许多人在开始公寓经营时，会在了解各种风险的前提下着手经营。
这些风险中也包含「灾害风险」。
日本被称为「地震大国」，是地震频发的国家，因此在开始公寓经营之前，应先了解地震带来的风险及应对方法。
因此，本文将介绍公寓经营中针对地震的应对方法。
内容涵盖建筑物耐震性能及地震保险等相关说明，有意尽量规避地震各种风险的朋友，欢迎参考。
房东应了解的建筑物耐震性能与耐震等级
在了解地震风险时，同时了解建筑物的耐震性能及耐震等级也十分重要。
了解耐震相关法律及建筑结构，在新建或购买公寓时也大有助益。
首先，让我们来说明耐震相关法律。
何谓建筑基准法
耐震相关法律包含「建筑基准法」与「住宅品质确保促进等相关法律（品确法）」两种。
特别是建筑基准法，不仅限于耐震，更是规定建筑物结构、基地、设备、用途等标准的重要法律。
阪神・淡路大地震造成的建筑物受损率
建筑基准法最初于1950年制定。
其后于1981年6月修订，设定了中规模地震（震度5强左右）几乎不受损，以及大规模地震（震度6强～7左右）不倒塌的建筑目标。
新耐震标准制定后14年，即1995年发生了阪神・淡路大地震，许多住宅及建筑物倒塌受损。
然而，倒塌建筑物大多是依旧耐震标准建造的，依新耐震标准建造的建筑物，超过七成未受损或仅有轻微破损。
当然，依新耐震标准建造的建筑物中也有中破、大破（倒塌）的情况，但已明确证实可大幅减少灾害损失。
2000年6月修订为现行标准
建筑基准法的耐震标准于2000年6月再度修订。
新标准除要求大规模地震时不得倒塌、崩坏外，亦规定须进行「极限耐力计算」。
极限耐力计算是指计算地震发生时建筑物能承受多大地震力的指标。
此外，除地震外，积雪及暴风等外力的承受极限也借由极限耐力计算得以明确。
何谓品确法
品确法是设立住宅性能表示标准及相应评估制度的法律，旨在保护消费者免受住宅纠纷侵害。
规定三项制度的法律
品确法具体规定了三项制度。
・住宅性能表示制度（住宅性能评估）
・住宅专门纠纷处理体制
・新建住宅瑕疵担保期间10年义务化
住宅性能表示制度是由第三方评估住宅性能，使消费者易于了解住宅具备何种性能的制度。
评估本身为自愿性质，但接受评估可建立「已由第三方进行性能评估」的信赖感。
此外，接受住宅性能评估后，若交屋后发现缺陷瑕疵并与卖方产生纠纷，可委托指定住宅纠纷处理机构进行调解。瑕疵担保期间10年义务化亦规定，新建住宅10年内发现瑕疵时，必须进行免费修缮等。
品确法中的耐震等级
品确法亦规定了耐震等级。
耐震等级分为1至3级，各级在不易倒塌崩坏程度、不易产生损伤程度及物件种类上各有不同。
・耐震等级1
耐震等级1是符合建筑基准法规定耐震性能的基本等级。
虽是最低等级，但并不代表耐震性能弱。
具备震度6强至7的地震也不会倒塌的耐震性能。
・耐震等级2
耐震等级2证明具备超出建筑基准法规定耐震性能标准1.25倍的耐震性。
即使发生比等级1能承受的地震强1.25倍的地震，也能降低倒塌风险。
主要作为灾害时避难场所的学校、医院、政府机关等建筑，须以等级2以上标准建造。
・耐震等级3
耐震等级3具备超出建筑基准法规定耐震性能标准1.5倍的强度。
灾害时容易成为救护及复兴据点的警察局、消防局等，多以等级3为标准建造。
耐震等级可证明具备高耐震性能，但实际取得等级认证必须接受国土交通省指定的住宅性能评估机构的检查。
请记得，检查及申请手续费约需20万至30万日圆。
保护公寓免受地震侵害的结构特征
建筑物的耐震性也会因结构差异而受到很大影响。
接下来介绍公寓常见的耐震结构、制震结构及免震结构的特征。
耐震结构
耐震结构是一般住宅也具备的结构，透过设置斜撑等方式来承受地震震动。
耐震结构不仅能抵御地震，还能抵抗台风等强风带来的震动，且几乎所有住宅都具备，因此采用耐震结构无需额外费用。
但缺点是虽能承受地震震动，震动仍会直接传至建筑物，每次地震都可能造成损伤加剧。
此外，建筑物摇晃也容易导致家具倾倒。
制震结构
制震结构是在墙壁内等处设置制震装置，借此吸收并抑制地震震动的结构。
与耐震结构相比，可减轻建筑物的摇晃，特别能抑制2楼以上的震动。
抗风性强，且能吸收建筑物震动，损伤也较少，是其优点。
但因为在一般建筑物上加设制震装置，建筑成本会高于一般水准。
此外，安装制震装置时可能产生设计上的限制，需注意。
免震结构
免震结构是在建筑物与基础部分之间设置免震装置，使地震震动不易直接传至建筑物的结构。
特别有效抑制横向震动，可大幅减轻建筑物损伤。
家具倾倒也能不受楼层影响而大幅抑制。
然而，安装成本较高，且由于免震装置设置于底部，较易受强风影响，2楼以上的房间仍可能感受到摇晃。
此外，地盘软弱时难以设置免震装置，若想建造免震结构公寓，必须注意土地条件。
另外，与其他结构不同，装置设置于地板下，因此设置地下室也较为困难。
地震发生后可能出现的问题与应对方法
万一发生大规模地震，公寓经营可能面临各种问题。
地震发生后可能出现的问题应如何应对？
以下介绍地震发生后可能出现的问题及其应对方法。
公寓全毁时的租赁契约
若因大规模地震导致所经营的公寓全毁，与入住者的租赁契约将如何处理？
原则上，建筑物消失时，无论原因为何，租赁契约均告终止。
租赁契约的目的是出租房间，建筑物因全毁而消失，便无法履行此目的。
租赁契约终止，意味着租金也将停止收取。
即使公寓未消失，但因发布避难指示或划定警戒区域而不得不终止租赁契约，也不得请求租金。
若是自主避难，则可请求全额租金，否则请理解租金亦无法请求。
入住者临时住所的住宿费
若地震导致公寓受损而暂时无法居住，入住者临时住所的住宿费应由房东支付吗？
因自然灾害导致暂时无法居住时，不构成房东的故意或过失，因此无义务支付临时住所的住宿费。
为修缮公寓而需要临时住所的情况亦同。
虽非法律规定，但部分房东为让入住者修缮后继续居住，会支付一定金额的慰问金。
入住者家财受损时的损害赔偿义务
地震发生时公寓本身未见受损，但若入住者的家财受损，许多人可能担心是否有损害赔偿义务。
从法律层面来看，房东不需承担如此大的责任。
入住者加入的家财保险以家财损害为补偿对象，因此认为房东无需自行填补。
但视情况而定，不排除被认定为疏于建筑物安全管理而遭到损害赔偿请求的可能性。
地震引发邻宅火灾延烧至公寓
地震不仅会造成建筑物损伤，也提高了火灾发生风险。
若地震导致邻宅起火并延烧至公寓，应如何处理？
此情况下建筑物已消失，租赁契约告终止。
须返还押金给入住者并办理解除契约手续。
此次火灾系由地震引发，难以认定邻宅有重大过失，追究延烧责任也较为困难。
如此一来，将由房东自身加入的火灾保险进行补偿。
公寓砖墙倒塌造成人员受伤时的责任
公寓用地内设有砖墙，若地震导致砖墙倒塌并造成人员受伤，房东的责任取决于砖墙本身是否存在瑕疵。
基本上，由于砖墙位于公寓用地内，其所有者即房东必须对受害者承担赔偿责任。
但若砖墙的高度或结构本身违反建筑基准法，放任此状态的行政机关将被追究责任。
此外，若房东本人不知晓瑕疵，则建造该砖墙的施工公司应负责任。
但是，即使不知道瑕疵存在，保险适用的可能性也很低。
因此，若公寓用地内设有砖墙，请定期进行检查及维护，以防地震发生时造成人员受伤。
地震造成的修缮费用由谁负担？
若公寓因地震受损，修缮费用应由谁负担？
修缮费用的负担方，会因建筑物受损、家财受损、公寓因地震倒塌等不同情况而有所不同。
让我们分别依各种情况来看修缮费用由谁负担。
建筑物受损时
地震造成建筑物损伤时，基本上由房东负担修缮费用。
此规定依据民法第606条。
法律规定须进行「必要修缮」，意即使建筑物恢复不影响生活的状态。
此外，仅限于因自然灾害不可抗力造成的损伤。
在合约禁止的场所使用暖气设备导致火灾，或在阳台放置易倒植物导致窗玻璃破裂等情况不在此列。
若被认定为入住者有过失，则可能由入住者负责。
万一发生地震造成损伤，入住者必须立即通知房东。
若未及时联络，将无法判断损伤原因是地震还是其他因素。
请事先与入住者共用联络方式，以便能迅速联络。
家财受损时
入住者带入的家财受损时，由入住者自行负担。
受伤时的医疗费也由入住者负担。
但是，若家财损伤或受伤的原因被认定为房东所致，则房东必须负担修缮费及医疗费。
举例而言，入住者已委托修缮窗户却迟迟未修，地震发生后窗户破裂造成家财损伤，此类情况即属于此。
若租赁契约时加入的火灾保险包含地震保险，可补偿生活用家财的损害。
若遭受损害，也请事先告知入住者立即联络保险公司。
公寓因地震倒塌时？
基本上公寓均依新耐震标准建造。
符合此标准的话，震度5以下的地震造成破损的可能性较低，震度6强至7的地震也大多能免于倒塌。
即使是更早之前建造的建筑物，也有具备相当于新耐震标准性能的情况。
不少建筑物已进行补强工程以符合耐震标准。
若持有老旧公寓，请在大规模地震发生前进行补强工程。
即便如此，仍无法完全排除地震倒塌的风险。
公寓倒塌时，由于可提供的住宅消失，租赁契约亦告终止。
即使契约终止，入住者也不得向房东请求损害赔偿。
地震是房东也无法预测的事态，因此无法认定房东有过失。
调查公寓灾害风险的方法
公寓经营中，灾害风险是不可避免的。
因此，有必要事先掌握可能存在的风险并思考应对方案。以下说明调查公寓经营潜在灾害风险的方法。
确认灾害风险地图
灾害风险地图（Hazard Map）是记载为预防自然灾害损失的避难场所、避难路线及防灾设施等资讯的地图。
有时也会依津波灾害风险地图、洪水灾害风险地图等种类分别提供。
均可于国土交通省或各地方自治体的官方网站上查阅。
灾害风险地图能帮助了解公寓经营面临多大风险，建议在购买建筑物之前尽量查阅。
若购买新土地建造公寓，也可作为选择低风险地点的参考指标。
确认地震摇晃程度地图
此外，还有显示地震发生时摇晃容易程度的「地震摇晃程度地图」。
即使震度相同，因地盘差异，同一市町村内也有容易摇晃和不易摇晃的地点。
进行公寓经营时，请尽量选择不易摇晃的区域。
地盘坚固、不易摇晃的土地，有可能降低受损程度。
即便如此仍可能受损，因此也建议考虑地震保险的内容。
咨询业者
建商及营造厂迄今已建造许多独栋住宅及公寓等。
许多业者也掌握自家建筑物在地震中受损情况的资讯。
因此，请向业者询问过去地震造成的损害状况。
了解计划建造公寓地区的灾害案例，将有助于制定防灾对策。
公寓经营应加入地震保险吗？
进行公寓经营时，不少房东会犹豫是否加入地震保险。
日本虽是地震大国，但造成重大损害的震动每隔数年才发生一次。
因此才会犹豫是否加入地震保险。
以下针对公寓经营是否应加入地震保险的疑问进行解答。
火灾保险能补偿地震造成的损害吗？
地震发生时，有时也会引发火灾。
有些人认为发生火灾可用火灾保险应对。
然而，地震引发的火灾或建筑物损毁，火灾保险是无法理赔的。
未加入地震保险，就无法获得保险金给付。
此外，地震保险无法单独加入，这一点也须注意。
只能附加于火灾保险，因此建议与火灾保险一并加入。
加入地震保险更安心！
同时加入火灾保险与地震保险，万一遭受地震损害也能获得补偿。
仅有火灾保险无法涵盖的部分，为减轻房东负担，可以说加入是必要的。
日本是地震大国，不知何时会遭受大地震侵害。
事先备妥保障，需要理赔时就不会措手不及。
地震保险的补偿内容
地震保险的补偿对象为居住用建筑物及其内部的家财。
建筑物与家财须分别加入。
因此，有仅建筑物、仅家财、建筑物与家财两者三种加入方式。
可加入地震保险的建筑物，仅限于包含店住并用住宅在内的居住用建筑物。
工厂或纯办公室用途的物件不在对象之列。
门、围墙、储藏室等可并入建筑物契约。
但若仅门或围墙受损，不在保险金给付对象之列，需特别注意。
建筑物内的家财，是指电器产品、家具、衣物、餐具等生活必需的可移动物品。
以搬家时带走的物品来想像较易理解。
汽车、动植物、现金等不在对象之列。
加入公寓保险前应掌握的重点
加入公寓保险的重点，在于仔细评估契约内容后再加入。
但也有不少情况不清楚哪种保险最合适。
为有此烦恼的房东，以下列举加入公寓保险前应掌握的三个重点。
补偿的灾害种类
保险补偿的灾害种类，是必须确认的重点。
要备妥多大程度的风险保障，会因思考方式而有很大差异。
虽然都希望尽量降低保费，但请选择能提供最低限度保障的保险。
有水灾风险的地区选择补偿水灾的保险、沿海地区选择能应对地震引发海啸的保险，选择方式会有所不同。
请对照灾害风险地图，仔细考量需要何种保障后再进行保险选择。
进一步规避风险的特约
也有提供可规避灾害风险特约的保险。
特约内容丰富的保险，可广泛补偿受灾时的损失。
租金收入特约是指灾害造成长期空置时，补偿应得租金收入的保险。
设施赔偿特约则可应对强风导致公寓屋顶或墙壁剥落损及邻宅等意外事态。
公寓经营风险难以避免，请考虑善用特约。
了解保险金的设定方式
加入保险时，了解保险金的设定方式也是重点。
保险金的设定有再调达价额（新价）与时价方式两种。
再调达价额是考量重新购买与受灾物件同等公寓所需金额，来设定保险金的方式。
因此，建筑重建或修缮所需资金几乎都能获得补偿。
另一方面，时价方式是以建造时的价格扣除受灾前的折旧后给付保险金。
因此，获得的金额会少于再调达价额。
仅靠保险无法涵盖建筑重建或修缮所需资金的可能性也较高。
屋龄较长的公寓须特别注意时价方式的保险。
老旧公寓应进行耐震诊断！
若经营老旧公寓，建议进行耐震诊断。
最后说明耐震诊断的必要性及发现瑕疵时的应对方式等。
耐震诊断是义务吗？
老旧公寓须提示耐震诊断结果及是否已实施诊断。
因此可以说是义务。
必须向入住者进行重要事项说明，自2006年起亦纳入是否已进行耐震诊断的说明义务。
因此，应进行耐震诊断。
但此义务以依旧耐震标准建造的物件为对象。
依新耐震标准建造的公寓，被认定在震度6强至7的地震下也不会倒塌。
由于安全性有所差异，依新耐震标准建造的公寓在租赁契约时的重要事项说明中可获免除。
发现瑕疵时的赔偿责任
若地震导致公寓倒塌，可能造成入住者或周边居民受伤，最坏情况甚至可能死亡。
这是公寓经营中最应避免发生的事态。
发生此类情况时，若物件耐震性不足，房东可能需承担损害赔偿责任。
耐震诊断也能检查出可能导致公寓倒塌的瑕疵。
越是老旧公寓，发生最坏情况的风险越高，因此应进行耐震诊断。
进行公寓耐震诊断的注意事项
进行公寓耐震诊断时，有几点须注意。
以下列举特别应了解的三点注意事项。
委托值得信赖的业者
耐震诊断应委托值得信赖的业者。
向地方自治体完成业者登记的业者、具有耐震诊断及耐震改修技术者等资格员工的业者，以及耐震诊断实绩丰富的业者，均可安心委托，值得推荐。
同时符合这三点的业者，更值得信赖。
市面上也有从事诈骗性业务的业者，不可轻信上门推销业者的说词。
对方可能会以制造不安的话术施压，请冷静判断委托对象。
准备必要文件
接受耐震诊断时，请不要忘记准备必要文件。
需要准备的文件为设计图书与竣工检查合格证。
备妥这些文件，可进行精确度更高的诊断。
也有手边没有、无法立即准备的情况。
此时请向公寓所在地的地方自治体或委托建造的建商询问。
掌握诊断内容
建议事先掌握耐震诊断的内容。
耐震诊断分为预备调查（文件调查）、现场调查及耐震诊断数值计算三个阶段。
预备调查由诊断公司确认设计图书，是判断耐震性等级的阶段。
依等级进行必要部位的调查，并提出概算估价。
现场调查是确认实际状况，以更精确掌握耐震性而进行的调查。
内容包含目视劣化调查、与图面核对、用地内外状况确认及凿孔检查。
凿孔检查在无结构图面时进行，用于确认各构件的数量及尺寸。
最后计算耐震性结果，提出综合评估及所需耐震工程建议。
总结
在公寓经营过程中，遭受地震损害的可能性非常高。
由于可能发生重大震灾，有必要做好充分应对准备。
若房东疏于提升公寓耐震性的努力而导致倒塌，不能完全排除造成人员死亡的风险。
如此将可能面临损害赔偿请求。
为防止最坏情况发生，请采取将公寓改建为耐震性建筑、加入地震保险等应对措施。
若持有老旧公寓，请不要忘记进行耐震诊断。
公寓经营地震对策常见问题
Q1. 地震保险的保费大约多少？
地震保险费由建筑物结构及所在地决定。木造公寓约为火灾保险的30～50%为参考基准。
Q2. 应取得耐震等级3吗？
耐震等级3代表最高的耐震性能，有助于地震保险折扣及增加入住者安心感。新建时值得考虑。
Q3. 地震造成入住者受伤时的责任为何？
若建筑物安全管理存在瑕疵，将追究房东责任。定期进行耐震诊断及适当维护保养至关重要。
