Ce guide traite d'une situation spécifiquement japonaise, sans équivalent exact dans le droit locatif français, belge ou suisse : le yonige (夜逃げ, littéralement « fuite de nuit »), c'est-à-dire la disparition brutale et silencieuse d'un locataire, qui abandonne son logement du jour au lendemain sans donner congé ni laisser d'adresse. Lorsqu'un propriétaire bailleur (oener, du japonais « owner ») ou une société de gestion locative perd tout contact avec un locataire, les trois questions qui se posent immédiatement sont : s'agit-il vraiment d'un yonige ? À partir de quand peut-on toucher aux affaires laissées dans le logement ? Et, au bout du compte, combien cela va-t-il coûter ? Cet article s'adresse aux propriétaires bailleurs dont le loyer ne rentre plus, ainsi qu'aux gestionnaires qui administrent ce type de bien pour le compte de tiers. Nous y détaillons les signes caractéristiques d'un logement abandonné en pleine nuit, la procédure légale pour se débarrasser des biens laissés sur place, ainsi que les données réelles de durée et de montant, à partir de sources primaires vérifiables en date d'août 2026. Chaque chiffre est accompagné de sa source, ligne par ligne, et — pour un lectorat francophone — d'une conversion approximative en euros.
Commençons par la conclusion. On distingue un yonige de tout autre cas de figure grâce à trois indices : l'accumulation du courrier non relevé, l'arrêt des compteurs d'électricité et de gaz, et le contenu de ce qui a été laissé dans le logement. Mais même lorsque la disparition semble évidente, le propriétaire n'a pas le droit d'entrer dans le logement avec un double des clés ni de se débarrasser des biens laissés sur place. C'est un point que les investisseurs habitués au droit occidental sous-estiment souvent : contrairement à une intuition de « propriété privée, donc libre disposition », la loi japonaise confie exclusivement l'exécution de la restitution du logement à un shikkōkan (執行官), un huissier d'exécution judiciaire rattaché au tribunal (article 168-1 du Code de procédure d'exécution civile, 民事執行法), précisément parce qu'elle ne laisse au bailleur aucune voie d'auto-exécution (jikiryoku kōshi, l'équivalent de la « voie de fait »). L'ordre des opérations est donc : vérification de la sécurité du locataire, constitution d'un dossier de preuves, résiliation du contrat, puis procédure judiciaire de restitution du logement.
Les points clés de cet article
- Pour les logements dont le loyer se situe entre 80 000 et 120 000 ¥ (environ 465 à 698 € au taux indicatif du 13 août 2026, soit 1 € ≈ 172 ¥), la perte médiane par dossier est de 356 000 ¥ (≈ 2 070 €), la moyenne de 500 000 ¥ (≈ 2 910 €) et le maximum observé de 4 186 000 ¥ (≈ 24 340 €) — selon une enquête du ministère japonais du Territoire, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme (MLIT) portant sur 20 886 dossiers.
- Le délai moyen entre le début de l'impayé et la restitution effective du logement est de 4,5 mois en cas de résiliation amiable, de 7,3 mois lorsqu'un jugement devient définitif, et de 9,1 mois lorsqu'il faut aller jusqu'à l'exécution forcée.
- Lorsque la procédure va jusqu'à l'exécution forcée, l'impayé de loyer atteint en moyenne 9,7 mois de loyer, et les frais spécifiquement engagés pour l'exécution forcée s'élèvent en moyenne à 507 000 ¥ (≈ 2 950 €).
- À compter de la sommation de restitution (akiwatashi no saikoku), le délai de remise du logement est en principe d'un mois (article 168-2, alinéa 2 du Code de procédure d'exécution civile). Les biens laissés sur place sont remis par l'huissier au locataire ou à ses ayants droit ; s'ils ne peuvent être remis, ils peuvent être vendus (même article, alinéa 5).
- Au 13 août 2026, le dispositif de prévention repose sur trois niveaux : la fixation d'un plafond de garantie (kyokudogaku) pour la caution solidaire (article 465-2 du Code civil japonais), le recours différencié à 123 sociétés de garantie de loyer enregistrées et 12 sociétés agréées, et les clauses contractuelles types relatives au traitement des biens laissés sur place.
Quelles sont les caractéristiques d'un logement victime de yonige ? Douze signes, avant et après la découverte
Un yonige ne survient presque jamais du jour au lendemain sans avertissement. Dans la majorité des cas, les paiements et les tentatives de contact changent de nature plusieurs mois avant la disparition effective. Nous distinguons ici les signes observables de l'extérieur, avant la découverte, des caractéristiques constatées à l'intérieur une fois le logement accessible.
Six signes observables de l'extérieur avant la découverte
Le premier changement porte sur le rythme des paiements. Un virement qui arrivait toujours à échéance commence à glisser vers la fin du mois, devient partiel, puis s'arrête. À ce stade, rien ne permet de distinguer une simple difficulté de trésorerie d'un signe avant-coureur de disparition. Ce qui permet de trancher, c'est le moment où le contact devient impossible.
Le second faisceau d'indices est physique et concerne l'immeuble lui-même. Le courrier s'accumule dans la boîte aux lettres sans bouger pendant plusieurs jours ; les compteurs d'électricité ou de gaz sont à l'arrêt ; le vélo habituellement garé dans le local à vélos ou la voiture sur la place de parking louée ont disparu. Tous ces éléments sont vérifiables depuis les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans le logement, et une photo datée constitue une pièce utile pour la suite de la procédure.
Six caractéristiques observées à l'intérieur du logement
Lorsque l'accès au logement redevient possible dans le cadre de la procédure de restitution, ce qui caractérise un yonige, c'est le déséquilibre entre ce qui a été emporté et ce qui a été laissé sur place. Seuls disparaissent les objets difficiles à faire réémettre — livret bancaire, tampon personnel (hanko), carte d'assurance maladie, passeport — tandis que les meubles, l'électroménager et la literie restent en place. Les vêtements ne sont emportés que partiellement. Le contenu du réfrigérateur n'a pas été vidé. Ce tableau n'est pas celui d'un déménagement organisé, mais celui d'un départ précipité, emportant le strict minimum en un temps très court.
À l'inverse, lorsque l'essentiel du mobilier a été déménagé et que la clé a été déposée dans la boîte aux lettres, il est possible que le locataire ait eu l'intention réelle de rendre le logement. Attention toutefois : le simple fait de retrouver la clé ne suffit pas à considérer que le contrat a pris fin. Il faut d'abord consigner ce constat par écrit, puis engager la procédure formelle de résiliation.
Si l'on trouve dans le logement des piles de courrier non ouvert, vérifier l'identité de l'expéditeur donne une indication sur les chances réelles de recouvrement. Des relances empilées provenant d'établissements financiers ou de sociétés de recouvrement de créances suggèrent fortement un surendettement en toile de fond — un contexte dans lequel, même en obtenant un jugement favorable, le recouvrement effectif reste difficile.
[Tableau de contrôle] Les 12 signes et l'action à prendre à chaque étape
| # | Signe / caractéristique | Comment le vérifier | Action à prendre à ce stade |
|---|---|---|---|
| 1 | Le rythme des paiements évolue : à échéance → fin de mois → paiement partiel | Aligner les relevés de paiement sur 6 mois | Vérifier la situation par téléphone ; consigner la date et le contenu de l'échange |
| 2 | Le locataire ne répond pas au téléphone et ne rappelle pas | Appeler à plusieurs reprises, à différents horaires et jours | Consigner chaque appel : date, heure, résultat |
| 3 | Le courrier déborde de la boîte aux lettres et ne bouge plus depuis plusieurs jours | Constat visuel extérieur, photo datée | Si aucun mouvement depuis plus de 3 jours, contacter le contact d'urgence |
| 4 | Les compteurs d'électricité et de gaz sont à l'arrêt | Constat visuel depuis les parties communes | Possible absence ou départ ; basculer vers une vérification de sécurité de la personne |
| 5 | Le vélo au local à vélos ou la voiture sur la place louée ont disparu | Comparer avec le registre du contrat | Interroger discrètement le voisinage, sans dévoiler la situation |
| 6 | Le contact d'urgence ou l'employeur sont injoignables, ou le numéro a changé | Appeler dans l'ordre les contacts indiqués au contrat | Contacter la caution solidaire ou la société de garantie pour une vérification de sécurité |
| 7 | Seuls manquent les objets longs à faire réémettre (livret bancaire, tampon, carte d'assurance maladie…) | Constat effectué lors de la procédure de restitution | Possible départ organisé ; préparer une procédure judiciaire |
| 8 | Seuls les objets de première nécessité ont été emportés ; meubles et électroménager restent | Idem | Faire estimer le volume et le poids des biens laissés |
| 9 | Le contenu du réfrigérateur n'a pas été vidé | Idem | Prioriser les mesures contre les nuisibles et les odeurs |
| 10 | Des sacs-poubelle s'accumulent dans le logement (« maison-poubelle », gomi-yashiki) | Idem | Vérifier en priorité la distinction entre déchets ménagers et déchets industriels |
| 11 | Du courrier non ouvert s'entasse dans le logement | Vérifier l'expéditeur | Signe de surendettement ; à utiliser pour estimer les chances de recouvrement |
| 12 | La clé a été laissée dans la boîte aux lettres | Constat visuel, photo à conserver | Ne pas conclure trop vite à la fin du contrat ; consigner le constat par écrit |
L'ordre de vérification à respecter pour ne pas confondre disparition volontaire, maladie, accident ou décès
C'est ici que se situe, en pratique, le point de bascule le plus important. L'absence de contact n'est pas synonyme de yonige. Selon les statistiques de l'Agence nationale de la police japonaise, 82 563 personnes ont été portées disparues en l'an Reiwa 6 (2024), et la première cause, par motif déclaré, est liée à la maladie, avec 23 663 cas (28,7 % du total), dont 18 121 cas (21,9 %) associés à des troubles cognitifs. Viennent ensuite les conflits familiaux (12 466 cas, 15,1 %) puis les difficultés professionnelles ou d'entreprise (6 722 cas, 8,1 %). Autrement dit, la première cause de rupture de contact n'est pas la fuite économique, mais un problème de santé.
C'est pourquoi l'ordre de vérification doit toujours être « d'abord la sécurité de la personne, ensuite seulement la question de l'impayé ». Lorsque vous contactez le contact d'urgence ou l'employeur, commencez par vous enquérir de la situation du locataire, et non par évoquer le loyer. Si l'on ne peut exclure que la personne soit en difficulté à l'intérieur du logement, il faut d'abord solliciter la police. Cet ordre protège la vie privée du locataire tout en évitant, plus tard, qu'on ne vous reproche d'avoir exercé une pression de recouvrement abusive.
Combien coûte réellement un yonige ? Le montant des pertes selon la tranche de loyer
Le montant indicatif des pertes est publié par le ministère japonais du Territoire (MLIT). Il s'agit du document de référence sur le plafond de garantie (kyokudogaku), qui agrège les données de 13 sociétés de garantie de loyer sur 20 886 dossiers. La « perte » désigne ici le montant total avancé par la société de garantie au bailleur — loyer, charges communes, frais de gestion, place de parking, frais de renouvellement, frais d'évacuation des biens laissés sur place, frais de réparation, pénalités — diminué de ce qui a pu être recouvré auprès du locataire.
[Tableau chiffré] Pertes selon la tranche de loyer (médiane, moyenne, maximum)
| Tranche de loyer | Médiane | Moyenne | Maximum |
|---|---|---|---|
| Moins de 40 000 ¥ | 115 000 ¥ (≈ 670 €) | 177 000 ¥ (≈ 1 030 €) | 1 784 000 ¥ (≈ 10 370 €) |
| 40 000 à 80 000 ¥ | 190 000 ¥ (≈ 1 100 €) | 282 000 ¥ (≈ 1 640 €) | 3 460 000 ¥ (≈ 20 120 €) |
| 80 000 à 120 000 ¥ | 356 000 ¥ (≈ 2 070 €) | 500 000 ¥ (≈ 2 910 €) | 4 186 000 ¥ (≈ 24 340 €) |
| 120 000 à 160 000 ¥ | 499 000 ¥ (≈ 2 900 €) | 712 000 ¥ (≈ 4 140 €) | 3 693 000 ¥ (≈ 21 480 €) |
| 160 000 à 200 000 ¥ | 648 000 ¥ (≈ 3 770 €) | 973 000 ¥ (≈ 5 660 €) | 4 785 000 ¥ (≈ 27 820 €) |
| 200 000 à 300 000 ¥ | 858 000 ¥ (≈ 4 990 €) | 1 262 000 ¥ (≈ 7 340 €) | 6 068 000 ¥ (≈ 35 280 €) |
| 300 000 à 400 000 ¥ | 1 045 000 ¥ (≈ 6 080 €) | 1 568 000 ¥ (≈ 9 120 €) | 8 874 000 ¥ (≈ 51 590 €) |
| 400 000 ¥ et plus | 2 700 000 ¥ (≈ 15 700 €) | 4 373 000 ¥ (≈ 25 420 €) | 24 453 000 ¥ (≈ 142 170 €) |
Source : Division de l'aménagement intégré du logement, Bureau du logement, ministère du Territoire, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme (国土交通省住宅局住宅総合整備課), « Document de référence sur le plafond de garantie » (極度額に関する参考資料, 30 mars 2018). 13 sociétés de garantie de loyer enregistrées, 20 886 dossiers agrégés. Conversions en euros indicatives, taux du 13 août 2026 (1 € ≈ 172 ¥), arrondies.
Répartition des pertes : ce qui fait gonfler la facture
Ce qu'il faut surtout retenir, c'est l'écart entre la médiane et le maximum. Pour la tranche de loyer 80 000-120 000 ¥, la médiane est de 356 000 ¥ (≈ 2 070 €) contre un maximum de 4 186 000 ¥ (≈ 24 340 €), soit un rapport d'environ 1 à 12. En prenant un loyer moyen d'environ 100 000 ¥ (≈ 580 €) sur cette tranche, un dossier standard reste de l'ordre de 3 à 4 mois de loyer, tandis qu'un dossier qui s'enlise change d'ordre de grandeur.
Trois facteurs créent cet écart : plus la restitution du logement traîne, plus l'impayé s'accumule ; plus le volume de biens laissés sur place est important, plus les frais d'évacuation grimpent ; et lorsque des déchets se sont accumulés ou que des équipements ont été endommagés, une simple remise en état ne suffit plus — il faut un nettoyage spécialisé, voire un remplacement d'équipement. Accélérer le premier réflexe pour raccourcir le nombre de mois jusqu'à la restitution du logement se traduit directement par une réduction des pertes.
Combien de mois faut-il entre le premier impayé et la restitution effective du logement ?
Les données de durée figurent dans le même document. Il s'agit d'une enquête menée auprès de 120 sociétés membres de l'Association japonaise de gestion des logements locatifs (soit environ 590 000 logements en gestion), à qui l'on a demandé de projeter la répartition des issues sur une hypothèse de 1 000 dossiers d'impayés de loyer.
[Tableau chiffré] Sur 1 000 cas d'impayés : répartition et durée moyenne par étape
| Étape | Durée moyenne écoulée | Nombre de dossiers sur 1 000 | Moyenne de l'impayé |
|---|---|---|---|
| À 1 mois : recouvrement intégral | 1 mois | 942,9 dossiers | — |
| À 1 mois : recouvrement partiel (échelonnement, etc.) | 1 mois | 30,1 dossiers | — |
| À 1 mois : aucun recouvrement | 1 mois | 27,0 dossiers | — |
| Proposition de résiliation amiable | 3,1 mois en moyenne | — | — |
| Introduction d'une action en restitution du logement | 4,0 mois en moyenne | 3,8 dossiers | — |
| Restitution effective par résiliation amiable | 4,5 mois en moyenne | 8,5 dossiers | 4,1 mois de loyer |
| Restitution effective après jugement définitif | 7,3 mois en moyenne | 0,7 dossier | 7,2 mois de loyer |
| Jugement définitif + exécution forcée achevée | 9,1 mois en moyenne | 0,8 dossier | 9,7 mois de loyer |
Source : idem (enquête auprès de 120 sociétés membres de l'Association japonaise de gestion des logements locatifs, gérant au total environ 590 000 logements). Dans les dossiers allant jusqu'à l'exécution forcée, les frais spécifiquement engagés pour l'exécution forcée sont rapportés à une moyenne de 507 000 ¥ (≈ 2 950 €).
Deux enseignements à tirer de ce tableau
Premièrement, 94 % des impayés sont intégralement recouvrés en moins d'un mois. Il n'y a donc pas lieu de s'alarmer excessivement dès qu'un impayé survient. Le vrai sujet, ce sont les 5,7 % restants — en particulier les 27,0 dossiers sur 1 000 qui, au bout d'un mois, n'ont toujours rien récupéré. C'est cette population qui bascule vers un yonige ou un dossier qui s'installe dans la durée.
Deuxièmement, la façon dont l'impayé gonfle dépend entièrement du mode de restitution retenu. Avec une résiliation amiable, l'impayé atteint 4,1 mois de loyer ; en allant jusqu'à l'exécution forcée, il dépasse le double, à 9,7 mois. Pour un loyer de 80 000 ¥ (≈ 465 €), cela représente environ 328 000 ¥ (≈ 1 910 €) dans le premier cas contre environ 776 000 ¥ (≈ 4 510 €) dans le second — auxquels s'ajoutent en moyenne 507 000 ¥ (≈ 2 950 €) de frais d'exécution forcée. Réussir à obtenir une résiliation amiable est donc le principal levier qui détermine le montant final. Pour la première réponse en cas d'impayé, nous détaillons la rédaction des courriers dans notre article Comment réagir à un impayé de loyer et rédiger une mise en demeure par courrier recommandé avec preuve de contenu (naiyō shōmei).
Point de comparaison pour un lecteur francophone : cette logique de « plus la procédure dure, plus la facture grimpe » n'est pas propre au Japon — en France aussi, entre commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection et, le cas échéant, trêve hivernale (interdiction des expulsions du 1er novembre au 31 mars), les délais peuvent s'étirer sur plus d'un an. La différence tient à la nature de la garantie mobilisée en amont : en France, le dispositif public Visale (Action Logement) ou une caution solidaire classique ; au Japon, des sociétés de garantie de loyer spécialisées, dont l'intervention rapide limite l'exposition du bailleur — un point que nous détaillons plus loin dans cet article.
Les premières actions en cas de suspicion de yonige : que faire dans les 7 premiers jours
Ce qu'il faut faire dans les 7 premiers jours, c'est vérifier la sécurité de la personne et constituer un dossier de preuves. Sauter ces deux étapes pour se précipiter vers la voie judiciaire prive le bailleur, plus tard, de la possibilité de démontrer devant le tribunal qu'il a « épuisé les voies de mise en demeure ».
L'ordre des contacts et la tenue des registres
Les contacts se font dans l'ordre suivant : le locataire lui-même, le contact d'urgence, l'employeur, puis la caution solidaire ou la société de garantie. Dans tous les cas, le premier contact doit porter sur la vérification de la sécurité de la personne, et la question de l'impayé doit rester minimale.
Il existe un repère quant au volume de démarches à effectuer. Dans l'enquête du MLIT citée plus haut, les démarches de recouvrement de l'impayé représentaient en moyenne, par dossier, 2,7 appels téléphoniques, 1,2 envoi de courrier et 0,6 visite sur place. Pour les dossiers où rien n'a finalement pu être recouvré, ces chiffres montent à 3,5 appels téléphoniques, 1,9 envoi de courrier et 1,6 visite. Plus un dossier est difficile à recouvrer, plus le nombre de contacts s'accumule : retenez donc comme repère au moins 3 appels, environ 2 courriers et 1 à 2 visites. Consignez pour chaque contact quatre éléments — date et heure, interlocuteur, moyen utilisé, résultat — sur une seule ligne. En envoyant le courrier en recommandé avec accusé de réception et preuve de contenu (naiyō shōmei yūbin, l'équivalent renforcé de la lettre recommandée avec accusé de réception, qui certifie en plus le contenu exact du courrier auprès de la poste japonaise), vous prouvez même la date de réception effective par le destinataire.
[Tableau comparatif] Ce qui est autorisé et ce qui est interdit
| Action | Autorisé ? | Motif / fondement |
|---|---|---|
| Relances par téléphone, courrier, visite, et leur enregistrement | Oui | Exercice du droit contractuel de réclamer le loyer |
| Constat visuel et photo de la boîte aux lettres, de l'extérieur, des compteurs | Oui | Constat extérieur depuis les parties communes |
| Vérification de sécurité auprès du contact d'urgence ou de la caution solidaire | Oui | Contact avec les personnes mentionnées au contrat |
| Demande de paiement subrogatoire à la société de garantie | Oui | Procédure prévue par le contrat de garantie |
| Entrer dans le logement avec un double des clés | Non | Atteinte à la possession du locataire ; risque de violation de domicile |
| Changer la serrure pour empêcher l'accès | Non | La restitution relève exclusivement de la procédure de l'huissier (article 168-1 du Code de procédure d'exécution civile) ; risque d'action en dommages-intérêts |
| Jeter ou vendre les biens laissés sur place | Non | La propriété appartient au locataire ; risque de destruction de bien d'autrui ou de détournement |
| Afficher un avis d'impayé sur la porte ou le panneau d'affichage | Non | Risque d'atteinte à la réputation et à la vie privée |
| Informer l'employeur de l'impayé | À éviter | Dépasse le cadre de la vérification de sécurité ; risque d'atteinte à la vie privée |
Le changement de serrure comme l'évacuation des biens laissés sur place doivent être évités, aussi évidente que semble la situation. Au moment même où l'on recourt à la voie de fait, le bailleur — qui était jusque-là la partie lésée cherchant à recouvrer sa créance — devient la partie qui peut être condamnée à indemniser.
Sur ce point précis, le parallèle avec le droit français est instructif : en France non plus, un bailleur ne peut procéder lui-même à une expulsion — même avec un jugement en poche, seul un commissaire de justice (ex-huissier) mandaté peut y procéder, avec le concours éventuel de la force publique. L'« expulsion sauvage » y est tout aussi sanctionnée pénalement qu'au Japon. Ce qui distingue le régime japonais, c'est l'absence totale de trêve hivernale : la procédure de l'article 168 du Code de procédure d'exécution civile peut, en théorie, aboutir toute l'année, y compris en plein hiver.
Comment se débarrasser légalement des biens laissés sur place : fondements juridiques et procédure pratique
L'évacuation des biens laissés sur place ne devient possible qu'au terme de trois étapes : la résiliation du contrat, l'obtention d'un titre exécutoire ordonnant la restitution du logement, puis l'exécution forcée. Voyons ces étapes dans l'ordre.
De la résiliation du contrat à l'exécution forcée
La première étape consiste à résilier le contrat de bail après mise en demeure. On cite souvent le repère de trois mois d'impayé, mais il ne s'agit pas d'un délai fixé par la loi. La résiliation n'est admise que si l'on peut établir que le lien de confiance entre les parties a été rompu. Le juge prend en compte non seulement la durée de l'impayé, mais aussi la réponse du locataire aux mises en demeure, ses antécédents d'impayés et la possibilité ou non de le joindre. Un dossier de yonige, où le contact a été totalement rompu, appartient précisément à la catégorie où la rupture du lien de confiance est le plus facilement reconnue.
Vient ensuite l'introduction d'une action en restitution d'immeuble devant le tribunal, en vue d'obtenir un jugement. Une fois le jugement définitif, il faut déposer une demande écrite d'exécution forcée de remise (akiwatashi) d'immeuble auprès de l'huissier d'exécution (shikkōkan) rattaché au tribunal de grande instance territorialement compétent pour le lieu où se situe le bien. L'huissier fixe en principe, dans les deux semaines suivant la demande, une date et une heure d'ouverture de la procédure, en concertation avec le créancier. La vue d'ensemble, du procès jusqu'à l'exécution, est détaillée dans notre article Le déroulement de la procédure, de l'impayé de loyer jusqu'à l'exécution forcée.
Le délai de remise est d'un mois à compter de la sommation de restitution — et le transfert de possession est interdit après la sommation
À la date d'ouverture de la procédure, l'huissier se rend sur place et, s'il peut constater que le locataire occupe effectivement les lieux, fixe un délai de remise et notifie une sommation de restitution (akiwatashi no saikoku). Ce délai de remise expire en principe le jour où s'écoule un mois à compter de la date de la sommation (article 168-2, alinéa 2 du Code de procédure d'exécution civile). L'huissier fixe, dans ce délai, une date d'exécution effective (danko), et incite généralement, jusqu'à la veille de cette date, à une restitution volontaire. À noter qu'après la sommation, il est interdit au locataire de transférer la possession du bien à un tiers (alinéa 5 du même article). Si, malgré cette interdiction, la possession est néanmoins transférée, l'exécution peut tout de même être menée contre le nouvel occupant jusqu'à l'expiration du délai de remise (alinéa 6). Cette disposition vise précisément à empêcher qu'un transfert de possession serve à faire obstacle à l'exécution.
[Tableau comparatif] Ce qui est possible et ce qui ne l'est pas, le jour de la sommation et le jour de l'exécution
| Moment | Ce qui est possible | Ce qui ne l'est pas | Fondement |
|---|---|---|---|
| Sommation de restitution (réalisée sur place par l'huissier) | Fixer un délai de remise et inciter à la restitution / afficher un avis public | Faire sortir de force le mobilier ce jour-là | Article 168-2, alinéas 1 et 3 |
| De la sommation à l'expiration du délai de remise | Attendre une restitution volontaire / fixer une date d'exécution effective. Une prorogation reste possible avec l'autorisation du tribunal d'exécution | Prolonger le délai sans autorisation (en principe, un mois à compter de la sommation) | Même article, alinéas 2 et 4 |
| Transfert de possession après la sommation | L'exécution reste possible contre le nouvel occupant jusqu'à l'expiration du délai | Le locataire transfère la possession à un tiers pour échapper à l'exécution | Même article, alinéas 5 et 6 |
| Jour de l'exécution forcée (danko) | L'huissier met fin à la possession du locataire et la fait acquérir au bailleur / ouvre une porte fermée | Le bailleur dispose librement des biens meubles autres que l'objet de la restitution | Article 168, alinéas 1 et 4 |
| Biens meubles autres que l'objet de la restitution (mobilier, etc.) | Remis au locataire ou à ses ayants droit ; s'ils ne peuvent être remis, ils peuvent être vendus | Les jeter sans les remettre ni les vendre | Article 168, alinéa 5 |
| Biens meubles ni remis ni vendus | Conservés par l'huissier (les frais de conservation entrent dans les frais d'exécution) | — | Article 168, alinéas 6 et 7 |
| Produit de la vente | Consigné après déduction des frais de vente et de conservation | Le bailleur ne peut l'affecter librement à l'impayé de loyer | Article 168, alinéa 8 |
Le point important à retenir ici, c'est que le produit de la vente est consigné auprès d'un organisme tiers. Vendre le mobilier ne signifie pas que la somme obtenue vient automatiquement combler l'impayé de loyer. Pour récupérer ces fonds, une procédure de recouvrement de créance distincte reste nécessaire.
[Exemple chiffré] Loyer de 80 000 ¥, studio (1K), logement transformé en « maison-poubelle », procédure poussée jusqu'à l'exécution forcée
Faisons le calcul. Il s'agit d'une simulation pour un studio de type « 1K » loué 80 000 ¥ (≈ 465 €), avec accumulation de déchets à l'intérieur, ayant fait l'objet d'un jugement puis d'une exécution forcée. La source de chaque montant est précisée ligne par ligne.
| Poste | Montant | Origine du montant |
|---|---|---|
| Impayé de loyer | 776 000 ¥ (≈ 4 510 €) | 80 000 ¥ × 9,7 mois (enquête MLIT, moyenne des mois d'impayé au moment de l'exécution forcée) |
| Frais d'exécution forcée | 507 000 ¥ (≈ 2 950 €) | Enquête MLIT, moyenne des frais d'exécution forcée |
| Frais d'incinération des biens laissés sur place | 35 000 ¥ (≈ 200 €) | 17,5 ¥/kg × 2 000 kg. Le tarif unitaire provient du barème des frais de traitement des déchets ménagers assimilés du syndicat de collecte des 23 arrondissements de Tokyo (applicable aux apports à compter du 1ᵉʳ octobre Reiwa 5). Le poids retenu est une hypothèse provisoire. |
| Frais de dépôt de la requête introductive d'instance | 10 500 ¥ (≈ 61 €) | Tranche de 800 000 ¥ de demande, requête sur papier (barème « Tesūryōgaku hayamihyō » des tribunaux) |
| Délivrance d'une formule exécutoire simple | 300 ¥ (≈ 1,70 €) | 300 ¥ par exemplaire (même barème) |
| Remise en état après restitution + perte de loyer pendant la remise en location | 240 000 ¥ (≈ 1 400 €) | 80 000 ¥ × 3 mois. La durée de vacance retenue est une hypothèse provisoire. |
| Sous-total (postes chiffrables) | 1 568 800 ¥ (≈ 9 120 €) | — |
| Main-d'œuvre de collecte, tri et évacuation | À faire chiffrer | Aucun tarif unitaire public disponible ; à confirmer par plusieurs devis |
| Frais de remise en état (après répartition entre part locataire et part bailleur) | À faire chiffrer | La déduction pour usure normale et vétusté suit les lignes directrices du MLIT « Litiges et lignes directrices relatifs à la remise en état » (genjō kaifuku guideline) |
| Consignation préalable pour l'exécution de la restitution | Variable selon le tribunal | À vérifier auprès du greffe de l'huissier saisi ; le solde éventuel est restitué à la clôture du dossier (ni timbre fiscal ni affranchissement requis) |
| Honoraires d'avocat | À faire chiffrer | Variable selon le cabinet mandaté |
Deux précautions de lecture. Premièrement, ne comptez pas deux fois l'impayé de loyer de 776 000 ¥ (≈ 4 510 €) et la perte de loyer pendant la vacance : les 9,7 mois d'impayé pendant l'occupation sont déjà comptabilisés dans le premier poste, et seule la période postérieure à la restitution peut s'ajouter au titre du manque à gagner. Deuxièmement, cette simulation peut sembler en décalage avec le tableau des pertes par tranche de loyer présenté plus haut (moyenne de 500 000 ¥ pour la tranche 80 000-120 000 ¥). C'est normal : le montant du MLIT correspond au solde après subrogation et recouvrement partiel par la société de garantie, sur un périmètre différent. Le total des sommes réellement avancées de sa poche par le bailleur correspond davantage à l'addition présentée ici.
Jusqu'où va la clause contractuelle de « renonciation à la propriété des biens laissés sur place » ?
De nombreux contrats incluent une clause stipulant que « les biens meubles laissés après la restitution sont réputés avoir fait l'objet d'une renonciation de propriété ». Lorsque le locataire a rendu le logement de son plein gré et que sa volonté de renoncer peut être confirmée, cette clause peut effectivement servir de fondement à l'évacuation des biens.
En revanche, dans un dossier de yonige où le contact est rompu et où la volonté du locataire ne peut être vérifiée, il est plus prudent de ne pas se fonder sur cette seule clause pour procéder à l'évacuation. Si le locataire, ou ses héritiers, réapparaissent ensuite et revendiquent la propriété, la validité même de la clause devient un point de litige. Considérez cette clause contractuelle comme une précaution destinée à limiter les litiges, et non comme un fondement permettant de faire l'économie de la procédure d'exécution judiciaire.
Quatre moyens de recouvrer les loyers impayés : frais, délais, plafonds
Parallèlement à la restitution du logement, il faut choisir un moyen de recouvrer l'impayé de loyer lui-même. Depuis le 21 mai 2026, en plus de la requête sur papier, il est possible de déposer une requête en ligne (requête électronique), et les frais d'affranchissement — auparavant facturés séparément — ont été intégrés aux frais de requête. Les montants du barème ci-dessous incluent donc désormais l'équivalent des frais postaux.
[Tableau comparatif] Injonction de payer, petite créance, procès ordinaire, exécution forcée
| Moyen | Juridiction saisie | Plafond de la demande | Frais de requête (papier) | Délai habituel | Cas adapté | Point de vigilance |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Injonction de payer (shiharai tokusoku) | Tribunal d'instance compétent pour le domicile du débiteur | Pas de plafond (créance de somme d'argent) | 5 700 ¥ (≈ 33 €) pour une demande de 600 000 ¥ ; 7 700 ¥ (≈ 45 €) pour 1 000 000 ¥ | Rapide si non contestée | Le débiteur ne devrait pas contester, et son adresse est connue | Une opposition fait basculer vers un procès ordinaire, avec régularisation du différentiel de frais |
| Petite créance (shōgaku soshō) | En principe le tribunal d'instance du domicile du débiteur | 600 000 ¥ ou moins | 8 500 ¥ (≈ 49 €) pour une demande de 600 000 ¥ | En principe une seule audience | Impayé de 600 000 ¥ (≈ 3 490 €) ou moins, preuves examinables sur-le-champ | Limité à 10 fois par an et par personne devant un même tribunal ; pas d'appel possible, seule une opposition |
| Procès ordinaire | Tribunal d'instance (jusqu'à 1 400 000 ¥) ou tribunal de grande instance | Pas de plafond | 12 500 ¥ (≈ 73 €) pour 1 000 000 ¥ ; 17 500 ¥ (≈ 102 €) pour 2 000 000 ¥ | Quelques mois | Cumuler la restitution du logement et l'impayé de loyer | La restitution ne devient effective qu'une fois le jugement définitif |
| Exécution forcée de restitution d'immeuble | Huissier du tribunal de grande instance compétent pour le lieu du bien | — | Consignation préalable (variable selon le tribunal ; ni timbre ni affranchissement requis) | Date d'ouverture fixée dans les 2 semaines suivant la requête ; 1 mois entre sommation et délai de remise | Titre exécutoire obtenu, restitution non volontaire | Présence du créancier ou de son représentant requise le jour de l'exécution |
[Tableau chiffré] Frais de requête selon le montant de la demande (situation en 2026)
| Montant de la demande | Action au fond (papier) | Action au fond (électronique) | Injonction de payer (papier) | Injonction de payer (électronique) |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 ¥ | 5 500 ¥ (≈ 32 €) | 4 400 ¥ (≈ 26 €) | 4 200 ¥ (≈ 24 €) | 4 000 ¥ (≈ 23 €) |
| 600 000 ¥ | 8 500 ¥ (≈ 49 €) | 7 400 ¥ (≈ 43 €) | 5 700 ¥ (≈ 33 €) | 5 500 ¥ (≈ 32 €) |
| 800 000 ¥ | 10 500 ¥ (≈ 61 €) | 9 400 ¥ (≈ 55 €) | 6 700 ¥ (≈ 39 €) | 6 500 ¥ (≈ 38 €) |
| 1 000 000 ¥ | 12 500 ¥ (≈ 73 €) | 11 400 ¥ (≈ 66 €) | 7 700 ¥ (≈ 45 €) | 7 500 ¥ (≈ 44 €) |
| 2 000 000 ¥ | 17 500 ¥ (≈ 102 €) | 16 400 ¥ (≈ 95 €) | 10 200 ¥ (≈ 59 €) | 10 000 ¥ (≈ 58 €) |
| 3 000 000 ¥ | 22 500 ¥ (≈ 131 €) | 21 400 ¥ (≈ 124 €) | 12 700 ¥ (≈ 74 €) | 12 500 ¥ (≈ 73 €) |
Source : tribunaux japonais, barème « Tesūryōgaku hayamihyō » (colonne procès civil et administratif). Lorsqu'il y a deux défendeurs ou plus, le nombre de défendeurs moins un est multiplié par 2 000 ¥ (≈ 12 €), qui s'ajoute au montant.
Ces frais restent modestes au regard de l'ampleur des pertes. Ce qui détermine réellement le choix, ce n'est pas le coût, mais le fait de savoir si l'adversaire contestera ou non, et si son lieu de résidence est connu. Il reste possible d'engager un procès alors que le domicile du débiteur est inconnu, mais gardez à l'esprit qu'obtenir un jugement ne garantit pas un recouvrement effectif.
Existe-t-il une prescription pour les loyers impayés et les biens abandonnés ? Lecture des articles 166 et 169 du Code civil japonais
La prescription se retient à travers deux chiffres. La prescription extinctive est acquise au terme de 5 ans à compter du moment où le titulaire du droit a eu connaissance de la possibilité de l'exercer, ou de 10 ans à compter du moment où il pouvait l'exercer, le délai le plus court des deux s'appliquant (article 166, alinéa 1 du Code civil japonais). Le bailleur ayant connaissance, dès l'échéance mensuelle, de son droit à réclamer le loyer, on considère en pratique que chaque mensualité de loyer suit son propre délai de 5 ans.
Le mécanisme qui porte le délai à 10 ans après un jugement définitif
Un droit confirmé par un jugement définitif, ou par un acte ayant la même force qu'un jugement définitif, voit son délai de prescription porté à 10 ans (article 169, alinéa 1). Un procès-verbal de conciliation ou de médiation bénéficie du même traitement. Même si le débiteur n'a temporairement aucune ressource, obtenir un jugement conserve, pour 10 ans, la possibilité d'exécuter la créance si la situation change. Obtenir un jugement est donc, en soi, un moyen de préserver dans le temps une chance de recouvrement.
Pour un lecteur familier du droit français : ce mécanisme rappelle la prescription extinctive de droit commun de 5 ans de l'article 2224 du Code civil français, mais l'allongement à 10 ans après jugement définitif est une spécificité japonaise à retenir — en France, le délai de prescription applicable à l'exécution d'un jugement est distinct et suit ses propres règles.
Ce que recouvre l'expression « prescription des biens laissés sur place en cas de yonige »
L'expression que l'on trouve souvent dans les recherches, « prescription des biens laissés sur place », mélange en réalité deux questions distinctes.
La première est la prescription extinctive de la créance monétaire que constitue l'impayé de loyer. Comme indiqué plus haut, elle est de 5 ou 10 ans. La seconde concerne la question de savoir à qui appartient la propriété des biens laissés sur place — un point qui ne bascule jamais automatiquement au profit du bailleur par le simple effet du temps. Il n'existe aucun mécanisme qui permettrait, en laissant simplement passer le temps, d'acquérir le droit d'évacuer ces biens. Seul le locataire tire un avantage de l'écoulement du temps. C'est précisément pour cette raison qu'il est essentiel de fixer à l'avance le moment où l'on doit agir.
Que faire si le locataire disparaît en laissant un logement insalubre (« maison-poubelle », gomi-yashiki) ?
Lorsque le locataire disparaît en laissant un logement où les déchets se sont accumulés, il vaut mieux connaître à l'avance jusqu'où l'administration peut réellement intervenir. Regardons les chiffres de l'enquête Reiwa 6 (2024) du ministère japonais de l'Environnement.
[Tableau chiffré] L'implication réelle des collectivités locales
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Communes ayant recensé un cas de « maison-poubelle » sur les 5 dernières années | 672 (38,6 % des 1 741 réponses valides) |
| Nombre total de cas recensés | 6 054 |
| Dont cas résolus | 2 437 (taux de résolution de 40,3 %) |
| Cas toujours recensés comme en cours | 3 617 |
| Communes ayant adopté un règlement spécifique | 90 communes (5,2 % des 1 741) |
| Frais d'évacuation à la charge de l'occupant | 50,9 % (87 communes) |
| Frais d'évacuation sans prise en charge | 28,1 % (48 communes) |
| Frais d'évacuation à la charge de la commune | 20,5 % (35 communes) |
| Frais d'évacuation à la charge de la préfecture | 0,6 % (1 commune) |
Source : Division de promotion du traitement approprié des déchets, Bureau de la régénération environnementale et de l'économie circulaire, ministère de l'Environnement (環境省環境再生・資源循環局廃棄物適正処理推進課), « Rapport d'enquête Reiwa 6 sur les "maisons-poubelles" » (令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書, mars Reiwa 7 / 2025). Les données de prise en charge des frais portent sur 171 réponses valides.
Ce que révèlent ces chiffres
Seules 5,2 % des communes ont adopté un règlement spécifique, et 50,9 % des frais d'évacuation restent à la charge de l'occupant. Autrement dit, les cas où la collectivité prend en charge les frais, dans une logique proche de l'exécution administrative d'office, restent limités — et cela vaut encore davantage lorsqu'il s'agit d'un espace privé comme l'intérieur d'un logement locatif. Le bailleur doit provisionner ces frais de son côté.
En revanche, il existe une marge d'espoir du côté de l'intervention à caractère social. Une enquête de l'Office d'évaluation administrative du ministère japonais des Affaires intérieures et de la Communication (publiée le 28 août Reiwa 6 / 2024) a porté sur 181 cas identifiés par 30 communes (62 résolus, 119 non résolus). Elle montre qu'environ 70 % des occupants concernés présentent des difficultés de santé ou financières — perte d'autonomie, troubles cognitifs, troubles psychiatriques — et que certains cas ont été résolus grâce à une coordination avec les services sociaux compétents. Toutefois, dans environ 30 % des cas non résolus, l'occupant affirmait que les objets accumulés avaient une valeur marchande et refusait leur évacuation. Tant que le contact reste possible, solliciter le service social de la commune ou le centre local de soutien global (chiiki hōkatsu shien center, l'équivalent d'un centre local d'action sociale gérontologique et médico-sociale) peut débloquer la situation. Notre article La problématique des « maisons-poubelles » en immeuble collectif et la marche à suivre pour la procédure de départ détaille la conduite à tenir étape par étape dès que l'accumulation est constatée.
Le cas particulier des locataires bénéficiaires de l'aide sociale (seikatsu hogo)
Pour un locataire bénéficiaire de l'aide sociale japonaise (seikatsu hogo, 生活保護, l'équivalent du RSA socle mais couvrant également le logement, les soins et un minimum vital), un dispositif institutionnel existe : le paiement direct par délégation de l'aide au logement (jūtaku fujo no dairi nōfu).
Le paiement direct par délégation de l'aide au logement (article 37-2 de la loi sur l'aide sociale)
L'article 37-2 de la loi japonaise sur l'aide sociale prévoit, à titre de modalité particulière, la possibilité de verser directement l'aide au logement — et d'autres prestations — à la place du bénéficiaire. C'est ce que l'on appelle le paiement direct par délégation de l'aide au logement : le montant équivalent au loyer est versé directement par le bureau d'aide sociale (fukushi jimusho) au bailleur. Les modalités pratiques sont précisées par une circulaire du ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales, modifiée en dernier lieu le 5 juillet Reiwa 6 (2024) (notification n° Shaenho-hatsu 0705 dai 1 gō).
Lorsque ce paiement direct est activé, le loyer continue d'être versé indépendamment de la situation financière personnelle du bénéficiaire, ce qui réduit fortement le risque d'impayé. Dès l'entrée dans les lieux, ou dès les premiers signes d'impayé, il vaut la peine de se renseigner auprès du bureau d'aide sociale compétent sur la possibilité d'activer ce paiement direct.
Comparaison utile pour un investisseur francophone : ce mécanisme rappelle, dans son principe, le versement en tiers payant de l'APL (aide personnalisée au logement) directement au bailleur en France, lorsque celui-ci en a fait la demande — une pratique qui sécurise également le paiement du loyer indépendamment de la situation du locataire.
Ce que le bureau d'aide sociale peut confirmer, et ce qu'il ne peut pas confirmer
Le bureau d'aide sociale peut confirmer les aspects procéduraux : l'éligibilité au paiement direct par délégation et la marche à suivre. En revanche, le fait même de bénéficier de l'aide sociale, ou la situation de vie individuelle du bénéficiaire, relèvent de données personnelles qui ne peuvent être communiquées sans le consentement de l'intéressé. Une question du type « pouvez-vous me dire s'il est bénéficiaire de l'aide sociale ? » n'aboutira à rien. En revanche, reformuler la demande ainsi — « je souhaiterais me renseigner sur l'activation du paiement direct par délégation » — permet généralement d'établir un dialogue avec l'agent en charge du dossier.
Comment prévenir une disparition de locataire : les dispositifs disponibles en 2026
Au vu de l'ensemble des chiffres présentés jusqu'ici, l'objectif de la prévention devient clair : jusqu'où peut-on transférer, dès le stade contractuel, une perte qui va de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros par dossier ? Au 13 août 2026, trois niveaux de dispositifs sont mobilisables.
[Tableau comparatif] Les trois niveaux de garantie
| Critère | Caution solidaire seule | Société de garantie de loyer enregistrée (123 sociétés) | Société de garantie de loyer agréée (12 sociétés) |
|---|---|---|---|
| Possibilité de recouvrement | Dépend des ressources personnelles de la caution ; plafonnée par le plafond de garantie | Avance possible dans les limites du contrat de garantie souscrit | Idem, avec en plus l'accès à l'assurance de l'Agence japonaise de financement du logement (JHF) |
| Mécanisme de couverture | — | Selon les conditions propres à chaque société | Taux de couverture de 70 % à 90 %, périmètre couvrant l'impayé de loyer et les frais de remise en état ; taux de prime choisi parmi 4 tranches selon le dossier |
| Accueil des personnes vulnérables (locataires « à considérations particulières ») | Accès au logement difficile pour les personnes sans caution disponible | Selon la politique propre à chaque société | Ne peut refuser sans motif légitime de garantir un locataire d'un logement de soutien à l'habitat / ne limite pas le contact d'urgence à une seule personne physique / n'impose pas de caution solidaire comme condition |
| Contrôle administratif | Aucun | Régime d'enregistrement auprès du ministre du Territoire | Injonction de mise en conformité, demande de rapport, inspection sur place, retrait de l'agrément avec publication |
| Obligation de plafond de garantie | Obligatoire ; sans plafond fixé, le contrat de garantie est nul | Garantie fournie par une personne morale, donc non soumise au régime de la caution solidaire individuelle avec revenus indéterminés | Idem |
| Fondement juridique | Article 465-2 du Code civil japonais | Régime d'enregistrement des sociétés de garantie de loyer | Chapitre 7 de la loi sur le filet de sécurité du logement (articles 72 à 80) |
On compte 123 sociétés enregistrées (au 31 mars Reiwa 8 / 2026) et 12 sociétés agréées (au 31 juillet Reiwa 8 / 2026). Les sociétés agréées répondant à des critères d'accueil des personnes vulnérables, elles méritent d'être envisagées pour les biens destinés à des locataires seniors vivant seuls ou à des locataires de nationalité étrangère. Le niveau des primes de garantie et le fonctionnement du dispositif sont détaillés dans notre article Le rôle des sociétés de garantie de loyer et le fonctionnement de leur examen des dossiers.
Élément de comparaison : ce système à trois niveaux n'a pas de véritable équivalent structuré en France, où le paysage se limite en pratique à la caution solidaire familiale, à l'assurance loyers impayés (GLI) souscrite par le bailleur, et au dispositif public Visale d'Action Logement, plus restreint dans son champ d'éligibilité. La densité du marché japonais des sociétés de garantie de loyer — plus d'une centaine d'acteurs enregistrés — reflète le fait que la garantie par un tiers professionnel y est devenue, en pratique, la norme plutôt que l'exception.
Sur combien de mois de loyer faut-il fixer le plafond de garantie de la caution solidaire ?
Depuis l'entrée en vigueur, en avril 2020, de la réforme du Code civil japonais, tout contrat de bail dans lequel une personne physique se porte caution solidaire doit fixer un plafond de garantie (kyokudogaku), et un contrat de garantie sans plafond fixé est dépourvu d'effet (article 465-2, alinéa 2 du Code civil). Si vous continuez d'utiliser un ancien modèle de contrat, votre garantie risque d'être tout simplement inopérante. Le modèle de contrat de bail type du MLIT (version mars 2018, formule « caution solidaire ») comporte une case dédiée à l'inscription de ce plafond.
Reste la question du montant. Le MLIT indique que « la fixation du montant concret du plafond de garantie doit résulter d'une concertation approfondie entre le bailleur, la caution solidaire et les autres parties concernées », sans donner de chiffre. Les deux repères suivants peuvent servir de base de décision :
| Référence | Valeur | Équivalent en mois de loyer |
|---|---|---|
| Moyenne des pertes des sociétés de garantie de loyer (tranche 40 000-80 000 ¥) | 282 000 ¥ (≈ 1 640 €) | Environ 7,1 mois pour un loyer de 40 000 ¥ ; environ 3,5 mois pour 80 000 ¥ |
| Idem (tranche 80 000-120 000 ¥) | 500 000 ¥ (≈ 2 910 €) | Environ 6,3 mois pour un loyer de 80 000 ¥ ; environ 4,2 mois pour 120 000 ¥ |
| Idem (tranche 120 000-160 000 ¥) | 712 000 ¥ (≈ 4 140 €) | Environ 5,9 mois pour un loyer de 120 000 ¥ ; environ 4,5 mois pour 160 000 ¥ |
| Montant mis à la charge de la caution solidaire, confirmé par décision de justice | 13,2 mois de loyer en moyenne | Minimum 2 mois, médiane 12 mois, maximum 33 mois |
Source : MLIT, « Document de référence sur le plafond de garantie ». L'échantillon des décisions de justice porte sur 91 dossiers (1 devant la Cour suprême, 90 devant le tribunal de grande instance de Tokyo) ; le montant total mis à la charge de la caution inclut, outre l'impayé de loyer, les frais de remise en état et les dommages-intérêts.
Si l'on part des pertes moyennes, on obtient 4 à 7 mois de loyer ; si l'on part de la moyenne des décisions de justice, on obtient 13,2 mois. L'endroit précis où placer le curseur, dans cette fourchette, est le véritable travail de fixation du plafond. Fixer un montant trop élevé rend plus difficile de trouver une caution acceptant de s'engager : en pratique, il est plus réaliste de raisonner en combinant caution solidaire et société de garantie de loyer professionnelle. Le sujet est développé dans notre article L'impact de la réforme du Code civil sur la pratique de la caution solidaire.
Les clauses contractuelles types sur les biens laissés sur place, et la mission de traitement des biens confiée aux organismes de soutien au logement
Il existe une manière de se préparer, en amont, à la question des biens laissés sur place. Il s'agit des « Clauses contractuelles types relatives au traitement des biens laissés sur place » (残置物の処理等に関するモデル契約条項), élaborées conjointement en juin Reiwa 3 (2021) par le MLIT et le ministère de la Justice. Ce modèle sépare, dans sa rédaction, le mandat de gestion des formalités liées à la résiliation du bail et le mandat de gestion du traitement des biens laissés sur place, avec un commentaire article par article. Quatre variantes ont été publiées — un contrat unique avec le même mandataire, des contrats séparés avec des mandataires distincts, et une clause insérée directement dans le bail — et le guide pratique associé en est à sa deuxième édition, parue en octobre Reiwa 7 (2025).
Il est important de ne pas se méprendre sur le champ d'application de ces clauses. Ce modèle constitue un cadre de mandat post mortem destiné à traiter, de manière fluide, le contrat et les biens laissés sur place lorsqu'un locataire vivant seul décède : il ne permet pas, tel quel, de traiter une situation de disparition ou de yonige. Les biens laissés sur place en cas de yonige relèvent, comme exposé plus haut, de la procédure d'exécution judiciaire.
Autre évolution réglementaire à noter : la loi sur le filet de sécurité du logement, telle que réformée, est entrée en vigueur le 1er octobre 2025 (Reiwa 7), et a ajouté aux missions des organismes de soutien au logement (jūkyo shien hōjin) la prise en charge du traitement des biens laissés sur place, sur mandat du locataire lui-même. Le MLIT a publié un guide pour la rédaction et l'agrément du règlement de cette mission. Ce dispositif reste lui aussi pensé pour le cas du décès du locataire, mais pour les biens destinés à accueillir des locataires seniors vivant seuls, confier ce mandat à un organisme de soutien au logement peut constituer une option.
Décider à l'avance de ce que l'on fait à 3 jours, 7 jours et 30 jours d'impayé
Commencer à réfléchir à ce qu'il faut faire une fois l'impayé survenu fait perdre un temps précieux dans la prise de décision. Dans l'enquête citée plus haut, sur 1 000 dossiers, seuls 27 restaient non recouvrés au bout d'un mois. L'objectif est de pouvoir déterminer mécaniquement, dès le premier mois, si l'on fait partie de ces 27 dossiers.
- 3 jours d'impayé : le responsable des encaissements passe un appel téléphonique. En l'absence de réponse, il envoie un SMS et consigne la date et l'heure.
- 7 jours d'impayé : envoi d'une lettre de mise en demeure par voie postale simple. En parallèle, constat de la boîte aux lettres et de l'extérieur, avec photos conservées.
- 14 jours d'impayé : contact avec le contact d'urgence. S'il existe un contrat avec une société de garantie, vérifier à ce stade la procédure de signalement (la plupart des sociétés de garantie fixent un délai de déclaration).
- 30 jours d'impayé : mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et preuve de contenu (naiyō shōmei). Vérifier l'état des compteurs et croiser avec le tableau des 12 signes de yonige.
- 60 jours d'impayé : décider de proposer une résiliation amiable ou de préparer une action en justice. L'enquête citée plus haut situe la proposition de résiliation amiable à 3,1 mois en moyenne, mais dans les dossiers où un yonige est suspecté, avancer cette échéance est efficace.
En intégrant ces cinq jalons dans un règlement de gestion écrit, la qualité de la première réaction reste constante même en cas de changement de personnel. Si la gestion est déléguée à un tiers, il est recommandé de formaliser, dans le contrat de gestion locative, les délais de signalement en cas d'impayé. Les points à vérifier au moment de la signature du contrat sont également abordés dans notre article Les trois principaux types de litiges avec les locataires en gestion locative, et comment les prévenir.
Ce que nous avons décidé, sur le terrain de la gestion locative
Chez INA&Associates, nous avons fixé trois règles pour notre pratique quotidienne de la gestion locative.
Premièrement, tout contact en cas d'impayé commence par une vérification de la situation, et non par une mise en demeure. Utiliser un ton accusateur avant même de comprendre ce qui se passe referme la porte à une résiliation amiable. Or, entre une résiliation amiable et une exécution forcée, l'impayé de loyer varie du simple au double, de 4,1 à 9,7 mois. Préserver une relation où l'échange reste possible n'est donc pas une question de sensibilité, mais une question de montant.
Deuxièmement, chaque échange est consigné en partant du principe que « quelqu'un d'autre le relira un jour ». Quatre éléments systématiques : date et heure, interlocuteur, moyen utilisé, résultat. En cas de procès, ce registre devient la preuve que les mises en demeure ont été épuisées.
Troisièmement, dans les situations où le jugement est délicat, nous nous interdisons d'agir seuls. Ouvrir une serrure, déplacer des affaires : ce type d'action affaiblit, dès l'instant où elle est commise, la position du bailleur. C'est précisément parce que nous considérons que les personnes (jinzai, littéralement « le capital humain », un terme central dans la culture d'entreprise japonaise qui désigne les collaborateurs comme la ressource la plus précieuse de l'entreprise) constituent notre actif le plus précieux, que nous estimons qu'il revient aussi à une société de gestion de protéger, par des procédures claires, les personnes qui interviennent sur le terrain, pour qu'elles n'aient jamais à hésiter seules. Communiquer par avance, chiffres à l'appui, les coûts et les inconvénients possibles est, selon nous, ce qui construit la confiance sur la durée.
Questions fréquentes (FAQ)
Peut-on poursuivre pénalement un locataire qui a disparu en pleine nuit (yonige) ?
Le simple fait de quitter un logement sans payer le loyer relève, en principe, d'une inexécution contractuelle de nature civile, et se prête difficilement à une qualification pénale. Le recouvrement se fait par injonction de payer, procédure de petite créance (600 000 ¥ ou moins, soit environ 3 490 €) ou procès ordinaire. Si l'on peut néanmoins démontrer que le locataire a signé le contrat sans jamais avoir eu l'intention de payer dès l'origine, une autre qualification devient envisageable. Ce point relevant d'une appréciation au cas par cas, il convient de consulter un avocat.
À partir de quand peut-on se débarrasser des biens laissés sur place ?
Seulement après avoir résilié le contrat et obtenu un titre exécutoire ordonnant la restitution du logement (jugement, procès-verbal de conciliation, etc.), puis engagé la procédure d'exécution forcée. Dans le cadre de cette exécution, les biens meubles autres que l'objet de la restitution sont remis par l'huissier au locataire ou à ses ayants droit ; s'ils ne peuvent être remis, ils peuvent être vendus (article 168, alinéa 5 du Code de procédure d'exécution civile). Les biens ni remis ni vendus sont conservés par l'huissier, et le produit de la vente est consigné après déduction des frais (même article, alinéas 6 à 8). Même si le contrat contient une clause de renonciation à la propriété, il est plus sûr de suivre la procédure lorsque la volonté du locataire ne peut être confirmée.
Combien de jours après la sommation de restitution peut-on récupérer le logement ?
Le délai de remise expire en principe le jour où s'écoule un mois à compter de la date de la sommation de restitution (article 168-2, alinéa 2 du Code de procédure d'exécution civile). L'huissier fixe, dans ce délai, une date d'exécution effective. Sachant que, même en amont, entre le dépôt de la requête d'exécution forcée et la sommation, l'huissier fixe la date d'ouverture en concertation avec le créancier dans un délai de 2 semaines à compter de la requête, il faut compter, du dépôt de la requête jusqu'à l'exécution effective, environ un mois et demi au total.
Quelle est la durée de prescription des loyers impayés ?
Le délai le plus court entre 5 ans à compter du moment où le titulaire a eu connaissance de la possibilité d'exercer son droit, et 10 ans à compter du moment où il pouvait l'exercer (article 166, alinéa 1 du Code civil japonais). Le loyer suit son propre délai à chaque échéance mensuelle. Un droit confirmé par un jugement définitif, un procès-verbal de conciliation ou de médiation, voit son délai de prescription porté à 10 ans (article 169, alinéa 1). Même si le débiteur est temporairement insolvable, obtenir un jugement préserve, pendant 10 ans, la possibilité d'exécuter la créance si sa situation change.
Quelle est l'ampleur des pertes causées par un yonige ?
Selon l'enquête du MLIT (20 886 dossiers agrégés), pour la tranche de loyer 80 000-120 000 ¥, la médiane est de 356 000 ¥ (≈ 2 070 €), la moyenne de 500 000 ¥ (≈ 2 910 €), et le maximum de 4 186 000 ¥ (≈ 24 340 €). Même pour un loyer inférieur à 40 000 ¥, un maximum de 1 784 000 ¥ (≈ 10 370 €) a été observé, et pour la tranche de 400 000 ¥ et plus, un maximum de 24 453 000 ¥ (≈ 142 170 €) a été rapporté. Il s'agit du solde après subrogation et recouvrement partiel ; le total réellement avancé de sa poche par le bailleur s'y ajoute, avec les frais d'exécution forcée (507 000 ¥ en moyenne, ≈ 2 950 €) et la perte de loyer pendant la vacance.
La caution solidaire suffit-elle à sécuriser le bailleur ?
Depuis la réforme du Code civil japonais entrée en vigueur en avril 2020, toute caution solidaire souscrite par une personne physique doit prévoir un plafond de garantie, faute de quoi le contrat de garantie est dépourvu d'effet (article 465-2, alinéa 2). Si vous utilisez toujours un ancien modèle de contrat, vérifiez d'abord la présence de cette mention. Par ailleurs, tant que la caution reste une personne physique, la question de sa solvabilité demeure. Il est réaliste de la combiner avec une société de garantie de loyer professionnelle.
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Sources et références citées
- Division de l'aménagement intégré du logement, Bureau du logement, ministère du Territoire, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme (国土交通省住宅局住宅総合整備課), « Document de référence sur le plafond de garantie » (極度額に関する参考資料, 30 mars 2018)
- Tribunaux japonais, « Barème des frais de procédure » (手数料額早見表)
- Tribunaux japonais, « Exécution forcée de restitution d'immeuble » (不動産引渡（明渡）執行)
- Tribunaux japonais, « Procédure de petite créance » (少額訴訟)
- Portail e-Gov des textes de loi japonais, « Code de procédure d'exécution civile » (民事執行法, articles 168 et 168-2)
- Portail e-Gov des textes de loi japonais, « Code civil » (民法, articles 166, 169 et 465-2)
- Portail e-Gov des textes de loi japonais, « Loi sur l'aide sociale » (生活保護法, article 37-2)
- Ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales (厚生労働省), notification relative aux modalités du paiement direct par délégation de l'aide au logement (令和6年7月5日 社援保発0705第1号)
- Ministère du Territoire (国土交通省), « Liste des sociétés de garantie de loyer enregistrées » (登録家賃債務保証業者一覧, situation au 31 mars Reiwa 8 — 123 sociétés)
- Ministère du Territoire (国土交通省), « Liste des sociétés de garantie de loyer agréées » (認定家賃債務保証業者一覧, situation au 31 juillet Reiwa 8 — 12 sociétés)
- Ministère du Territoire (国土交通省), « Régime des sociétés de garantie de loyer agréées » (認定家賃債務保証業者制度)
- Ministère du Territoire (国土交通省), « Réforme de la loi sur le filet de sécurité du logement » (住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について, entrée en vigueur le 1er octobre Reiwa 7)
- Ministère du Territoire et ministère de la Justice (国土交通省・法務省), « Clauses contractuelles types relatives au traitement des biens laissés sur place » (残置物の処理等に関するモデル契約条項)
- Ministère du Territoire (国土交通省), « Modèle de contrat de bail type » (賃貸住宅標準契約書, version mars 2018, formule caution solidaire)
- Ministère du Territoire (国土交通省), « Litiges et lignes directrices relatifs à la remise en état » (édition révisée) (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）)
- Ministère de l'Environnement (環境省環境再生・資源循環局廃棄物適正処理推進課), « Rapport d'enquête Reiwa 6 sur les "maisons-poubelles" » (令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書, mars Reiwa 7)
- Office d'évaluation administrative, ministère des Affaires intérieures et de la Communication (総務省行政評価局), « Enquête sur les mesures relatives aux "maisons-poubelles" » (「ごみ屋敷」対策に関する調査＜結果に基づく通知＞, 28 août Reiwa 6)
- Syndicat de collecte des 23 arrondissements de Tokyo (東京二十三区清掃一部事務組合), « Frais de traitement des déchets » (廃棄物処理手数料について)
- Division sécurité des personnes et mineurs, Bureau de la sécurité publique, Agence nationale de la police (警察庁生活安全局人身安全・少年課), « Situation des déclarations de personnes disparues en Reiwa 6 » (令和6年における行方不明者届受理等の状況, juin Reiwa 7)
