Todo edifício de apartamentos tem uma área comum e uma área privativa (a unidade em si). A limpeza da área privativa fica, em geral, por conta do próprio morador — mas e a área comum, de quem é essa responsabilidade? Neste artigo, explicamos a diferença entre área comum e área privativa em um prédio de apartamentos japonês e por que a limpeza da área comum é necessária. Também mostramos como escolher entre fazer a limpeza por conta própria ou contratar uma empresa especializada, além dos pontos-chave na hora de escolher esse fornecedor. Leitura essencial para quem está começando agora a administrar imóveis para locação.
O que é a área comum de um prédio de apartamentos? Qual a diferença para a área privativa?
A área comum é o espaço compartilhado por todos os moradores do prédio. Tudo o que não é a unidade residencial em si (a área privativa) entra nessa categoria. É um conceito parecido com o de área comum em um condomínio brasileiro, mas a divisão de responsabilidades entre proprietário e morador segue regras próprias do sistema japonês, que vale a pena entender em detalhe.
Área de uso exclusivo dentro da área comum
É a parte da área comum que, mesmo pertencendo ao prédio como um todo, fica sob uso exclusivo de um morador específico. Entram aqui a face externa da porta de entrada, a sacada/varanda, um eventual jardim exclusivo da unidade, o detector de incêndio e a face externa de caixilhos e vidros das janelas. Por se tratar tecnicamente de espaço comum, o morador não pode trocar ou reformar esses itens por conta própria — é o mesmo raciocínio de um condômino brasileiro que não pode alterar a fachada ou a esquadria externa do seu apartamento sem autorização da assembleia.
Área comum de uso coletivo
É o espaço usado em conjunto por todos os moradores do prédio. Entram aqui a entrada principal (hall), o elevador, as escadas, os corredores, o local de descarte de lixo e as caixas de encomenda. É exatamente o tipo de área cuja manutenção, num condomínio brasileiro, é custeada pelo rateio mensal e decidida em assembleia, sob a autoridade do síndico.
Diferença em relação à área privativa
A área privativa é o espaço de moradia individual, ou seja, o interior da unidade (teto, paredes e piso). Como regra prática, qualquer parte que não tenha superfície voltada para fora do prédio pode ser considerada área privativa.
Por que a limpeza da área comum do prédio é necessária?
A limpeza da área comum está diretamente ligada à satisfação dos moradores, à manutenção do valor patrimonial e à durabilidade do edifício. É um elemento indispensável na administração de um prédio para locação, assim como a limpeza da área comum é um dos itens mais fiscalizados por condôminos em qualquer condomínio.
Melhora a satisfação do morador e a primeira impressão em visitas ao imóvel
Quando a entrada e os corredores estão bem cuidados, o imóvel transmite boa impressão mesmo já tendo alguns anos de construção. Já uma limpeza malfeita aumenta o risco de saída de moradores e de vacância — o equivalente, no Brasil, a um condomínio mal cuidado espantar candidatos a locatário na hora da visita.
Valoriza o patrimônio do edifício
Uma limpeza adequada eleva o valor patrimonial do prédio. Isso também facilita uma futura venda em condições mais vantajosas, já que um imóvel mais valorizado tende a ser vendido por um preço melhor.
Prolonga a vida útil do edifício
A limpeza e as rondas de inspeção permitem identificar problemas estruturais logo no início, possibilitando reparos antecipados, o que contribui para prolongar a vida útil do prédio.
Quais são os tipos de gestão de limpeza da área comum? Com que frequência fazer?
A limpeza se divide em quatro tipos: limpeza diária, limpeza de ronda, limpeza periódica e limpeza especial. O ideal é combinar esses tipos conforme o porte e a situação do prédio, da mesma forma que a administradora de um condomínio brasileiro define a escala da equipe de limpeza conforme o tamanho do empreendimento.
Limpeza diária
Inclui varrer, passar pano e recolher lixo, e o ideal é que seja feita algumas vezes por semana. Recomenda-se varrer e passar pano na entrada todos os dias, e limpar a escada de incêndio cerca de uma vez por mês.
Limpeza de ronda
Tem o mesmo conteúdo da limpeza diária, mas é aplicada a prédios de menor porte, com frequência reduzida — de algumas vezes por semana a algumas vezes por mês.
Limpeza periódica
Usa máquinas como lavadoras de alta pressão e enceradeiras para remover sujeiras mais resistentes do piso e das paredes. O ideal é fazer de uma a duas vezes por mês, geralmente contratando uma empresa especializada.
Limpeza especial
É uma limpeza mais técnica, como a desobstrução de tubulações de esgoto ou a limpeza de áreas altas de difícil acesso. O ideal é fazer de uma a duas vezes por ano, com uma empresa especializada em limpeza predial.
Limpeza por conta própria ou contratação de empresa: qual escolher?
Para quem quer economizar, a limpeza por conta própria é a melhor opção; para quem prioriza qualidade e eficiência de tempo, vale contratar uma empresa. Vamos comparar as vantagens e desvantagens de cada modelo, algo que também costuma dividir opiniões em assembleias de condomínio no Brasil.
Vantagens de fazer a limpeza por conta própria
- Não gera custo adicional
- Permite manter contato direto com os moradores
- O próprio proprietário consegue acompanhar de perto o estado do prédio
Desvantagens de fazer a limpeza por conta própria
- Toma tempo
- Pesa bastante para quem já tem outra ocupação principal
- Não permite o uso de máquinas ou produtos químicos especializados
Vantagens de contratar uma empresa de limpeza
- Reduz a carga de tempo do proprietário
- Entrega um resultado de alta qualidade, feito por profissionais
- Um olhar externo ajuda a identificar problemas que passariam despercebidos
Desvantagens de contratar uma empresa de limpeza
A maior desvantagem é o custo envolvido. Vale considerar o impacto no rateio das despesas e montar, se necessário, um esquema de gestão eficiente, deixando a limpeza diária por conta própria e a limpeza periódica e especial a cargo de uma empresa — uma divisão parecida com a que muitos síndicos brasileiros adotam entre o zelador do próprio prédio e uma empresa terceirizada para os serviços mais técnicos.
Quais são os pontos-chave na hora de escolher uma empresa de limpeza para o prédio?
Comparação de orçamentos, escopo de serviço, atenção com os moradores, relatório pós-limpeza e histórico da empresa são os cinco pontos essenciais a verificar na escolha do fornecedor.
- Valor do orçamento: peça orçamento a várias empresas e confira se o valor condiz com o serviço oferecido. É recomendável pedir uma visita técnica ao prédio antes de fechar negócio.
- Escopo de atuação: algumas empresas atendem não só a limpeza, mas também tarefas de administração predial e até a organização da limpeza pesada após a saída de um inquilino.
- Atenção com os moradores: como a equipe tem contato frequente com os moradores na área comum, escolha uma empresa com postura educada e profissional.
- Relatório pós-serviço: dá mais segurança contratar uma empresa que relate em detalhe o que foi feito e o que foi observado durante o trabalho.
- Histórico comprovado: verifique o histórico da empresa pelo site institucional e por avaliações de outros clientes.
Como identificar o nível de qualidade de uma empresa de limpeza?
Observando cinco pontos — o trilho da porta automática, o tapete do elevador, o corpo da lixeira, o estacionamento e a escada de incêndio — já dá para perceber o nível de profissionalismo da equipe.
- Porta automática: verifique se removem poeira e sujeira também do trilho, e não só do vidro.
- Elevador: observe se percebem e tratam o desgaste do tapete.
- Lixeira: confira se limpam também o corpo da lixeira, e não apenas retiram o lixo de dentro.
- Estacionamento de carros e bicicletas: vale checar logo depois do serviço se não ficou nada malfeito.
- Escada de incêndio: observe se áreas de uso pouco frequente também recebem limpeza periódica.
Para entender os aspectos legais da administração de locação no Japão, consulte também nosso guia de regulamentação da gestão de locação. O controle de pragas também é um elemento importante da administração predial; veja mais detalhes em nosso artigo sobre dedetização de baratas em prédios de apartamentos.
Perguntas frequentes
P. Qual é o custo médio da limpeza da área comum de um prédio de apartamentos?
Contratando uma empresa especializada em limpeza predial, a limpeza de piso com enceramento costuma custar entre 8.400 e 15.000 ienes por visita. Já pelo centro de trabalho para idosos (Silver Jinzai Center, uma opção de mão de obra mais econômica bastante usada no Japão), o custo fica em torno de 1.000 ienes por visita.
P. Com que frequência deve ser feita a limpeza diária?
O ideal é de duas a três vezes por semana. Varrer e passar pano na entrada todos os dias contribui diretamente para a satisfação dos moradores.
P. Ao contratar uma empresa de limpeza, qual é o ponto mais importante a considerar?
É importante pedir orçamento a várias empresas, solicitar uma visita técnica ao prédio e comparar as propostas com calma. Também vale conferir o escopo de atuação e o histórico de cada fornecedor.
P. Quais ferramentas são necessárias para fazer a limpeza por conta própria?
Além de vassoura, rodo de pano e panos de limpeza, é útil ter escovas de limpeza (uma grande e uma pequena), espátula raspadora, chave de fenda e pinça, palitos descartáveis e panos de microfibra.
