobre o limite de responsabilidade". A amostra de decisões judiciais reúne 91 casos (1 da Suprema Corte, 90 do Tribunal Distrital de Tóquio). O valor total da responsabilidade inclui, além do aluguel não pago, custo de recuperação do imóvel e indenização por danos.
Partindo do dano médio, chega-se a uma faixa de 4 a 7 meses de aluguel; partindo da média das decisões judiciais, chega-se a 13,2 meses. Onde posicionar o limite dentro dessa faixa é o verdadeiro trabalho de definição. Definir um valor alto demais dificulta encontrar um fiador disposto a assumir o risco, então o mais realista é decidir já partindo do pressuposto de que o fiador solidário será combinado com uma empresa de garantia de aluguel. O tema é aprofundado no artigo O impacto da reforma do Código Civil na prática do fiador solidário.
As cláusulas-modelo para pertences deixados e o novo serviço das entidades de apoio à moradia
Existe uma forma de se preparar contratualmente, com antecedência, para o tema dos pertences deixados: as "Cláusulas-modelo de contrato relativas ao tratamento de pertences deixados" (残置物の処理等に関するモデル契約条項), elaboradas pelo MLIT e pelo Ministério da Justiça do Japão (法務省, Hōmu-shō) em junho de 2021. O modelo separa um contrato de mandato para os atos relativos à rescisão da locação e um contrato de mandato para os atos relativos ao tratamento dos pertences, com comentário artigo por artigo. Foram publicados 4 formatos — um único mandatário para ambos os contratos reunidos em um só documento, mandatários distintos para cada contrato, e um modelo de cláusula especial a ser inserida diretamente no próprio contrato de locação —, e o guia de aplicação teve sua 2ª edição publicada em outubro de 2025.
É importante não interpretar mal o escopo desse modelo. Essas cláusulas-modelo formam um contrato de mandato post mortem, pensado para tratar de forma organizada o vínculo contratual e os pertences quando um locatário solteiro falece — não é um mecanismo pensado para lidar diretamente com desaparecimento ou yonige. Os pertences deixados em um caso de yonige, como já explicado, seguem obrigatoriamente o procedimento judicial de execução.
Há ainda outra mudança institucional relevante. A Lei da Rede de Segurança Habitacional reformada entrou em vigor em 1º de outubro de 2025, e passou a incluir, entre as atribuições das entidades de apoio à moradia (居住支援法人, kyojū shien hōjin), o serviço de tratamento de pertences deixados mediante mandato do próprio morador. O MLIT publicou um manual para elaboração e aprovação do regulamento desse serviço. Embora também pensado, principalmente, para o cenário de falecimento do morador, em imóveis que recebem idosos morando sozinhos essa é uma opção a considerar: designar uma entidade de apoio à moradia como mandatária.
Decida com antecedência o que fazer nos dias 3, 7 e 30 de atraso
Começar a pensar no que fazer só depois que a inadimplência acontece atrasa a decisão. Na pesquisa citada, apenas 27 dos 1.000 casos seguiam sem recuperação depois de 1 mês. O objetivo é deixar pronto um critério mecânico para saber, já no marco de 1 mês, se o caso está entrando nesse grupo dos 27.
- 3 dias de atraso: o responsável pela conferência de pagamentos faz 1 ligação. Se não conseguir contato, envia uma mensagem de texto curta e registra data e horário.
- 7 dias de atraso: envio de carta de notificação por correio comum. Ao mesmo tempo, verificar a caixa de correio e a fachada, guardando fotos.
- 14 dias de atraso: contato com o contato de emergência. Se houver contrato com empresa de garantia, confirmar neste momento o procedimento de comunicação (muitas empresas de garantia têm prazo definido para isso).
- 30 dias de atraso: notificação por naiyō shōmei (correspondência com conteúdo certificado) com aviso de recebimento. Verificar a situação das concessionárias de água, luz e gás e cruzar com a tabela de sinais de yonige apresentada antes.
- 60 dias de atraso: decidir entre propor a rescisão amigável ou iniciar a preparação da ação judicial. Na pesquisa citada, a proposta de rescisão amigável ocorre, em média, aos 3,1 meses — mas em casos com suspeita de yonige, antecipar esse passo é vantajoso.
Formalizar esses 5 marcos em um regulamento interno de gestão mantém a qualidade da resposta inicial mesmo quando o responsável pelo caso muda. Se a gestão for terceirizada, recomenda-se deixar explícito, no próprio contrato de administração, o momento em que a administradora deve reportar a inadimplência ao proprietário. Os pontos a confirmar no momento da contratação também estão reunidos no artigo Como prevenir os problemas mais comuns com inquilinos na gestão de locação.
O que decidimos na gestão predial — os critérios da INA&Associates
Na INA&Associates株式会社, adotamos três regras na gestão do dia a dia dos imóveis.
A primeira é que o contato em caso de inadimplência começa pela confirmação da situação, não pela cobrança. Usar um tom de acusação sem entender o que está acontecendo fecha a porta para a rescisão amigável — e a diferença entre rescisão amigável e execução forçada é de mais do dobro no aluguel em atraso acumulado: 4,1 meses contra 9,7 meses. Preservar uma relação em que ainda é possível conversar não é uma questão de sensibilidade — é uma questão de valor financeiro.
A segunda é manter os registros partindo do princípio de que "alguém vai lê-los depois". São 4 itens: data e horário, com quem foi o contato, o meio utilizado e o resultado. Se o caso vira processo judicial, é esse registro que comprova que todas as tentativas de notificação foram esgotadas.
A terceira é não agir por conta própria nas situações em que a decisão é difícil. Abrir a porta, mover objetos — esses atos enfraquecem, no mesmo instante, a posição do proprietário. Acreditamos que jinzai (人財, termo que a INA&Associates usa deliberadamente no lugar do jinzai comum 人材 — trocando o caractere de "material" pelo de "tesouro" para expressar que as pessoas são o maior ativo da empresa) é o nosso maior ativo, e é justamente por isso que consideramos parte do papel de uma administradora criar estruturas que evitem que as pessoas hesitem no momento de agir no dia a dia. Comunicar antecipadamente, com números, os custos e as desvantagens envolvidas é o que constrói confiança no longo prazo.
Perguntas frequentes (FAQ)
É possível responsabilizar criminalmente o inquilino que fez yonige?
O simples fato de desocupar sem pagar o aluguel é tratado, em regra, como inadimplemento contratual de natureza civil, e dificilmente configura crime. A cobrança segue por injunção de pagamento, ação de pequeno valor (até ¥600.000) ou ação ordinária. Ainda assim, se for possível provar que o inquilino já assinou o contrato sem qualquer intenção de pagar desde o início, a avaliação jurídica pode ser diferente. Como esse é um ponto em que a interpretação varia, consulte um advogado para o caso concreto.
A partir de quando é possível descartar os pertences deixados?
Somente depois de rescindir o contrato, obter o título executivo de desocupação (sentença, termo de acordo etc.) e entrar no procedimento de execução forçada. Na execução forçada, os bens móveis não abrangidos pela ordem são entregues pelo oficial de justiça ao locatário ou a quem de direito e, se isso não for possível, podem ser vendidos (Art. 168, § 5º, da Lei de Execução Civil). Os bens não entregues nem vendidos ficam sob a custódia do oficial de justiça, e o valor obtido com a venda é depositado em juízo após a dedução dos custos (Art. 168, §§ 6º a 8º, da mesma lei). Mesmo que o contrato tenha uma cláusula de renúncia de propriedade, se a intenção do locatário não puder ser confirmada, o mais seguro é seguir o procedimento formal.
Quantos dias depois da notificação de desocupação o imóvel pode ser esvaziado?
O prazo de entrega é, em regra, o dia em que se completa 1 mês a partir da data da notificação de desocupação (Art. 168-2, § 2º, da Lei de Execução Civil). Dentro desse prazo, o oficial de justiça define a data prevista para a execução efetiva. Além disso, do protocolo do pedido de execução forçada até a notificação, o oficial de justiça também precisa definir, em conjunto com o credor, a data de início em até 2 semanas a partir do protocolo — então, do protocolo até a execução efetiva, o prazo esperado é de cerca de um mês e meio.
Em quantos anos prescreve o aluguel em atraso?
São 5 anos a partir do momento em que se toma conhecimento de que o direito pode ser exercido, ou 10 anos a partir do momento em que o direito pode ser exercido — o que ocorrer primeiro (Art. 166, § 1º, do Código Civil). O prazo corre separadamente para cada vencimento mensal. Direitos confirmados por sentença definitiva, termo de acordo ou termo de conciliação passam a ter prazo de prescrição de 10 anos (Art. 169, § 1º, da mesma lei). Mesmo que o inquilino não tenha capacidade financeira no momento, obter a sentença preserva, por até 10 anos, a possibilidade de executar a dívida.
Qual é o tamanho real do prejuízo causado por um yonige?
Na pesquisa do MLIT (20.886 casos tabulados), a faixa de aluguel de ¥80.000 a ¥120.000 tem mediana de ¥356.000 (R$ 12.100), média de ¥500.000 (R$ 16.900) e máximo de ¥4.186.000 (R$ 141.900). Mesmo na faixa abaixo de ¥40.000, o máximo reportado chega a ¥1.784.000 (R$ 60.500), e na faixa de ¥400.000 ou mais, o máximo reportado chega a ¥24.453.000 (R$ 828.900). Esse é o saldo residual depois da tentativa de cobrança do inquilino — o total de caixa que o proprietário efetivamente desembolsa soma a isso o custo médio de execução forçada (¥507.000, R$ 17.200) e o aluguel não auferido durante o período de vacância.
Ter um fiador solidário é garantia de tranquilidade?
Com a reforma do Código Civil em vigor desde abril de 2020, a fiança solidária de pessoa física passou a exigir a definição de um limite de responsabilidade, e um contrato sem essa definição não produz efeito (Art. 465-2, § 2º, do Código Civil). Se o contrato usado ainda for um modelo antigo, verifique primeiro se o limite está registrado. Além disso, como o fiador é uma pessoa física, o problema da capacidade financeira dele permanece. Combinar o fiador solidário com uma empresa de garantia de aluguel é a solução mais realista.
Fontes e referências
- MLIT, Departamento de Habitação, Divisão de Manutenção Habitacional Integrada (国土交通省住宅局住宅総合整備課), "Material de referência sobre o limite de responsabilidade" (極度額に関する参考資料, 30 de março de 2018)
- Tribunais japoneses, "Tabela de referência rápida de taxas" (手数料額早見表)
- Tribunais japoneses, "Execução de entrega (desocupação) de imóvel" (不動産引渡（明渡）執行)
- Tribunais japoneses, "Ação de pequeno valor" (少額訴訟)
- e-Gov, portal de legislação do governo japonês, "Lei de Execução Civil" (民事執行法, Artigos 168 e 168-2)
- e-Gov, "Código Civil" (民法, Artigos 166, 169 e 465-2)
- e-Gov, "Lei de Assistência Social" (生活保護法, Art. 37-2)
- Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar do Japão (厚生労働省), "Notificação sobre a revisão parcial de 'Pontos de atenção relativos ao pagamento por procuração do auxílio-moradia, nos termos do Art. 37-2 da Lei de Assistência Social'" (5 de julho de 2024, 社援保発0705第1号)
- MLIT, "Lista de empresas registradas de garantia de aluguel" (posição de 31 de março de 2026, 123 empresas)
- MLIT, "Lista de empresas certificadas de garantia de aluguel" (posição de 31 de julho de 2026, 12 empresas)
- MLIT, "Sistema de certificação de empresas de garantia de aluguel" (認定家賃債務保証業者制度)
- MLIT, "Sobre a lei que reforma parcialmente a Lei da Rede de Segurança Habitacional e outras" (em vigor desde 1º de outubro de 2025)
- MLIT e Ministério da Justiça do Japão, "Cláusulas-modelo de contrato relativas ao tratamento de pertences deixados" (残置物の処理等に関するモデル契約条項)
- MLIT, "Contrato-padrão de locação residencial" (賃貸住宅標準契約書, versão de março de 2018, modalidade com fiador solidário)
- MLIT, "Disputas e diretrizes relativas à recuperação do imóvel" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, versão revisada)
- Ministério do Meio Ambiente do Japão, Departamento de Regeneração Ambiental e Reciclagem de Recursos, Divisão de Promoção do Tratamento Adequado de Resíduos (環境省環境再生・資源循環局廃棄物適正処理推進課), "Relatório de pesquisa sobre 'casas depósito de lixo' do ano fiscal Reiwa 6" (令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書, março de 2025)
- Bureau de Avaliação Administrativa do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações do Japão (総務省行政評価局), "Pesquisa sobre medidas relativas a 'casas depósito de lixo' (notificação baseada em resultados)" (28 de agosto de 2024)
- União de Limpeza Pública dos 23 Distritos de Tóquio (東京二十三区清掃一部事務組合), "Sobre as taxas de tratamento de resíduos"
- Agência Nacional de Polícia do Japão, Divisão de Segurança Pública e Juventude (警察庁生活安全局人身安全・少年課), "Situação de recebimento de notificações de pessoas desaparecidas em 2024" (令和6年における行方不明者届受理等の状況, junho de 2025)
