아파트(일본식 소형 공동주택) 경영을 시작할 때는 다양한 리스크가 있다는 점을 염두에 두고 사업을 시작하는 분이 많을 것입니다.
이러한 리스크 중에는 “재해로 인한 리스크”도 포함됩니다.
일본은 환태평양 조산대에 위치해 지진이 매우 잦은 나라로 알려져 있는 만큼, 아파트 경영을 시작하기 전에 지진으로 인한 리스크와 대책 방법에 대해 이해해 두어야 합니다.
한국도 2016년 경주 지진, 2017년 포항 지진을 겪으며 내진 대책에 대한 관심이 높아졌지만, 일본은 발생 빈도와 규모 면에서 한국과는 비교가 되지 않을 정도로 지진 리스크가 일상적으로 존재하는 나라입니다.
그래서 이번에는 아파트 경영에서의 지진 대책 방법을 소개합니다.
건물의 내진 성능에 관한 내용부터 지진보험에 대해서도 해설하고 있으니, 지진으로 인한 다양한 리스크를 최대한 피하고 싶은 분은 꼭 참고해 보시기 바랍니다.
임대인이 알아두어야 할 건물의 내진 성능・내진등급
지진 리스크를 파악하려면 건물의 내진 성능과 내진등급에 대해서도 이해하는 것이 중요합니다.
내진에 관한 법률과 건물의 구조를 이해해 두면, 새로 아파트를 재건축하거나 매입할 때도 도움이 됩니다.
먼저 내진에 관한 법률에 대해 살펴보겠습니다.
건축기준법이란
일본에서 내진에 관한 법률에는 “건축기준법”과 “주택의 품질 확보 촉진 등에 관한 법률(이하 품확법)”, 이렇게 두 가지가 있습니다.
특히 건축기준법은 내진뿐 아니라 건물의 구조・부지・설비・용도 등에 관한 기준을 정한 중요한 법률입니다. 한국의 건축법 및 내진설계기준에 해당하는 위치에 있는 법이라고 이해하면 쉽습니다.
한신・아와지 대지진에 따른 건물 피해율
건축기준법은 원래 1950년에 제정된 법률입니다.
이후 1981년 6월에 건축기준법이 개정되어, 중규모 지진(진도 5강 정도)에서는 거의 손상이 발생하지 않고, 대규모 지진(진도 6강~7 정도)에서도 붕괴할 우려가 없도록 건축하는 것을 목표로 정했습니다.
이 개정으로 신내진기준이 제정된 지 14년이 지난 1995년, 한신・아와지 대지진(효고현 남부 지진)이 발생해 수많은 주택과 건축물이 붕괴하는 피해를 입었습니다.
그러나 붕괴한 건물의 대부분은 구내진기준에 따라 건설된 것으로, 신내진기준으로 건설된 건물은 70% 이상이 무피해 또는 경미한 손상에 그쳤다는 사실이 밝혀졌습니다.
물론 신내진기준으로 지어진 건물 중에도 중파・대파(붕괴)에 이른 건물이 있었지만, 전체적으로 피해를 크게 억제할 수 있었다는 점이 확인되었습니다. 참고로 한국에서도 1988년 이후 6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상 건축물에 내진설계가 의무화되었고, 2017년 포항 지진 이후 기준이 한층 강화된 바 있어, 신구 기준에 따라 안전성이 크게 달라지는 구조는 한일 양국이 유사합니다.
2000년 6월, 현행 기준으로 개정
건축기준법의 내진기준은 2000년 6월에 한 차례 더 개정되었습니다.
새 기준에서는 대규모 지진에서 붕괴・도괴 우려가 없어야 한다는 조건에 더해, “한계내력계산”을 의무화하도록 정했습니다.
한계내력계산이란 지진이 발생했을 때 건축물이 지진력을 어디까지 견딜 수 있는지 그 지표를 산출하는 것을 말합니다.
또한 지진 이외에도 적설이나 폭풍 등 외부에서 가해지는 힘을 어디까지 견딜 수 있는지도 이 계산을 통해 명확히 파악할 수 있게 되었습니다.
품확법이란
품확법은 주택 성능의 표시 기준과 그에 기반한 평가 제도를 마련한 법률로, 소비자를 주택 관련 분쟁으로부터 보호하기 위해 제정되었습니다.
3가지 제도를 정한 법률
품확법은 구체적으로 다음 3가지 제도를 규정하고 있습니다.
・주택성능표시제도(주택성능평가)
・주택 전문 분쟁처리 체제
・신축주택에 대한 하자보증기간 10년 의무화
주택성능표시제도는 제3자가 주택 성능을 평가함으로써 어떤 성능을 갖추고 있는지 소비자가 알기 쉽게 하기 위한 제도입니다.
평가 자체는 임의 사항이지만, 평가를 받았다는 사실 자체가 “제3자의 성능 평가를 거쳤다”는 신뢰로 이어집니다.
또한 주택성능평가를 받아두면, 인도 후 하자・결함 등이 발견되어 매도인과 분쟁이 발생했을 때 지정주택분쟁처리기관에 분쟁 처리를 의뢰할 수도 있습니다. 나아가 하자보증기간 10년 의무화에 따라, 신축 후 10년 이내에 하자가 발견되면 무상 보수 등을 실시하는 것이 필수가 되었습니다. 한국의 공동주택 하자담보책임기간(구조부는 최대 10년) 제도와 취지가 비슷한 장치라고 볼 수 있습니다.
품확법이 정한 내진등급
품확법에서는 내진등급도 규정하고 있습니다.
내진등급은 1~3등급까지 있으며, 각각 붕괴・도괴의 어려움, 손상의 발생하기 어려운 정도, 적용 대상 물건의 종류가 다릅니다.
・내진등급 1
내진등급 1은 건축기준법이 정한 내진 성능을 충족하는 기준으로, 가장 기본이 되는 등급입니다.
따라서 가장 낮은 등급이기는 하지만 내진 성능이 약하다는 뜻은 아닙니다.
진도 6강~7의 지진에서도 붕괴하지 않을 정도의 내진 성능을 갖추고 있습니다.
・내진등급 2
내진등급 2는 건축기준법이 정한 내진 성능 기준보다 1.25배의 내진성을 지니고 있음이 증명된 등급입니다.
등급 1이 견딜 수 있는 지진의 1.25배 강한 지진이 오더라도 붕괴 리스크를 억제할 수 있습니다.
주로 학교・병원・관공서 등 재해 시 대피소로 쓰이는 경우가 많은 건물은 등급 2 이상으로 지어야 합니다.
・내진등급 3
내진등급 3은 건축기준법이 정한 내진 성능 기준보다 1.5배의 강도를 자랑합니다.
재해 시 구조 활동이나 복구 거점이 되기 쉬운 경찰서・소방서 등은 등급 3을 기준으로 지어지는 경우가 많습니다.
내진등급은 높은 내진 성능을 갖추고 있음을 증명해 주는 지표이지만, 실제로 등급을 인증받으려면 국토교통성이 지정한 주택성능평가기관의 검사를 받아야 합니다.
검사・신청 수수료로 약 20만~30만 엔이 필요하다는 점을 기억해 두시기 바랍니다. 한국에서는 별도의 내진등급 인증 수수료 체계가 일반적이지 않지만, 구조 안전 확인서 발급이나 정밀안전진단 비용을 떠올리면 이해하기 쉬운 절차입니다. 매입을 검토 중인 물건이라면 매도인에게 내진등급 인증서 보유 여부를 먼저 확인하는 것만으로도 별도의 조사 비용과 시간을 아낄 수 있습니다.
지진으로부터 아파트를 지키기 위한 구조의 특징
건물의 내진성은 구조의 차이에 따라서도 크게 달라집니다.
이어서 아파트에서 흔히 볼 수 있는 내진구조・제진구조・면진구조의 특징을 소개합니다.
내진구조
내진구조는 일반 주택에도 널리 적용되는 방식으로, 가새(버팀대) 등을 설치해 지진의 흔들림을 견디는 구조를 말합니다.
내진구조는 지진뿐 아니라 태풍 등 강풍으로 인한 흔들림에도 잘 견디며, 대부분의 주택에 기본적으로 적용되어 있어 추가로 발생하는 비용도 없습니다.
다만 지진의 흔들림 자체는 견뎌내지만 그 힘이 건물에 그대로 전달되기 때문에, 지진이 발생할 때마다 손상이 누적되는 단점이 있습니다.
또한 건물이 흔들리면서 가구도 넘어지기 쉬워집니다.
제진구조
제진구조란 벽체 안 등에 제진장치를 설치해 지진의 흔들림을 흡수함으로써 진동을 억제하는 구조를 말합니다.
내진구조에 비해 건물의 흔들림이 줄어들며, 특히 2층 이상에서의 흔들림을 효과적으로 억제할 수 있습니다.
강풍에도 강하고 건물의 진동을 흡수해 주기 때문에 손상도 적다는 것이 장점입니다.
다만 일반적인 건물에 제진장치를 추가로 설치하는 구조이기 때문에 일반 건축비보다 비용이 높아지게 됩니다.
또한 제진장치를 설치할 때 설계상의 제약이 생길 수 있다는 점에도 주의가 필요합니다.
면진구조
면진구조란 건물과 기초 부분 사이에 면진장치를 설치함으로써 지진의 흔들림이 건물에 직접 전달되기 어렵게 만드는 구조입니다.
특히 횡흔들림을 억제하는 데 효과적이어서 건물의 손상을 크게 줄일 수 있습니다.
또한 층수와 관계없이 가구가 넘어지는 것도 큰 폭으로 억제할 수 있습니다.
그러나 설치 비용이 높아지기 쉬운 점은 물론, 기초 부분에 면진장치가 설치되어 있어 강풍의 영향은 오히려 받기 쉽고, 2층 이상의 세대는 흔들림을 느낄 수 있습니다.
또한 지반이 약한 곳에서는 면진장치 설치 자체가 어려운 경우도 있어, 면진구조의 아파트를 짓고 싶다면 부지 선정에도 주의해야 합니다.
더불어 다른 구조와 달리 바닥 아래에 장치를 설치해야 하므로 지하실을 두기도 어렵습니다. 세 가지 구조 중 어느 것을 선택할지는 초기 건축비, 부지의 지반 조건, 운영 기간 동안의 유지관리 부담을 종합적으로 따져서 판단해야 하며, 한국의 면진・제진 설계와 마찬가지로 고층 건물일수록 도입 효과가 커지는 경향이 있습니다.
지진 발생 후 일어날 수 있는 문제와 대책 방법
만약 대규모 지진이 발생하면 아파트 경영에서는 다양한 문제가 생길 수 있습니다.
지진 발생 후 일어날 수 있는 문제에는 어떻게 대처해야 할까요?
여기서부터는 지진 발생 후 생길 수 있는 문제와 그 대책 방법을 소개합니다.
아파트가 전파(全破)된 경우의 임대차계약
대규모 지진으로 경영하던 아파트가 완전히 무너져 버린(전파) 경우, 입주자와의 임대차계약은 어떻게 될까요?
원칙적으로 건물이 소멸해 버린 경우에는 그 원인과 관계없이 임대차계약은 종료됩니다.
임대차계약은 방을 빌려주는 것을 목적으로 하는데, 건물이 전파되어 없어지면 그 목적을 달성할 수 없게 되기 때문입니다.
임대차계약이 종료된다는 것은 임대료 수입도 더 이상 들어오지 않는다는 뜻입니다.
만약 아파트 자체는 남아 있더라도 대피 지시나 경계구역 지정이 내려져 부득이하게 임대차계약이 종료된 경우에도 임대료를 청구할 수는 없습니다.
입주자가 자발적으로 피난한 경우라면 전액 청구가 가능하지만, 그렇지 않은 경우에는 임대료도 청구할 수 없다는 점을 이해해 두어야 합니다.
입주자의 임시 거처에 든 숙박비
지진으로 아파트가 손상되어 일시적으로 거주할 수 없게 된 경우, 입주자의 임시 거처 숙박비는 임대인이 부담해야 할까요?
자연재해로 인해 일시적으로 거주가 불가능해진 경우, 임대인의 고의・과실에 해당하지 않으므로 임시 거처 숙박비까지 부담할 의무는 없습니다.
이는 아파트를 수선하기 위해 임시 거처가 필요해진 경우에도 마찬가지입니다.
법적으로 정해진 것은 아니지만, 임대인 중에는 수선 후에도 입주자가 계속 거주해 주기를 바라는 마음에서 일정액의 위로금을 지급하는 경우도 있습니다.
입주자의 가재도구가 파손된 경우의 손해배상 의무
지진이 발생했을 때 아파트 자체에는 손상이 없었지만 입주자의 가재도구가 파손된 경우, 손해배상 의무가 있는지 불안해하는 분들도 많을 것입니다.
법적인 측면에서 살펴보면 임대인에게 그 정도까지의 책임은 없다고 볼 수 있습니다.
입주자가 가입한 가재보험에서 가재 피해가 보상 대상이 되는 것이 일반적이므로, 임대인이 직접 보전할 필요는 없다는 사고방식입니다.
다만 경우에 따라 건물의 안전관리를 소홀히 했다고 판단되면 손해배상을 청구당할 가능성은 배제할 수 없습니다.
지진으로 인한 이웃집 화재의 연소
지진은 건물 손상뿐 아니라 화재 발생 리스크도 높입니다.
만약 지진으로 이웃집에서 화재가 발생해 그대로 아파트까지 옮겨붙었다면 어떻게 될까요?
이 경우 건물이 소멸한 상태가 되므로 임대차계약은 종료됩니다.
입주자에게는 보증금을 반환하고 계약 해지 절차를 진행해야 합니다.
이번 경우는 지진이 원인이 되어 발생한 화재이므로 이웃집에 중대한 과실이 있다고 보기 어렵고, 연소에 대한 책임을 묻기도 쉽지 않습니다.
이 경우 임대인 본인이 가입한 화재보험을 통해 보상받는 것이 일반적입니다.
아파트 담장(블록담)이 쓰러져 부상자가 발생한 경우의 책임
아파트 부지 내에 블록담을 설치해 두었는데 지진으로 인해 무너져 부상자가 발생한 경우, 임대인의 책임 여부는 그 블록담 자체에 하자가 있었는지에 따라 달라집니다.
기본적으로 아파트 부지 내에 있는 시설이므로, 소유자인 임대인이 피해자에게 배상 책임을 지는 것이 원칙입니다.
다만 블록담의 높이나 구조 기준이 애초에 건축기준법을 위반한 상태였다면, 이를 방치한 행정기관에 책임이 물어질 수 있습니다.
또한 임대인 본인이 하자를 몰랐다면 그 블록담을 시공한 업체에 책임이 있다고 볼 수 있습니다.
다만 하자를 몰랐다는 이유만으로 보험이 적용될 가능성은 낮습니다.
따라서 아파트 부지에 블록담을 설치해 둔 경우에는 지진 발생 시 부상자가 나오지 않도록 정기적으로 점검・보수를 실시해야 합니다.
지진으로 인한 수선비용은 누가 부담할까?
지진으로 아파트가 손상된 경우, 수선비용은 누가 부담하게 될까요?
수선비용의 부담 주체는 건물이 손상된 경우, 가재도구에 피해가 발생한 경우, 아파트가 지진으로 붕괴된 경우 등 상황에 따라 달라집니다.
각 상황별로 수선비용을 누가 부담하는지 살펴보겠습니다.
건물이 손상된 경우
지진으로 건물이 손상된 경우, 기본적으로 임대인이 수선비용을 부담하게 됩니다.
이는 일본 민법 제606조에 정해져 있는 내용입니다. 한국 민법 제623조가 임대인의 수선의무를 규정하고 있는 것과 같은 취지의 조항이라고 이해하면 됩니다.
법률상으로는 “필요한 수선”을 해야 한다고 되어 있는데, 이는 생활에 지장이 없는 상태로 되돌린다는 의미입니다.
또한 이는 자연재해와 같은 불가항력으로 발생한 손상에 한정됩니다.
계약상 금지된 장소에서 난방기구를 사용하다가 화재가 발생하거나, 베란다에 넘어지기 쉬운 화분을 두어 유리창이 깨진 경우 등은 해당하지 않습니다.
입주자에게 과실이 있다고 인정되는 경우에는 입주자의 책임이 될 수도 있습니다.
만약 지진이 발생해 파손이 일어났다면 입주자는 신속하게 임대인에게 연락해야 합니다.
바로 연락하지 않으면 원인이 지진인지, 그 외의 사유인지 판단할 수 없게 되기 때문입니다.
신속히 연락받을 수 있도록 연락처는 입주자와 미리 공유해 두시기 바랍니다.
가재도구에 손해가 발생한 경우
입주자가 반입한 가재도구에 손해가 발생한 경우에는 입주자 본인이 부담하게 됩니다.
부상을 입었을 경우의 치료비 역시 입주자가 부담합니다.
다만 가재도구의 손해나 부상의 원인이 임대인에게 있다고 인정되는 경우에는 수선비・치료비를 임대인이 부담해야 합니다.
예를 들어 입주자가 의뢰한 창문 수리를 임대인이 미루고 있던 중 지진이 발생해 창문이 깨지고 가재도구에 손해가 생긴 경우가 이에 해당합니다.
임대차계약 시 가입하는 화재보험에 지진보험이 포함되어 있다면 생활용 가재도구의 손해도 보상받을 수 있습니다.
혹시라도 손해를 입었다면 입주자에게 즉시 보험회사로 연락하도록 안내해 주시기 바랍니다.
아파트가 지진으로 붕괴되었다면?
기본적으로 아파트는 신내진기준에 따른 구조로 지어져 있습니다.
이 기준을 충족한 건물이라면 진도 5 이하의 지진으로 파손될 가능성은 낮고, 진도 6강~7의 지진에서도 붕괴를 면할 가능성이 높습니다.
그 이전에 지어진 건물이라도 신내진기준에 상응하는 성능을 갖춘 경우가 있습니다.
내진기준을 충족하기 위해 보강공사를 실시한 건물도 적지 않습니다.
오래된 아파트를 보유하고 있다면 대규모 지진이 발생하기 전에 보강공사를 진행해 두는 것이 좋습니다.
그렇다 해도 지진으로 붕괴할 리스크가 전혀 없다고 단언할 수는 없습니다.
아파트가 붕괴된 경우, 제공할 수 있는 주거가 소멸하므로 임대차계약도 종료됩니다.
계약이 종료되더라도 입주자는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없는 것으로 되어 있습니다.
지진은 임대인도 예측할 수 없는 사태이므로 임대인에게 귀책 사유가 있다고 보기 어렵기 때문입니다. 다만 붕괴 이후 잔존 대출금 상환 의무나 철거비용 부담 문제는 별개로 남기 때문에, 오래된 물건을 보유한 임대인이라면 지진보험 가입과 더불어 대출 잔액을 감안한 자금 계획도 함께 세워 두는 것이 바람직합니다.
아파트의 재해 리스크를 조사하는 방법
아파트 경영을 하다 보면 재해 리스크는 늘 따라다닙니다.
그러므로 어떤 리스크가 있는지 미리 파악하고 대책을 세워 두어야 합니다. 아파트 경영에 숨어 있는 재해 리스크를 조사하는 방법을 살펴보겠습니다.
해저드맵을 확인한다
해저드맵은 자연재해로 인한 피해를 미연에 방지하기 위한 대피소, 대피 경로, 방재 시설 등이 표시된 지도입니다. 한국의 “재해정보지도”나 지자체별 대피소 안내와 비슷한 개념이라고 이해하면 됩니다.
쓰나미 해저드맵, 홍수 해저드맵처럼 종류가 나뉘어 있는 경우도 있습니다.
모두 국토교통성이나 각 지자체 공식 사이트 등에서 확인할 수 있습니다.
해저드맵을 보면 해당 아파트 경영에 어느 정도의 리스크가 있는지 파악할 수 있으므로, 건물을 매입하기 전에 반드시 확인해 두시기 바랍니다.
새로 토지를 매입해 아파트를 지을 경우에는 리스크가 낮은 곳을 고르는 기준으로도 활용할 수 있습니다. 특히 해외 투자자의 경우 현지 언어로 된 해저드맵을 직접 해석하기 어려운 경우가 많으므로, 현지 관리회사나 중개사에게 위험 등급을 요약해 달라고 요청하는 것도 실용적인 방법입니다.
흔들리기 쉬움 지도를 확인한다
지진이 발생했을 때 얼마나 크게 흔들리는지를 나타내는 “흔들리기 쉬움 지도”라는 것도 있습니다.
같은 진도라 하더라도 지반의 차이에 따라 같은 시・구・정・촌 안에서도 흔들리기 쉬운 곳과 그렇지 않은 곳이 있습니다.
아파트 경영을 할 때는 가능한 한 흔들림이 적은 지역을 선택하는 것이 좋습니다.
지반이 단단하고 흔들림이 적은 토지라면 그만큼 피해를 줄일 수 있는 가능성이 높아지기 때문입니다.
그렇다 해도 피해가 발생할 가능성은 남아 있으므로, 지진보험 가입도 함께 검토해 두시기를 권장합니다.
업체에 상담해 본다
주택건설회사나 지역 시공업체는 그동안 수많은 단독주택과 아파트를 지어 왔습니다.
자사가 지은 건물이 지진으로 어떤 피해를 입었는지에 대한 정보도 보유하고 있는 경우가 많습니다.
즉 업체에 과거 지진으로 어떤 피해가 있었는지 확인해 보는 것이 좋습니다.
아파트를 지으려는 지역의 재해 사례를 미리 알아두면 재해 대책을 세우기가 한결 수월해집니다. 특히 과거 대규모 지진 발생 후 해당 지역에서 실제로 어떤 부위(외벽, 배관, 기초 등)에 손상이 집중되었는지 구체적인 사례를 들어 설명해 주는 업체라면 신뢰도가 높다고 볼 수 있습니다.
아파트 경영에서 지진보험은 가입해야 할까?
아파트 경영을 할 때 지진보험 가입 여부를 두고 고민하는 임대인도 적지 않습니다.
일본은 지진이 잦은 나라이지만, 큰 피해가 발생할 정도의 흔들림이 일어나는 경우는 수년에 한 번꼴입니다.
그래서 지진보험 가입을 망설이게 되는 것입니다.
이어서 아파트 경영에서 지진보험은 가입해야 하는지에 대한 궁금증에 답해 보겠습니다.
화재보험으로 지진 피해를 보상받을 수 있을까?
지진이 발생했을 때 화재가 함께 일어나는 경우도 있습니다.
화재가 발생하면 화재보험으로 처리할 수 있다고 생각하는 분들도 있을 것입니다.
하지만 지진이 원인이 된 화재나 건물 손상은 화재보험만으로는 보상받을 수 없습니다.
지진보험에 가입하지 않으면 보험금을 받을 수 없습니다.
또한 지진보험은 단독으로는 가입할 수 없다는 점에도 주의가 필요합니다.
화재보험에 특약 형태로 부가해서만 가입할 수 있으므로, 화재보험과 함께 가입해 두는 것이 안전합니다. 한국의 풍수해보험처럼 정부가 보험료 일부를 지원하는 제도와 달리, 일본의 지진보험은 민영 손해보험사가 판매하되 재보험을 정부와 손해보험사가 공동으로 부담하는 관민 공동 운영 방식을 취하고 있다는 점도 특징입니다.
지진보험은 가입하는 편이 안심!
화재보험과 지진보험에 함께 가입해 두면, 만에 하나 지진으로 피해를 입더라도 보상을 받을 수 있습니다.
화재보험만으로는 보장되지 않는 부분도 있으므로, 임대인의 부담을 줄이기 위해서라도 가입은 필수라고 할 수 있습니다.
일본은 지진이 잦은 나라이므로 언제 큰 지진 피해를 입을지 알 수 없습니다.
만일의 사태에 대비해 미리 가입해 두면 막상 보상이 필요할 때 어려움을 겪지 않을 수 있습니다. 임대 경영은 대출 상환이 얽혀 있는 경우가 많아, 건물이 손상되어 임대료 수입이 끊기더라도 대출금 상환은 계속되어야 한다는 점을 고려하면 지진보험의 필요성은 더욱 커집니다.
지진보험의 보상 내용
지진보험의 보상 대상은 거주용 건물과 그 건물 안에 있는 가재도구 일체입니다.
건물과 가재도구는 각각 따로 가입해야 합니다.
따라서 건물만, 가재도구만, 건물과 가재도구 모두, 이렇게 3가지 가입 방식을 고려할 수 있습니다.
지진보험에 가입할 수 있는 건물은 점포 겸용 주택을 포함한 거주용 건물로 한정됩니다.
공장이나 사무실 전용 물건은 대상이 되지 않습니다.
문이나 담장, 창고 등은 건물에 포함해 계약할 수 있습니다.
다만 문이나 담장에만 손해가 발생한 경우에는 보험금 지급 대상이 되지 않으므로 주의해야 합니다.
건물 안에 있는 가재도구는 가전제품, 가구, 의류, 식기 등 생활에 필수적이며 이동 가능한 물건이 해당됩니다.
이사할 때 함께 옮기는 물건들을 떠올리면 이해하기 쉽습니다.
자동차나 동식물, 현금 등은 대상에서 제외됩니다.
아파트 보험에 가입하기 전에 알아두어야 할 포인트
아파트 대상 보험은 계약 내용을 꼼꼼히 따져본 뒤 가입하는 것이 중요합니다.
하지만 어떤 보험이 적합한지 알기 어려운 경우도 적지 않습니다.
이런 고민을 가진 임대인을 위해 아파트 보험에 가입하기 전에 알아두어야 할 포인트를 3가지 꼽아 살펴보겠습니다.
보상해 주는 재해의 종류
보험이 보상해 주는 재해의 종류는 반드시 확인해 두어야 할 포인트입니다.
어느 정도까지 리스크에 대비할지는 사고방식에 따라 크게 달라집니다.
보험료는 가능한 한 낮추고 싶겠지만, 최소한의 보장은 받을 수 있는 보험을 선택하는 것이 좋습니다.
수해 리스크가 있는 지역이라면 수해를 보상해 주는 보험을, 연안부라면 지진 발생 시 쓰나미에 대비할 수 있는 보험을 선택하는 식으로 지역 특성에 맞게 선택 기준이 달라집니다.
해저드맵을 확인하면서 어떤 보장이 필요한지 충분히 고민한 뒤 보험을 선택하시기 바랍니다.
추가적인 리스크 회피로 이어지는 특약
재해 시 리스크를 줄일 수 있는 특약을 갖춘 보험도 있습니다.
특약이 충실한 보험이라면 피해 발생 시 손실을 폭넓게 보장받을 수 있습니다.
임대료수입특약은 재해로 장기간 공실이 발생했을 때, 원래 받을 수 있었던 임대료 수입을 보상해 주는 특약입니다.
시설배상특약은 강풍 등으로 떨어져 나간 아파트 지붕이나 외벽이 인근 주택을 손상시키는 등 예기치 못한 사고에 대비할 수 있는 특약입니다.
아파트 경영에는 늘 리스크가 따르므로 이러한 특약의 활용도 검토해 보시기 바랍니다.
보험금 설정 방법을 이해해 두기
보험에 가입할 때는 보험금 설정 방법을 이해해 두는 것도 중요한 포인트입니다.
보험금 설정에는 재조달가액(신가)과 시가 방식, 두 가지가 있습니다.
재조달가액은 피해를 입은 물건과 동등한 아파트를 새로 지을 경우 얼마가 드는지를 고려해 보험금을 설정하는 방식입니다.
따라서 재건축이나 수선에 필요한 자금을 거의 대부분 받을 수 있습니다.
반면 시가 방식은 건축 당시의 가격에서 피해 발생 시점까지의 경년열화를 반영한 보험금이 지급됩니다.
따라서 재조달가액 방식보다 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다.
재건축이나 수선에 필요한 자금을 보험금만으로는 감당하지 못할 가능성도 높습니다.
연식이 오래된 아파트의 경우에는 시가 방식 보험에 특히 주의가 필요합니다.
오래된 아파트는 내진진단을 실시하자!
오래된 아파트를 경영하고 있다면 내진진단을 받아보는 것을 추천합니다.
마지막으로 내진진단의 필요성과 하자가 발견되었을 경우의 대응 등에 대해 살펴보겠습니다.
내진진단은 의무일까?
오래된 아파트는 내진진단 결과나 실시 여부를 고지해야 합니다.
그런 의미에서 사실상 의무라고 할 수 있습니다.
입주자에게 중요사항 설명을 해야 하는데, 2006년부터는 내진진단을 실시했는지 여부도 설명해야 하는 항목에 포함되었습니다.
따라서 내진진단은 실시해 두는 것이 바람직합니다.
다만 이 의무는 구내진기준으로 지어진 물건이 대상입니다.
신내진기준으로 지어진 아파트의 경우에는 진도 6강~7의 지진에서도 붕괴하지 않는다고 간주됩니다.
안전성에 차이가 있기 때문에, 신내진기준을 충족한 아파트는 임대차계약 시 중요사항 설명이 면제됩니다.
하자가 발견된 경우의 배상 책임도
지진으로 아파트가 붕괴되면 입주자나 인근 주민이 부상을 입거나, 최악의 경우 사망에 이를 가능성도 있습니다.
이는 아파트 경영에서 가장 피하고 싶은 사태입니다.
그런 상황이 발생했을 때 내진성이 충분하지 않은 물건이었다면, 임대인이 손해배상 책임을 져야 하는 경우도 있습니다.
아파트가 붕괴될 우려가 있는 하자도 내진진단을 통해 확인할 수 있습니다.
오래된 아파트일수록 최악의 사태가 발생할 리스크가 높으므로 내진진단은 꼭 받아두는 것이 좋습니다. 특히 구내진기준으로 지어진 물건을 상속받거나 매입해 경영을 이어받은 경우에는, 전 소유자가 진단을 받은 적이 있는지부터 확인하고 없다면 조기에 진단 일정을 잡아 두는 것이 향후 책임 소재를 명확히 하는 데도 도움이 됩니다.
아파트 내진진단을 실시할 때의 주의점
아파트 내진진단을 실시할 때 주의해야 할 점이 있습니다.
특히 알아두어야 할 주의점을 3가지 골라 소개합니다.
신뢰할 수 있는 업체에 의뢰한다
내진진단을 의뢰할 업체는 신뢰할 수 있는 곳을 선택해야 합니다.
지자체에 사업자 등록을 한 업체나 내진진단・내진개수 기술자 등의 자격을 보유한 직원이 있는 업체, 내진진단 실적이 풍부한 업체 등은 안심하고 의뢰할 수 있어 추천합니다.
이 세 가지 조건을 모두 갖춘 업체라면 더욱 신뢰할 수 있습니다.
사기에 가까운 영업을 하는 업체도 있으므로 방문한 업체의 말을 그대로 믿는 것은 위험합니다.
불안을 부추기는 말을 들을 수도 있지만, 냉정하게 판단해 의뢰처를 결정하시기 바랍니다.
필요 서류를 준비해 둔다
내진진단을 받으려면 필요 서류 준비도 잊지 말아야 합니다.
미리 준비해 두어야 할 것은 설계도서와 검사필증입니다.
이 서류들이 있으면 더욱 정밀도 높은 진단이 가능합니다.
수중에 없어서 바로 준비하기 어려운 경우도 있을 것입니다.
그런 경우에는 아파트가 위치한 지자체나 건축을 의뢰했던 주택건설회사에 문의해 보시기 바랍니다. 준공 연도가 오래되어 서류 자체가 남아 있지 않은 경우에는 등기부등본이나 건축대장을 통해 준공 시기를 먼저 확인한 뒤, 해당 시기에 적용되던 내진기준을 역산해 진단 범위를 좁혀 나가는 방법도 있습니다. 서류를 분실한 상태로 진단을 진행하면 조사 항목이 늘어나 비용과 기간이 함께 늘어나는 경우가 많으므로, 가능한 한 빨리 서류의 유무부터 확인해 두는 것이 효율적입니다.
진단 내용을 파악해 둔다
내진진단의 내용도 미리 파악해 두는 것을 추천합니다.
내진진단은 예비조사(서류조사), 현지조사, 내진진단 수치계산, 이렇게 3단계로 나뉩니다.
예비조사는 설계도서를 진단 회사가 확인하는 단계입니다.
내진성의 수준을 판단하는 과정입니다.
수준에 따라 필요한 부분의 조사를 실시하고 개략적인 견적이 나옵니다.
현지조사는 실제 상태를 점검해 내진성을 더욱 정확하게 확인하기 위해 이루어집니다.
내용으로는 육안에 의한 열화 조사, 도면과의 대조, 부지 내외 상황 점검, 하쓰리 검사(콘크리트 타격 검사)가 포함됩니다.
하쓰리 검사는 구조도면이 없는 경우에 실시하며, 각 부재의 개수와 크기를 확인합니다.
그리고 최종적으로 내진성 여부를 계산해, 종합적인 평가와 필요한 내진 공사를 제안받는 흐름으로 진행됩니다.
정리
아파트 경영을 하다 보면 지진 피해를 입을 가능성은 상당히 높습니다.
큰 지진이 발생할 수도 있으므로 철저히 대책을 세워 두어야 합니다.
임대인이 아파트의 내진성을 높이는 노력을 게을리해 건물이 붕괴되면 사망자가 발생할 위험도 없다고는 단언할 수 없습니다.
그렇게 되면 손해배상을 청구당할 우려가 있습니다.
최악의 사태를 막기 위해서라도 내진성을 갖춘 아파트로 개수하거나 지진보험에 가입하는 등의 대책을 마련해 두시기 바랍니다.
오래된 아파트라면 내진진단도 잊지 말고 받아두시기 바랍니다.
아파트 경영의 지진 대책에 관한 자주 묻는 질문
Q1. 지진보험료는 어느 정도인가요?
지진보험료는 건물의 구조와 소재지에 따라 결정됩니다. 목조 아파트의 경우 화재보험료의 30~50% 정도가 기준입니다.
Q2. 내진등급 3을 취득해야 할까요?
내진등급 3은 가장 높은 내진 성능을 나타내며, 지진보험 할인이나 입주자에게 안심감을 주는 효과로 이어집니다. 신축 시 검토해 볼 가치가 있습니다.
Q3. 지진으로 입주자가 부상을 입은 경우의 책임은?
건물의 안전관리에 하자가 있었던 경우에는 임대인의 책임이 문제가 됩니다. 정기적인 내진진단과 적절한 유지보수가 중요합니다.
