Eine japanische Wohnanlage (マンション) besteht aus Gemeinschaftsflächen (共用部) und ausschließlich genutzten Wohnflächen (専有部). Die Wohnfläche im Inneren reinigt grundsätzlich die Mietpartei; wer die Gemeinschaftsflächen reinigen muss, ist oft unklar. Dieser Beitrag erklärt den Unterschied zwischen Gemeinschaftsflächen und Sondereigentum und warum die Reinigung nötig ist. Außerdem vergleichen wir Eigenreinigung, Fremdvergabe und die Auswahl eines Reinigungsunternehmens. Gerade neue Vermieter (大家) sollten diese Punkte kennen. In dieser Form ist die Lage spezifisch japanisch: Das Gesetz über das Sondereigentum an Gebäuden (区分所有法) trennt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Flächen mit ausschließlichem Nutzungsrecht (専有使用権).
Gemeinschaftsflächen und Sondereigentum in der Wohnanlage
Gemeinschaftsflächen sind die Bereiche, die alle Bewohner der Anlage gemeinsam nutzen. Alles außerhalb der ausschließlich genutzten Wohnfläche (Sondereigentum) gilt als Gemeinschaftsfläche.
Für DACH-Investoren ist die Parallele zum WEG-Gemeinschaftseigentum hilfreich, aber ungenau. In Japan gehören Balkon, Türäußenseite und äußere Fensterflächen fast immer zum Gemeinschaftseigentum mit ausschließlichem Nutzungsrecht (Sondernutzungsrecht), nicht zum Sondereigentum.
Flächen mit ausschließlichem Nutzungsrecht
Das sind Gemeinschaftsflächen, die einer einzelnen Partei zur Nutzung zugewiesen sind. Dazu zählen die Außenseite der Wohnungstür, Balkon und Veranda, der einer Wohnung zugeordnete Garten, Brandmelder sowie äußere Fensterrahmen und Glasscheiben. Weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, darf die Mietpartei sie nicht eigenmächtig austauschen oder umbauen.
Gemeinschaftlich genutzte Flächen
Das sind die Orte, die die Bewohner gemeinsam nutzen. Dazu gehören Eingangshalle, Aufzug, Treppen, Flure, Müllplatz und Paketboxen.
Unterschied zum Sondereigentum
Sondereigentum ist der persönliche Wohnraum; erfasst sind die Innenseiten von Decke, Wänden und Boden. Flächen ohne Außenbezug können in der Regel als Sondereigentum behandelt werden.
Warum die Reinigung der Gemeinschaftsflächen nötig ist
Die Reinigung der Gemeinschaftsflächen wirkt sich unmittelbar auf die Zufriedenheit der Mietparteien, den Erhalt des Vermögenswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes aus. In der Bewirtschaftung einer Wohnanlage ist sie unverzichtbar.
Zufriedenheit der Mietparteien und Eindruck bei Besichtigungen
Sind Eingangshalle und Flure sauber, hinterlässt die Anlage auch bei höherem Gebäudealter einen guten Eindruck. Unzureichende Reinigung führt zu Kündigungen und einem steigenden Leerstandsrisiko.
Der Vermögenswert des Gebäudes steigt
Ordnungsgemäße Reinigung erhöht den Vermögenswert des Gebäudes. Bei einem späteren Verkauf lässt sich ein höherer Preis leichter erzielen, wenn der Vermögenswert hoch ist.
Die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängert sich
Über Reinigung und Rundgänge erkennt man Mängel früh und kann Instandsetzung rechtzeitig ansetzen. Das führt dazu, die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verlängern.
Reinigungsarten und übliche Frequenz
Die Reinigung gliedert sich in vier Arten: laufende Reinigung, Rundgangsreinigung, periodische Reinigung und Sonderreinigung. Welche Mischung sinnvoll ist, hängt von Größe und Zustand der Anlage ab.
Laufende Reinigung
Kehren, Wischen und das Aufsammeln von Müll sollten idealerweise mehrmals pro Woche erfolgen. Kehren und Moppen der Eingangshalle empfiehlt sich täglich, die Feuertreppe etwa einmal im Monat.
Rundgangsreinigung
Der Inhalt entspricht der laufenden Reinigung, die Frequenz wird jedoch für kleinere Anlagen gesenkt. Üblich sind einige Male pro Woche bis einige Male pro Monat.
Periodische Reinigung
Mit Hochdruckreiniger und Einscheibenmaschine werden hartnäckige Verschmutzungen an Böden und Wänden entfernt. Als Richtwert gelten ein- bis zweimal monatlich; in der Regel beauftragt man ein Fachunternehmen.
Sonderreinigung
Dazu gehören die Reinigung von Abwasserleitungen und Arbeiten in der Höhe. Als Richtwert gelten ein- bis zweimal jährlich; empfehlenswert ist ein auf Hausreinigung spezialisiertes Unternehmen.
Eigenreinigung oder Fremdvergabe?
Wer die Kosten drücken will, wählt die Eigenreinigung; wer Qualität und Zeitersparnis voranstellt, die Fremdvergabe. Die Vor- und Nachteile sollte man gegenüberstellen.
In Deutschland, Österreich und der Schweiz läuft die Reinigung in Mietshäusern fast immer über Hausmeister oder Gebäudereiniger und die Betriebskostenabrechnung. In Japan ist bei kleineren vermieteten Mehrfamilienhäusern die Eigenreinigung durch den Vermieter noch üblich – für nicht vor Ort wohnende DACH-Investoren kaum tragfähig. Wer die Flächen nicht sieht, erkennt Wasserschäden und Müll zu spät; das treibt Leerstand. Die Chance: niedrige Einsatzpreise (FAQ, Yen/Euro).
Vorteile der Eigenreinigung
- Keine zusätzlichen Kosten
- Direkter Austausch mit den Bewohnern
- Der Zustand des Gebäudes lässt sich mit eigenen Augen prüfen
Nachteile der Eigenreinigung
- Hoher Zeitaufwand
- Bei einem Hauptberuf ist die Belastung groß
- Professionelle Maschinen und Chemikalien sind nicht einsetzbar
Vorteile der Fremdvergabe
- Die zeitliche Belastung sinkt
- Professionelle, gleichbleibend hohe Qualität
- Mängel werden aus einem unabhängigen Blickwinkel erkannt
Nachteile der Fremdvergabe
Der größte Nachteil sind die Kosten. Man sollte die Auswirkung auf die Bewirtschaftungskosten (管理費) einplanen und bei Bedarf ein gemischtes Modell wählen: laufende Reinigung in Eigenregie, periodische und Sonderreinigung durch ein Unternehmen – also einen effizienten Verwaltungsaufbau.
Punkte bei der Auswahl des Reinigungsunternehmens
Vergleich der Angebote, Leistungsumfang, Rücksicht auf die Mietparteien, Bericht nach der Reinigung und nachgewiesene Referenzen sind die fünf zentralen Prüfpunkte der Anbieterwahl.
- Angebotspreis: Mehrere Unternehmen sollten ein Angebot legen; prüfen Sie, ob der Betrag zur Leistung passt. Am zuverlässigsten ist eine Besichtigung der Anlage vor Ort.
- Leistungsumfang: Manche Anbieter übernehmen neben der Reinigung auch Verwaltungsaufgaben und die Organisation der Hausreinigung nach dem Auszug.
- Rücksicht auf die Mietparteien: In den Gemeinschaftsflächen kommt es häufig zum Kontakt mit Bewohnern; wählen Sie ein Unternehmen, das höflich und korrekt auftritt.
- Bericht nach der Reinigung: Sicherheit gibt, wer Arbeitsergebnis und beobachtete Mängel ausführlich zurückmeldet.
- Nachgewiesene Referenzen: Prüfen Sie Leistungen über die Website und über Bewertungen.
Kontrollpunkte für das Niveau des Anbieters
Prüft man fünf Stellen – die Rillen der Automatiktür, die Aufzugsmatte, den Müllbehälter selbst, den Parkplatz und die Feuertreppe –, wird das Niveau des Unternehmens sichtbar.
- Automatiktür: Ob nicht nur die Glasflächen, sondern auch Staub und Abfall in den Rillen entfernt wurden
- Aufzug: Ob Verschleiß der Matte erkannt und behandelt wird
- Müllbehälter: Ob nicht nur der Inhalt entsorgt, sondern auch der Behälter selbst gereinigt wird
- Pkw- und Fahrradstellplätze: Unmittelbar nach der Reinigung prüfen, ob nachlässig gearbeitet wurde
- Feuertreppe: Ob auch selten genutzte Bereiche regelmäßig gereinigt werden
Rechtliche Hinweise der Mietverwaltung: Leitfaden zu den gesetzlichen Regeln der Mietverwaltung in Japan. Schädlingsbekämpfung gehört zur Gebäudebewirtschaftung; siehe Maßnahmen gegen Kakerlaken in Wohnanlagen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Was ist der Marktpreis für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen?
Bei einem Hausreinigungsunternehmen liegen Bodenreinigung und Wachsen bei etwa 8.400 bis 15.000 Yen pro Einsatz (ca. 52–92 EUR). Ein Silver Human Resources Center (シルバー人材センター) vermittelt ältere Arbeitskräfte oft für rund 1.000 Yen (ca. 6 EUR).
Q. Wie oft sollte die laufende Reinigung erfolgen?
Ideal sind zwei- bis dreimal pro Woche. Tägliches Kehren und Moppen der Eingangshalle steigert die Zufriedenheit der Mietparteien.
Q. Worauf sollte man bei der Beauftragung eines Reinigungsunternehmens am meisten achten?
Mehrere Angebote einzuholen und das Unternehmen die Anlage vor Ort besichtigen zu lassen, ist entscheidend. Leistungsumfang und Referenzen sollte man ebenfalls prüfen.
Q. Welche Geräte braucht man für die Eigenreinigung?
Neben Besen, Mopp und Wischtuch sind Reinigungspinsel (je ein großer und ein kleiner), ein Schaber (Keren), Schraubendreher und Pinzette, Essstäbchen sowie ein Mikrofasertuch praktisch.
