Ausfuehrliche Erklaerung des Muelldeponie-Problems in Apartments und des Kuendigungsverfahrens

Müll, der bis auf die Straße oder in den Hausflur quillt – das Phänomen der sogenannten „Messie-Wohnung" (im Japanischen wörtlich „Müllhaus", Gomi-yashiki) ist in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus geraten. Dabei handelt es sich keineswegs nur um ein Problem freistehender Einfamilienhäuser: Auch in Mehrfamilienhäusern und Apartmentanlagen kann eine einzelne Wohnung zur Messie-Wohnung werden.
Was aber tun, wenn ausgerechnet eine Einheit der eigenen vermieteten Immobilie in diesen Zustand gerät?
In diesem Beitrag erklären wir ausführlich, warum es überhaupt zu einer Vermüllung kommt, welche Risiken daraus für Vermieter entstehen und wie sich ein Mieter, der die Ursache dafür ist, tatsächlich aus der Wohnung entfernen lässt.
Außerdem zeigen wir, was Vermieter tun dürfen und was nicht, und skizzieren den praktischen Ablauf einer Auseinandersetzung mit einer Messie-Wohnung. Wer mit diesem Problem konfrontiert ist oder sich einfach nur unsicher fühlt, sollte unbedingt bis zum Ende lesen.

Das Problem der Messie-Wohnung betrifft zahlreiche Kommunen

Ein Anruf eines Mieters – „aus der Nachbarwohnung riecht es streng" oder „vor der Haustür türmt sich der Müll" – gefolgt vom eiligen Erscheinen vor Ort, das dann eine völlig vermüllte Wohnung offenbart: Solche Fälle sind keine Seltenheit.
Das Problem beschränkt sich außerdem keineswegs auf Großstädte, sondern tritt ebenso in ländlichen Regionen auf.
Einem Bericht des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) aus dem Jahr 2009 (Heisei 21) zufolge gaben landesweit 250 Städte und Gemeinden an, dass in ihrem Gebiet Messie-Wohnungen aufgetreten seien.
Damit handelt es sich um ein ernstzunehmendes Problem, das in zahlreichen Kommunen dokumentiert ist.
Allerdings bezog sich diese Erhebung ausschließlich auf freistehende Einfamilienhäuser; Apartments und Mehrfamilienhäuser waren nicht Gegenstand der Untersuchung.
Es gilt daher als wahrscheinlich, dass die Zahl vermüllter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern die der betroffenen Einfamilienhäuser deutlich übersteigt.
In einer Messie-Wohnung türmt sich der Müll oft so hoch, dass der Fußboden nicht mehr sichtbar ist; Küche und Bad sind vielfach nicht mehr benutzbar, in schweren Fällen kommt es zu Ungezieferbefall und das Laminat beginnt zu verrotten.
Dass ausgerechnet eine Einheit der eigenen Immobilie zur Messie-Wohnung wird, ist also keineswegs ein exotisches Einzelschicksal.

Warum es überhaupt zur Vermüllung kommt

Warum entsteht eine Messie-Wohnung überhaupt?
Im Folgenden stellen wir die häufigsten Ursachen vor.

Übermäßiges Konsumverhalten

Wer aus Freude am Einkaufen mehr kauft, als eigentlich benötigt wird, häuft mit der Zeit so viele Gegenstände an, dass die Wohnung regelrecht zumüllt.
Besonders gefährdet sind Menschen, die Schnäppchen lieben oder für die Einkaufen eine Form des Stressabbaus ist.
Nach dem Motto „jetzt kaufen, solange es günstig ist" wird nachgekauft, obwohl zu Hause noch Vorräte vorhanden sind – die Sachen passen nicht mehr in die Stauräume und breiten sich über die ganze Wohnung aus.
Wenn sich die Gegenstände erst einmal stapeln, weiß man häufig nicht mehr, wo etwas verstaut wurde, und kauft es aus Versehen erneut – ein Teufelskreis.
Manche, die besonders gern einkaufen, entwickeln eine regelrechte Kaufsucht: „Ohne einzukaufen komme ich nicht zur Ruhe."
Bei dieser Form der Sucht schüttet das Gehirn beim Einkaufen den Botenstoff Dopamin aus, der ein Glücksgefühl auslöst.
Durch die ständige Wiederholung verliert die betroffene Person die Kontrolle über den Kaufimpuls – ein Krankheitsbild, das im deutschsprachigen Raum als Kaufsucht (pathologisches Kaufverhalten) bezeichnet und mittlerweile auch klinisch anerkannt wird.
Ist die Kaufsucht erst einmal ausgeprägt, lässt sich der Drang zu kaufen kaum noch unterdrücken, sodass sich die Gegenstände in der Wohnung zwangsläufig weiter vermehren.

Unfähigkeit, sich von Dingen zu trennen

Die in Japan als Tugend geltende Mottainai-Haltung – die Scheu, etwas noch Brauchbares wegzuwerfen – kann in ihrer übersteigerten Form dazu führen, dass nichts mehr entsorgt und die Wohnung zur Messie-Wohnung wird. Ein vergleichbares Phänomen ist im deutschsprachigen Raum unter dem Begriff des pathologischen Sammelns (Messie-Syndrom, medizinisch: Hoarding-Störung) bekannt.
Selbst wenn andere etwas eindeutig als Müll bezeichnen, empfindet die betroffene Person es als „noch brauchbar" oder „vielleicht später noch nützlich" und damit als wertvoll – ein Wegwerfen erscheint ihr als Verschwendung.
Wiederholt sich dieses Muster, häufen sich die Gegenstände zusehends an, bis am Ende alles zusammen die Wohnung vermüllt.
Menschen, die aus einem übersteigerten Sparsamkeitsgefühl heraus nichts wegwerfen können, hatten in der Kindheit häufig unter Armut zu leiden oder bekamen gewünschte Dinge nur selten gekauft.

Fehlende Zeit zum Aufräumen

Manche Menschen möchten durchaus aufräumen, schieben es aber wegen Haushalt, Beruf oder Kindererziehung immer weiter vor sich her, während sich Müll und Gegenstände unaufhaltsam vermehren und die Wohnung schließlich vermüllt.
In solchen Fällen hat sich der Müll oft schon derart angehäuft, dass die betroffene Person selbst nicht mehr weiß, wo sie überhaupt mit dem Aufräumen beginnen soll.
Da der eigentliche Wille zum Aufräumen durchaus vorhanden ist, genügt in diesen Fällen häufig die Beauftragung eines professionellen Entrümpelungsunternehmens, um die Wohnung wieder in einen ordentlichen Zustand zu versetzen und das Problem zu lösen.

Unregelmäßiger Lebensrhythmus, der die Müllentsorgung erschwert

Wer beispielsweise nachts arbeitet und dadurch einen unregelmäßigen Tagesablauf hat, ist zur festgelegten Müllabholzeit häufig nicht zu Hause oder schläft gerade – der Müll kann nicht rechtzeitig hinausgebracht werden und sammelt sich an, bis die Wohnung vermüllt.
In Apartmentanlagen mit rund um die Uhr zugänglicher Müllentsorgung ist das kein Problem, andernorts ist es dagegen durchaus schwierig, die festen Entsorgungszeiten einzuhalten.

Fehlen einer Person, die auf den Zustand hinweist

Auch wenn sich bereits Müll angesammelt hat, nimmt die betroffene Person die Lage mitunter nur als „ein wenig unordentlich" wahr.
Wäre jemand da, der sagt „das ist nicht normal", könnte das helfen – fehlt eine solche Person, bemerkt der Betroffene die fortschreitende Vermüllung selbst häufig gar nicht.
Dieses Muster zeigt sich besonders bei Menschen, die allein leben und normalerweise weder Familie noch Freunde zu sich nach Hause einladen.
Manche Betroffene haben außerhalb der Arbeit kaum zwischenmenschlichen Kontakt und versuchen, das damit verbundene Einsamkeitsgefühl durch das Anhäufen von Gegenständen zu kompensieren.

Psychische Erkrankungen als Ursache

Nicht wenige Bewohner einer Messie-Wohnung leiden unter einer psychischen Erkrankung; auch eine Depression oder der seelische Einbruch nach dem Verlust eines nahestehenden Menschen können dazu führen, dass Aufräumen nicht mehr möglich ist.
Wenn selbst unter Bedingungen, die kaum noch bewohnbar erscheinen – etwa bei Ungezieferbefall oder starkem Geruch –, keinerlei Energie zum Aufräumen mehr aufgebracht werden kann, deutet das auf eine mögliche psychische Ursache hin.
Auch eine Autismus-Spektrum-Störung oder ADHS kann eine Rolle spielen. Wer aus psychischen Gründen keinen Zugang mehr zum Aufräumen findet, sollte sich daher ärztlich untersuchen lassen.

Mögliche Demenzerkrankung

Demenz ist ein Krankheitsbild, bei dem verschiedenste Ursachen zu einem Abbau der kognitiven Fähigkeiten führen, der wiederum den Alltag erheblich beeinträchtigt.
Sie tritt vor allem bei älteren Menschen auf; mit fortschreitender Demenz kaufen Betroffene häufig wiederholt dieselben Dinge oder sind nicht mehr in der Lage, den Müll hinauszubringen, sodass sich dieser in der Wohnung immer weiter ansammelt.
Lebt die betroffene Person mit Angehörigen zusammen oder nimmt sie ambulante Pflegeleistungen in Anspruch, lässt sich dies meist verhindern.
Lebt sie hingegen allein und hat nur wenig sozialen Kontakt, fehlt oft schon das eigene Bewusstsein dafür, dass sich Müll ansammelt – eine Lösung des Problems wird dadurch erheblich erschwert.

Welche Risiken entstehen, wenn eine Mietwohnung vermüllt?

Welche Risiken entstehen konkret, wenn eine Einheit der eigenen vermieteten Immobilie zur Messie-Wohnung wird?
Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Risiken vor, die aus einer solchen Vermüllung entstehen können.

Ungezieferbefall

Häuft sich in der Wohnung Müll an, steigt das Risiko für Schädlinge wie Kakerlaken oder Fruchtfliegen erheblich.
In den meisten Messie-Wohnungen werden Essensreste – etwa von Fertiggerichten, Instant-Nudeln oder aus PET-Flaschen – nicht ordnungsgemäß entsorgt, sondern bleiben einfach liegen.
Ein Ort mit viel Essensmüll, mangelnder Hygiene und zahlreichen Verstecken ist für Schädlinge ein äußerst angenehmer Lebensraum und begünstigt eine rasche Vermehrung.
Bei massivem Ungezieferbefall kann sich das Problem nicht nur auf die betroffene Wohnung selbst, sondern auch auf die Nachbarwohnungen ausweiten – hier ist besondere Vorsicht geboten.

Geruchsbelästigung

Werden Küchenabfälle und andere Müllmengen über längere Zeit liegen gelassen, vermischen sich verschiedene Gerüche zu einem äußerst unangenehmen Gestank.
Im Sommer beschleunigt sich zudem die Verwesung, sodass der Geruch noch stärker wird und sich die Belästigung nicht nur auf die Nachbarwohnung, sondern auf das gesamte umliegende Wohnumfeld ausdehnen kann.
Befindet sich eine geruchsintensive Messie-Wohnung in der Nähe, dringt beim Öffnen der Fenster der Gestank ins eigene Zuhause – die Fenster können nicht mehr geöffnet werden, was mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Beschwerden bei der Hausverwaltung führt.
Zudem zieht der Gestank auch in die Bausubstanz der Wohnung selbst ein, sodass er selbst nach Auszug des Mieters und vollständiger Entsorgung des Mülls oft nicht vollständig verschwindet – mit dem Risiko entsprechend hoher Renovierungskosten.

Brandrisiko

Hausbrände haben vielfältige Ursachen, von unsachgemäßem Umgang mit Zigaretten bis zu Heizgeräten, doch in einer Messie-Wohnung ist im Vergleich zu einem gewöhnlichen Haushalt deutlich mehr leicht brennbares Material vorhanden, wodurch das Brandrisiko erheblich steigt.
Besonders in Messie-Wohnungen besteht ein erhöhtes Risiko für sogenannte Tracking-Brände, bei denen sich zwischen Steckdose und Stecker angesammelter Staub entzündet und einen Kurzschlussbrand auslöst – ein Phänomen, das im deutschen Feuerwehrwesen unter dem Begriff Staubbrand beziehungsweise Kriechstrombrand bekannt ist.
Darüber hinaus gelten Messie-Wohnungen aufgrund der Menge an brennbarem Material auch als bevorzugtes Ziel für Brandstiftung.
Es sind bereits mehrfach Fälle dokumentiert, in denen Messie-Wohnungen Ziel von Brandstiftung wurden – ein Umstand, der besondere Wachsamkeit erfordert.

Leerstandsrisiko

Wird eine Einheit der eigenen Immobilie zur Messie-Wohnung, steigt das Risiko, dass auch die Nachbarwohnungen leer stehen bleiben.
Ist zudem von außen erkennbar, dass sich in der Nachbarschaft eine Messie-Wohnung befindet, wird es sehr schwierig, dafür einen neuen Mieter zu finden.
So gepflegt die eigene Wohnung auch sein mag – kaum jemand möchte freiwillig in ein Haus einziehen, in dem Geruchsbelästigung und Ungeziefer aus einer Nachbarwohnung drohen.
Jeder Leerstand bedeutet zugleich entgangene Mieteinnahmen.
Der wirtschaftliche Schaden, den eine Messie-Wohnung innerhalb eines Mietshauses verursachen kann, ist entsprechend erheblich.

Kann man einen Mieter wegen einer Messie-Wohnung zum Auszug bewegen?

Lässt sich der Mieter, der für die Vermüllung einer Wohnung verantwortlich ist, tatsächlich zum Auszug bewegen?
Im Folgenden erläutern wir die rechtliche Ausgangslage im Detail.

Ein Auszug lässt sich wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht verlangen

Wird eine vermietete Wohnung zur Messie-Wohnung und beschweren sich andere Mieter darüber, müssen Vermieter beziehungsweise Hausverwaltung reagieren.
Da das Eigentum am Müll trotz allem beim Mieter liegt, wäre eine eigenmächtige Entsorgung durch den Vermieter eine „Verletzung des Eigentumsrechts" und ist daher nicht zulässig.
Der Hausverwaltung bleiben in dieser Situation im Wesentlichen zwei Mittel: der Versand eines Einschreibens mit Zustellungsnachweis (Naiyo Shomei Yubin) sowie die Einschaltung von Behörden.
Im Einschreiben sollte festgehalten werden, dass bei Nichtbeseitigung des Mülls bis zu einem bestimmten Datum sowohl die Entsorgung des Mülls als auch die Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen wird.
Allein weil bis zum genannten Termin nichts geschehen ist, darf der Müll jedoch noch nicht eigenmächtig entfernt werden.
Das Einschreiben dient aber als Beweis dafür, dass der Mieter ordnungsgemäß abgemahnt wurde.
Zudem kommt die Einschaltung von Behörden infrage, etwa des Gesundheitsamts, der Bezirksverwaltung, der Polizei oder der Feuerwehr.
Ist eine Lösung durch die Hausverwaltung allein nicht möglich, ist eine Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden sinnvoll.
Wird die Vermüllung trotz wiederholter Abmahnung nicht beseitigt, liegt eine Verletzung der sogenannten Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters (Zenkan Chui Gimu) vor.
Diese Sorgfaltspflicht besagt, dass ein Mieter die gemietete Wohnung bis zur Rückgabe an Vermieter oder Hausverwaltung mit der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Verwalters zu behandeln und aufzubewahren hat.
Diese Pflicht wird im Japanischen kurz als Zenkan Chui Gimu bezeichnet. Sie ähnelt in ihrer Funktion der vertraglichen Obhutspflicht, wie sie im deutschen Mietrecht aus dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) abgeleitet wird.
Das bedeutet: Eine gemietete Wohnung zur Messie-Wohnung zu machen, stellt einen Verstoß gegen diese Sorgfaltspflicht dar, sodass grundsätzlich ein Auszug verlangt werden kann.

Einen tatsächlichen Auszug durchzusetzen ist in der Praxis schwierig

Wir haben festgestellt, dass sich bei anhaltender Vermüllung trotz wiederholter Abmahnung wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht grundsätzlich ein Auszug verlangen lässt.
Doch „grundsätzlich möglich" bedeutet noch lange nicht, dass ein tatsächlicher Auszug ohne Weiteres durchsetzbar wäre – in der Praxis ist dafür erheblicher Beharrlichkeit nötig.
In einem einschlägigen Präzedenzfall wurde festgestellt, dass das Zurücklassen einer Müllmenge, die das allgemein akzeptable Maß deutlich übersteigt, eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen kann; entscheidend waren dabei folgende zwei Punkte:

– Der Mieter war mehrfach zur Entsorgung des Mülls aufgefordert worden, kam dem jedoch nicht nach.
– Im Mietvertrag war eine Zusatzklausel vereinbart, wonach „innerhalb der Wohnung keine gefährlichen, unhygienischen oder die Nachbarschaft belästigenden Handlungen vorgenommen werden dürfen".

Insbesondere das Bestehen dieser Zusatzklausel war ein entscheidender Punkt.
Auch im tatsächlichen Urteil hieß es, dass allein das Vorhandensein von unhygienischem, im Zimmer verstreutem Müll noch nicht zur sofortigen Vertragsauflösung berechtige – ein Vermieter kann bei einer bloß mäßigen Verschmutzung der Wohnung also grundsätzlich nicht einseitig kündigen, selbst wenn dies formal einen Vertrags- oder Klauselverstoß darstellt. Diese Zurückhaltung deckt sich im Grundsatz mit dem deutschen Mietrecht, wonach eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB stets eine erhebliche Pflichtverletzung sowie in der Regel eine vorherige Abmahnung voraussetzt.
Im vorliegenden Fall wurde der Auszug des Mieters jedoch aus folgenden drei Gründen zugelassen:

– Über zwei Jahre hinweg wurde eine das allgemein akzeptable Maß deutlich übersteigende Müllmenge zurückgelassen.
– Die Feuerwehr hatte die Hausverwaltung bereits auf die Brandgefahr hingewiesen.
– Neben der Brandgefahr bestanden erhebliche hygienische Probleme, die nicht nur die Hausverwaltung, sondern auch die Nachbarschaft erheblich belasteten.

Das bedeutet: Wer einen Mieter aufgrund einer Messie-Wohnung zum Auszug bewegen möchte, muss folgende Schritte durchlaufen:

① Mündliche oder schriftliche Abmahnung mit der Aufforderung, den Müll zu beseitigen
② Bleibt eine Besserung aus, Versand eines Einschreibens mit Zustellungsnachweis
③ Einschaltung der zuständigen Behörden

Wer diese Schritte dokumentiert einhält, verschafft sich im Falle eines gerichtlichen Verfahrens eine deutlich günstigere Ausgangsposition, sodass die Wahrscheinlichkeit steigt, dass ein Auszug des Mieters gerichtlich bestätigt wird.
Doch selbst bei einer eindeutigen Messie-Wohnung erfordert die Durchsetzung des Auszugs mehrfache Abmahnungen und gegebenenfalls ein gerichtliches Verfahren – ein Prozess, der erheblich viel Zeit und Mühe kostet. In Deutschland würde ein solches Verfahren in Form einer Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht geführt, die ebenfalls regelmäßig mehrere Monate bis über ein Jahr in Anspruch nimmt.

Was Vermieter dürfen – und was nicht

Im Folgenden stellen wir vor, was ein Vermieter beim tatsächlichen Auftreten des Problems tun darf und was nicht.
Wer eine Immobilie vermietet, sollte sich diese Punkte unbedingt vorab bewusst machen.

Darf man frühzeitig eingreifen, sobald man das Problem bemerkt?

Bemerkt man, dass eine Wohnung zur Messie-Wohnung wird, ist eine frühzeitige Ansprache entscheidend.
Wer rechtzeitig reagiert, kann verhindern, dass sich aus Beschwerden von Nachbarn oder Auseinandersetzungen mit Behörden ein größeres Problem entwickelt.
Wer hingegen zu spät eingreift, muss unter Umständen damit rechnen, dass sich der Mieter im Nachhinein darauf beruft, „vorher nie darauf hingewiesen worden zu sein" – und den Vermieter dafür verantwortlich macht.

Darf man den Müll einer Messie-Wohnung einfach eigenmächtig entsorgen?

Wie bereits dargestellt, kann eine Vermüllung Ungezieferbefall, Geruchsbelästigung, Brandrisiko und Leerstandsrisiko nach sich ziehen.
Es ist daher verständlich, dass manche Vermieter erwägen, den Müll während der Abwesenheit des Mieters einfach zu entsorgen.
Doch eine eigenmächtige Entsorgung ohne Zustimmung des Mieters stellt eine Verletzung des Eigentumsrechts dar.
Das gilt für Vermieter ebenso wie für die Hausverwaltung – in beiden Fällen ist dies unzulässig.
Was für Außenstehende wie Müll aussieht, muss für den Mieter selbst nicht zwangsläufig wertlos sein; der Umgang damit erfordert daher Sorgfalt.
Allerdings gilt: Nach wirksamer Kündigung des Mietverhältnisses dürfen Vermieter oder Hausverwaltung den Müll entsorgen.
Während das Mietverhältnis noch besteht, sollte man die Gegenstände jedoch nicht eigenmächtig anfassen. Ein vergleichbares Prinzip gilt auch im deutschen Recht: Solange kein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt, bleibt eine Selbsthilfe des Vermieters nach dem Verbot der Eigenmacht (§ 858 BGB) grundsätzlich untersagt.

Darf man einen Aushang mit der Aufforderung zum Aufräumen anbringen?

Zeigt sich trotz frühzeitiger Ansprache keinerlei Bereitschaft, aufzuräumen, überlegt sich der Vermieter den nächsten Schritt.
Eine Möglichkeit besteht darin, an der Tür einen Aushang anzubringen, der den Mieter zur Entsorgung des Mülls auffordert.
Doch ein solcher Aushang zur Abmahnung kann unter Umständen als Ehrverletzung gewertet werden, weshalb hier besondere Vorsicht geboten ist.
Wird der Aushang an einer für andere Mieter einsehbaren Stelle angebracht, besteht das Risiko, dass sich der betroffene Mieter „in seiner Ehre verletzt" fühlt und den Vermieter verklagt.
Ohne handfeste Beweise für die Vermüllung ist es daher untersagt, einen solchen Aushang an einer für Dritte einsehbaren Stelle anzubringen.

Darf man Strom und Wasser abstellen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen?

Es ist untersagt, einem Mieter, dessen Wohnung vermüllt ist, durch das Abstellen von Strom oder Wasser den Auszug nahezulegen.
Selbst wenn die Gegenseite eindeutig im Unrecht ist, würde eine solche eigenmächtige Reaktion selbst wiederum eine unrechtmäßige Selbsthilfe darstellen und ist daher zu unterlassen.
Statt Konflikte auf eigene Faust zu lösen, ist es ratsam, sich an die zuständige Kommune oder an ein Gericht zu wenden. Auch nach deutschem Recht gilt ein Abstellen von Versorgungsleistungen als verbotene Eigenmacht und kann sogar Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.

Darf man das Türschloss eigenmächtig austauschen?

Wer einen Mieter aus der Wohnung drängen möchte und in dessen Abwesenheit ohne Zustimmung das Türschloss austauscht, riskiert eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts sowie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch.
Auch die Praxis, den Schlüssel erst nach Entsorgung des Mülls zurückzugeben, ist unzulässig.
Natürlich trägt der Mieter, der den Müll einfach liegen lässt, eine gewisse Mitschuld – dennoch gilt: Ein eigenmächtiger Austausch des Schlosses ist ein rechtswidriger Eingriff und daher mit größter Vorsicht zu behandeln.
Im Einzelfall kann sogar eine Schadensersatzforderung gegen den Vermieter die Folge sein.

Der praktische Ablauf beim Umgang mit einer Messie-Wohnung

Wie sollte ein Vermieter vorgehen, wenn das Problem tatsächlich auftritt?
Damit eine angemessene Reaktion gelingt, orientieren Sie sich am folgenden Ablauf.

① Mündliche oder schriftliche Abmahnung zur Beseitigung des Mülls

Wird eine Einheit der eigenen vermieteten Immobilie zur Messie-Wohnung, sollte zunächst mündlich oder schriftlich zur Beseitigung des Mülls aufgefordert werden.
Ein persönlicher Besuch, wenn der Mieter zu Hause ist, oder der Versand eines Einschreibens mit Zustellungsnachweis kann durchaus dazu führen, dass der Mieter sich bereit erklärt aufzuräumen.
Zum Einschreiben mit Zustellungsnachweis kommen wir weiter unten noch ausführlich.
Bei einer späteren Räumungsklage muss nachgewiesen werden, dass der Mieter tatsächlich abgemahnt wurde.
Selbst eine mündliche oder schriftliche Abmahnung führt nicht zwangsläufig dazu, dass der Mieter tatsächlich aufräumt.
Um im Fall eines späteren Rechtsstreits nicht im Nachteil zu sein, empfiehlt es sich, das eigene Vorgehen von Anfang an lückenlos zu dokumentieren.
Wer den Inhalt und Zeitpunkt der Gespräche mit dem Mieter schriftlich festhält, kann diese Aufzeichnungen später als Beweis für die erfolgte Abmahnung vorlegen.

② Versand eines Einschreibens mit Zustellungsnachweis

Wie bereits erwähnt, kann ein an der Tür oder an anderer, für Dritte einsehbarer Stelle angebrachter Aushang als Verletzung des Eigentumsrechts gewertet werden. Wer eine Abmahnung dokumentieren möchte, sollte daher ein Einschreiben mit Zustellungsnachweis versenden.
Dieses japanische Instrument (Naiyo Shomei Yubin) bescheinigt amtlich, wer wann wem welchen Text zugesandt hat – vergleichbar in seiner Beweisfunktion mit einem eingeschriebenen Brief mit Rückschein im deutschen Rechtsverkehr, wenngleich der genaue Inhalt in Deutschland zusätzlich notariell oder gerichtlich bestätigt werden müsste, um dieselbe Beweiskraft zu erreichen.
Da es als gerichtlicher Beweis vorgelegt werden kann, hat der Mieter, sobald er ein solches Einschreiben erhalten hat, keine Ausrede mehr.
Im Schreiben sollte festgehalten werden, dass der Müll „bis zum [Datum]" zu beseitigen ist, und dass andernfalls „das Mietverhältnis nach Ablauf dieser Frist gekündigt wird".
Ein solches Einschreiben ist für Dritte nicht einsehbar und dient zugleich als Nachweis der erfolgten Abmahnung – wer mit einer mündlichen Ansprache nicht weiterkommt, sollte dieses Mittel unbedingt nutzen.

③ Einschaltung der zuständigen Behörden

Tritt das Problem einer Messie-Wohnung auf, empfiehlt es sich, parallel zum Versand des Einschreibens auch die zuständige Kommune einzuschalten.
Als Anlaufstellen kommen Polizei, Feuerwehr, Gesundheitsamt sowie Stadt- beziehungsweise Bezirksverwaltung infrage.
Ein Gesetz, das eine zwangsweise Räumung von Messie-Wohnungen erlaubt, existiert in Japan derzeit nicht, doch immer mehr Kommunen erlassen eigene Verordnungen mit entsprechenden Maßnahmen.
Da sich das Problem zu einer gesellschaftlichen Herausforderung entwickelt hat, dürfte die Zahl solcher kommunalen Verordnungen künftig weiter steigen.
Erhält eine Kommune eine entsprechende Meldung eines Vermieters, geht sie üblicherweise in den Schritten „Untersuchung → Beratung und Anleitung → Unterstützung → förmliche Aufforderung" vor.
Reagiert der Mieter auch auf eine förmliche Aufforderung nicht mit einer Aufräumung, kann die Kommune eine Anordnung zur Beseitigung des Mülls erlassen.
Wer dieser Anordnung Folge leistet, muss weder mit einer Veröffentlichung des Namens noch mit einem Bußgeld rechnen.
Wird die Anordnung dagegen bis zuletzt ignoriert, kann die Kommune im Wege der Ersatzvornahme (Gyosei Daishikko) eine zwangsweise Räumung durchführen – ein Verfahren, das in seiner Funktion der deutschen Ersatzvornahme nach den Verwaltungsvollstreckungsgesetzen ähnelt.
Eine solche Ersatzvornahme bleibt jedoch stets das letzte Mittel: Laut einem Untersuchungsbericht der japanischen Umweltbehörde aus dem Jahr 2017 (Heisei 29) zu Messie-Wohnungen wurde eine zwangsweise Ersatzvornahme nur in 6,5 Prozent der erfassten Fälle tatsächlich durchgeführt – ein vergleichsweise geringer Anteil.

④ Erhebung einer Räumungsklage

Führen weder das Einschreiben noch die Einschaltung der Kommune zu einer Beseitigung des Mülls und bleibt jede Veränderung aus, ist der Weg über eine Räumungsklage (Akewatashi Soshо) angezeigt.
Eine solche Klage sollte beim örtlich zuständigen Gericht eingereicht werden.
Anschließend wird ein Termin für ein Schlichtungs- beziehungsweise Vergleichsverfahren angesetzt.
Kommt dabei eine Einigung zustande, wird eine Vergleichsvereinbarung erstellt und ein Termin für den Auszug festgelegt.
Kommt keine Einigung zustande, folgt ein Urteil des Gerichts.
Dass sich trotz erfolgter Abmahnungen keine Besserung zeigt, gilt dabei als tragfähiger Grund für eine gerichtlich angeordnete Kündigung des Mietverhältnisses.
Wer den Auszug eines Mieters tatsächlich erreichen möchte, kommt an einer Räumungsklage in der Regel nicht vorbei. Das japanische Verfahren ähnelt im Grundaufbau der deutschen Räumungsklage nach § 940a ZPO, ist in seiner Zweistufigkeit aus Schlichtungstermin und anschließendem Urteil jedoch eigenständig ausgestaltet.

Kosten und Kostentragung bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

Wird Müll dauerhaft in der Wohnung belassen, entstehen mit der Zeit vielfältige Probleme wie Fäulnis oder Ungezieferbefall.
Nach dem Auszug des Mieters muss der Vermieter die Wohnung wieder in einen Zustand versetzen, der einen neuen Mietvertrag ermöglicht.
Im Folgenden erläutern wir Kosten und Kostentragung bei dieser Wiederherstellung.

Anwendung der Richtlinie „Streitfragen und Leitlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands"

Bei Kratzern oder Verschmutzungen, die auf normale Abnutzung oder Alterung zurückzuführen sind, trägt grundsätzlich der Vermieter die Kosten der Wiederherstellung.
Ist wie im Fall einer Messie-Wohnung eindeutig erkennbar, dass Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters vorliegt, greift die vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus herausgegebene Richtlinie „Streitfragen und Leitlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" – ein Regelwerk, das in seiner Funktion in etwa der Zuordnung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungspflichten in deutschen Mustermietverträgen entspricht, wobei die deutsche Rechtsprechung sehr enge Grenzen für die Abwälzung von Renovierungskosten auf Mieter setzt.
Doch selbst bei einer Messie-Wohnung muss die altersbedingte Wertminderung des Gebäudes berücksichtigt werden, sodass es äußerst schwierig ist, die vollen Instandsetzungskosten dem Mieter in Rechnung zu stellen.
Da sich die Kostenverteilung je nach Einzelfall unterscheidet, empfiehlt sich die Rücksprache mit einer Fachstelle.

Auch ehemalige Mieter können zur Kostentragung herangezogen werden

Ist eine Instandsetzung aufgrund von Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters erforderlich, kann dieser zur Übernahme der entsprechenden Kosten herangezogen werden.
Verschmutzungen und Geruch durch Nikotin, Gerüche durch Haustiere, Schimmel, Flecken, Graffiti, Fettflecken, Fäulnis oder Kratzer, die über die normale Abnutzung hinausgehen, gehen etwa zulasten des Mieters.
Bei der Berechnung der Instandsetzungskosten muss stets das Alter des Gebäudes berücksichtigt werden.
Je älter ein Gebäude ist, desto stärker treten alters- und abnutzungsbedingte Spuren ohnehin hervor.
Aus Gründen der Fairness muss der geforderte Betrag entsprechend an das Gebäudealter angepasst werden.
Die Richtlinie des Ministeriums enthält Angaben zur Nutzungsdauer der einzelnen Ausstattungsgegenstände, die vorab geprüft werden sollten.

Übliche Kosten für die Instandsetzung einer Messie-Wohnung

Mit welchen Kosten ist bei der tatsächlichen Instandsetzung einer vermüllten Wohnung zu rechnen?
Im Folgenden ein Überblick über die üblichen Preisspannen.
Da in einer Messie-Wohnung häufig Türen, Bodenbelag, Tapeten sowie sämtliche Ausstattungsgegenstände ausgetauscht werden müssen, fallen die Instandsetzungskosten meist deutlich höher aus als gewöhnlich.
Für den Austausch der Tapete werden üblicherweise rund 100.000 Yen veranschlagt, für die Erneuerung des Bodenbelags rund 200.000 Yen.
Allerdings hängt der tatsächliche Betrag stark von der Wohnungsgröße sowie vom Ausmaß von Fäulnis oder Ungezieferbefall ab, weshalb hier Vorsicht geboten ist.
Hinzu kommen die Kosten für die Entsorgung des in der Wohnung befindlichen Mülls.
Für die Müllentsorgung selbst liegen die üblichen Kosten bei rund 50.000 bis 100.000 Yen.

Wie lässt sich das Problem der Messie-Wohnung von vornherein vermeiden?

Wir haben Ursachen, mögliche Risiken und die gebotenen Reaktionsmöglichkeiten für Vermieter vorgestellt – viele werden sich nun fragen, wie sich ein solches Problem von vornherein verhindern lässt.
Um sich gegen das Risiko einer Messie-Wohnung zu wappnen, sollten Vermieter bei der Immobilienverwaltung die folgenden Punkte beachten.

Eine sorgfältige Mieterauswahl durchführen

Um eine Vermüllung von vornherein zu verhindern, ist eine sorgfältige und gewissenhafte Mieterauswahl entscheidend.
Bei der Prüfung von Mietbewerbern für ein Apartment wird unter anderem geprüft, ob die Person „über ausreichende Zahlungsfähigkeit verfügt" und „sich unbedenklich vermieten lässt", also ob Anzeichen für künftige Probleme erkennbar sind.
Zu den geprüften Kriterien zählen Zahlungsfähigkeit, die Bereitschaft eines Bürgen zur Übernahme der Bürgschaft sowie der persönliche Eindruck des Bewerbers.
Auch Wortwahl und Auftreten im persönlichen Gespräch geben wertvolle Hinweise und können späteren Problemen vorbeugen.
Die Vermeidung von Messie-Wohnungen ist dabei nur einer von mehreren Aspekten, auf die bei der Immobilienverwaltung zu achten ist.
Für eine stabile Bewirtschaftung ist entscheidend, bereits bei der Mieterauswahl sorgfältig zu prüfen, ob eine Person zu Mietrückständen neigt oder Ausstattungsgegenstände unsachgemäß behandeln und beschädigen könnte.
Verschwindet ein Mieter zudem spurlos, entsteht daraus eine äußerst schwierige Situation – auch das erfordert besondere Vorsicht.
Selbst wenn der Bürge erreichbar ist, lässt sich eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht abwickeln, wenn der Mieter selbst nicht erreichbar ist.
Um die vielfältigen möglichen Probleme von vornherein zu vermeiden, sollte die Mieterauswahl entsprechend sorgfältig erfolgen.
Ist der Vertrag erst geschlossen und der Mieter bereits eingezogen, ist es dafür zu spät.

Entsprechende Regelungen im Mietvertrag festhalten

Wird beim Vertragsschluss im Mietvertrag als Zusatzklausel festgehalten, welche Regeln bei einer Vermüllung der Wohnung für die Beendigung des Mietverhältnisses gelten, lässt sich manchen Konflikten von vornherein vorbeugen.
Es empfiehlt sich, im Vertrag festzuhalten, dass das Mietverhältnis unverzüglich beendet wird, sobald es durch zurückgelassenen Müll oder Beeinträchtigungen der Nachbarschaft zu einer entsprechenden Situation kommt.
Ebenso schafft es Sicherheit für beide Seiten, im Vertrag festzuhalten, dass im Fall einer Vermüllung die Kosten der Instandsetzung vom Mieter zu tragen sind.
Sobald der Mieter den Vertrag unterschrieben hat, gelten die darin festgelegten Bestimmungen als verbindlich vereinbart, sodass eine spätere Ausrede nicht mehr möglich ist. Eine solche vertragliche Vorabregelung entspricht im Kern dem, was im deutschen Wohnraummietrecht als individualvertragliche Verhaltenspflicht neben der ohnehin bestehenden Obhutspflicht vereinbart werden kann, wobei auch dort Klauseln nicht gegen zwingendes Mieterschutzrecht verstoßen dürfen.

Kommunikation mit den Mietern pflegen

Eine vermüllte Wohnung verschlimmert sich mit fortschreitender Zeit zusehends.
Verzögert sich die Reaktion, kann sich daraus ein Zustand entwickeln, der sich kaum noch rückgängig machen lässt – umso wichtiger ist es, das Problem frühzeitig zu erkennen und zu lösen.
Um zu verhindern, dass sich daraus ein größerer Konflikt entwickelt, ist eine regelmäßige Kommunikation von großer Bedeutung.
Regelmäßige Wartungstermine für die Haustechnik schaffen Gelegenheiten, die einzelnen Wohnungen zu besichtigen, und helfen so, eine Vermüllung frühzeitig zu verhindern.
Anzustreben ist ein Umfeld, in dem sich Müll gar nicht erst anhäufen kann.

Zusammenfassung

Das Problem der Messie-Wohnung hat sich in den letzten Jahren zu einer gesellschaftlichen Herausforderung entwickelt; immer mehr Kommunen erlassen eigene Verordnungen, sodass sich die Situation insgesamt verbessert.
Für die Vermeidung einer Vermüllung spielt das Verhalten des Vermieters eine ganz entscheidende Rolle.
Da eine verzögerte Reaktion auch die Nachbarschaft in Mitleidenschaft zieht, sollte frühzeitig und konsequent gehandelt werden.