Erdbebenschutz für Apartmenthäuser in Japan: Der Leitfaden

Wer in Japan ein Apartmenthaus vermietet, startet meist im Bewusstsein, dass dieses Geschäft mit vielfältigen Risiken verbunden ist.
Dazu zählt auch das Risiko durch Naturkatastrophen.
Japan gilt als „Erdbebennation“; entsprechend sollten Sie sich schon vor dem Einstieg mit den seismischen Risiken und den Gegenmaßnahmen befassen.
Wir stellen Ihnen deshalb die Maßnahmen vor, mit denen Sie ein Apartmenthaus in Japan gegen Erdbeben absichern.
Behandelt werden die bauliche Erdbebensicherheit ebenso wie die Erdbebenversicherung – die Grundlagen also, wenn Sie die Risiken eines Bebens so weit wie möglich vermeiden wollen.

Bauliche Erdbebensicherheit und Erdbebensicherheitsklassen: Was Vermieter wissen sollten

Um die Risiken eines Erdbebens einzuschätzen, müssen Sie die bauliche Erdbebensicherheit und die Erdbebensicherheitsklassen verstehen.
Kenntnisse über die einschlägigen Gesetze und über das Tragwerk helfen auch beim Neubau, beim Ersatzbau und beim Ankauf.
Beginnen wir daher mit den Gesetzen zur Erdbebensicherheit.

Was ist das Baustandardgesetz (Kenchiku Kijun-hō)?

Zwei Gesetze regeln in Japan die Erdbebensicherheit: das Baustandardgesetz (建築基準法, Kenchiku Kijun-hō) und das Gesetz zur Förderung der Sicherung der Wohnqualität (住宅の品質確保の促進等に関する法律, kurz Hinkaku-hō).
Vor allem das Baustandardgesetz ist ein zentrales Regelwerk: Es legt nicht nur die Erdbebensicherheit fest, sondern auch Anforderungen an Tragwerk, Grundstück, technische Ausrüstung und Nutzungsart.

Schadensquote der Gebäude beim Großen Hanshin-Awaji-Erdbeben

Das Baustandardgesetz stammt ursprünglich aus dem Jahr 1950.
Im Juni 1981 wurde es novelliert; seither gilt als Ziel, dass Gebäude bei mittelschweren Beben (etwa Shindo 5+ auf der japanischen Intensitätsskala) nahezu schadensfrei bleiben und bei schweren Beben (etwa Shindo 6+ bis 7) nicht einstürzen.
Vierzehn Jahre nach Einführung dieser neuen Erdbebennorm ereignete sich 1995 das Große Hanshin-Awaji-Erdbeben, bei dem zahlreiche Wohnhäuser und Bauwerke einstürzten.
Der Großteil der eingestürzten Gebäude war jedoch nach der alten Norm errichtet worden. Von den Gebäuden nach der neuen Norm blieben über 70 Prozent unbeschädigt oder wiesen nur geringe Schäden auf.
Zwar gab es auch unter ihnen mittelschwere und schwere Schäden bis hin zum Einsturz, doch die schadensbegrenzende Wirkung der neuen Norm war eindeutig belegt.

Die aktuelle Fassung der Norm seit Juni 2000

Im Juni 2000 wurden die Erdbebenanforderungen erneut verschärft.
Zusätzlich zur Sicherheit gegen Einsturz bei schweren Beben verlangt die neue Fassung verbindlich den Grenzzustandsnachweis (限界耐力計算, Genkai Tairyoku Keisan).
Dieser Nachweis ermittelt rechnerisch, welchen seismischen Einwirkungen ein Bauwerk standhält, und liefert dafür konkrete Kennwerte.
Er zeigt darüber hinaus, welchen weiteren äußeren Einwirkungen wie Schneelast oder Sturm das Gebäude gewachsen ist.

Was ist das Hinkaku-hō?

Das Hinkaku-hō legt die Standards für die Ausweisung von Wohnqualität und das darauf aufbauende Bewertungssystem fest; es soll Verbraucher vor Streitigkeiten rund um Wohnimmobilien schützen.

Ein Gesetz, das drei Systeme regelt

Konkret regelt das Hinkaku-hō drei getrennte Systeme.

・das System zur Ausweisung der Wohnqualität (Wohnqualitätsbewertung)
・ein eigenes Schlichtungssystem für Streitigkeiten rund um Wohnimmobilien
・die verpflichtende zehnjährige Mängelgewährleistung bei Neubauwohnungen

Das System zur Ausweisung der Wohnqualität sorgt dafür, dass eine unabhängige Stelle die Eigenschaften einer Wohnimmobilie bewertet und für Verbraucher verständlich darstellt.
Die Bewertung ist freiwillig, schafft aber Vertrauen, weil sie eine unabhängige Prüfung belegt.
Wer sie durchführen lässt, kann zudem eine benannte Schlichtungsstelle anrufen, falls nach der Übergabe Mängel auftreten und es deshalb zum Streit mit dem Verkäufer kommt. Durch die zehnjährige Mängelgewährleistung müssen Mängel, die innerhalb von zehn Jahren an einem Neubau festgestellt werden, unentgeltlich beseitigt werden.

Die Erdbebensicherheitsklassen nach dem Hinkaku-hō

Das Hinkaku-hō definiert außerdem die Erdbebensicherheitsklassen (耐震等級, Taishin Tōkyū).
Die Klassen 1 bis 3 unterscheiden sich in der Sicherheit gegen Einsturz, in der Schadensanfälligkeit und in den typischen Gebäudearten.

・Erdbebensicherheitsklasse 1
Klasse 1 entspricht exakt dem Niveau, das das Baustandardgesetz fordert, und bildet die Basisstufe.
Es ist also die niedrigste Klasse, was aber nicht bedeutet, dass die Erdbebensicherheit gering wäre.
Ein solches Gebäude ist so ausgelegt, dass es auch bei Shindo 6+ bis 7 nicht einstürzt.

・Erdbebensicherheitsklasse 2
Bei Klasse 2 ist das 1,25-Fache der gesetzlich geforderten Widerstandsfähigkeit nachgewiesen.
Das Einsturzrisiko sinkt damit auch bei einem Beben, das um den Faktor 1,25 stärker ist als das für Klasse 1 maßgebende.
Gebäude, die im Katastrophenfall als Evakuierungsort dienen – vor allem Schulen, Krankenhäuser und Behörden –, müssen mindestens Klasse 2 erreichen.

・Erdbebensicherheitsklasse 3
Klasse 3 steht für das 1,5-Fache der gesetzlich geforderten Widerstandsfähigkeit.
Polizei- und Feuerwachen, die im Katastrophenfall Rettungs- und Wiederaufbaubasis sind, werden meist nach Klasse 3 gebaut.

Die Klasse belegt ein hohes Sicherheitsniveau, doch zertifizieren lässt sie sich nur durch eine Prüfung bei einer vom 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) benannten Stelle für Wohnqualitätsbewertung.
Rechnen Sie dafür mit Prüf- und Antragsgebühren von rund 200.000 bis 300.000 JPY (etwa 1.200 bis 1.800 EUR).

Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist hier eine Einordnung wichtig: Die japanischen Erdbebensicherheitsklassen sind ein japanisches Sondersystem und nicht mit den Bedeutungskategorien des Eurocode 8 (DIN EN 1998) gleichzusetzen. In Deutschland, Österreich und weiten Teilen der Schweiz spielt die Erdbebenbemessung im Wohnungsbau kaum eine Rolle, weil die seismische Gefährdung außerhalb weniger Zonen wie dem Oberrheingraben, dem Wallis oder Teilen Kärntens gering ist; dort bemisst man das Tragwerk vor allem nach Wind-, Schnee- und Nutzlasten. In Japan ist das Erdbeben dagegen der bestimmende Lastfall und zugleich ein Preisfaktor: Baujahr und Erdbebennorm entscheiden über Finanzierbarkeit, Versicherbarkeit und Wiederverkaufswert. Prüfen Sie deshalb bei jedem Ankauf zuerst, ob nach der Norm von 1981 und besser noch nach der Fassung von 2000 gebaut wurde – diese Angabe sagt über das Risiko mehr als jede Lagebeschreibung.

Tragwerkskonzepte, die ein Apartmenthaus vor Erdbeben schützen

Die Erdbebensicherheit hängt maßgeblich vom Tragwerkskonzept ab.
Wir stellen die drei Bauweisen vor, die bei japanischen Apartmenthäusern vorkommen: die erdbebenresistente Bauweise, die schwingungsdämpfende Bauweise und die Basisisolierung.

Erdbebenresistente Bauweise (Taishin)

Die erdbebenresistente Bauweise findet sich auch in gewöhnlichen Wohnhäusern: Das Tragwerk widersteht den Erdbebenkräften durch aussteifende Elemente wie Diagonalstreben.
Es hält nicht nur Beben, sondern auch den Schwingungen bei Sturm und Taifun gut stand, und da fast jedes Wohngebäude ohnehin so ausgeführt ist, entstehen keine Zusatzkosten.
Nachteil: Das Gebäude hält zwar stand, doch die Kräfte werden direkt in die Konstruktion eingeleitet, sodass die Schäden mit jedem weiteren Beben zunehmen.
Weil das Gebäude stark schwingt, kippen zudem Möbel leichter um.

Schwingungsdämpfende Bauweise (Seishin)

Bei der schwingungsdämpfenden Bauweise nehmen Dämpfungselemente, die etwa in den Wandaufbau eingebaut werden, die Erdbebenenergie auf und reduzieren die Schwingungen.
Gegenüber der rein erdbebenresistenten Bauweise fallen die Bewegungen geringer aus, besonders ab dem zweiten Obergeschoss.
Auch gegen starken Wind ist sie robust, und weil die Schwingungen absorbiert werden, bleiben die Schäden gering.
Da die Dämpfungselemente zusätzlich in ein ansonsten übliches Gebäude eingebaut werden, liegen die Baukosten jedoch höher.
Zu beachten ist außerdem, dass ihr Einbau die Planungsfreiheit einschränkt.

Basisisolierte Bauweise (Menshin)

Bei der Basisisolierung sitzen Isolatoren zwischen Gebäude und Fundament, sodass die Bodenbewegung nur abgeschwächt in das Gebäude gelangt.
Besonders wirksam ist das gegen horizontale Bewegungen; die Gebäudeschäden sinken erheblich.
Auch das Umkippen von Möbeln wird unabhängig vom Geschoss deutlich verringert.
Allerdings sind die Einbaukosten hoch, und weil die Isolatoren im Sockel sitzen, ist das Gebäude windanfälliger; ab dem zweiten Obergeschoss bleiben Schwingungen spürbar.
Auf weichem Baugrund lassen sich Isolatoren zudem kaum einbauen – wer basisisoliert bauen will, muss also auch das Grundstück genau prüfen.
Da sie anders als bei den übrigen Bauweisen unterhalb des Erdgeschosses liegen, ist außerdem ein Untergeschoss kaum realisierbar.

Mögliche Konflikte nach einem Erdbeben und wie Sie ihnen begegnen

Kommt es zu einem schweren Erdbeben, können beim Betrieb eines Apartmenthauses die unterschiedlichsten Konflikte entstehen.
Wie sollten Sie damit umgehen?
Im Folgenden stellen wir typische Konfliktfälle nach einem Beben und die passenden Reaktionen vor.

Der Mietvertrag bei vollständiger Zerstörung des Apartmenthauses

Was geschieht mit den Mietverträgen, wenn ein schweres Beben das Apartmenthaus vollständig zerstört?
Grundsätzlich enden Mietverträge unabhängig von der Ursache, sobald das Gebäude nicht mehr existiert.
Gegenstand des Vertrags ist die Überlassung der Wohnung; fällt das Gebäude weg, kann diese Leistung nicht mehr erbracht werden.
Mit dem Vertragsende entfallen zugleich die Mieteinnahmen.
Selbst wenn das Gebäude noch steht, aber eine Evakuierungsanordnung oder die Ausweisung als Sperrgebiet den Vertrag zwangsläufig beendet, können Sie keine Miete mehr verlangen.
Nur bei freiwilliger Evakuierung des Mieters bleibt die Miete in voller Höhe forderbar – das sollten Sie einkalkulieren.

Für Vermieter aus dem DACH-Raum ist das der wohl größte Unterschied zum heimischen Mietrecht. Auch nach deutschem Recht besteht das Mietverhältnis bei Untergang der Mietsache nicht fort, doch der vertraute Mechanismus ist die Mietminderung nach § 536 BGB – ein Instrument, das den Vertrag am Leben hält. In Japan endet der Vertrag bei vollständigem Untergang automatisch und ohne Kündigung; bei teilweiser Unbenutzbarkeit mindert sich die Miete seit der Reform des Zivilgesetzbuchs von 2020 kraft Gesetzes anteilig, ohne Erklärung des Mieters. Ebenso wenig entspricht die japanische Mietsicherheit der deutschen Kaution: Das Shikikin ist zwar rückzahlbar, das vielerorts zusätzlich erhobene Reikin dagegen eine verlorene Einmalzahlung ohne europäisches Gegenstück. Wer die laufende Rendite kalkuliert, sollte deshalb nicht nur den Sachschaden, sondern vor allem den vollständigen Ausfall des Mietertrags nach einem Beben im Modell abbilden.

Kosten der Übergangsunterkunft für die Mieter

Wird das Apartmenthaus durch ein Beben beschädigt und vorübergehend unbewohnbar: Muss der Vermieter die Übergangsunterkunft der Mieter bezahlen?
Bei einer Naturkatastrophe liegt weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit des Vermieters vor; eine Pflicht zur Übernahme der Unterbringungskosten besteht daher nicht.
Dasselbe gilt, wenn die Übergangsunterkunft wegen der Instandsetzung nötig wird.
Rechtlich vorgeschrieben ist es nicht, doch manche Vermieter zahlen eine pauschale Unterstützung, damit die Mieter nach der Instandsetzung im Haus bleiben.

Schadensersatzpflicht bei zerstörtem Hausrat der Mieter

Viele Vermieter fragen sich beunruhigt, ob sie haften, wenn das Gebäude selbst unbeschädigt bleibt, aber der Hausrat der Mieter zerstört wird.
Rechtlich reicht die Verantwortung des Vermieters nicht so weit.
Da die Hausratversicherung des Mieters für Schäden am Hausrat aufkommt, muss der Vermieter dafür nicht eintreten.
Dennoch lässt sich nicht ausschließen, dass in Einzelfällen Schadensersatz gefordert wird – etwa mit der Begründung, der Vermieter habe die Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Übergreifen eines erdbebenbedingten Brandes vom Nachbarhaus

Ein Erdbeben verursacht nicht nur Gebäudeschäden, sondern erhöht auch die Brandgefahr.
Was gilt, wenn infolge eines Bebens im Nachbarhaus ein Brand ausbricht und auf Ihr Apartmenthaus übergreift?
Auch dann existiert das Gebäude nicht mehr, sodass die Mietverträge enden.
Den Mietern ist die Mietsicherheit zurückzuzahlen, und die Vertragsauflösung ist förmlich abzuwickeln.
Da der Brand durch ein Erdbeben ausgelöst wurde, ist grobes Verschulden des Nachbarn kaum anzunehmen; eine Haftung für das Übergreifen durchzusetzen, dürfte schwierig sein.
Es bleibt Ihnen daher nur, den Schaden über Ihre eigene Feuerversicherung zu regulieren.

Haftung, wenn eine umstürzende Betonmauer Personen verletzt

Steht auf dem Grundstück eine Betonmauer, die bei einem Beben umstürzt und Personen verletzt, richtet sich die Haftung des Vermieters danach, ob die Mauer selbst einen Mangel aufwies.
Grundsätzlich haftet der Vermieter als Eigentümer gegenüber den Geschädigten, weil die Mauer auf dem Grundstück des Apartmenthauses steht.
Verstieß sie jedoch von vornherein in Höhe oder Konstruktion gegen das Baustandardgesetz, trifft die Verantwortung die Behörde, die diesen Zustand geduldet hat.
Hatte der Vermieter vom Mangel keine Kenntnis, liegt die Verantwortung beim ausführenden Bauunternehmen.
Zu beachten ist allerdings: Selbst wenn Sie vom Mangel nichts wussten, ist es unwahrscheinlich, dass die Versicherung eintritt.
Steht auf Ihrem Grundstück eine Betonmauer, sollten Sie sie deshalb regelmäßig prüfen und warten, damit ein Beben keine Personenschäden verursacht.

Wer trägt die Instandsetzungskosten nach einem Erdbeben?

Wer kommt für die Instandsetzung auf, wenn ein Beben das Apartmenthaus beschädigt?
Das hängt von der Situation ab: Es macht einen Unterschied, ob das Gebäude beschädigt wurde, ob der Hausrat Schaden nahm oder ob das Gebäude eingestürzt ist.
Sehen wir uns die Fälle nacheinander an.

Wenn das Gebäude beschädigt wurde

Wird das Gebäude durch ein Erdbeben beschädigt, trägt grundsätzlich der Vermieter die Instandsetzungskosten.
Geregelt ist das in Artikel 606 des japanischen Zivilgesetzbuchs (民法, Minpō).
Das Gesetz spricht von „erforderlichen Instandsetzungen“, gemeint ist die Wiederherstellung eines Zustands, in dem das Wohnen ohne Beeinträchtigung möglich ist.
Erfasst sind zudem nur Schäden durch höhere Gewalt in Gestalt einer Naturkatastrophe.
Nicht darunter fallen Fälle, in denen ein Mieter an vertraglich untersagter Stelle ein Heizgerät betreibt und dadurch ein Brand entsteht oder in denen eine kippanfällige Balkonpflanze eine Fensterscheibe zerschlägt.
Wird dem Mieter ein Verschulden zugerechnet, kann die Verantwortung auf ihn übergehen.
Entstehen bei einem Beben Schäden, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich informieren.
Ohne sofortige Meldung lässt sich später nicht mehr feststellen, ob das Beben oder eine andere Ursache den Schaden verursacht hat.
Damit die Meldung zügig erfolgt, sollten Sie Ihre Kontaktdaten mit den Mietern teilen.

Wenn der Hausrat beschädigt wurde

Wird der vom Mieter eingebrachte Hausrat beschädigt, trägt der Mieter die Kosten.
Auch Behandlungskosten bei Verletzungen gehen zu seinen Lasten.
Allerdings gilt: Wird die Ursache des Hausrat- oder Personenschadens dem Vermieter zugerechnet, muss dieser Instandsetzungs- und Behandlungskosten tragen.
Beispiel: Der Mieter hatte die Reparatur eines Fensters verlangt, der Vermieter unterließ sie, und beim Beben zerbricht die Scheibe und beschädigt den Hausrat.
Ist in der bei Vertragsschluss abgeschlossenen Feuerversicherung eine Erdbebenversicherung eingeschlossen, sind Hausratschäden abgedeckt.
Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, im Schadensfall sofort den Versicherer zu informieren.

Was gilt, wenn das Apartmenthaus einstürzt?

Grundsätzlich sind Apartmenthäuser in Japan nach der neuen Erdbebennorm konstruiert.
Erfüllt ein Gebäude diese Norm, ist ein Schaden bei Beben bis Shindo 5 unwahrscheinlich, und auch bei Shindo 6+ bis 7 ist ein Einsturz mit hoher Wahrscheinlichkeit zu vermeiden.
Auch ältere Gebäude erreichen bisweilen ein Niveau, das der neuen Norm entspricht.
Nicht wenige wurden zudem nachträglich ertüchtigt, um die Norm zu erfüllen.
Besitzen Sie ein älteres Apartmenthaus, sollten Sie die Ertüchtigung vor dem nächsten schweren Beben vornehmen lassen.
Ganz ausschließen lässt sich ein Einsturz dennoch nie.
Stürzt das Gebäude ein, entfällt die vermietbare Wohnung, und der Mietvertrag endet.
Auch dann können die Mieter vom Vermieter grundsätzlich keinen Schadensersatz verlangen.
Denn ein Erdbeben ist auch für den Vermieter nicht vorhersehbar, sodass ihm kein Verschulden vorzuwerfen ist.

So ermitteln Sie das Katastrophenrisiko Ihres Apartmenthauses

Beim Betrieb eines Apartmenthauses in Japan gehört das Katastrophenrisiko unvermeidlich dazu.
Umso wichtiger ist es, die Risiken vorab zu kennen und Gegenmaßnahmen zu planen. Im Folgenden erläutern wir, wie Sie die Katastrophenrisiken Ihrer Immobilie ermitteln.

Die Gefahrenkarte prüfen

Eine Gefahrenkarte (ハザードマップ, Hazard Map) weist Evakuierungsorte, Fluchtwege und Schutzeinrichtungen aus, um Schäden durch Naturkatastrophen zu begrenzen.
Teilweise gibt es getrennte Karten je Gefahr, etwa für Tsunami oder Hochwasser.
Einsehbar sind sie auf den Websites des 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) und der jeweiligen Gebietskörperschaft.
Weil sich damit abschätzen lässt, welchen Risiken Ihre Investition ausgesetzt ist, sollten Sie die Karte möglichst vor dem Kauf prüfen.
Beim Grundstückskauf für einen Neubau dient sie zugleich als Maßstab für einen Standort mit geringem Risiko.

Die Karte der Bodenverstärkung prüfen

Daneben gibt es die „Karte der Bodenverstärkung“ (揺れやすさマップ), die zeigt, wie stark der Untergrund die Erschütterungen verstärkt.
Selbst bei gleicher Bebenintensität gibt es innerhalb einer Gemeinde je nach Baugrund stärker und schwächer schwingende Bereiche.
Wählen Sie für Ihr Apartmenthaus möglichst ein Gebiet mit geringer Bodenverstärkung.
Auf tragfähigem Baugrund lassen sich die Schäden entsprechend verringern.
Ganz ausschließen lassen sie sich dennoch nicht – befassen Sie sich deshalb parallel mit den Bedingungen der Erdbebenversicherung.

Fachbetriebe befragen

Hausbaufirmen und Bauunternehmen haben bereits zahlreiche Einfamilien- und Apartmenthäuser errichtet.
Häufig wissen sie deshalb auch, welche Schäden ihre eigenen Gebäude bei früheren Beben erlitten haben.
Mit anderen Worten: Fragen Sie die Fachbetriebe konkret nach den Schäden bei den bisherigen Erdbeben.
Wer die Schadensfälle der Region kennt, in der er bauen will, kann Schutzmaßnahmen deutlich gezielter planen.

Sollten Sie als Vermieter eine Erdbebenversicherung abschließen?

Beim Betrieb eines Apartmenthauses zögern nicht wenige Vermieter beim Abschluss einer Erdbebenversicherung.
Japan ist zwar eine Erdbebennation, doch Beben mit großflächigen Schäden treten nur alle paar Jahre auf.
Genau deshalb fällt die Entscheidung vielen schwer.
Wir beantworten daher die Frage, ob sich die Erdbebenversicherung beim Betrieb eines Apartmenthauses lohnt.

Deckt die Feuerversicherung Erdbebenschäden ab?

Bei einem Erdbeben kommt es mitunter auch zu Bränden.
Manch einer nimmt an, dass dann die Feuerversicherung einspringt.
Tatsächlich gilt jedoch: Brände und Gebäudeschäden, die durch ein Erdbeben verursacht wurden, sind über die Feuerversicherung nicht gedeckt.
Ohne Erdbebenversicherung erhalten Sie dafür keine Entschädigung.
Zu beachten ist außerdem, dass sich die japanische Erdbebenversicherung nicht eigenständig abschließen lässt.
Sie ist nur als Zusatzdeckung zu einer Feuerversicherung erhältlich, weshalb sich der gemeinsame Abschluss anbietet.

Mit der Erdbebenversicherung fahren Sie sicherer

Wer Feuer- und Erdbebenversicherung kombiniert, ist auch bei einem tatsächlichen Erdbebenschaden abgesichert.
Da die Feuerversicherung allein bestimmte Bereiche nicht abdeckt, ist die Erdbebenversicherung praktisch unverzichtbar, um die Belastung des Vermieters zu begrenzen.
Japan ist eine Erdbebennation, und niemand weiß, wann das nächste schwere Beben kommt.
Wer vorgesorgt hat, steht im Schadensfall nicht ohne Deckung da.

Der Deckungsumfang der Erdbebenversicherung

Versichert sind Wohngebäude und der darin befindliche Hausrat.
Gebäude und Hausrat müssen jeweils gesondert versichert werden.
Es gibt somit drei Varianten: nur das Gebäude, nur den Hausrat oder beides.
Versicherbar sind ausschließlich Wohngebäude, wobei gemischt genutzte Objekte mit Ladenlokal eingeschlossen sind.
Reine Fabrik- oder Bürogebäude sind ausgeschlossen.
Tore, Mauern und Schuppen lassen sich im Gebäudevertrag mitversichern.
Achtung: Entsteht der Schaden ausschließlich am Tor oder an der Mauer, wird keine Entschädigung gezahlt.
Zum Hausrat zählen bewegliche Gegenstände des täglichen Bedarfs wie Elektrogeräte, Möbel, Kleidung und Geschirr.
Am einfachsten stellen Sie sich vor, was Sie bei einem Umzug mitnehmen würden.
Fahrzeuge, Tiere und Pflanzen sowie Bargeld sind nicht versichert.

Auch hier lohnt der Vergleich mit dem Heimatmarkt: In Deutschland und Österreich gehören Erdbeben zur Elementarschadenversicherung, die zur Wohngebäudeversicherung hinzugebucht wird und den Schaden – abgesehen vom Selbstbehalt – grundsätzlich voll ersetzt. In der Schweiz besteht in den meisten Kantonen ohnehin eine obligatorische Gebäudeversicherung, wobei das Erdbebenrisiko dort nur über einen separaten Pool und begrenzt getragen wird. Die japanische Erdbebenversicherung folgt einer anderen Logik: Sie ist eine staatlich rückversicherte Gemeinschaftslösung, deren Versicherungssumme auf 30 bis 50 Prozent der Feuerversicherungssumme begrenzt ist und für Gebäude wie Hausrat zusätzlich absolute Höchstgrenzen kennt. Sie soll bewusst nicht den Wiederaufbau, sondern den Wiederanfang finanzieren. Für DACH-Investoren heißt das: Kalkulieren Sie sie nicht als Vollkaskoschutz, sondern als Teilabsicherung, und schließen Sie die Lücke über Eigenkapitalreserven, eine niedrigere Fremdkapitalquote oder eine höhere bauliche Qualität.

Worauf Sie vor dem Abschluss einer Versicherung achten sollten

Bei Versicherungen für ein Apartmenthaus kommt es darauf an, die Bedingungen vor dem Abschluss sorgfältig zu prüfen.
Häufig ist jedoch unklar, welcher Schutz überhaupt passt.
Für Vermieter mit dieser Frage haben wir drei Punkte zusammengestellt, die Sie vor dem Abschluss im Blick haben sollten.

Welche Katastrophenarten gedeckt sind

Welche Katastrophenarten die Police deckt, sollten Sie unbedingt prüfen.
Wie weit man sich absichert, ist eine Frage der eigenen Haltung.
Verständlicherweise will man die Prämie niedrig halten – wählen Sie dennoch eine Police mit zumindest dem Mindestschutz.
In hochwassergefährdeter Lage brauchen Sie eine Überschwemmungsdeckung, in Küstennähe eine Deckung für Tsunami nach einem Beben: Je nach Lage fällt die Auswahl unterschiedlich aus.
Ziehen Sie die Gefahrenkarte hinzu und überlegen Sie gründlich, welche Deckungen Sie brauchen, bevor Sie sich entscheiden.

Zusatzbausteine, die das Risiko weiter senken

Manche Policen bieten Zusatzbausteine, die Risiken im Katastrophenfall weiter abfedern.
Eine Police mit umfangreichen Bausteinen deckt die Verluste im Schadensfall deutlich breiter ab.
Die Mietausfalldeckung ersetzt entgangene Mieteinnahmen, wenn eine Katastrophe zu längerem Leerstand führt.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht greift bei unvorhergesehenen Ereignissen, etwa wenn sich bei starkem Wind Dach- oder Fassadenteile lösen und ein Nachbargebäude beschädigen.
Da der Betrieb eines Apartmenthauses stets Risiken birgt, sollten Sie solche Bausteine ernsthaft prüfen.

Die Methode zur Festlegung der Versicherungssumme verstehen

Beim Abschluss kommt es auch darauf an, die Methode zur Festlegung der Versicherungssumme zu verstehen.
Dafür gibt es zwei Verfahren: den Neuwert (再調達価額) und den Zeitwert (時価).
Beim Neuwert richtet sich die Summe danach, was ein dem beschädigten Objekt gleichwertiges Apartmenthaus als Neuanschaffung kosten würde.
Damit erhalten Sie in aller Regel die Mittel für Wiederaufbau oder Instandsetzung.
Beim Zeitwert wird dagegen vom Baupreis die Alterswertminderung bis zum Schadenszeitpunkt abgezogen.
Die Entschädigung fällt dadurch niedriger aus als beim Neuwert.
Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass die Leistung die Kosten für Wiederaufbau oder Instandsetzung nicht deckt.
Bei älteren Apartmenthäusern ist beim Zeitwertverfahren daher besondere Vorsicht geboten.

Lassen Sie ältere Apartmenthäuser auf Erdbebensicherheit prüfen

Betreiben Sie ein älteres Apartmenthaus, empfiehlt sich eine Prüfung der Erdbebensicherheit (耐震診断, Taishin Shindan).
Zum Abschluss erläutern wir, warum sie notwendig ist und wie Sie bei festgestellten Mängeln vorgehen.

Ist die Erdbebenprüfung Pflicht?

Bei älteren Apartmenthäusern müssen das Ergebnis der Erdbebenprüfung beziehungsweise die Angabe, ob geprüft wurde, offengelegt werden.
Insofern lässt sich von einer Pflicht sprechen.
Gegenüber Mietinteressenten ist die Aufklärung über wesentliche Vertragspunkte vorgeschrieben, und seit 2006 gehört dazu auch die Angabe, ob eine Erdbebenprüfung stattgefunden hat.
Die Prüfung sollte daher durchgeführt werden.
Diese Pflicht betrifft allerdings nur Objekte nach der alten Erdbebennorm.
Bei Apartmenthäusern nach der neuen Norm gilt, dass sie auch bei Shindo 6+ bis 7 nicht einstürzen.
Wegen dieses Sicherheitsunterschieds sind sie von der Aufklärungspflicht bei Abschluss des Mietvertrags befreit.

Auch Schadensersatzpflicht bei festgestellten Mängeln

Stürzt ein Apartmenthaus bei einem Beben ein, können Mieter oder Nachbarn verletzt werden – im schlimmsten Fall sterben Menschen.
Das ist die Situation, die es beim Betrieb eines Apartmenthauses unter allen Umständen zu vermeiden gilt.
Tritt sie ein und war das Objekt nicht ausreichend erdbebensicher, muss der Vermieter unter Umständen Schadensersatz leisten.
Mängel, die zum Einsturz führen können, lassen sich mit der Erdbebenprüfung feststellen.
Je älter das Gebäude, desto höher das Risiko eines solchen Extremfalls – lassen Sie die Prüfung deshalb unbedingt durchführen.

Worauf Sie bei der Erdbebenprüfung achten sollten

Bei der Erdbebenprüfung eines Apartmenthauses gibt es einige Punkte zu beachten.
Wir haben drei besonders wichtige Hinweise zusammengestellt.

Beauftragen Sie einen vertrauenswürdigen Betrieb

Wählen Sie für die Erdbebenprüfung einen Betrieb, dem Sie vertrauen können.
Empfehlenswert sind Betriebe, die bei der Gebietskörperschaft registriert sind, die qualifizierte Fachkräfte für Erdbebenprüfung und -ertüchtigung beschäftigen oder die umfangreiche Prüferfahrung haben.
Erfüllt ein Betrieb alle drei Kriterien, ist er umso vertrauenswürdiger.
Da es auch betrügerische Anbieter gibt, ist es riskant, den Aussagen unangemeldeter Vertreter ungeprüft zu glauben.
Möglicherweise wird mit Angstargumenten Druck aufgebaut – bleiben Sie ruhig und entscheiden Sie sachlich.

Halten Sie die erforderlichen Unterlagen bereit

Wenn Sie prüfen lassen, denken Sie an die erforderlichen Unterlagen.
Bereitzuhalten sind die Planunterlagen und die Abnahmebescheinigung.
Mit ihnen fällt die Prüfung deutlich genauer aus.
Es kommt vor, dass sie nicht vorliegen und sich nicht kurzfristig beschaffen lassen.
Wenden Sie sich dann an die Gebietskörperschaft, in der das Apartmenthaus liegt, oder an die Hausbaufirma, die es errichtet hat.

Machen Sie sich mit dem Ablauf der Prüfung vertraut

Wir empfehlen außerdem, sich mit dem Inhalt der Erdbebenprüfung vertraut zu machen.
Sie gliedert sich in drei Stufen: Vorprüfung (Dokumentenprüfung), Ortsbegehung und rechnerische Bewertung der Erdbebensicherheit.
Bei der Vorprüfung sichtet der Betrieb die Planunterlagen.
In dieser Phase wird das Sicherheitsniveau eingeschätzt.
Je nach Einschätzung werden die nötigen Untersuchungen festgelegt und eine überschlägige Kostenschätzung erstellt.
Die Ortsbegehung prüft den tatsächlichen Zustand und bestimmt die Erdbebensicherheit genauer.
Dazu gehören die visuelle Zustandserfassung, der Abgleich mit den Plänen, die Beurteilung von Grundstück und Umfeld sowie die Bauteilfreilegung.
Die Bauteilfreilegung erfolgt, wenn keine Tragwerkspläne vorliegen; dabei werden Anzahl und Abmessungen der Bauteile aufgenommen.
Zum Abschluss wird die Erdbebensicherheit rechnerisch bewertet, und Sie erhalten eine Gesamtbeurteilung sowie einen Vorschlag für die nötigen Ertüchtigungsmaßnahmen.

Fazit

Beim Betrieb eines Apartmenthauses in Japan ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, im Laufe der Zeit von einem Erdbeben betroffen zu sein.
Da auch schwere Beben vorkommen, müssen Sie sorgfältig vorsorgen.
Versäumt ein Vermieter, die Erdbebensicherheit zu verbessern, und stürzt das Gebäude ein, lässt sich die Gefahr von Todesopfern nicht ausschließen.
Dann droht die Inanspruchnahme auf Schadensersatz.
Um den schlimmsten Fall zu verhindern, sollten Sie Ihr Apartmenthaus erdbebensicher ertüchtigen und eine Erdbebenversicherung abschließen.
Bei älteren Objekten denken Sie zudem unbedingt an die Erdbebenprüfung.

Häufige Fragen zum Erdbebenschutz beim Betrieb eines Apartmenthauses

F1. Wie hoch ist die Prämie für die Erdbebenversicherung?

Die Prämie richtet sich nach Bauweise und Lage des Gebäudes. Bei einem Apartmenthaus in Holzbauweise liegt sie als Richtwert bei etwa 30 bis 50 Prozent der Feuerversicherungsprämie.

F2. Sollte man die Erdbebensicherheitsklasse 3 anstreben?

Klasse 3 steht für das höchste Sicherheitsniveau und bringt zugleich einen Rabatt bei der Erdbebenversicherung sowie ein Sicherheitsgefühl für die Mieter. Bei einem Neubau lohnt es sich, sie ernsthaft in Betracht zu ziehen.

F3. Wer haftet, wenn sich ein Mieter bei einem Erdbeben verletzt?

Liegt ein Mangel in der Verkehrssicherung des Gebäudes vor, wird der Vermieter zur Verantwortung gezogen. Entscheidend sind daher regelmäßige Erdbebenprüfungen und eine sachgerechte Instandhaltung.