公寓大廈有公共區域和專有部分。專有部分基本上由入住者自行清潔，但公共區域應由誰來清潔呢？本文將解說公寓大廈公共區域與專有部分的差異，以及清潔公共區域的必要性。並進一步介紹自主清潔與委外清潔的選擇方式，及選擇清潔業者的要點。剛開始經營公寓的房東必看。
什麼是公寓大廈的公共區域？與專有部分有何不同？
公共區域是指公寓大廈所有住戶共同使用的場所。除了專有部分（居住空間）以外，全部屬於公共區域。
專用使用部分
公共區域中可供個人使用的場所。包括玄關門外側、陽台、各戶專用庭院、火災警報器、窗框及窗玻璃外側等。由於是共同空間，入住者不得自行更換或翻修。
共用部分
供公寓大廈所有住戶共同使用的場所。包括入口大廳、電梯、樓梯、走廊、垃圾場、宅配信箱等。
與專有部分的差異
專有部分是個人的居住空間，範圍是室內（天花板・牆壁・地板）。沒有面向外部的部分，可視為專有部分。
為什麼需要清潔公寓大廈的公共區域？
公共區域的清潔直接關係到入住者的滿意度、資產價值的維護及建築物壽命的延長。是公寓大廈經營不可或缺的要素。
提升入住者滿意度，內覽時留下好印象
入口大廳和走廊清潔到位，即使是舊建築也能給人好印象。清潔不足可能導致退租率上升及空房風險增加。
提高建築物資產價值
適當的清潔可提升建築物的資產價值。未來若考慮出售，資產價值越高，越容易以高價售出。
延長建築物壽命
透過清潔和巡視，能及早發現問題，及早進行修繕，從而延長建築物的壽命。
公共區域的清潔管理有哪些種類？頻率參考標準？
清潔分為日常清潔・巡回清潔・定期清潔・特別清潔4種。請依公寓的規模和狀況靈活運用。
日常清潔
包括掃地、拖地、撿拾垃圾等，理想上每週數次。入口大廳的掃地和拖地建議每天進行，緊急疏散樓梯約每月1次。
巡回清潔
內容與日常清潔相同，但針對規模較小的公寓，減少次數進行。頻率從每週數次到每月數次不等。
定期清潔
使用高壓清洗機、拋光機等機器，去除地板和牆面的頑固污垢。建議每月1至2次，通常委託專業業者進行。
特別清潔
排水管清洗、高處清潔等更專業的清潔作業。建議每年1至2次，推薦委託專業清潔業者。
應選擇自主清潔還是委外清潔？
若想節省費用選自主清潔，若重視品質和時間效率選委外清潔。請比較各自的優缺點。
自主清潔的優點
- 不需花費費用
- 可與住戶溝通
- 可親眼確認建築物狀況
自主清潔的缺點
- 耗費時間
- 若有主要職業則負擔較大
- 無法使用專業機器或藥品進行清潔
委外清潔的優點
- 減輕時間負擔
- 專業人員帶來高品質的成果
- 可從客觀角度發現問題
委外清潔的缺點
最大缺點是需要費用。考量對管理費的影響，可建立日常清潔自主、定期和特別清潔委外的高效管理體制。
選擇公寓清潔業者的要點
報價比較・作業範圍・對住戶的體貼・清潔後的報告・實績是選擇業者的5項重要確認事項。
- 報價：向多家公司取得報價，確認金額是否符合服務內容。建議請業者實際到場勘查公寓。
- 可處理的作業範圍：部分業者除清潔外，還能協助管理業務及退租後的清潔安排。
- 對住戶的體貼：由於在公共區域與住戶接觸機會多，請選擇能夠禮貌應對的業者。
- 清潔後的報告：能詳細報告作業結果和注意事項的業者較令人放心。
- 實績：透過官網和口碑確認業者實績。
判斷清潔業者水準的確認要點
確認自動門溝槽・電梯墊・垃圾桶本體・停車場・緊急疏散樓梯這5個地方，即可看出業者的水準。
- 自動門：不只是玻璃表面，溝槽中的灰塵和垃圾是否清除
- 電梯：是否注意到墊子的老化並加以處理
- 垃圾桶：不只是清除裡面的垃圾，是否連桶體污垢也清除
- 停車場・停腳踏車場：清潔後立即確認，是否有偷工減料
- 緊急疏散樓梯：平時不常使用的地方是否定期清潔
租賃管理的法律注意事項，請參閱租賃管理法規指南。害蟲防治也是建築物管理的重要環節，詳情請參閱公寓蟑螂驅除對策。
常見問題（FAQ）
Q. 公寓公共區域清潔費用的行情是多少？
委託清潔業者時，地板清潔和打蠟每次約8,400至15,000日圓。若委託銀髮人力中心，每次約1,000日圓左右，費用相對低廉。
Q. 日常清潔應多久進行一次？
理想是每週2至3次。入口大廳的掃地和拖地每天進行，有助於提升入住者滿意度。
Q. 委託清潔業者時最需要重視的是什麼？
向多家公司取得報價，請業者實際到場勘查公寓後再比較評估，這一點非常重要。也請確認服務範圍和實績。
Q. 自主清潔需要哪些工具？
除了掃帚、拖把和抹布外，還有清潔刷（大小各1支）、刮板、螺絲起子和鑷子、筷子、超細纖維布等工具很方便。
