Al iniciar la administración de apartamentos, muchos propietarios comienzan con plena conciencia de los diversos riesgos existentes.
Entre estos riesgos se incluyen los "riesgos por desastres naturales".
Dado que Japón es conocido como un "país de terremotos" por la alta frecuencia sísmica, es fundamental comprender los riesgos y las medidas preventivas antes de iniciar la gestión de apartamentos.
Por eso, en esta ocasión, presentamos las medidas de preparación ante terremotos en la gestión de apartamentos.
Explicamos desde las características de resistencia sísmica de los edificios hasta los seguros contra terremotos, por lo que aquellos que deseen evitar al máximo los riesgos sísmicos encontrarán aquí una guía de referencia útil.
Resistencia sísmica y clasificación antisísmica que todo propietario debe conocer
Para comprender los riesgos sísmicos, también es importante entender la resistencia sísmica y la clasificación antisísmica de los edificios.
Conocer las leyes relacionadas con la resistencia sísmica y la estructura de los edificios será útil al momento de reconstruir o adquirir un apartamento nuevo.
Primero, explicaremos las leyes relacionadas con la resistencia sísmica.
¿Qué es la Ley de Estándares de Construcción?
Existen dos tipos de leyes relacionadas con la resistencia sísmica: la "Ley de Estándares de Construcción" y la "Ley de Promoción de la Calidad de la Vivienda (Ley de Garantía de Calidad)".
La Ley de Estándares de Construcción es especialmente importante, ya que establece los criterios para la estructura, terreno, instalaciones y usos de los edificios, no solo para la resistencia sísmica.
Tasa de daños en edificios por el Gran Terremoto de Hanshin-Awaji
Originalmente, la Ley de Estándares de Construcción fue promulgada en 1950.
Posteriormente, en junio de 1981, la ley fue revisada con el objetivo de que los edificios casi no sufrieran daños en terremotos de escala media (aproximadamente intensidad 5 fuerte) y no colapsaran en terremotos de gran escala (aproximadamente intensidad 6 fuerte a 7).
Catorce años después de que se establecieran los nuevos estándares sísmicos mediante esta revisión, en 1995 ocurrió el Gran Terremoto de Hanshin-Awaji, causando el colapso de muchas viviendas y estructuras.
Sin embargo, la mayoría de los edificios que colapsaron habían sido construidos bajo los estándares sísmicos anteriores, y se descubrió que más del 70% de los edificios construidos según los nuevos estándares sísmicos sufrieron daños mínimos o nulos.
Por supuesto, entre los edificios construidos con los nuevos estándares sísmicos también hubo algunos con daños moderados o graves (colapso), pero quedó claro que los daños podían reducirse significativamente.
Revisión a los estándares actuales en junio de 2000
Los estándares sísmicos de la Ley de Estándares de Construcción fueron revisados nuevamente en junio de 2000.
Los nuevos estándares establecen que, además de no existir riesgo de colapso en terremotos de gran escala, se hace obligatorio el "cálculo de resistencia límite".
El cálculo de resistencia límite se refiere a determinar hasta qué punto puede resistir un edificio las fuerzas sísmicas cuando ocurre un terremoto.
Además, el cálculo de resistencia límite también permite clarificar cuánto puede resistir el edificio frente a fuerzas externas como la nieve acumulada y vientos fuertes, además de los terremotos.
¿Qué es la Ley de Garantía de Calidad?
La Ley de Garantía de Calidad es una ley que establece estándares para la presentación del rendimiento de las viviendas y un sistema de evaluación basado en ellos, creada para proteger a los consumidores de problemas relacionados con la vivienda.
Una ley que regula tres sistemas específicos
La Ley de Garantía de Calidad regula específicamente tres sistemas.
・Sistema de Indicación del Rendimiento de la Vivienda (Evaluación del Rendimiento de la Vivienda)
・Sistema especializado de resolución de disputas en materia de vivienda
・Obligatoriedad de un período de garantía de 10 años para defectos en viviendas nuevas
El Sistema de Indicación del Rendimiento de la Vivienda es un sistema diseñado para que terceros evalúen el rendimiento de la vivienda, permitiendo a los consumidores comprender fácilmente qué características tiene la propiedad.
La evaluación en sí es voluntaria, pero haber sido evaluado genera confianza en el sentido de que "se ha realizado una evaluación del rendimiento por parte de terceros".
Además, si se han recibido evaluaciones de rendimiento de la vivienda y se descubren defectos o fallas después de la entrega que generan disputas con el vendedor, también es posible solicitar la resolución de disputas a través de la institución designada de resolución de disputas de vivienda. Además, con la obligatoriedad del período de garantía de 10 años para defectos, se estableció que si se encuentran defectos en una vivienda nueva dentro de los 10 años, es obligatorio realizar reparaciones gratuitas.
Clasificación antisísmica en la Ley de Garantía de Calidad
La Ley de Garantía de Calidad también establece clasificaciones antisísmicas.
Las clasificaciones antisísmicas van del 1 al 3, con diferencias en la resistencia al colapso, la resistencia a daños y el tipo de propiedad para cada una.
・Clasificación antisísmica 1
La clasificación antisísmica 1 es el estándar que cumple con los requisitos de resistencia sísmica establecidos por la Ley de Estándares de Construcción y es la clasificación base.
Por lo tanto, aunque es la clasificación más baja, no significa que la resistencia sísmica sea débil.
Cuenta con una resistencia sísmica suficiente para no colapsar en terremotos de intensidad 6 fuerte a 7.
・Clasificación antisísmica 2
La clasificación antisísmica 2 demuestra una resistencia sísmica 1,25 veces mayor que el estándar establecido por la Ley de Estándares de Construcción.
Reduce el riesgo de colapso incluso ante terremotos 1,25 veces más fuertes que los que puede resistir la clasificación 1.
Los edificios utilizados principalmente como lugares de evacuación durante desastres, como escuelas, hospitales y oficinas gubernamentales, generalmente deben construirse con clasificación 2 o superior.
・Clasificación antisísmica 3
La clasificación antisísmica 3 cuenta con una resistencia 1,5 veces mayor que el estándar de resistencia sísmica establecido por la Ley de Estándares de Construcción.
Edificios como comisarías de policía y estaciones de bomberos, que suelen convertirse en bases de rescate y reconstrucción durante desastres, a menudo se construyen con clasificación 3 como referencia.
Aunque la clasificación antisísmica certifica una alta resistencia sísmica, para demostrar realmente la clasificación es necesario pasar una inspección de la institución de evaluación del rendimiento de la vivienda designada por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
Tenga en cuenta que las tasas de inspección y solicitud requieren aproximadamente entre 200,000 y 300,000 yenes.
Características estructurales para proteger los apartamentos de los terremotos
La resistencia sísmica de un edificio también se ve muy influenciada por las diferencias estructurales.
A continuación, presentamos las características de las estructuras resistentes a terremotos (耐震), de control de vibraciones (制震) y de aislamiento sísmico (免震) que se encuentran en los apartamentos.
Estructura resistente a terremotos (耐震構造)
La estructura resistente a terremotos es común en las viviendas en general, y se refiere a una estructura que resiste las sacudidas sísmicas mediante elementos como tirantes de arriostramiento.
Gracias a la estructura resistente a terremotos, el edificio puede resistir no solo los terremotos sino también las sacudidas causadas por fuertes vientos como tifones, y además, dado que casi todas las viviendas la incorporan, no genera costos adicionales para implementarla.
Sin embargo, aunque puede resistir las sacudidas sísmicas, las transmite directamente al edificio, y cada vez que ocurre un terremoto los daños se acumulan progresivamente.
Además, las sacudidas del edificio también facilitan la caída de muebles.
Estructura de control de vibraciones (制震構造)
La estructura de control de vibraciones es una estructura que instala dispositivos amortiguadores dentro de las paredes para absorber las sacudidas sísmicas y reducir las vibraciones.
En comparación con la estructura resistente a terremotos, las sacudidas del edificio se reducen, especialmente en los pisos superiores al segundo.
También resiste bien los vientos fuertes, y al absorber las sacudidas del edificio, los daños son menores, lo que constituye su ventaja.
Sin embargo, dado que se instalan dispositivos amortiguadores en un edificio convencional, el costo de construcción es más alto que el habitual.
También es importante tener en cuenta que al instalar los dispositivos amortiguadores surgen restricciones de diseño.
Estructura de aislamiento sísmico (免震構造)
La estructura de aislamiento sísmico es una estructura que instala dispositivos de aislamiento entre el edificio y sus cimientos, dificultando que las sacudidas sísmicas se transmitan directamente al edificio.
Es especialmente eficaz para reducir las sacudidas horizontales, y puede reducir significativamente los daños al edificio.
Además, la caída de muebles puede reducirse considerablemente independientemente del piso.
Sin embargo, además de que los costos de instalación tienden a ser elevados, dado que los dispositivos de aislamiento están instalados en la base, el edificio es más susceptible a los efectos del viento fuerte, y los pisos superiores al segundo pueden experimentar sacudidas.
Además, si el suelo es débil, también es difícil instalar dispositivos de aislamiento, por lo que si desea construir un apartamento con estructura de aislamiento sísmico, también debe prestar atención al terreno.
Además, a diferencia de otras estructuras, dado que se instalan bajo el suelo, también es difícil disponer de sótanos.
Problemas que pueden surgir después de un terremoto y cómo gestionarlos
En caso de que ocurra un terremoto de gran escala, pueden surgir diversos problemas en la gestión de apartamentos.
¿Cómo se deben gestionar los problemas que pueden ocurrir después de un terremoto?
A continuación, presentamos los problemas que pueden surgir tras un terremoto y las medidas para hacerles frente.
Contrato de arrendamiento cuando el apartamento queda completamente destruido
Si un apartamento que se está administrando queda completamente destruido por un terremoto de gran escala, ¿qué ocurre con el contrato de arrendamiento con los inquilinos?
En principio, si el edificio desaparece, el contrato de arrendamiento se termina independientemente de la causa.
Esto se debe a que el propósito del contrato de arrendamiento es alquilar una habitación, y si el edificio desaparece por destrucción total, ese propósito ya no puede cumplirse.
La terminación del contrato de arrendamiento significa también que los ingresos por alquiler dejarán de percibirse.
Incluso si el apartamento no desaparece pero se emite una orden de evacuación o se designa una zona de alerta, y el contrato de arrendamiento se termina inevitablemente, no se pueden reclamar los alquileres.
Si la evacuación es voluntaria, sí es posible reclamar el monto completo, pero en caso contrario, comprenda que tampoco se pueden reclamar los alquileres.
Gastos de alojamiento temporal de los inquilinos
Si el apartamento resulta dañado por un terremoto y temporalmente no puede habitarse, ¿debe el propietario pagar los gastos de alojamiento temporal de los inquilinos?
Si el apartamento temporalmente no puede habitarse debido a un desastre natural, no corresponde a intención o negligencia del propietario, por lo que no existe obligación de pagar los gastos de alojamiento temporal.
Lo mismo se aplica cuando el alojamiento temporal es necesario para llevar a cabo reparaciones en el apartamento.
Aunque no está establecido legalmente, algunos propietarios proporcionan una cantidad determinada de ayuda económica a los inquilinos para que continúen residiendo después de las reparaciones.
Obligación de indemnización cuando los bienes del inquilino resultan dañados
Cuando ocurre un terremoto y el apartamento en sí no muestra daños, muchos propietarios se preocupan por si existe obligación de indemnización si los bienes del inquilino resultan dañados.
Desde el punto de vista legal, puede decirse que el propietario no tiene tanta responsabilidad.
La idea es que dado que el seguro de contenidos al que se suscribe el inquilino cubre los daños a los bienes, el propietario no necesita compensar por cuenta propia.
Sin embargo, en algunos casos, no se puede descartar la posibilidad de que se solicite una indemnización por daños alegando negligencia en la gestión de la seguridad del edificio.
Propagación de incendio desde una vivienda vecina al apartamento por terremoto
Los terremotos no solo incrementan el riesgo de daños estructurales, sino también el riesgo de incendios.
Si un incendio se origina en una vivienda vecina como resultado de un terremoto y se propaga al apartamento, ¿qué sucede?
En este caso, el edificio desaparece, por lo que el contrato de arrendamiento se termina.
Se debe devolver el depósito de garantía a los inquilinos y realizar los trámites de rescisión del contrato.
En este caso, el incendio fue causado por el terremoto, por lo que es difícil considerar que la vivienda vecina tiene una falta grave, y también será difícil responsabilizar a los vecinos por la propagación.
En estas circunstancias, la compensación correspondería al seguro de incendios al que está suscrito el propio propietario.
Responsabilidad cuando el muro de bloques del apartamento cae y causa lesiones
Si se instala un muro de bloques en el terreno del apartamento y este colapsa por un terremoto causando heridos, la responsabilidad del propietario varía según si el propio muro de bloques tenía defectos.
Básicamente, como está dentro del terreno del apartamento, el propietario como dueño de la propiedad debe asumir la responsabilidad ante las víctimas.
Sin embargo, si el muro de bloques ya incumplía los estándares de altura y estructura establecidos por la Ley de Estándares de Construcción, la responsabilidad recaería en la administración pública que había ignorado esa situación.
Además, si el propio propietario desconocía la existencia de defectos, la responsabilidad recaería en la empresa constructora que construyó ese muro de bloques.
Sin embargo, incluso si se desconocía la existencia de defectos, la posibilidad de que el seguro se aplique es baja.
Por lo tanto, si tiene un muro de bloques en el terreno del apartamento, realice inspecciones y mantenimiento periódicos para que no haya heridos cuando ocurra un terremoto.
¿Quién asume los gastos de reparación por daños sísmicos?
Si el apartamento resulta dañado por un terremoto, ¿quién asume los gastos de reparación?
La responsabilidad de los gastos de reparación varía según la situación: cuando el edificio resulta dañado, cuando se observan daños en los bienes, o cuando el apartamento colapsa por el terremoto.
Veamos quién asume los gastos de reparación según cada situación.
Cuando el edificio resulta dañado
Cuando el edificio resulta dañado por un terremoto, básicamente el propietario asume los gastos de reparación.
Esto está establecido en el Artículo 606 del Código Civil.
La ley establece que se deben realizar las "reparaciones necesarias", lo que significa poner el edificio en un estado que no interfiera con la vida cotidiana.
Además, se limita a los daños causados por fuerza mayor debida a desastres naturales.
No aplica en casos como el uso de calefactores en lugares prohibidos por el contrato que resultan en un incendio, o la colocación de plantas fácilmente volcables en el balcón que rompen las ventanas.
Si se determina que el inquilino tiene culpa, existe la posibilidad de que sea responsabilidad del inquilino.
En caso de que ocurra un terremoto y se produzcan daños, el inquilino debe comunicarse con el propietario de inmediato.
Si no se comunica de inmediato, se vuelve imposible determinar si la causa fue el terremoto u otra causa.
Comparta la información de contacto con los inquilinos para que puedan comunicarse rápidamente.
Cuando se observan daños en los bienes
Cuando se observan daños en los bienes traídos por el inquilino, el propio inquilino asume los costos.
Los gastos médicos en caso de lesiones también son responsabilidad del inquilino.
Sin embargo, en los casos en que se determine que la causa del daño a los bienes o las lesiones es responsabilidad del propietario, el propietario debe asumir los gastos de reparación y tratamiento médico.
Por ejemplo, aplica en casos donde el propietario había ignorado una solicitud de reparación de ventana del inquilino y cuando ocurrió el terremoto, la ventana se rompió y causó daños a los bienes.
Si el seguro de incendios que se suscribe al celebrar el contrato de arrendamiento incluye un seguro contra terremotos, se pueden cubrir los daños a los bienes del hogar.
Si se producen daños, informe también a los inquilinos que deben comunicarse con la compañía de seguros de inmediato.
¿Qué pasa si el apartamento colapsa por un terremoto?
Básicamente, los apartamentos tienen una estructura conforme a los nuevos estándares sísmicos.
Si se cumplen estos estándares, la posibilidad de daños por terremotos de intensidad 5 o menos es baja, y también es alta la posibilidad de sobrevivir a terremotos de intensidad 6 fuerte a 7.
Incluso los edificios construidos antes de eso pueden tener un rendimiento equivalente a los nuevos estándares sísmicos.
No son pocos los edificios que han sido reforzados para cumplir con los estándares sísmicos.
Si posee un apartamento antiguo, realice las obras de refuerzo antes de que ocurra un gran terremoto.
Aun así, no se puede afirmar categóricamente que no existe riesgo de colapso por terremoto.
Cuando un apartamento colapsa, la vivienda disponible desaparece, por lo que el contrato de arrendamiento también se termina.
Se establece que incluso si el contrato se termina, los inquilinos no pueden reclamar daños al propietario.
Esto se debe a que, dado que el terremoto es un evento impredecible también para el propietario, no se puede decir que el propietario tenga responsabilidad.
Cómo investigar los riesgos de desastre del apartamento
En la gestión de apartamentos, los riesgos de desastre son inevitables.
Por lo tanto, es necesario comprender de antemano qué tipo de riesgos existen y considerar medidas preventivas. Explicamos cómo investigar los riesgos de desastre que acechan en la gestión de apartamentos.
Verificar los mapas de riesgo (hazard maps)
Los mapas de riesgo son mapas que indican lugares de evacuación, rutas de evacuación e instalaciones de prevención de desastres para prevenir los daños causados por desastres naturales.
En algunos casos están divididos por tipos como mapa de riesgo de tsunami y mapa de riesgo de inundaciones.
Todos están disponibles en los sitios web oficiales del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo y de los municipios locales.
Los mapas de riesgo permiten comprender cuánto riesgo conlleva la gestión del apartamento, por lo que es recomendable revisarlos antes de comprar un edificio.
Si se va a comprar terreno nuevo para construir un apartamento, también sirve como indicador para seleccionar un lugar con bajo riesgo.
Verificar los mapas de vulnerabilidad sísmica
También existen los "mapas de vulnerabilidad sísmica" que muestran la susceptibilidad a las sacudidas cuando ocurre un terremoto.
Incluso con la misma intensidad sísmica, dependiendo de las características del suelo, hay lugares dentro de un municipio más propensos a las sacudidas y otros menos.
Al gestionar apartamentos, trate de seleccionar áreas con menor susceptibilidad a las sacudidas.
Si el suelo es firme y menos propenso a las sacudidas, existe la posibilidad de reducir los daños en esa proporción.
Sin embargo, dado que siempre existe la posibilidad de daños, también es recomendable considerar el contenido del seguro contra terremotos.
Consultar con profesionales
Los fabricantes de viviendas y las empresas constructoras han construido muchas viviendas unifamiliares y apartamentos hasta la fecha.
En muchos casos también tienen información sobre qué daños sufrieron sus propios edificios en terremotos anteriores.
Es decir, consulte con los profesionales qué daños hubo en terremotos anteriores.
Si conoce los ejemplos de desastres en el área donde planea construir el apartamento, será más fácil implementar medidas preventivas contra desastres.
¿Debe suscribir un seguro contra terremotos en la gestión de apartamentos?
No son pocos los propietarios que dudan al suscribir un seguro contra terremotos al gestionar apartamentos.
Aunque Japón es un país de terremotos, los casos en que ocurren sacudidas que causan grandes daños son una vez cada varios años.
Por eso, muchos dudan en suscribir el seguro contra terremotos.
Por lo tanto, a continuación respondemos a la pregunta de si se debe suscribir un seguro contra terremotos en la gestión de apartamentos.
¿El seguro de incendios cubre los daños causados por terremotos?
Cuando ocurre un terremoto, también pueden producirse incendios.
Algunos pueden pensar que en caso de incendio, el seguro de incendios puede responder.
Sin embargo, los incendios causados por terremotos y los daños estructurales del edificio no pueden cubrirse con el seguro de incendios.
Si no tiene seguro contra terremotos, no recibirá el pago del seguro.
Además, también es importante tener en cuenta que el seguro contra terremotos no se puede suscribir de forma independiente.
Solo se puede suscribir como complemento del seguro de incendios, por lo que lo más prudente es suscribir ambos conjuntamente.
¡Es más tranquilizador contar con un seguro contra terremotos!
Si tiene tanto seguro de incendios como seguro contra terremotos, aunque sufra daños por un terremoto, recibirá compensación.
Hay partes que solo el seguro de incendios no puede cubrir, por lo que para reducir la carga del propietario, puede decirse que suscribir ambos es imprescindible.
Dado que Japón es un país de terremotos, nunca se sabe cuándo se recibirán los daños de un gran terremoto.
Si se suscribe para estar preparado ante cualquier eventualidad, no habrá problemas cuando se quiera recibir la compensación.
Contenido de cobertura del seguro contra terremotos
Los objetos cubiertos por el seguro contra terremotos son los edificios de uso residencial y todos los bienes dentro de esos edificios.
El edificio y los bienes deben suscribirse por separado.
Por lo tanto, se pueden considerar tres patrones de suscripción: solo el edificio, solo los bienes, o ambos edificio y bienes.
Los edificios que pueden suscribir un seguro contra terremotos se limitan a los edificios de uso residencial, incluidas las viviendas con tiendas integradas.
Las fábricas y las propiedades exclusivamente para oficinas no son elegibles.
Las puertas, muros y cobertizos pueden incluirse en el contrato del edificio.
Sin embargo, si solo las puertas o muros sufren daños, no serán objeto de pago del seguro, así que tenga cuidado.
Los bienes dentro del edificio incluyen electrodomésticos, muebles, ropa, vajilla y otros objetos movibles indispensables para la vida cotidiana.
Puede ser útil imaginar lo que llevaría consigo en una mudanza.
Los automóviles, plantas y animales, y el efectivo están excluidos.
Puntos clave a tener en cuenta antes de suscribir un seguro para apartamentos
Al suscribir un seguro para apartamentos, es importante examinar cuidadosamente el contenido del contrato.
Sin embargo, no son pocos los casos en que no se sabe qué tipo de seguro es el más adecuado.
Para los propietarios que tienen ese tipo de dudas, presentamos tres puntos clave que deben tenerse en cuenta antes de suscribir un seguro para apartamentos.
Tipos de desastres cubiertos por el seguro
Los tipos de desastres cubiertos por el seguro son un punto que definitivamente debe verificar.
El nivel de cobertura de riesgos varía mucho según el enfoque de cada persona.
Aunque siempre se desea mantener bajas las primas de seguro, elija un seguro que proporcione al menos una cobertura mínima.
Si el área tiene riesgo de inundaciones, elija un seguro que cubra inundaciones; si está en la costa, elija uno que se pueda preparar para tsunamis en caso de terremoto; la forma de elegir varía según el caso.
Revise los mapas de riesgo y piense bien qué tipo de cobertura necesita antes de avanzar en la selección del seguro.
Cláusulas adicionales que contribuyen a una mayor reducción de riesgos
También existen seguros con cláusulas adicionales que pueden reducir los riesgos en caso de desastre.
Si el seguro tiene cláusulas adicionales abundantes, puede cubrir ampliamente las pérdidas en caso de desastre.
La cláusula de ingresos por alquiler cubre los ingresos por alquiler que deberían haberse obtenido cuando se producen vacantes a largo plazo por desastres.
La cláusula de responsabilidad de instalaciones cubre situaciones imprevistas como cuando el techo o las paredes del apartamento se desprenden por fuertes vientos y dañan viviendas vecinas.
Dado que la gestión de apartamentos conlleva riesgos inevitables, considere también el uso de cláusulas adicionales.
Comprender el método de fijación del monto del seguro
Al suscribir un seguro, también es importante comprender el método de fijación del monto del seguro.
La fijación del monto del seguro se realiza mediante dos métodos: el valor de reposición (precio nuevo) y el método de valor actual.
El valor de reposición es un método que fija el monto del seguro considerando cuánto costaría comprar un nuevo apartamento equivalente al que resultó dañado.
Por lo tanto, podrá recibir casi todos los fondos necesarios para la reconstrucción o reparación.
Por otro lado, el método de valor actual paga el monto del seguro teniendo en cuenta la depreciación desde el momento de la construcción hasta el momento del desastre.
Por lo tanto, el monto obtenido será menor que el valor de reposición.
También existe una alta probabilidad de no poder cubrir con solo el seguro los fondos necesarios para la reconstrucción o reparación.
Para apartamentos con años de construcción, es necesario tener cuidado con los seguros del método de valor actual.
¡Realice un diagnóstico sísmico para apartamentos antiguos!
Si gestiona un apartamento antiguo, se recomienda realizar un diagnóstico sísmico.
Por último, explicamos la necesidad de los diagnósticos sísmicos y cómo responder si se encuentran defectos.
¿Es obligatorio el diagnóstico sísmico?
Los apartamentos antiguos deben presentar los resultados del diagnóstico sísmico y si se ha realizado o no.
Por lo tanto, puede decirse que es obligatorio.
Se debe realizar una explicación de puntos importantes a los inquilinos, y desde 2006 se incluyó la explicación de si se ha realizado el diagnóstico sísmico o no.
Por lo tanto, se debe realizar el diagnóstico sísmico.
Sin embargo, esta obligación aplica para las propiedades construidas bajo los estándares sísmicos antiguos.
En el caso de apartamentos construidos con los nuevos estándares sísmicos, se considera que no colapsan incluso en terremotos de intensidad 6 fuerte a 7.
Dado que existe una diferencia en la seguridad, los apartamentos construidos conforme a los nuevos estándares sísmicos están exentos de la explicación de puntos importantes al celebrar el contrato de arrendamiento.
También puede surgir responsabilidad por daños si se encuentran defectos
Si un apartamento colapsa por un terremoto, existe la posibilidad de que los inquilinos y los vecinos sufran lesiones, o en el peor de los casos, fallezcan.
Esa es la situación que más se desea evitar en la gestión de apartamentos.
En tal situación, si la propiedad tenía una resistencia sísmica insuficiente, el propietario puede verse obligado a asumir la responsabilidad por daños.
Los defectos que pueden causar el colapso del apartamento también pueden detectarse mediante el diagnóstico sísmico.
Cuanto más antiguo sea el apartamento, mayor es el riesgo de que ocurra lo peor, por lo que se debe realizar el diagnóstico sísmico.
Puntos de atención al realizar el diagnóstico sísmico del apartamento
Al realizar el diagnóstico sísmico del apartamento, hay puntos a tener en cuenta.
Presentamos tres puntos de atención especialmente importantes.
Solicitar a empresas de confianza
Al solicitar el diagnóstico sísmico, elija una empresa de confianza.
Se recomienda solicitar a empresas registradas en el municipio, a empresas con personal que tenga calificaciones como técnico de diagnóstico sísmico o mejora sísmica, o a empresas con amplia experiencia en diagnósticos sísmicos, ya que pueden ser solicitadas con confianza.
Si una empresa cumple estos tres criterios, es aún más confiable.
Existen empresas que realizan negocios fraudulentos, por lo que es peligroso creer ciegamente las palabras de empresas que visitan sin cita previa.
Es posible que le digan palabras que generan ansiedad, pero juzgue el lugar donde solicitar con calma.
Preparar los documentos necesarios
Si va a recibir un diagnóstico sísmico, no olvide preparar los documentos necesarios.
Lo que debe tener listo son los planos de diseño y el certificado de inspección.
Con estos documentos, es posible realizar un diagnóstico de mayor precisión.
También puede haber casos en que no se tienen a mano y no se pueden preparar de inmediato.
En tal caso, consulte con el municipio donde se encuentra el apartamento o con el fabricante de viviendas al que se le encargó la construcción.
Comprender el contenido del diagnóstico
También se recomienda comprender el contenido del diagnóstico sísmico.
El diagnóstico sísmico se divide en tres etapas: investigación preliminar (revisión de documentos), investigación en sitio y cálculo numérico del diagnóstico sísmico.
La investigación preliminar consiste en que la empresa de diagnóstico revisa los planos de diseño.
Es la fase en que se determina el nivel de resistencia sísmica.
Según el nivel, se realizan las investigaciones necesarias en los lugares correspondientes y se obtiene un presupuesto aproximado.
La investigación en sitio se realiza para verificar la situación real y confirmar la resistencia sísmica con mayor precisión.
El contenido incluye inspección visual de deterioro, comparación con planos, verificación de la situación dentro y alrededor del terreno, e inspección de extracción de material.
La inspección de extracción de material se realiza cuando no hay planos estructurales, y se verifican el número y tamaño de cada elemento estructural.
Y finalmente, se calcula la presencia o ausencia de resistencia sísmica definitiva, se proporciona una evaluación integral y se proponen las obras de refuerzo sísmico necesarias.
Conclusión
En la gestión de apartamentos, la posibilidad de sufrir daños por terremotos es muy alta.
Dado que pueden ocurrir grandes terremotos, es necesario implementar medidas sólidas de prevención.
Si el propietario descuida sus esfuerzos por mejorar la resistencia sísmica del apartamento y este colapsa, no se puede descartar la posibilidad de que ocurran víctimas mortales.
En tal caso, existe el riesgo de que se reclame una indemnización por daños.
Para prevenir el peor escenario, tome medidas como renovar el apartamento para mejorar su resistencia sísmica o suscribir un seguro contra terremotos.
En el caso de apartamentos antiguos, no olvide también realizar el diagnóstico sísmico.
Preguntas frecuentes sobre medidas antisísmicas en la gestión de apartamentos
P1. ¿Cuánto cuestan las primas del seguro contra terremotos?
Las primas del seguro contra terremotos se determinan según la estructura del edificio y su ubicación. Para apartamentos de madera, el nivel de referencia es aproximadamente el 30-50% del seguro de incendios.
P2. ¿Se debería obtener la clasificación antisísmica 3?
La clasificación antisísmica 3 indica el nivel más alto de resistencia sísmica y conduce a descuentos en el seguro contra terremotos y tranquilidad para los inquilinos. Vale la pena considerarlo al momento de la construcción nueva.
P3. ¿Cuál es la responsabilidad si un inquilino resulta herido en un terremoto?
Si hubo defectos en la gestión de seguridad del edificio, puede cuestionarse la responsabilidad del propietario. Son importantes el diagnóstico sísmico periódico y el mantenimiento adecuado.
