아파트 경영을 시작할 때 다양한 리스크를 염두에 두고 시작하는 분들이 많습니다.
이 리스크 중에는 「재해에 의한 리스크」도 포함됩니다.
일본은 "지진 대국"이라 불릴 만큼 지진이 많은 나라이므로, 아파트 경영을 시작하기 전에 지진 리스크와 대책 방법을 이해해두어야 합니다.
이번 글에서는 아파트 경영에서의 지진 대책 방법을 소개합니다.
건물의 내진 성능부터 지진 보험까지 해설하니, 지진에 의한 다양한 리스크를 최소화하고 싶은 분들은 꼭 참고해보세요.
집주인이 알아야 할 건물의 내진 성능·내진 등급에 대하여
지진 리스크를 이해하기 위해서는 건물의 내진 성능과 내진 등급에 대해서도 파악하는 것이 중요합니다.
내진 관련 법률과 건물 구조를 이해하면 새로 아파트를 재건축하거나 구매할 때도 도움이 됩니다.
먼저 내진 관련 법률에 대해 설명하겠습니다.
건축기준법이란
내진 관련 법률에는 「건축기준법」과 「주택의 품질 확보 촉진 등에 관한 법률（품확법）」 두 가지가 있습니다.
특히 건축기준법은 내진에 그치지 않고, 건물의 구조·부지·설비·용도 등에 관한 기준을 정하는 중요한 법률입니다.
한신·아와지 대지진에서의 건물 피해율
건축기준법은 원래 1950년에 제정된 법률입니다.
이후 1981년 6월에 개정되어, 중규모 지진（진도 5강 정도）에서도 거의 손상이 없고, 대규모 지진（진도 6강~7 정도）에서도 붕괴될 우려가 없도록 건축하는 것을 목표로 정하고 있습니다.
개정된 새 내진 기준이 제정된 후 14년 뒤인 1995년에 한신·아와지 대지진이 발생해 많은 주거와 건축물이 붕괴되는 피해를 입었습니다.
하지만 붕괴된 건물의 대부분은 구 내진 기준으로 건설된 것이었고, 새 내진 기준으로 건설된 건물의 70% 이상이 무피해 또는 경미한 피해에 그쳤음이 밝혀졌습니다.
2000년 6월에 현행 기준으로 개정
건축기준법의 내진 기준은 2000년 6월에 추가 개정되었습니다.
새 기준에서는 대규모 지진에서 붕괴·도괴될 우려가 없음은 물론, 「한계내력계산」을 의무화하는 내용이 규정되었습니다.
한계내력계산이란 지진 발생 시 건축물이 지진력에 어느 정도까지 견딜 수 있는지 지표를 산출하는 것을 말합니다.
품확법이란
품확법은 주택 성능의 표시 기준과 이에 기반한 평가 제도를 설정한 법률로, 소비자를 주택 트러블로부터 보호하기 위해 제정되었습니다.
3가지 제도를 정한 법률
품확법은 구체적으로 3가지 제도를 정한 법률입니다.
・주택성능표시제도（주택성능평가）
・주택 전문 분쟁처리 체계
・신축 주택의 하자보증 의무 기간 10년
주택성능표시제도는 제3자가 주택 성능을 평가함으로써 소비자가 어떤 성능을 가진 주택인지 알기 쉽게 하는 제도입니다.
평가 자체는 임의이지만, 평가를 받으면 「제3자에 의한 성능 평가가 이루어졌다」는 신뢰로 이어집니다.
또한 하자보증 의무 기간 10년의 의무화에 의해, 신축 10년 이내에 하자가 발견된 경우 무상 보수 등을 실시하는 것이 필수가 되었습니다.
품확법에서의 내진 등급
품확법에서는 내진 등급도 정하고 있습니다.
내진 등급은 1~3까지 있으며, 각각 붕괴·도괴의 어려움, 손상 발생의 어려움, 물건의 종류가 다릅니다.
・내진 등급 1
내진 등급 1은 건축기준법이 정한 내진 성능을 충족하는 기준으로 기본이 되는 등급입니다.
가장 낮은 등급이지만 내진 성능이 약한 것은 아닙니다.
진도 6강~7의 지진에서도 붕괴되지 않을 정도의 내진 성능을 갖추고 있습니다.
・내진 등급 2
내진 등급 2는 건축기준법이 정한 내진 성능 기준의 1.25배의 내진성을 가지고 있음이 증명됩니다.
학교·병원·관공서 등 재해 시 대피 장소로 많이 사용되는 건물은 등급 2 이상으로 건설해야 합니다.
・내진 등급 3
내진 등급 3은 건축기준법이 정한 내진 성능 기준의 1.5배의 강도를 자랑합니다.
재해 시 구호 활동이나 복흥 거점이 되는 경찰서나 소방서 등은 등급 3을 기준으로 건설되는 경우가 많습니다.
내진 등급은 높은 내진 성능을 증명해주는 것이지만, 실제로 등급을 증명하려면 국토교통성이 지정한 주택성능평가기관의 검사를 받아야 합니다.
검사 및 신청 수수료로 약 20만~30만 엔이 필요함을 알아두세요.
지진으로부터 아파트를 지키기 위한 구조의 특징
건물의 내진성은 구조의 차이에 따라서도 크게 영향을 받습니다.
아파트에서 볼 수 있는 내진구조·제진구조·면진구조의 특징을 소개합니다.
내진 구조
내진 구조는 일반 주택에도 갖춰진 것으로, 가새 등을 설치해 지진의 흔들림을 견디는 구조입니다.
내진 구조에 의해 지진뿐 아니라 태풍 등 강풍에 의한 흔들림에도 견디기 쉽고, 대부분의 주택에 갖춰져 있어 내진 구조를 위한 추가 비용이 발생하지 않습니다.
다만 지진의 흔들림은 견딜 수 있어도 직접 건물에 전달되어 지진이 발생할 때마다 손상이 심해지는 단점도 있습니다.
제진 구조
제진 구조는 벽 속 등에 제진 장치를 설치해 지진의 흔들림을 흡수하고 진동을 억제하는 구조입니다.
내진 구조보다 건물의 흔들림이 줄어들고, 특히 2층 이상의 흔들림을 억제할 수 있습니다.
강풍에도 강하고 건물의 흔들림을 흡수해주어 손상도 적은 것이 장점입니다.
다만 제진 장치를 설치하는 만큼 일반 건축 비용보다 높아집니다.
면진 구조
면진 구조는 건물과 기초 사이에 면진 장치를 설치해 지진의 흔들림이 건물에 직접 전달되기 어렵게 하는 구조입니다.
특히 수평 흔들림을 억제하는 데 효과적이며, 건물의 손상을 크게 줄일 수 있습니다.
가구 전도도 층수에 관계없이 크게 억제됩니다.
다만 설치 비용이 높고, 강풍의 영향은 받기 쉬우며, 연약 지반에서는 면진 장치를 설치하기 어려운 경우도 있습니다.
지진 발생 후 발생할 수 있는 트러블과 대책
대규모 지진이 발생한 경우 아파트 경영에서 다양한 트러블이 발생할 수 있습니다.
지진 발생 후 발생할 수 있는 트러블에 어떻게 대처해야 할까요?
아파트가 전파된 경우의 임대차 계약
대규모 지진으로 경영하던 아파트가 전파된 경우, 입주자와의 임대차 계약은 어떻게 될까요?
원칙적으로 건물이 없어진 경우에는 그 원인에 관계없이 임대차 계약은 종료됩니다.
임대차 계약은 방을 빌려주는 것이 목적이므로, 건물이 없어지면 그 목적을 이룰 수 없기 때문입니다.
계약 종료 시에는 임대료도 받을 수 없게 됩니다.
입주자의 임시 거처 비용
지진으로 아파트가 파손돼 일시적으로 거주할 수 없게 된 경우, 입주자의 임시 거처 비용은 집주인이 부담해야 할까요?
자연재해로 일시적으로 거주할 수 없게 된 경우, 집주인의 고의나 과실에 해당하지 않으므로 임시 거처 비용까지 지불할 의무는 없습니다.
입주자의 가재 파손 시 손해배상 의무
지진으로 아파트 자체 손상은 없었지만 입주자의 가재가 파손된 경우의 손해배상 의무에 대해서는 법률적으로 집주인의 책임은 없다고 할 수 있습니다.
하지만 건물의 안전 관리를 소홀히 했다고 간주되는 경우에는 손해배상 청구를 받을 가능성을 부정할 수 없습니다.
지진으로 인한 인접 건물 화재에서 아파트로의 연소
지진으로 인접 건물에서 화재가 발생해 아파트로 연소된 경우, 건물이 없어진 상태가 되므로 임대차 계약은 종료됩니다.
입주자에게는 보증금을 반환하고 계약 해지 절차를 진행해야 합니다.
이 경우 집주인이 가입한 화재 보험으로 보상받는 것이 됩니다. 단, 지진이 원인인 화재는 화재 보험 적용 범위가 아니므로 반드시 지진 보험과 함께 가입해야 합니다.
아파트 블록 담장이 쓰러져 부상이 발생한 경우의 책임
아파트 부지 내에 블록 담장을 설치하고 있는데 지진으로 붕괴되어 부상자가 발생한 경우, 집주인의 책임은 블록 담장 자체에 하자가 있었는지 여부에 따라 달라집니다.
기본적으로 아파트 부지 내에 있는 이상 그 소유자인 집주인이 피해자에게 배상 책임을 져야 합니다.
아파트 경영에서의 지진 대책
아파트 경영에서 지진에 대비하기 위한 대책을 소개합니다.
내진 보강 공사 실시
아파트 경영에서 지진에 대한 가장 확실한 대책은 내진 보강 공사입니다.
특히 1981년 이전의 구 내진 기준으로 건설된 건물은 내진 보강 공사를 검토해야 합니다.
내진 보강 공사에는 다양한 방법이 있으며 비용도 크게 다르지만, 보조금 제도를 활용하면 비용 부담을 줄일 수 있습니다.
지진 보험 가입
아파트 경영을 할 때는 지진 보험 가입을 강력히 추천합니다.
지진이 원인인 화재나 건물 손괴는 화재 보험으로는 대응할 수 없습니다.
지진 보험은 단독으로 가입할 수 없고 화재 보험에 부가하는 형태로만 가입할 수 있습니다.
지진 보험의 보상 대상은 거주용 건물과 그 안에 있는 가재 일식입니다.
지진 보험의 보상 내용
지진 보험의 보상 대상은 거주용 건물과 그 안에 있는 가재입니다.
건물과 가재는 각각 따로 가입해야 합니다.
지진 보험에 가입할 수 있는 건물은 점포 겸용 주택을 포함한 거주용 건물에 한정됩니다.
공장이나 사무소 전용 물건은 대상이 되지 않습니다.
내진 진단의 필요성
임대차 계약 시 내진 진단 의무
2020년에 건물의 임대차 계약을 맺을 때 내진 진단을 받았는지 여부를 설명하는 내용이 담기게 되었습니다.
따라서 내진 진단은 실시해야 합니다.
단, 이 의무는 구 내진 기준으로 건설된 물건이 대상입니다.
하자 발견 시 손해배상 책임
지진으로 아파트가 붕괴되면 입주자나 인근 주민에게 부상을 입히거나 최악의 경우 사망에 이르게 할 수도 있습니다.
내진성이 충분하지 않은 물건이었던 경우, 집주인은 손해배상을 질 수밖에 없는 경우도 있습니다.
아파트 내진 진단 시의 주의점
아파트 내진 진단을 실시할 때 알아두고 싶은 주의점을 3가지 소개합니다.
신뢰할 수 있는 업자에게 의뢰
내진 진단을 의뢰할 업자는 신뢰할 수 있는 곳을 선택하세요.
지자체에 사업자 등록된 업자나 내진 진단·내진 개수 기술자 등의 자격을 가진 스태프가 있는 업자, 내진 진단 실적이 풍부한 업자 등이 추천됩니다.
필요 서류 준비
내진 진단을 받으려면 필요 서류도 준비해두세요.
준비해야 할 것은 설계 도면과 검사 완료 증명서입니다.
이 서류가 있으면 더 정밀한 진단이 가능해집니다.
진단 내용 파악
내진 진단의 내용도 파악해두는 것이 좋습니다.
내진 진단은 예비 조사（서류 조사）, 현지 조사, 내진 진단 수치 계산의 3단계로 나뉩니다.
최종적인 내진성 유무를 계산하여 종합적인 평가와 필요한 내진 공사를 제안하는 흐름입니다.
정리
아파트 경영 중에 지진 피해를 받을 가능성은 매우 높습니다.
큰 진재가 발생할 경우도 있으므로 확실한 대책을 강구해야 합니다.
최악의 사태를 막기 위해서도 내진성 있는 아파트로 개수하거나 지진 보험에 가입하는 등의 대책을 취하세요.
오래된 아파트의 경우는 내진 진단도 잊지 마세요.
아파트 경영 지진 대책에 관한 자주 묻는 질문
Q1. 지진 보험료는 얼마나 되나요?
지진 보험료는 건물의 구조와 소재지에 따라 결정됩니다. 목조 아파트의 경우 화재 보험의 30~50% 정도가 기준입니다.
Q2. 내진 등급 3을 취득해야 하나요?
내진 등급 3은 가장 높은 내진 성능을 나타내며, 지진 보험 할인과 입주자의 안심감으로 이어집니다. 신축 시 검토할 가치가 있습니다.
Q3. 지진으로 입주자가 부상을 당한 경우의 책임은?
건물의 안전 관리에 하자가 있었던 경우에는 집주인의 책임이 물어집니다. 정기적인 내진 진단과 적절한 유지 보수가 중요합니다.
