En un edificio de apartamentos japonés (mansion) existen zonas privativas y zonas comunes. La limpieza de la zona privativa suele correr a cargo de cada inquilino, pero ¿quién debería encargarse de las zonas comunes? En este artículo explicamos la diferencia entre las zonas comunes y las zonas privativas de un edificio de apartamentos, y por qué es necesario limpiar las zonas comunes. Además, presentamos cómo elegir entre la limpieza a cargo del propio propietario y la limpieza contratada a una empresa, así como los puntos clave para seleccionar una empresa de limpieza. Es una lectura obligada para los propietarios que acaban de empezar a gestionar un edificio en alquiler.
¿Qué son las zonas comunes de un edificio de apartamentos? ¿En qué se diferencian de las zonas privativas?
Las zonas comunes son los espacios que comparten todos los residentes del edificio. Todo lo que no sea la zona privativa (el espacio habitable) se considera zona común. Este concepto es equivalente al de las zonas comunes de una comunidad de propietarios en países de habla hispana, aunque el reparto de responsabilidades entre inquilino, propietario y administrador puede variar según el país.
Zonas de uso privativo dentro de lo común
Son partes que, aunque forman parte de las zonas comunes, pueden ser usadas de forma individual. Incluyen el lado exterior de la puerta de entrada, el balcón o terraza, el jardín asignado a cada vivienda, el detector de incendios y el lado exterior de los marcos y cristales de las ventanas. Al tratarse de un espacio compartido desde el punto de vista estructural, el inquilino no puede sustituirlas ni reformarlas por su cuenta, del mismo modo que en una comunidad de propietarios los elementos estructurales de fachada no pueden modificarse sin autorización de la junta.
Zonas compartidas propiamente dichas
Son los espacios que utilizan conjuntamente todos los residentes del edificio. Incluyen el vestíbulo de entrada, el ascensor, las escaleras, los pasillos, el punto de recogida de basura y los buzones o casilleros de paquetería. En una comunidad de propietarios española, estos mismos espacios —portal, ascensor, escaleras, zonas ajardinadas— se financian y mantienen con la cuota de comunidad que aprueba la junta de propietarios.
Diferencia con la zona privativa
La zona privativa es el espacio habitable individual: el interior de la vivienda (techo, paredes, suelo). Se puede considerar zona privativa cualquier espacio que no tenga ninguna parte orientada hacia el exterior o hacia zonas compartidas. Esta distinción es prácticamente idéntica a la que hace la Ley de Propiedad Horizontal para separar los elementos privativos de los elementos comunes de un inmueble.
¿Por qué es necesaria la limpieza de las zonas comunes de un edificio de apartamentos?
La limpieza de las zonas comunes está directamente relacionada con la satisfacción de los inquilinos, el mantenimiento del valor del inmueble y la prolongación de la vida útil del edificio. Es un elemento indispensable en la gestión de un edificio en alquiler, igual que en cualquier comunidad de propietarios donde la limpieza del portal y las zonas ajardinadas forma parte de las obligaciones que cubre la cuota de comunidad administrada por el administrador de fincas.
Genera una buena impresión en los inquilinos y en las visitas
Si el vestíbulo y los pasillos están bien limpios, se transmite una buena impresión aunque el edificio tenga ya varios años de antigüedad. Una limpieza insuficiente, en cambio, aumenta el riesgo de que los inquilinos se muden y de que aparezcan viviendas vacías, exactamente igual que ocurre en cualquier finca donde el mal estado de las zonas comunes ahuyenta a los posibles compradores o arrendatarios.
Aumenta el valor patrimonial del edificio
Una limpieza adecuada mejora el valor patrimonial del edificio. Si en el futuro se decide vender, un mayor valor patrimonial facilita obtener un precio de venta más alto, del mismo modo que un buen historial de mantenimiento de la comunidad de propietarios influye positivamente en la tasación de una vivienda.
Prolonga la vida útil del edificio
Gracias a la limpieza y a las rondas de inspección es posible detectar desperfectos de forma temprana y actuar sobre las reparaciones en una fase inicial, lo cual contribuye a prolongar la vida útil del edificio. Este enfoque preventivo es el mismo principio que sigue un buen administrador de fincas al programar inspecciones periódicas de las instalaciones comunes.
¿Qué tipos de gestión de limpieza existen para las zonas comunes? ¿Con qué frecuencia deben realizarse?
La limpieza se divide en cuatro tipos: limpieza diaria, limpieza de ronda, limpieza periódica y limpieza especial. Conviene combinarlos según el tamaño y la situación del edificio, tal como haría un administrador de fincas al planificar el contrato de mantenimiento anual de una comunidad de propietarios.
Limpieza diaria
Incluye barrer, pasar el paño y recoger basura, y lo ideal es realizarla varias veces por semana. Se recomienda barrer y fregar el vestíbulo a diario, mientras que las escaleras de emergencia pueden limpiarse aproximadamente una vez al mes.
Limpieza de ronda
Tiene el mismo contenido que la limpieza diaria, pero se realiza con menor frecuencia y está pensada para edificios de menor tamaño. Se lleva a cabo con una periodicidad de varias veces por semana a varias veces al mes.
Limpieza periódica
Se utilizan máquinas como hidrolimpiadoras o abrillantadoras para eliminar la suciedad más incrustada de suelos y paredes. Se recomienda realizarla una o dos veces al mes, generalmente encargándola a una empresa especializada, de forma similar a los contratos de limpieza a fondo que muchas comunidades de propietarios contratan con empresas externas al margen del conserje.
Limpieza especial
Se trata de una limpieza más especializada, como la limpieza de tuberías de desagüe o la limpieza en altura. Se recomienda realizarla una o dos veces al año, encargándola a una empresa especializada en limpieza de edificios.
¿Limpieza a cargo del propietario o limpieza contratada a una empresa? ¿Cuál elegir?
Si se quiere reducir costes conviene optar por la limpieza a cargo del propietario, y si se prioriza la calidad y la eficiencia del tiempo conviene optar por la limpieza contratada a una empresa. Comparemos las ventajas y desventajas de cada opción, algo equivalente a la decisión que toma cualquier junta de propietarios entre la autogestión y la contratación de una empresa de limpieza profesional.
Ventajas de la limpieza a cargo del propietario
- Permite ahorrar costes
- Facilita la comunicación con los residentes
- Permite comprobar con los propios ojos el estado del edificio
Desventajas de la limpieza a cargo del propietario
- Requiere mucho tiempo
- Supone una carga considerable si se tiene otra actividad principal
- No permite realizar una limpieza con maquinaria o productos especializados
Ventajas de la limpieza contratada a una empresa
- Reduce la carga de tiempo del propietario
- Ofrece un acabado de alta calidad realizado por profesionales
- Permite detectar desperfectos desde un punto de vista objetivo
Desventajas de la limpieza contratada a una empresa
La principal desventaja es el coste. Teniendo en cuenta también su impacto en la cuota de gastos comunes, una combinación práctica —similar a la que aplican muchas comunidades de propietarios— consiste en encargar la limpieza diaria al propio propietario y reservar la limpieza periódica y especial a una empresa, dentro de un sistema de gestión eficiente.
¿Cuáles son los puntos clave al elegir una empresa de limpieza para un edificio de apartamentos?
La comparación de presupuestos, el alcance del servicio, la atención a los inquilinos, el informe posterior a la limpieza y la experiencia acreditada son los cinco puntos de control más importantes a la hora de elegir una empresa, del mismo modo que un administrador de fincas colegiado evaluaría a un proveedor antes de proponerlo a la junta de propietarios.
- Presupuesto: conviene solicitar presupuesto a varias empresas y comprobar si el importe se ajusta al contenido del servicio. Se recomienda que la empresa visite el edificio en persona antes de presentar el presupuesto.
- Alcance del servicio: algunas empresas no solo ofrecen limpieza, sino que también gestionan otras tareas de mantenimiento e incluso coordinan la limpieza a fondo tras la salida de un inquilino.
- Atención a los inquilinos: dado que el personal de limpieza tiene contacto frecuente con los residentes en las zonas comunes, conviene elegir una empresa cuyo personal se comporte con cortesía.
- Informe posterior a la limpieza: resulta tranquilizador contar con una empresa que informe con detalle sobre el resultado del trabajo y sobre cualquier incidencia detectada.
- Experiencia acreditada: conviene comprobar la trayectoria de la empresa a través de su sitio web o de opiniones de otros clientes.
¿Cuáles son los puntos de control para valorar el nivel de una empresa de limpieza?
Revisando la ranura de la puerta automática, la alfombrilla del ascensor, el propio cubo de basura, el aparcamiento y la escalera de emergencia, estos cinco puntos permiten hacerse una idea bastante precisa del nivel real de una empresa.
- Puerta automática: comprobar no solo si el cristal está limpio, sino si también se ha retirado el polvo y la suciedad acumulada en la ranura.
- Ascensor: comprobar si el personal se ha dado cuenta del deterioro de la alfombrilla y ha actuado en consecuencia.
- Cubo de basura: verificar si, además de retirar la basura del interior, también se limpia la suciedad del propio recipiente.
- Aparcamiento y aparcamiento de bicicletas: comprobar justo después de la limpieza si no se ha hecho el trabajo de forma superficial.
- Escalera de emergencia: comprobar si también se limpian con regularidad los espacios que no se usan a diario.
Para conocer los puntos legales a tener en cuenta en la gestión de alquileres, puede consultar también la guía de normativa de gestión de alquileres en Japón. El control de plagas es asimismo un elemento importante de la gestión de un edificio. Para más información, consulte las medidas de control de cucarachas en edificios de apartamentos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es el precio orientativo de la limpieza de las zonas comunes de un edificio de apartamentos?
Si se contrata a una empresa de limpieza profesional, la limpieza y encerado de suelos cuesta entre 8.400 y 15.000 yenes por sesión. A través de un centro de personal senior (shirubā jinzai sentā), es posible encargarla por un coste mucho más bajo, en torno a 1.000 yenes por sesión.
P. ¿Con qué frecuencia debería realizarse la limpieza diaria?
Lo ideal es entre dos y tres veces por semana. Barrer y fregar el vestíbulo todos los días contribuye a aumentar la satisfacción de los inquilinos.
P. ¿Cuál es el punto más importante a tener en cuenta al contratar una empresa de limpieza?
Es fundamental solicitar presupuesto a varias empresas y comparar tras haber conseguido que visiten el edificio en persona. También conviene comprobar el alcance del servicio y la experiencia acreditada.
P. ¿Qué herramientas se necesitan para la limpieza a cargo del propietario?
Además de escoba, fregona y bayetas, resulta útil contar con brochas de limpieza (una grande y una pequeña), una espátula raspadora, destornillador y pinzas, palillos desechables y paños de microfibra.
