في إدارة العقارات المؤجرة على المدى الطويل، قد تواجهون هروب المستأجر ليلاً. وعند حدوث ذلك، لا تقتصر المشكلة على صعوبة تحصيل الإيجارات المتأخرة، بل قد تنشأ أيضاً أعباء مالية كبيرة مثل تكاليف إزالة المتروكات وأعمال الإصلاح.
في هذا المقال، نشرح بالتفصيل كيفية التعامل عند وقوع الهروب الليلي، والإجراءات القانونية، وسبل الوقاية.
ما الأنماط التي قد يتخذها الهروب الليلي في العقارات المؤجرة؟
الاختفاء مع ترك الأمتعة
هذا هو النمط الأكثر شيوعاً، حيث يأخذ المستأجر الضروريات المعيشية فقط ويترك الأمتعة خلفه. وقد تستلزم معالجة المتروكات تكاليف باهظة.
إخراج الأمتعة ثم الاختفاء
هناك أيضاً حالات يهرب فيها المستأجر ليلاً بعد ترتيب الغرفة إلى حد ما. وإذا وُجد كفيل متضامن، ترتفع احتمالية استرداد الإيجارات غير المسددة.
الاختفاء مع ترك الوحدة في حالة منزل مليء بالنفايات
وهي أسوأ الحالات، إذ قد تؤدي الأضرار بالمرافق وتراكم النفايات إلى ضرورة الاستعانة بشركة تنظيف متخصصة، ما يرفع التكاليف بشكل كبير.
هروب شركة عقارية ليلاً
قد يحدث أيضاً أن تهرب الشركة العقارية المكلّفة بالإدارة ليلاً. في هذه الحالة، ينبغي المبادرة سريعاً إلى تغيير الأقفال، وإبلاغ المستأجرين، وترتيب التعاقد مع شركة إدارة جديدة.
ما خطوات التعامل عند اكتشاف الهروب الليلي؟
- التواصل مع الشخص نفسه：إجراء عدة محاولات اتصال في أوقات وأيام مختلفة (مع مراعاة احتمال المرض أو الحادث)
- التواصل مع جهة العمل：التواصل من باب الاطمئنان على السلامة دون التطرق إلى تأخر الإيجار
- التواصل مع الكفيل المتضامن：التواصل على أنه للتحقق من السلامة دون استخدام عبارة «هروب ليلي»، وطلب التعاون
إذا تبين أن الكفيل المتضامن قد توفي، فينبغي النظر في التواصل مع شركة ضمان الإيجار، أو مطالبة الورثة، أو الانتقال إلى الإجراءات القانونية.
ما الأمور التي يجب عدم القيام بها إطلاقاً عند وقوع الهروب الليلي؟
عدم دخول الغرفة من تلقاء أنفسكم
إذا قمتم بفتح الباب والدخول دون اتباع الإجراءات القانونية، فقد يندرج ذلك ضمن مخالفة مبدأ حظر الاستيفاء الذاتي أو جريمة انتهاك حرمة المسكن.
عدم التخلص من المتروكات من تلقاء أنفسكم
المتروكات هي ممتلكات تعود للمستأجر. وللتصرف بها، يلزم التحقق من العقد، واستكمال إجراءات إنهاء عقد الإيجار، وتقديم طلب التنفيذ الجبري. ويتراوح متوسط تكلفة التخلص من المتروكات بين 5,000 و15,000 ين لكل 1m3.
هل توجد مدة تقادم للإيجارات المتأخرة؟
يسقط الالتزام بسداد الإيجار بالتقادم بعد 5 سنوات. ويمكن تمديدها إلى 10 سنوات إذا رُفعت دعوى قضائية. لذلك، ينبغي المضي سريعاً في الإجراءات القانونية بعد اكتشاف الهروب الليلي.
ما التدابير الخمسة للوقاية من الهروب الليلي؟
- التواصل اليومي：تكوين علاقة ثقة مع المستأجرين يساعد على ردع الهروب الليلي
- تأمين عدة جهات اتصال للطوارئ：تعدد المسارات مثل جهة العمل، ومنزل الأسرة، ووسائل التواصل الاجتماعي
- إجراء فحص مناسب عند السكن：التحقق من القدرة على السداد والالتزام بالقواعد
- التعامل المبكر عند حدوث التأخر：يمكن الإخلاء القسري عند استمرار التأخر لأكثر من 3 أشهر
- الاستفادة من شركة ضمان الإيجار：تشمل تعويض الإيجارات المتأخرة، وفحص المستأجرين، وتحمل تكاليف التقاضي
ما مزايا الاستفادة من شركة ضمان الإيجار؟
تُعد شركة ضمان الإيجار شريكاً مهماً إلى جانب شركة الإدارة. وأبرز المزايا كما يلي.
- السداد المسبق للإيجارات المتأخرة
- ضمان هوية المستأجر وإجراء فحص صارم
- تحصيل الإيجارات المتأخرة بالنيابة
- تحمل تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية
- تحمل تكاليف التقاضي
- خدمة التحقق من السلامة (في بعض الشركات)
عند الاختيار، احرصوا على التحقق بشكل شامل من سجل الشركة وحجمها ومحتوى الضمان ومدى موثوقيتها.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
إذا هرب المستأجر ليلاً، هل يمكن مساءلته جنائياً؟
في الأساس، يُعامل الأمر كقضية مدنية، ويصعب رفع دعوى جنائية. وإذا كان مبلغ المتأخرات أقل من 600,000 ين، فيمكن اللجوء إلى الدعوى الصغيرة، أما إذا تجاوز 600,000 ين فتُتبع الدعوى العادية.
متى يمكن التخلص من المتروكات؟
ما لم يتضمن العقد بنداً بشأن التنازل عن الملكية، فلا يمكن التخلص منها قبل استكمال إجراءات إنهاء عقد الإيجار والتنفيذ الجبري.
ما حجم الخسائر الناتجة عن الهروب الليلي؟
إضافة إلى الإيجارات المتأخرة، قد تنشأ خسائر بمئات الآلاف أو الملايين من الينات، مثل تكاليف معالجة المتروكات، وتكاليف إعادة التأهيل، وخسارة الفرص خلال فترة الشغور.
من يتحمل تكلفة شركة ضمان الإيجار؟
في الأساس، يتحملها المستأجر. ولا يتحمل المالك التكلفة إلا عند إضافة خيارات أو شروط خاصة.
