Este artículo trata un fenómeno específicamente japonés que rara vez tiene un equivalente exacto en el mercado inmobiliario hispanohablante: el yonige (夜逃げ, literalmente "huida nocturna"), es decir, el inquilino que desaparece de un día para otro sin aviso, sin firmar una rescisión y sin dejar forma de contactarlo, mientras sus pertenencias permanecen en la vivienda. Para un propietario extranjero que invierte en un piso de alquiler en Japón, entender el yonige no es folclore local: es un riesgo operativo cuantificable, con datos oficiales de pérdidas medias, plazos medios y costes medios de ejecución. Cuando un inquilino deja de pagar y de responder, lo primero que un propietario o una administradora de fincas necesita saber son tres cosas: si esto es realmente un yonige, cuándo se puede tocar legalmente lo que hay dentro de la vivienda y, en última instancia, cuánto va a costar todo el proceso. Este artículo está dirigido a quien tiene una vivienda en alquiler con los pagos detenidos, ya sea como propietario directo o como parte gestora, y organiza las señales que delatan un yonige, el procedimiento legal para retirar los bienes de forma lícita, y los datos reales de pérdidas económicas y plazos, basados en fuentes primarias verificables a fecha de agosto de 2026. Cada cifra monetaria de este artículo indica su fuente línea por línea, y cada importe en yenes (¥) se acompaña de su equivalencia aproximada en euros, calculada a un tipo de cambio de referencia de 1 EUR ≈ ¥170 JPY (13 de agosto de 2026); se trata de una conversión orientativa para lectores hispanohablantes, no de un tipo de cambio oficial ni de una recomendación de inversión.
Antes de entrar en el procedimiento, conviene señalar un rasgo estructural del sistema jurídico japonés que sorprende a muchos inversores de países de tradición hispánica: a diferencia de España, donde el Registro de la Propiedad opera bajo el principio de fe pública registral (la inscripción registral se presume exacta y protege al tercero de buena fe, conforme a la Ley Hipotecaria), el registro de la propiedad japonés (登記, tōki) no tiene fuerza de fe pública. Una inscripción registral en Japón no garantiza por sí sola la titularidad ni protege automáticamente al comprador frente a defectos ocultos en la cadena de transmisión. Esta diferencia de fondo explica, en parte, por qué el ordenamiento japonés compensa esa falta de garantía registral con procedimientos judiciales extremadamente formalizados y protectores de la posesión, como el que se describe en este artículo: en Japón, ni siquiera un propietario con la razón de su lado puede recuperar la posesión de su vivienda por sus propios medios. La ley encomienda la ejecución del desalojo exclusivamente a un funcionario judicial, el shikkōkan (執行官, oficial de ejecución del tribunal), conforme al artículo 168, párrafo 1, de la Ley de Ejecución Civil de Japón (民事執行法, Minji Shikkō Hō), precisamente porque la ley no deja al propietario ningún mecanismo de autotutela.
Vayamos a la conclusión antes de desarrollarla. Un yonige se distingue por tres señales combinadas: la acumulación de correspondencia sin recoger, el corte del suministro de electricidad y gas, y el contenido de los enseres que quedan dentro de la vivienda. Y aunque el propietario tenga la certeza de que se trata de un yonige, la ley japonesa no le permite entrar con una llave de repuesto ni deshacerse de los bienes abandonados por su cuenta. Como se ha explicado, la ley encomienda la realización material del desalojo al procedimiento del shikkōkan (artículo 168, párrafo 1, de la Ley de Ejecución Civil), porque no existe en el ordenamiento japonés ninguna vía de autotutela para el arrendador. El orden de actuación correcto es: primero confirmar que el inquilino está bien (no es una fuga, sino una emergencia médica), después documentarlo todo, luego resolver el contrato de arrendamiento, y solo entonces iniciar el procedimiento judicial de desalojo.
Puntos clave de este artículo
- En viviendas con renta de entre ¥80.000 y ¥120.000 al mes (aprox. entre €470 y €705), la pérdida por caso tiene una mediana de ¥356.000 (≈€2.090), una media de ¥500.000 (≈€2.940) y un máximo registrado de ¥4.186.000 (≈€24.620) (encuesta del Ministerio de Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón —MLIT, 国土交通省—, sobre 20.886 casos).
- El tiempo medio desde que se produce el impago hasta que se completa la entrega del inmueble es de 4,5 meses si hay rescisión de mutuo acuerdo, 7,3 meses si hace falta sentencia firme, y 9,1 meses si se llega hasta la ejecución forzosa.
- Cuando el caso llega a ejecución forzosa, la renta impagada acumulada equivale de media a 9,7 meses, y los gastos que el propietario debe desembolsar específicamente para la ejecución forzosa alcanzan de media ¥507.000 (≈€2.980).
- Desde el día del requerimiento formal de entrega (明渡しの催告, akewatashi no saikoku), el plazo de entrega es, como regla general, de un mes (artículo 168-2, párrafo 2, de la Ley de Ejecución Civil). Los bienes abandonados los entrega el shikkōkan al inquilino o a quien corresponda, y si no es posible entregarlos, pueden venderse (artículo 168, párrafo 5, de la misma ley).
- Para 2026, la protección disponible se apoya en tres capas: la fijación de un monto máximo de garantía (極度額, kyokudogaku) para el fiador solidario (artículo 465-2 del Código Civil japonés), el uso combinado de 123 empresas registradas de garantía de renta y 12 empresas certificadas de garantía de renta, y las cláusulas contractuales modelo sobre el tratamiento de bienes abandonados.
¿Qué características tiene una vivienda tras un yonige? Las 12 señales, antes y después de descubrirlo
El yonige no ocurre de un día para otro sin previo aviso real: en la mayoría de los casos, los cambios en los pagos y en la comunicación empiezan a notarse varios meses antes. A diferencia de un simple impago puntual —algo frecuente también en mercados de alquiler hispanohablantes—, el yonige combina impago, silencio total y desaparición física del inquilino. Aquí se separan las señales que se pueden confirmar desde fuera, antes de que se confirme la desaparición, de las características que se observan dentro de la vivienda una vez lograda la entrada legal.
Las 6 señales que se pueden confirmar desde fuera antes de la revelación
El primer cambio que aparece es el patrón de los pagos. Una renta que llegaba puntual empieza a desplazarse a fin de mes, después llega solo parcialmente, y finalmente se detiene. En esta fase todavía no se puede distinguir de un simple retraso de tesorería del inquilino —algo común en cualquier mercado de alquiler— y solo se confirma que hay algo más grave cuando, además, deja de responder a cualquier intento de contacto.
Lo segundo que hay que observar son los cambios físicos en el edificio. El correo se acumula en el buzón sin que nadie lo retire durante varios días, los contadores de electricidad y gas están detenidos, y no está la bicicleta del aparcamiento ni el coche en la plaza contratada. Todo esto se puede verificar sin entrar en la vivienda, desde las zonas comunes del edificio, y las fotografías con fecha resultan muy útiles más adelante en el procedimiento judicial.
Las 6 características que quedan dentro de la vivienda
Cuando por fin es posible acceder legalmente al interior durante el proceso de entrega, lo característico de un yonige es el desequilibrio entre lo que el inquilino se llevó y lo que dejó atrás. Desaparecen únicamente los objetos difíciles de reponer —la libreta bancaria, el sello personal (inkan), la tarjeta del seguro de salud, el pasaporte—, mientras que los muebles, los electrodomésticos y la ropa de cama quedan intactos. Incluso la ropa está solo parcialmente retirada, y el contenido del frigorífico no ha sido vaciado. Son señales de que no hubo una mudanza planificada, sino una salida apresurada con lo mínimo imprescindible en muy poco tiempo.
En el caso contrario —cuando los enseres se han retirado en su mayoría y las llaves quedan en el buzón—, es posible que el inquilino sí tuviera intención de entregar la vivienda. Aun así, el mero hecho de que las llaves estén en el buzón no basta para considerar por sí solo que el contrato ha terminado: es necesario dejar constancia por escrito y, después, seguir el procedimiento formal de resolución del contrato.
Si dentro de la vivienda hay correo sin abrir amontonado, comprobar el remitente ayuda a estimar las posibilidades reales de cobro. Si lo que se acumula son avisos de entidades financieras o de empresas de recobro de deudas, es probable que exista un problema de sobreendeudamiento de fondo, y en ese escenario, aunque se obtenga una sentencia favorable, el cobro efectivo resulta difícil.
[Tabla de verificación] 12 señales y la acción que corresponde tomar en cada momento
| # | Señal / característica | Cómo confirmarla | Acción a tomar en ese momento |
|---|---|---|---|
| 1 | El patrón de pago pasó de puntual → a fin de mes → a pago parcial | Alinear los ingresos de los últimos 6 meses | Llamar para conocer la situación y registrar fecha y contenido |
| 2 | No contesta al teléfono ni devuelve las llamadas | Llamar varias veces variando franja horaria y día | Dejar constancia de cada llamada, con fecha, hora y resultado |
| 3 | El buzón está desbordado y no se mueve en varios días | Inspección visual externa; fotografiar con fecha | Si no se mueve en 3 días o más, contactar con el contacto de emergencia |
| 4 | Los contadores de electricidad y gas están parados | Verificación visual desde zonas comunes | Posible ausencia o mudanza; pasar a protocolo de confirmación de bienestar |
| 5 | No está la bicicleta ni el coche en la plaza contratada | Cotejar el registro del contrato con la situación actual | Preguntar a vecinos sin revelar el motivo real |
| 6 | El contacto de emergencia o el lugar de trabajo no responden, o el número cambió | Llamar en orden a los contactos indicados en el contrato | Contactar al fiador solidario o a la aseguradora de renta para confirmar bienestar |
| 7 | Faltan solo objetos difíciles de reponer (libreta bancaria, sello, seguro médico) | Se confirma durante el trámite de entrega | Posible salida planificada; iniciar preparación de la vía judicial |
| 8 | Solo faltan artículos de primera necesidad; quedan muebles y electrodomésticos | Igual que el anterior | Encargar una estimación del volumen y peso de los bienes abandonados |
| 9 | El contenido del frigorífico no ha sido retirado | Igual que el anterior | Priorizar medidas contra plagas y malos olores |
| 10 | Bolsas de basura acumuladas dentro (vivienda tipo "casa de basura") | Igual que el anterior | Confirmar antes la clasificación entre residuo doméstico e industrial |
| 11 | Correo sin abrir amontonado dentro de la vivienda | Comprobar el remitente | Señal de sobreendeudamiento; usarla para estimar posibilidad de cobro |
| 12 | Las llaves quedaron en el buzón o en el correo | Verificación externa; fotografiar y conservar | No dar por terminado el contrato de inmediato; dejar constancia escrita |
El orden de verificación para no confundir un yonige con una enfermedad, un accidente o un fallecimiento
Aquí está la bifurcación más importante en la práctica. Que no se pueda contactar con el inquilino no equivale a que se trate de un yonige. Según las estadísticas de la Agencia Nacional de Policía de Japón (警察庁, Keisatsu-chō), en el año fiscal Reiwa 6 (2024) se registraron 82.563 personas desaparecidas, y la causa más frecuente por categoría fue, con diferencia, motivos de enfermedad, con 23.663 casos (28,7% del total), de los cuales 18.121 (21,9%) corresponden a demencia. Le siguen los problemas familiares, con 12.466 casos (15,1%), y los motivos laborales o de negocio, con 6.722 casos (8,1%). Es decir, la causa más frecuente de que alguien deje de responder no es la huida económica, sino una circunstancia de salud.
Por eso, el orden correcto es siempre: primero confirmar el bienestar de la persona, después hablar del impago. Al contactar con el contacto de emergencia o el lugar de trabajo, hay que empezar preguntando por el paradero de la persona, no por la deuda de renta. Si no se puede descartar que el inquilino esté sufriendo un percance dentro de la vivienda, la prioridad es acudir primero a la policía. Este orden protege la privacidad del inquilino y, al mismo tiempo, sirve de respaldo frente a una futura alegación de cobro indebido o acoso.
Para un lector acostumbrado al derecho de arrendamientos urbanos español o al de países latinoamericanos, este matiz resulta llamativo: mientras que en muchas jurisdicciones hispanohablantes la vía de apremio se centra desde el inicio en el impago, en Japón el protocolo práctico exige separar explícitamente el bienestar de la persona del cobro de la deuda, y anteponer siempre lo primero.
¿Cuánto se pierde realmente con un yonige? Las pérdidas por franja de renta, con cifras oficiales
La referencia de pérdidas económicas la publica el propio Ministerio de Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (MLIT, 国土交通省), en su "Material de referencia sobre el monto máximo de garantía" (極度額に関する参考資料), un estudio que agregó datos de 13 empresas de garantía de deuda de renta y 20.886 casos. En este estudio, la "pérdida" se define como el importe total que la empresa garante pagó al arrendador —renta, gastos comunes, cuota de gestión, aparcamiento, cuota de renovación, coste de retirada de bienes abandonados, gastos de reparación, penalizaciones, etc.—, menos la parte que la empresa garante logró recuperar reclamándosela después al inquilino.
[Tabla de cifras] Pérdidas por franja de renta (mediana, media y máximo)
| Franja de renta mensual | Mediana | Media | Máximo |
|---|---|---|---|
| Menos de ¥40.000 (menos de €235) | ¥115.000 (≈€680) | ¥177.000 (≈€1.040) | ¥1.784.000 (≈€10.490) |
| ¥40.000–¥80.000 (€235–€470) | ¥190.000 (≈€1.120) | ¥282.000 (≈€1.660) | ¥3.460.000 (≈€20.350) |
| ¥80.000–¥120.000 (€470–€705) | ¥356.000 (≈€2.090) | ¥500.000 (≈€2.940) | ¥4.186.000 (≈€24.620) |
| ¥120.000–¥160.000 (€705–€940) | ¥499.000 (≈€2.930) | ¥712.000 (≈€4.190) | ¥3.693.000 (≈€21.720) |
| ¥160.000–¥200.000 (€940–€1.175) | ¥648.000 (≈€3.810) | ¥973.000 (≈€5.720) | ¥4.785.000 (≈€28.150) |
| ¥200.000–¥300.000 (€1.175–€1.765) | ¥858.000 (≈€5.050) | ¥1.262.000 (≈€7.420) | ¥6.068.000 (≈€35.690) |
| ¥300.000–¥400.000 (€1.765–€2.350) | ¥1.045.000 (≈€6.150) | ¥1.568.000 (≈€9.220) | ¥8.874.000 (≈€52.200) |
| ¥400.000 o más (€2.350 o más) | ¥2.700.000 (≈€15.880) | ¥4.373.000 (≈€25.720) | ¥24.453.000 (≈€143.840) |
Fuente: Ministerio de Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省), División de Vivienda, Departamento de Vivienda, "Material de referencia sobre el monto máximo de garantía" (極度額に関する参考資料, 30 de marzo de Heisei 30 / 2018). 13 empresas registradas de garantía de deuda de renta, 20.886 casos agregados.
El desglose de la pérdida: dónde se dispara el importe
Lo que conviene observar es la diferencia entre la mediana y el máximo. En la franja de ¥80.000 a ¥120.000, frente a una mediana de ¥356.000 (≈€2.090), el máximo llega a ¥4.186.000 (≈€24.620): una diferencia de aproximadamente 12 veces. Si se toma esa franja como una renta de referencia de unos ¥100.000 (≈€590) mensuales, el caso estándar se queda en unos 3 o 4 meses de renta, mientras que un caso que se alarga cambia de orden de magnitud por completo.
Tres factores explican esa diferencia: que cuanto más se alarga la entrega, más se acumula la renta impagada; que cuanto mayor es el volumen de bienes abandonados, más se dispara el coste de retirada; y que si hay acumulación de basura o daños en las instalaciones, ya no basta con una restauración ordinaria del inmueble (原状回復, genjō kaifuku) y hace falta limpieza especializada o sustitución de equipamiento. Acelerar la reacción inicial y acortar los meses hasta la entrega es, directamente, lo que comprime la pérdida.
Para un inversor acostumbrado a los procedimientos de desahucio exprés de España (Ley 37/2011) o a las vías sumarias de varios países latinoamericanos, la cifra de "hasta 9,1 meses de media" puede parecer larga. La razón de fondo es la misma que se explicaba al inicio: en Japón no existe una vía abreviada equivalente cuando el inquilino ha desaparecido y no se puede notificar, porque toda la ejecución pasa por el shikkōkan y por los plazos legales fijos de la Ley de Ejecución Civil, sin excepción para el propietario.
¿Cuántos meses pasan desde el impago hasta que se completa la entrega del inmueble?
La referencia de plazos procede de la misma fuente. Es una encuesta realizada a 120 empresas miembro de la Asociación Japonesa de Gestión de Viviendas de Alquiler (日本賃貸住宅管理協会, con una cartera conjunta de aproximadamente 590.000 viviendas gestionadas), a las que se preguntó cómo se bifurcarían hipotéticamente 1.000 casos de impago de renta.
[Tabla de cifras] La bifurcación de 1.000 casos de impago y los meses medios transcurridos
| Etapa | Meses medios transcurridos | Casos por cada 1.000 | Renta impagada media |
|---|---|---|---|
| Al mes: cobro íntegro | 1 mes | 942,9 casos | — |
| Al mes: cobro parcial (por ejemplo, en pagos fraccionados) | 1 mes | 30,1 casos | — |
| Al mes: sin cobrar | 1 mes | 27,0 casos | — |
| Propuesta de rescisión de mutuo acuerdo | Media de 3,1 meses | — | — |
| Interposición de la demanda de desalojo | Media de 4,0 meses | 3,8 casos | — |
| Entrega completada por rescisión de mutuo acuerdo | Media de 4,5 meses | 8,5 casos | Equivalente a 4,1 meses de renta |
| Entrega completada por sentencia firme | Media de 7,3 meses | 0,7 casos | Equivalente a 7,2 meses de renta |
| Sentencia firme + ejecución forzosa completada | Media de 9,1 meses | 0,8 casos | Equivalente a 9,7 meses de renta |
Fuente: la misma anterior (encuesta a 120 empresas miembro de la Asociación Japonesa de Gestión de Viviendas de Alquiler, con aprox. 590.000 viviendas gestionadas en conjunto). En los casos que llegan hasta la ejecución forzosa, el gasto específico que hay que desembolsar para la ejecución se sitúa, según el informe, en una media de ¥507.000 (≈€2.980).
Dos cosas que conviene extraer de esta tabla
La primera es que el 94% de los impagos se cobra en su totalidad dentro del primer mes. No hace falta alarmarse en exceso en el momento en que se produce un impago: eso es, de hecho, comparable a la experiencia de cualquier mercado de alquiler hispanohablante, donde la mayoría de los retrasos también se resuelven pronto. El problema real está en el 5,7% restante, y en particular en esos 27,0 casos que siguen sin cobrarse pasado un mes: ese es el grupo del que surgen los yonige y los casos que se alargan.
La segunda es que la vía de salida cambia radicalmente cuánto crece la renta impagada. Con rescisión de mutuo acuerdo son 4,1 meses de renta; si hace falta llegar hasta la ejecución forzosa, son 9,7 meses, más del doble. Con una renta de ¥80.000 (≈€470), eso equivale a unos ¥328.000 (≈€1.930) en el primer caso frente a unos ¥776.000 (≈€4.560) en el segundo. Y a eso hay que sumar los ¥507.000 (≈€2.980) medios de gastos de ejecución forzosa. Que se pueda llegar o no a una rescisión de mutuo acuerdo es el factor que más separa el importe final. Sobre la primera respuesta ante un impago, en Cómo responder al impago de renta y cómo redactar el requerimiento por correo certificado con acuse de recibo (内容証明郵便) se detalla, paso a paso, cómo redactar ese primer aviso formal.
Primeros pasos ante la sospecha de un yonige: qué hacer en los primeros 7 días
Lo que hay que hacer en los primeros 7 días es confirmar el bienestar de la persona y crear un registro documental. Si se saltan estos dos pasos y se entra directamente en la vía judicial, después resulta imposible demostrar en juicio que se "agotaron los requerimientos" previos.
El orden de los contactos y cómo dejar constancia
El contacto se hace en este orden: el propio inquilino, el contacto de emergencia, el lugar de trabajo, y por último el fiador solidario o la empresa garante de renta. Con cualquiera de ellos, el primer contacto siempre debe plantearse como una confirmación de bienestar, dejando el tema del impago en un segundo plano, lo más discreto posible.
Existe una referencia orientativa sobre el volumen de gestiones. Según la misma encuesta del MLIT citada antes, la gestión de cobro de renta impagada supuso, por caso, una media de 2,7 llamadas telefónicas, 1,2 envíos de documentos por escrito y 0,6 visitas. En los casos que terminaron completamente sin cobrar, esas cifras suben a 3,5 llamadas, 1,9 envíos por escrito y 1,6 visitas. Es decir, cuanto más difícil resulta el cobro, más se acumulan los contactos, así que conviene tomar como referencia práctica un mínimo de 3 llamadas, unos 2 envíos por escrito y entre 1 y 2 visitas. Anote siempre estos cuatro datos en una línea por gestión: fecha y hora, con quién se contactó, el medio utilizado y el resultado. Si el documento se envía como correo certificado con acuse de recibo y con contenido certificado (内容証明郵便 con configuración 配達証明, un tipo de correo japonés que certifica ante notario tanto el contenido exacto del escrito como la fecha de entrega), queda probada incluso la fecha en que el inquilino lo recibió.
Este nivel de meticulosidad documental puede sorprender a un propietario acostumbrado a jurisdicciones donde basta un burofax o un requerimiento notarial simple. En Japón, el peso de la prueba documental es determinante porque, como se ha explicado, el propietario no puede tomar ninguna medida de facto: todo su margen de acción se reduce a demostrar, papel en mano, que actuó correctamente antes de acudir al tribunal.
[Tabla comparativa] Qué se puede hacer y qué no se puede hacer
| Actuación | ¿Permitido? | Motivo / fundamento legal |
|---|---|---|
| Reclamar por teléfono, por escrito o mediante visita, y dejar constancia de ello | Sí | Ejercicio del derecho contractual de cobro de la renta |
| Verificación visual y fotografía del buzón, el exterior y los contadores | Sí | Confirmación externa desde zonas comunes del edificio |
| Confirmación de bienestar dirigida al contacto de emergencia o al fiador solidario | Sí | Contacto a las personas indicadas en el propio contrato |
| Solicitar a la empresa garante el pago sustitutivo (代位弁済, daii bensai) | Sí | Procedimiento previsto en el contrato de garantía |
| Entrar en la vivienda con una llave de repuesto | No | Vulnera la posesión del inquilino; puede constituir allanamiento de morada |
| Cambiar la cerradura para impedir la entrada del inquilino | No | La entrega solo puede realizarla el shikkōkan (art. 168, párr. 1, Ley de Ejecución Civil); puede acarrear responsabilidad por daños |
| Desechar o vender los bienes abandonados | No | La propiedad de esos bienes sigue siendo del inquilino; puede constituir daños a la propiedad o apropiación indebida |
| Colocar un aviso en la puerta o en el tablón anunciando el impago | No | Riesgo de difamación o de vulneración de la privacidad |
| Comunicar el impago al lugar de trabajo del inquilino | Evitar | Ir más allá de la mera confirmación de bienestar puede vulnerar la privacidad |
Evite el cambio de cerradura y la retirada de bienes por su cuenta, por muy evidente que parezca la situación. En el instante en que el propietario recurre a una vía de hecho, pasa de ser la parte que reclama a ser la parte a la que se le puede reclamar una indemnización.
¿Cómo se retiran legalmente los bienes abandonados? Fundamento legal y procedimiento práctico
La retirada de los bienes abandonados solo es posible tras pasar por tres etapas: la resolución del contrato de arrendamiento, la obtención de un título ejecutivo de entrega del inmueble, y la ejecución forzosa. Vamos a verlas en orden.
El recorrido desde la resolución del contrato hasta la ejecución forzosa
Primero, previo requerimiento, se resuelve el contrato de arrendamiento. Se suele citar como referencia un impago de 3 meses, pero esa cifra no está fijada por ninguna ley. Que se admita o no la resolución depende de si puede considerarse que se ha roto la relación de confianza entre las partes (破壊された信頼関係, un estándar jurisprudencial propio del derecho japonés de arrendamientos urbanos que se conoce como shinrai kankei hakai no hōri, "la doctrina de la ruptura de la relación de confianza"). Se valoran de forma conjunta no solo la duración del impago, sino también la respuesta a los requerimientos, el historial previo de impagos y si es posible o no contactar con el inquilino. Un caso como el yonige, en el que el contacto se ha perdido por completo, es precisamente el tipo de situación en la que resulta más fácil que se reconozca esa ruptura de la relación de confianza.
A continuación, se interpone la demanda de entrega del inmueble (建物明渡請求訴訟) y se obtiene sentencia. Una vez firme, se solicita por escrito al shikkōkan adscrito al tribunal de distrito con jurisdicción sobre la ubicación del inmueble la ejecución de entrega del bien inmueble (不動産引渡（明渡）執行). El shikkōkan, como norma general, fija dentro de las dos semanas siguientes a la fecha de la solicitud el día y la hora en que se iniciará la ejecución, previa consulta con el acreedor. El recorrido completo, desde la demanda hasta la ejecución, se detalla también en El procedimiento completo desde el impago de renta hasta la ejecución forzosa.
Comparado con el desahucio exprés español (que puede resolverse, en casos no contestados, en cuestión de semanas tras la Ley 37/2011) o con los procedimientos sumarios de lanzamiento habituales en algunas legislaciones latinoamericanas, este recorrido japonés —demanda, sentencia firme, solicitud de ejecución, requerimiento, plazo de un mes, y solo entonces el lanzamiento material— es notablemente más largo. La razón, de nuevo, es estructural: no existe una vía rápida paralela cuando el inquilino ha desaparecido, porque toda la fuerza coercitiva reside únicamente en el shikkōkan.
El plazo de entrega es de un mes desde el requerimiento, y tras el requerimiento queda prohibido transferir la posesión
En la fecha y hora fijadas para el inicio de la ejecución, el shikkōkan acude al inmueble y, si puede constatar que el inquilino ocupa efectivamente la vivienda, fija un plazo de entrega y formula el requerimiento de entrega (明渡しの催告). Este plazo de entrega es, como regla general, el día en que se cumple un mes desde la fecha del requerimiento de entrega (artículo 168-2, párrafo 2, de la Ley de Ejecución Civil). El shikkōkan fija, dentro de ese plazo, un día apropiado como fecha prevista para el lanzamiento (断行, dankō, la ejecución material del desalojo), y normalmente, hasta el día anterior a esa fecha, se sigue promoviendo la entrega voluntaria. Además, una vez formulado el requerimiento, queda prohibido que el inquilino transfiera la posesión del inmueble a un tercero (párrafo 5 del mismo artículo). Aunque, pese a esa prohibición, la posesión llegara a transferirse, la ejecución puede realizarse igualmente contra el nuevo poseedor hasta que venza el plazo de entrega (párrafo 6 del mismo artículo): una disposición diseñada específicamente para impedir que se frustre la ejecución mediante una transferencia artificial de la posesión.
[Tabla comparativa] Qué se puede y qué no se puede hacer en la fecha del requerimiento y en la fecha del lanzamiento
| Momento | Qué se puede hacer | Qué no se puede hacer | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Requerimiento de entrega (lo realiza el shikkōkan en el lugar) | Fijar el plazo de entrega y formular el requerimiento / colocar el aviso público (公示書) | Sacar por la fuerza los enseres ese mismo día | Art. 168-2, párrs. 1 y 3, Ley de Ejecución Civil |
| Desde el día del requerimiento hasta el plazo de entrega | Esperar la entrega voluntaria / fijar la fecha prevista de lanzamiento. La prórroga es posible con autorización del tribunal de ejecución | Ampliar el plazo de entrega sin autorización (la regla general es un mes desde el requerimiento) | Art. 168-2, párrs. 2 y 4, misma ley |
| Transferencia de posesión tras el requerimiento | Ejecutar incluso contra el nuevo poseedor hasta que venza el plazo de entrega | Que el inquilino transfiera la posesión a un tercero para eludir la ejecución | Art. 168-2, párrs. 5 y 6, misma ley |
| Día del lanzamiento (ejecución material) | El shikkōkan libera la posesión del inquilino y se la transfiere al arrendador / abre puertas cerradas | Que el arrendador disponga libremente de los bienes muebles ajenos al objeto de la ejecución | Art. 168, párrs. 1 y 4, misma ley |
| Bienes muebles ajenos al objeto (enseres, etc.) | Se entregan al inquilino o a quien corresponda. Si no se pueden entregar, pueden venderse | Desecharlos sin entregarlos ni venderlos | Art. 168, párr. 5, misma ley |
| Bienes muebles no entregados ni vendidos | El shikkōkan los custodia (el coste de custodia forma parte de los gastos de ejecución) | — | Art. 168, párrs. 6 y 7, misma ley |
| Producto de la venta | Se consigna judicialmente, tras deducir los gastos de venta y custodia | Que el arrendador lo aplique por su cuenta a la renta impagada | Art. 168, párr. 8, misma ley |
Aquí conviene subrayar algo importante: el producto de la venta se consigna judicialmente. Aunque se vendan los enseres, ese dinero no se destina automáticamente a cubrir la renta impagada. Para cobrarlo, hace falta un procedimiento de cobro de deuda independiente y adicional.
[Ejemplo de cálculo] Un piso tipo 1K con renta de ¥80.000, convertido en "casa de basura", llevado hasta la ejecución forzosa
Veamos las cifras sumadas. Es una estimación para un piso tipo 1K (una habitación con cocina americana, la tipología más común de alquiler para una sola persona en Japón) con renta de ¥80.000 (≈€470), con basura acumulada en el interior, en el que se obtuvo sentencia y se llegó hasta la ejecución forzosa. Se indica, línea por línea, de dónde sale cada importe.
| Concepto | Importe | Origen del importe |
|---|---|---|
| Renta impagada | ¥776.000 (≈€4.560) | ¥80.000 × 9,7 meses (encuesta MLIT / media de meses de renta impagada al completarse la ejecución forzosa) |
| Gastos específicos de la ejecución forzosa | ¥507.000 (≈€2.980) | Encuesta MLIT / media de gastos de ejecución forzosa |
| Tasa de incineración de los bienes abandonados | ¥35.000 (≈€210) | ¥17,5/kg × 2.000 kg. Tarifa según la Unión de Limpieza de las 23 Zonas Especiales de Tokio (東京二十三区清掃一部事務組合), tasa de residuos generales de origen empresarial (vigente desde las entradas del 1 de octubre de Reiwa 5 / 2023). El peso es una cifra provisional de referencia |
| Tasa de presentación de la demanda | ¥10.500 (≈€60) | Tramo de cuantía de ¥800.000, presentación en papel (tabla de tasas de los tribunales, "手数料額早見表") |
| Expedición de un título ejecutivo simple | ¥300 (≈€2) | ¥300 por copia (misma tabla de tasas) |
| Restauración tras la entrega y renta perdida durante el periodo de búsqueda de nuevo inquilino | ¥240.000 (≈€1.410) | ¥80.000 × 3 meses. El periodo de vacío es una cifra provisional de referencia |
| Subtotal (partidas con importe calculable) | ¥1.568.800 (≈€9.230) | — |
| Mano de obra de recogida, clasificación y transporte | Según presupuesto | No existe una tarifa unitaria oficial publicada; se confirma con presupuestos de varias empresas |
| Coste de restauración del inmueble (tras separar la parte a cargo del inquilino y la del arrendador) | Según presupuesto | El desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo se descuentan conforme a la guía del MLIT "Problemas y directrices en torno a la restauración del inmueble" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) |
| Depósito previo para la ejecución de entrega | Varía según el tribunal | Se confirma en la oficina del shikkōkan donde se presenta la solicitud. Si queda saldo al finalizar el asunto, se devuelve (no hacen falta timbres fiscales ni sellos de correos) |
| Honorarios de abogado | Según presupuesto | Varía según a quién se encargue |
Hay dos advertencias de lectura. La primera: no hay que contar dos veces la renta impagada de ¥776.000 (≈€4.560) y la renta perdida durante el periodo de vacío. Los 9,7 meses de impago ya están contabilizados como renta impagada, así que a la pérdida de oportunidad solo se puede sumar el periodo posterior a la entrega. La segunda: esta estimación puede parecer contradictoria frente a la pérdida por franja de renta mostrada antes (media de ¥500.000 / ≈€2.940 en la franja de ¥80.000–¥120.000). La pérdida que publica el MLIT es el saldo que queda después de que la empresa garante haya reclamado y recuperado parte del importe al inquilino, y el alcance de lo que se agrega es distinto. El importe total en efectivo que el propietario adelanta se aproxima más a esta suma detallada que a aquella otra cifra.
Hasta dónde sirve realmente la cláusula de "renuncia de propiedad de los bienes abandonados"
No son pocos los contratos que incluyen una cláusula especial según la cual "se considerará que los bienes muebles que queden tras la entrega han sido objeto de renuncia de propiedad". En los casos en que el inquilino entrega la vivienda voluntariamente y se puede confirmar su intención de renunciar a esos bienes, esta cláusula sí funciona como fundamento para proceder a su retirada.
Sin embargo, en un caso de yonige en el que no se puede contactar con el inquilino ni confirmar su voluntad, lo prudente es no proceder a la retirada basándose únicamente en esta cláusula. Si más adelante aparece el inquilino, o sus herederos, y reclaman la propiedad de esos bienes, la propia validez de la cláusula quedaría en entredicho. Conviene entender esta cláusula como una salvaguarda para reducir litigios, no como un fundamento que permita saltarse el procedimiento de ejecución.
Cuatro vías para cobrar la renta impagada: comisiones, plazos y límites de importe
En paralelo a la entrega del inmueble, hay que elegir la vía para cobrar la propia renta impagada. Desde el 21 de mayo de 2026, además de la presentación en papel, ya es posible presentar las solicitudes por vía electrónica (電子申立て), y al mismo tiempo el gasto de correo, que antes se pagaba aparte, se ha integrado dentro de la tasa de presentación. Los importes de la tabla de tasas ya incluyen ese equivalente al gasto postal.
[Tabla comparativa] Requerimiento de pago, juicio de menor cuantía, juicio ordinario y ejecución forzosa
| Vía | Dónde se presenta | Límite de la reclamación | Tasa de presentación (en papel) | Plazo estándar | Cuándo conviene | Aspectos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Requerimiento de pago (支払督促, shiharai tokusoku — un procedimiento monitorio simplificado propio del derecho japonés) | Juzgado de Distrito (簡易裁判所) con jurisdicción sobre el domicilio de la contraparte | Sin límite (reclamaciones dinerarias) | ¥5.700 (≈€34) para una cuantía de ¥600.000; ¥7.700 (≈€45) para ¥1.000.000 | Corto, si no se impugna | Cuando previsiblemente la contraparte no va a oponerse y se conoce su paradero | Si hay oposición (督促異議), pasa a juicio ordinario y hay que abonar la diferencia de tasa |
| Juicio de menor cuantía (少額訴訟, shōgaku soshō) | Por regla general, el Juzgado de Distrito del domicilio de la contraparte | Hasta ¥600.000 (≈€3.530) | ¥8.500 (≈€50) para una cuantía de ¥600.000 | Vista única, en principio | Cuando el impago no supera ¥600.000 (≈€3.530) y las pruebas pueden examinarse en la propia vista | Máximo 10 veces al año por persona en el mismo juzgado. No cabe apelación, solo oposición |
| Juicio ordinario | Juzgado de Distrito (簡易裁判所, hasta ¥1.400.000) o Tribunal de Distrito (地方裁判所) | Sin límite | ¥12.500 (≈€74) para ¥1.000.000; ¥17.500 (≈€103) para ¥2.000.000 | Varios meses | Cuando se reclama conjuntamente la entrega del inmueble y la renta impagada | La entrega no se hace efectiva hasta que la sentencia sea firme |
| Ejecución forzosa de entrega del inmueble | Shikkōkan del Tribunal de Distrito con jurisdicción sobre la ubicación del inmueble | — | Depósito previo (varía según el tribunal; no hacen falta timbres fiscales ni sellos) | Inicio fijado dentro de 2 semanas desde la solicitud; del requerimiento al plazo de entrega, 1 mes | Cuando ya se dispone de título ejecutivo y el inquilino no entrega voluntariamente | Es necesario que el acreedor o su representante comparezca en el lugar de la ejecución |
[Tabla de cifras] Tasas de presentación según la cuantía reclamada (año 2026)
| Cuantía reclamada | Demanda (en papel) | Demanda (electrónica) | Requerimiento de pago (en papel) | Requerimiento de pago (electrónico) |
|---|---|---|---|---|
| ¥300.000 (≈€1.765) | ¥5.500 (≈€32) | ¥4.400 (≈€26) | ¥4.200 (≈€25) | ¥4.000 (≈€24) |
| ¥600.000 (≈€3.530) | ¥8.500 (≈€50) | ¥7.400 (≈€44) | ¥5.700 (≈€34) | ¥5.500 (≈€32) |
| ¥800.000 (≈€4.705) | ¥10.500 (≈€62) | ¥9.400 (≈€55) | ¥6.700 (≈€39) | ¥6.500 (≈€38) |
| ¥1.000.000 (≈€5.880) | ¥12.500 (≈€74) | ¥11.400 (≈€67) | ¥7.700 (≈€45) | ¥7.500 (≈€44) |
| ¥2.000.000 (≈€11.765) | ¥17.500 (≈€103) | ¥16.400 (≈€96) | ¥10.200 (≈€60) | ¥10.000 (≈€59) |
| ¥3.000.000 (≈€17.650) | ¥22.500 (≈€132) | ¥21.400 (≈€126) | ¥12.700 (≈€75) | ¥12.500 (≈€74) |
Fuente: tabla de tasas de los tribunales de Japón, "手数料額早見表" (columna de procesos civiles y contencioso-administrativos). Cuando hay dos o más demandados, se añade un recargo de ¥2.000 (≈€12) multiplicado por el número de demandados menos uno.
Las tasas son un importe pequeño comparado con la magnitud del daño. Lo que realmente marca la diferencia no es el coste, sino si la contraparte va a oponerse o no, y si se conoce su paradero. Es posible seguir adelante con el juicio aunque el paradero sea desconocido, pero conviene contar con que, aunque se obtenga sentencia, el cobro real resulta difícil de conseguir.
¿Prescribe el impago de renta y los bienes abandonados? Cómo interpretar los artículos 166 y 169 del Código Civil japonés
La prescripción se rige por dos cifras. La prescripción extintiva se completa a los 5 años desde que se supo que se podía ejercer el derecho, o a los 10 años desde que se pudo ejercer, lo que ocurra primero (artículo 166, párrafo 1, del Código Civil japonés, 民法). Como la renta es un derecho que el arrendador sabe que puede reclamar en cuanto llega cada fecha de pago mensual, en la práctica lo habitual es considerar que cada mensualidad prescribe de forma independiente, a los 5 años.
El mecanismo por el que una sentencia firme extiende el plazo a 10 años
Un derecho confirmado mediante sentencia firme, o mediante otro título con el mismo efecto que una sentencia firme, pasa a tener un plazo de prescripción de 10 años (artículo 169, párrafo 1, del Código Civil). Un acta de conciliación judicial (和解調書) o un acta de mediación (調停調書) reciben el mismo tratamiento. Aunque la contraparte no tenga solvencia en el momento actual, si se obtiene sentencia, queda un margen de hasta 10 años para ejecutarla si la situación cambia más adelante. Obtener la sentencia, en sí misma, es una forma de preservar hacia el futuro la posibilidad de cobrar.
Qué es lo que realmente se esconde detrás de la frase "yonige, bienes abandonados, prescripción"
La expresión que suele aparecer en búsquedas, algo como "prescripción de los bienes abandonados", mezcla en realidad dos cuestiones distintas.
Una es la prescripción extintiva del crédito dinerario que representa la renta impagada. Como ya se ha dicho, es de 5 o 10 años. La otra es a quién pertenece la propiedad de los bienes abandonados, y esa cuestión no se traslada automáticamente al arrendador por el simple paso del tiempo. No existe en el ordenamiento japonés ningún mecanismo por el cual, con solo dejar pasar el tiempo, esos bienes se puedan retirar libremente. El paso del tiempo solo juega a favor del inquilino. Precisamente por eso es tan importante decidir de antemano en qué momento hay que actuar.
Cuando el yonige deja atrás una vivienda convertida en "casa de basura" (ゴミ屋敷, gomi yashiki)
Cuando el inquilino desaparece dejando basura acumulada en el interior, conviene calibrar primero, de forma realista, hasta dónde va a intervenir la administración pública. Veamos las cifras de la encuesta del Ministerio de Medio Ambiente de Japón (環境省) correspondiente al año fiscal Reiwa 6 (2024).
[Tabla de cifras] El grado real de intervención de los municipios
| Concepto | Cifra |
|---|---|
| Municipios que detectaron casos de "casa de basura" en los últimos 5 años fiscales | 672 (38,6% de 1.741 respuestas válidas) |
| Total de casos detectados | 6.054 casos |
| De ellos, casos resueltos | 2.437 casos (tasa de resolución del 40,3%) |
| Casos que los municipios seguían teniendo registrados como activos | 3.617 casos |
| Municipios que ya cuentan con una ordenanza específica para abordar el problema | 90 municipios (5,2% de 1.741) |
| Coste de retirada: a cargo del propio residente | 50,9% (87 municipios) |
| Coste de retirada: sin coste asumido por nadie | 28,1% (48 municipios) |
| Coste de retirada: a cargo del municipio | 20,5% (35 municipios) |
| Coste de retirada: a cargo de la prefectura | 0,6% (1 municipio) |
Fuente: Ministerio de Medio Ambiente de Japón (環境省), Departamento de Promoción del Tratamiento Adecuado de Residuos, Oficina de Regeneración Ambiental y Reciclaje de Recursos, "Informe de la encuesta del año fiscal Reiwa 6 sobre 'casas de basura'" (令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書, marzo de Reiwa 7 / 2025). El desglose del coste se basa en 171 respuestas válidas.
Qué indican realmente estas cifras
Solo el 5,2% de los municipios cuenta con una ordenanza específica, y el 50,9% del coste de retirada recae sobre el propio residente. Es decir, los casos en que la administración pública asume el coste, al estilo de una ejecución administrativa subsidiaria, son limitados, y tratándose además de un espacio privado como el interior de una vivienda de alquiler, el propietario debe prever ese gasto por su cuenta con más razón todavía.
Por otro lado, sí hay margen para esperar cierta intervención de tipo asistencial. Una encuesta de la Oficina de Evaluación Administrativa del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省行政評価局, publicada el 28 de agosto de Reiwa 6 / 2024) analizó 181 casos identificados por 30 municipios (62 resueltos, 119 sin resolver). Ese estudio muestra que en torno al 70% de los residentes afectados presentaba problemas de salud o económicos —necesidad de cuidados, demencia, enfermedad mental— y documenta casos resueltos gracias a apoyo asistencial o económico coordinado con organismos competentes. Ahora bien, en cerca de un tercio de los casos sin resolver, el propio residente sostenía que los objetos acumulados tenían valor y se negaba a deshacerse de ellos. Si todavía es posible contactar con el inquilino, consultar con el departamento de bienestar social del municipio o con el centro comunitario de apoyo integral (地域包括支援センター) puede ser la vía para desbloquear la situación. La actuación práctica una vez detectada la acumulación se detalla por etapas en El problema de las "casas de basura" en pisos de alquiler y cómo gestionar el desalojo.
El tratamiento cuando quien huye de noche recibe asistencia social (生活保護, seikatsu hogo)
Cuando el inquilino es beneficiario de asistencia social (seikatsu hogo, el sistema japonés de ayuda pública de subsistencia equivalente, a grandes rasgos, a una renta mínima garantizada), existe una salvaguarda institucional relevante: el pago por representación del subsidio de vivienda.
El pago por representación del subsidio de vivienda (artículo 37-2 de la Ley de Asistencia Social)
El artículo 37-2 de la Ley de Asistencia Social de Japón (生活保護法) establece, como excepción al método ordinario de prestación, un mecanismo por el cual el subsidio de vivienda, entre otros, puede pagarse directamente en nombre del beneficiario. A esto se le llama pago por representación del subsidio de vivienda (住宅扶助の代理納付, jūtaku fujo no dairi nōfu), y consiste en que el importe equivalente a la renta lo abona directamente la oficina de bienestar social (福祉事務所) al arrendador, sin pasar por el beneficiario. Las directrices operativas las fija una circular del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar (厚生労働省), revisada más recientemente el 5 de julio de Reiwa 6 / 2024 (社援保発0705第1号).
Cuando este pago por representación está activado, el ingreso correspondiente a la renta continúa con independencia de la situación económica personal del beneficiario, lo que hace mucho menos probable que llegue a producirse un impago. En el momento de firmar el contrato, o en cuanto aparecen señales de impago, merece la pena consultar con la oficina de bienestar social competente si es posible aplicar este pago por representación.
Qué puede confirmar la oficina de bienestar social, y qué no
Lo que la oficina de bienestar social sí puede confirmar es el aspecto procedimental: si es posible aplicar el pago por representación y cómo tramitarlo. Lo que no puede confirmar es si una persona concreta es beneficiaria o cuál es su situación de vida particular, ya que se trata de información personal que no se revela sin el consentimiento del interesado. Preguntar directamente "¿pueden decirme si es beneficiario?" no suele avanzar. Si se reformula como "quisiera consultar sobre la posibilidad de aplicar el pago por representación", resulta mucho más fácil que el funcionario responsable pueda atender la consulta.
El sistema para prevenir el yonige: combinar los mecanismos disponibles en 2026
A la luz de todas las cifras anteriores, el objetivo de la prevención queda claro: se trata de decidir, ya en la fase contractual, hasta qué punto se puede transferir a un tercero una pérdida potencial de varios cientos de miles a varios millones de yenes por caso. En 2026 hay tres capas de mecanismos disponibles.
[Tabla comparativa] Las tres capas de garantía
| Aspecto | Solo fiador solidario | Empresa registrada de garantía de renta (123 empresas) | Empresa certificada de garantía de renta (12 empresas) |
|---|---|---|---|
| Posibilidad real de cobro | Depende de la solvencia individual. El monto máximo de garantía (極度額) es el techo | Se puede recibir el adelanto dentro del alcance del contrato de garantía | Lo mismo que la anterior, más la posibilidad de recurrir al seguro de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón (JHF,住宅金融支援機構) |
| Mecanismo de cobertura | — | Depende del contenido que ofrezca cada empresa | Tasa de cobertura del 70% al 90%; el seguro cubre tanto la renta impagada como el coste de restauración del inmueble. Se elige entre 4 tramos de prima según cada caso |
| Aceptación de personas que requieren consideración especial (要配慮者, colectivos vulnerables como personas mayores solas o extranjeros) | Difícil el acceso a la vivienda para quien no puede conseguir un fiador | Depende del criterio de cada empresa | No puede rechazar sin motivo justificado la garantía de residentes de "viviendas con apoyo a la residencia" (居住サポート住宅); no puede limitar el contacto de emergencia solo a una persona física; no puede exigir además un fiador solidario |
| Supervisión administrativa | Ninguna | Sistema de registro ante el Ministro de Infraestructura, Transporte y Turismo | Órdenes de adecuación, requerimiento de informes, inspecciones in situ, y revocación de la certificación con publicidad del hecho |
| Necesidad de fijar un monto máximo de garantía | Obligatorio. Sin esa fijación, el contrato de garantía es nulo | Al ser garantía de una persona jurídica, no le alcanza la regulación del "aval personal de ámbito abierto" (個人根保証) | Lo mismo que la anterior |
| Fundamento legal | Artículo 465-2 del Código Civil | Sistema de registro de empresas de garantía de deuda de renta | Capítulo 7 de la Ley de la Red de Seguridad para la Vivienda (住宅セーフティネット法, artículos 72 a 80) |
El número de empresas es de 123 registradas (a fecha de 31 de marzo de Reiwa 8 / 2026) y 12 certificadas (a fecha de 31 de julio de Reiwa 8 / 2026). Las empresas certificadas cumplen criterios de aceptación de colectivos vulnerables, por lo que merece la pena considerarlas como opción en propiedades donde se plantee alquilar a personas mayores que viven solas o a residentes de nacionalidad extranjera. El nivel habitual de las primas de garantía y cómo funcionan se detallan en Qué hace una empresa de garantía de renta y cómo funciona su proceso de evaluación.
¿A cuántos meses de renta debería equivaler el monto máximo de garantía del fiador solidario?
Con la reforma del Código Civil vigente desde abril de 2020, en los contratos de arrendamiento en los que una persona física actúa como fiador solidario es obligatorio fijar un monto máximo de garantía (極度額, kyokudogaku), y un contrato de garantía sin ese monto máximo fijado carece de efecto (artículo 465-2, párrafo 2, del Código Civil). Si se sigue usando un modelo de contrato antiguo sin revisar, existe el riesgo de que la garantía resulte, sencillamente, inválida. El "Contrato Estándar de Arrendamiento de Vivienda" del MLIT (versión de marzo de Heisei 30 / 2018, modalidad con fiador solidario) ya incluye un campo específico para consignar ese monto máximo.
Entonces, ¿en qué importe fijarlo? El MLIT se limita a indicar que "para fijar en concreto el monto máximo de garantía, es necesario que el arrendador y el fiador solidario, entre otras partes interesadas, mantengan una discusión suficiente", sin dar una cifra cerrada. Los dos datos siguientes sí sirven como criterio orientativo:
| Referencia | Cifra | Equivalencia orientativa en meses de renta |
|---|---|---|
| Pérdida media de las empresas de garantía (franja ¥40.000–¥80.000 / €235–€470) | ¥282.000 (≈€1.660) | Unos 7,1 meses con renta de ¥40.000; unos 3,5 meses con renta de ¥80.000 |
| Igual (franja ¥80.000–¥120.000 / €470–€705) | ¥500.000 (≈€2.940) | Unos 6,3 meses con renta de ¥80.000; unos 4,2 meses con renta de ¥120.000 |
| Igual (franja ¥120.000–¥160.000 / €705–€940) | ¥712.000 (≈€4.190) | Unos 5,9 meses con renta de ¥120.000; unos 4,5 meses con renta de ¥160.000 |
| Importe que los tribunales han fijado como carga del fiador solidario en sentencia | Media de 13,2 meses de renta | Mínimo 2 meses, mediana 12 meses, máximo 33 meses |
Fuente: MLIT, "Material de referencia sobre el monto máximo de garantía". El estudio de sentencias abarcó 91 casos (1 del Tribunal Supremo, 90 del Tribunal de Distrito de Tokio); el importe total a cargo del fiador incluye, además de la renta impagada, el coste de restauración del inmueble y otras indemnizaciones por daños.
Calculado desde la pérdida media, sale entre 4 y 7 meses de renta; calculado desde la media de las sentencias, salen 13,2 meses. Dónde situarse dentro de ese rango es, en la práctica, la decisión que hay que tomar caso por caso. Fijarlo demasiado alto dificulta encontrar a alguien dispuesto a ser fiador, así que lo más realista es decidirlo dando por hecho que se combinará con una empresa de garantía de deuda de renta. El tema se trata con más detalle en El impacto de la reforma del Código Civil en la práctica de los fiadores solidarios de alquiler.
Las cláusulas contractuales modelo sobre bienes abandonados, y el nuevo servicio de gestión de bienes abandonados de las entidades de apoyo a la vivienda
Para los bienes abandonados existe una forma de prepararse desde el propio contrato. Se trata de las "Cláusulas contractuales modelo sobre el tratamiento de bienes abandonados" (残置物の処理等に関するモデル契約条項), elaboradas conjuntamente en junio de 2021 (Reiwa 3) por el MLIT y el Ministerio de Justicia (法務省). Es un formulario que separa, por un lado, un contrato de mandato para gestionar la resolución del arrendamiento y, por otro, un contrato de encargo para gestionar el tratamiento de los bienes abandonados, con explicaciones artículo por artículo. Se han publicado 4 variantes —un único mandatario para ambos contratos en un solo documento, mandatarios distintos para cada uno, y un modelo de cláusula especial incorporada directamente al contrato de arrendamiento—, y la guía de aplicación práctica alcanzó su segunda edición en octubre de Reiwa 7 / 2025.
Aquí es importante no confundir el ámbito de aplicación. Estas cláusulas modelo son, en esencia, un modelo de contrato de gestión post mortem (死後事務委任契約) pensado para resolver de forma ordenada el contrato y los bienes cuando un inquilino que vive solo fallece; no son un mecanismo pensado para tramitar directamente una desaparición o un yonige. Los bienes abandonados por un yonige se tramitan, como se ha explicado en este artículo, a través del procedimiento de ejecución.
Hay otro cambio normativo relevante que conviene tener presente. La Ley de la Red de Seguridad para la Vivienda reformada entró en vigor el 1 de octubre de 2025 (Reiwa 7), y desde entonces las funciones de las entidades certificadas de apoyo a la vivienda (居住支援法人, kyojū shien hōjin) incluyen la gestión del tratamiento de bienes abandonados por encargo del propio inquilino. El MLIT ha publicado una guía para la elaboración y aprobación del reglamento de ese servicio de gestión de bienes abandonados. También este mecanismo está pensado, sobre todo, para el caso de fallecimiento del inquilino, pero en propiedades donde se acepte el alquiler a personas mayores que viven solas, designar a una de estas entidades como mandataria es una opción a considerar.
Decidir de antemano qué hacer en el día 3, el día 7 y el día 30 de impago
Si se empieza a pensar qué hacer una vez que ya se ha producido el impago, la decisión llega tarde. Según la encuesta citada, al cumplirse el primer mes, los casos sin cobrar eran 27 de cada 1.000. El objetivo es poder determinar de forma prácticamente automática, al llegar a ese primer mes, si el caso ha entrado o no en ese grupo de 27.
- Día 3 de impago: la persona encargada de confirmar los ingresos hace una llamada. Si no contesta, se envía un mensaje de texto y se registra la fecha y hora.
- Día 7 de impago: se envía una carta de requerimiento por correo ordinario. Al mismo tiempo, se verifica el buzón y el aspecto exterior de la vivienda, y se guardan las fotografías.
- Día 14 de impago: se contacta con el contacto de emergencia. Si existe contrato con una empresa garante, en este momento se confirma el procedimiento de notificación (muchas empresas garantes tienen plazos fijados para recibir el aviso).
- Día 30 de impago: se envía el requerimiento por correo certificado con acuse de recibo y contenido certificado. Se verifica el estado de los suministros (luz, gas, agua) y se contrasta con la tabla de señales de yonige.
- Día 60 de impago: se decide si se propone una rescisión de mutuo acuerdo o si se empieza a preparar la vía judicial. Según la encuesta citada, la propuesta de rescisión de mutuo acuerdo se produce, de media, a los 3,1 meses, pero en casos con sospecha de yonige conviene adelantar ese plazo.
Si estos cinco hitos se incorporan al reglamento interno de gestión, la calidad de la primera respuesta se mantiene incluso cuando cambia la persona encargada. Si la gestión está subcontratada, es recomendable dejar por escrito, en el propio contrato de gestión, los plazos de aviso en caso de impago. Los puntos a verificar en el momento de firmar el contrato se recogen también en Tres tipos de conflictos frecuentes con inquilinos en la gestión de alquiler y cómo prevenirlos.
Lo que nosotros decidimos en la gestión diaria
En INA&Associates, en la gestión diaria de nuestras propiedades, seguimos tres reglas.
La primera: que el contacto por impago empiece siempre desde la confirmación de la situación, nunca desde el reproche. Si se usa un tono acusatorio sin conocer todavía las circunstancias, se cierra la puerta a la rescisión de mutuo acuerdo. Y como ya se ha visto, entre una rescisión de mutuo acuerdo y una ejecución forzosa, la renta impagada se dobla, de 4,1 a 9,7 meses. Mantener abierta la posibilidad de diálogo no es solo una cuestión de trato humano: es, directamente, una cuestión de importe económico.
La segunda: dejar constancia de cada gestión pensando siempre que "alguien más la va a leer después". Fecha y hora, interlocutor, medio utilizado y resultado. Si el caso llega a juicio, ese registro es la prueba de que se agotaron los requerimientos.
La tercera: no actuar por cuenta propia en los momentos en que la decisión es difícil. Abrir una cerradura o mover unos enseres son actos que, en el instante en que se realizan, debilitan la posición del propietario. Creemos que el mayor activo de una empresa de gestión inmobiliaria son las personas (人財, jinzai, un término que en japonés distingue deliberadamente al personal como "activo humano" del simple "recurso humano"), y precisamente por eso entendemos que también es responsabilidad de la gestora sostener con procedimientos claros a esas personas, para que nadie tenga que dudar en el terreno. Explicar de antemano, con números, los costes y las desventajas de cada camino es, a largo plazo, lo que construye la confianza.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se puede denunciar penalmente a un inquilino que huyó de noche?
El simple hecho de marcharse sin pagar la renta se trata, en principio, como un incumplimiento contractual de naturaleza civil, y rara vez llega a constituir un delito. El cobro se tramita por la vía del requerimiento de pago, el juicio de menor cuantía (hasta ¥600.000 / ≈€3.530) o el juicio ordinario. Ahora bien, si se puede demostrar que el inquilino firmó el contrato sin intención alguna de pagar desde el principio, la valoración jurídica puede ser distinta. Es un terreno donde la interpretación varía según el caso, así que conviene consultarlo individualmente con un abogado.
¿Desde cuándo se pueden retirar los bienes abandonados?
Desde que se obtiene la resolución del contrato y un título ejecutivo de entrega (sentencia, acta de conciliación, etc.) y se entra en el procedimiento de ejecución forzosa. En la ejecución forzosa, los bienes muebles ajenos al objeto de la ejecución los entrega el shikkōkan al inquilino o a quien corresponda, y si no es posible entregarlos, pueden venderse (artículo 168, párrafo 5, de la Ley de Ejecución Civil). Los bienes que no se entreguen ni se vendan quedan bajo custodia del shikkōkan, y el producto de la venta se consigna judicialmente tras deducir los gastos (artículo 168, párrafos 6 a 8, misma ley). Aunque el contrato incluya una cláusula de renuncia de propiedad, si no se puede confirmar la voluntad del inquilino, lo más seguro es seguir igualmente el procedimiento formal.
¿Cuántos días después del requerimiento de entrega se puede recuperar la vivienda?
El plazo de entrega es, como regla general, el día en que se cumple un mes desde la fecha del requerimiento de entrega (artículo 168-2, párrafo 2, de la Ley de Ejecución Civil). El shikkōkan fija, dentro de ese plazo, un día adecuado como fecha prevista para el lanzamiento. Además, desde la solicitud de ejecución forzosa hasta el propio requerimiento, el shikkōkan también fija el día y la hora de inicio dentro de las dos semanas siguientes a la solicitud, previa consulta con el acreedor, de modo que, en conjunto, desde la solicitud hasta el lanzamiento efectivo hay que contar con aproximadamente mes y medio.
¿Cuántos años tarda en prescribir la renta impagada?
5 años desde que se supo que se podía ejercer el derecho, o 10 años desde que se pudo ejercer, lo que ocurra primero (artículo 166, párrafo 1, del Código Civil). La renta avanza mes a mes, de forma independiente para cada mensualidad. Un derecho confirmado por sentencia firme, o por un acta de conciliación o de mediación, pasa a tener un plazo de prescripción de 10 años (artículo 169, párrafo 1, del Código Civil). Aunque la contraparte no tenga solvencia en ese momento, obtener sentencia deja un margen de hasta 10 años para ejecutarla si la situación cambia.
¿De qué magnitud es la pérdida económica por un yonige?
Según la encuesta del MLIT (20.886 casos agregados), en la franja de renta de ¥80.000 a ¥120.000 (≈€470–€705), la mediana es de ¥356.000 (≈€2.090), la media de ¥500.000 (≈€2.940) y el máximo de ¥4.186.000 (≈€24.620). Incluso en la franja de menos de ¥40.000 se ha reportado un máximo de ¥1.784.000 (≈€10.490), y en la franja de ¥400.000 o más, un máximo de ¥24.453.000 (≈€143.840). Se trata del saldo tras el cobro de lo reclamado, así que el importe total en efectivo que el propietario adelanta se ve incrementado, además, por los gastos de ejecución forzosa (media de ¥507.000 / ≈€2.980) y por la renta perdida durante el periodo de vacío.
¿Tener un fiador solidario da tranquilidad?
Con la reforma del Código Civil vigente desde abril de 2020, la garantía solidaria de una persona física requiere fijar un monto máximo de garantía; sin esa fijación, el contrato de garantía no produce efecto (artículo 465-2, párrafo 2, del Código Civil). Si se sigue usando un contrato antiguo, lo primero es comprobar si consta ese monto máximo. Además, al tratarse de una persona física, siempre queda el problema de su solvencia real. Lo más realista es combinarlo con una empresa de garantía de deuda de renta.
Fuentes y referencias
- Ministerio de Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省), División de Vivienda, Departamento de Vivienda, "Material de referencia sobre el monto máximo de garantía" (極度額に関する参考資料, 30 de marzo de Heisei 30 / 2018)
- Tribunales de Japón, "Tabla de tasas de referencia" (手数料額早見表)
- Tribunales de Japón, "Ejecución de entrega de bienes inmuebles" (不動産引渡（明渡）執行)
- Tribunales de Japón, "Juicio de menor cuantía" (少額訴訟)
- Buscador de legislación e-Gov, "Ley de Ejecución Civil" (民事執行法, artículos 168 y 168-2)
- Buscador de legislación e-Gov, "Código Civil" (民法, artículos 166, 169 y 465-2)
- Buscador de legislación e-Gov, "Ley de Asistencia Social" (生活保護法, artículo 37-2)
- Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar de Japón (厚生労働省), circular de revisión sobre el pago por representación del subsidio de vivienda conforme al artículo 37-2 de la Ley de Asistencia Social (令和6年7月5日 社援保発0705第1号)
- MLIT, "Lista de empresas registradas de garantía de deuda de renta" (登録家賃債務保証業者一覧, a fecha de 31 de marzo de Reiwa 8 / 2026, 123 empresas)
- MLIT, "Lista de empresas certificadas de garantía de deuda de renta" (認定家賃債務保証業者一覧, a fecha de 31 de julio de Reiwa 8 / 2026, 12 empresas)
- MLIT, "Sistema de empresas certificadas de garantía de deuda de renta" (認定家賃債務保証業者制度)
- MLIT, "Sobre la ley de reforma parcial de la Ley de la Red de Seguridad para la Vivienda y otras" (住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について, en vigor desde el 1 de octubre de Reiwa 7 / 2025)
- MLIT y Ministerio de Justicia (法務省), "Cláusulas contractuales modelo sobre el tratamiento de bienes abandonados" (残置物の処理等に関するモデル契約条項)
- MLIT, "Contrato Estándar de Arrendamiento de Vivienda" (賃貸住宅標準契約書, versión de marzo de Heisei 30 / 2018, modalidad con fiador solidario)
- MLIT, "Problemas y directrices en torno a la restauración del inmueble (versión reeditada)" (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）)
- Ministerio de Medio Ambiente de Japón (環境省), Oficina de Regeneración Ambiental y Reciclaje de Recursos, Departamento de Promoción del Tratamiento Adecuado de Residuos, "Informe de la encuesta del año fiscal Reiwa 6 sobre 'casas de basura'" (令和6年度『ごみ屋敷』に関する調査報告書, marzo de Reiwa 7 / 2025)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón (総務省), Oficina de Evaluación Administrativa, "Encuesta sobre medidas frente a las 'casas de basura' (notificación basada en los resultados)" (『ごみ屋敷』対策に関する調査＜結果に基づく通知＞, 28 de agosto de Reiwa 6 / 2024)
- Unión de Limpieza de las 23 Zonas Especiales de Tokio (東京二十三区清掃一部事務組合), "Sobre las tasas de tratamiento de residuos" (廃棄物処理手数料について)
- Agencia Nacional de Policía de Japón (警察庁), División de Vida Segura, Departamento de Seguridad Personal y Menores, "Situación de la recepción de denuncias de personas desaparecidas en el año Reiwa 6" (令和6年における行方不明者届受理等の状況, junio de Reiwa 7 / 2025)
