Als Maßnahme gegen Leerstand und zur Werterhaltung älterer Mietobjekte (築古物件) rückt in Japan das Sammel-Internet (一括インターネット) in den Blick. In Neubauten bieten mehr als 90 Prozent kostenloses Internet; gerade der ältere Bestand muss die Leitung nachziehen. Dieser Beitrag erläutert fachlich die Funktionsweise des Sammel-Internets, die Vorteile der Einführung, das Amortisationsmodell und Erfolgsbeispiele.
Was ist das Sammel-Internet – und wie funktioniert es?
Das Sammel-Internet ist ein Verfahren, bei dem die Leitung für ein ganzes Mehrfamilienhaus – Manshon (マンション) oder Apart (アパート) – zentral unter Vertrag genommen und jeder Wohnung bereitgestellt wird. Eigentümer oder Hausverwaltung führen eine schnelle Leitung bis in den Gemeinschaftsbereich und verdrahten von dort die Wohnungen oder setzen WLAN. Mieterinnen und Mieter nutzen das Netz ab dem Einzugstag, ohne eigenen Providervertrag und ohne Wohnungsarbeiten.
Diese Konstruktion ist spezifisch japanisch. In der DACH-Region bucht der Haushalt Telekom, A1 oder Swisscom selbst; in Japan ist der Zugang Gebäudeausstattung und entscheidet über Sichtbarkeit und Miete.
Die folgenden vier Typen sind die gängigen Bereitstellungsarten.
| Verfahren | Merkmale | Geschwindigkeit | Kosten |
|---|---|---|---|
| Glasfaser (wohnungsweise) | Lichtwellenleiter direkt bis in jede Wohnung | bis zu 1 Gbit/s | hoch |
| Glasfaser plus LAN-Verkabelung | Glasfaser bis zum Gemeinschaftsbereich, LAN-Kabel in die Wohnungen | bis zu 1 Gbit/s | mittel |
| VDSL bzw. Koaxialkabel | Nutzung vorhandener Telefon- oder TV-Kabel | bis zu 100–320 Mbit/s | niedrig |
| WLAN im Gemeinschaftsbereich | Abdeckung der Wohnungen über WLAN aus dem Gemeinschaftsbereich | schwankt je nach Nutzung | niedrig |
Bei älteren Objekten muss die Technik zu Tragwerk, Wohnungszahl und vorhandener Steigleitung passen.
Warum ist die Internetausstattung gerade bei älteren Mietobjekten so dringend?
Internet ist für heutige Mietinteressenten in Japan eine unverzichtbare Lebensinfrastruktur. Auf den Vermietungsportalen gehört „Internet inklusive“ (インターネット無料) zu den Suchfiltern; Objekte ohne dieses Merkmal drohen aus der Trefferliste zu fallen.
Der Filter wirkt härter als auf ImmoScout24, willhaben oder Homegate. Für DACH-Investoren ist das ein Leerstandsrisiko: das Objekt bleibt unsichtbar.
In Neubauten bieten mehr als 90 Prozent der Objekte kostenloses Internet, bei Gebäuden über zehn Jahren nur rund 20 Prozent. Selbst bei niedrigerer Kaltmiete zahlen Haushalte zusätzlich 5.000 bis 6.000 Yen (31–37 EUR) im Monat für einen eigenen Vertrag; in der Gesamtrechnung wirkt das Objekt mit inkludiertem Internet daher günstiger. Die Telearbeit seit der Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach schnellen Leitungen weiter erhöht.
Welche Vorteile bringt die Einführung eines Sammel-Internets?
Die Einführung nützt Eigentümern und Mietern.
- Sinkende Leerstandsquote: In Ausstattungsrankings japanischer Mietportale steht „Internet inklusive“ ununterbrochen auf Platz 1. Das hebt die Vermietungsquote und bremst Kündigungen.
- Miete halten oder anheben: Objekte mit vorhandenem Netz lassen sich gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Anschluss im Schnitt um 1.000 bis 2.000 Yen (6–12 EUR) höhere Kaltmiete ansetzen.
- Abgrenzung zu Wettbewerbsobjekten: Unter den Beständen über zehn Jahre fehlt der Anschluss häufig; wer nachrüstet, setzt sich vom umliegenden Altbau ab.
- Höhere Rendite für den Eigentümer: Wegen Mengenrabatten im Gebäudevertrag lässt sich der Aufwand über den Mietaufschlag holen und in einen Mehrertrag überführen.
- Höhere Zufriedenheit der Mieter: Das Netz steht ab dem Einzugstag bereit, Wohnungsarbeiten für eine Einzelleitung entfallen.
Was kostet die Einführung – und amortisiert sich die Investition?
Das Verhältnis von Aufwand und Ertrag ist günstig; die Investition lässt sich in kurzer Zeit zurückholen.
Kostenrichtwerte (Objekt mit 10 Wohneinheiten)
| Position | Kostenrichtwert |
|---|---|
| Anfangsinstallationskosten (kabelgebunden) | ca. 0–200.000 Yen (0–1.230 EUR) |
| Anfangsinstallationskosten (Funk/WLAN) | ca. 0–400.000 Yen (0–2.450 EUR) |
| Monatliche Kosten (10 Einheiten) | 7.000–30.000 Yen (43–184 EUR) |
Einzelne Anbieter bieten auch Pläne ohne Anfangszahlung als Ratenzahlung.
Amortisationssimulation
Ein Apartmenthaus mit 10 Einheiten führt einen Tarif mit 200.000 Yen Anfangskosten (1.230 EUR) und 10.000 Yen Monatspauschale (61 EUR) ein und hebt die Kaltmiete je Wohnung um 3.000 Yen (18 EUR):
- Zusätzlicher Jahresaufwand: 200.000 Yen + 120.000 Yen = 320.000 Yen (1.960 EUR)
- Zusätzliche Jahreseinnahmen aus der Miete: 3.000 Yen × 10 Einheiten × 12 Monate = 360.000 Yen (2.210 EUR)
- Im ersten Jahr ein Überschuss von 40.000 Yen (245 EUR), ab dem zweiten Jahr ein jährlicher Mehrertrag von rund 240.000 Yen (1.470 EUR)
Die deutsche Mietpreisbremse und die Betriebskostenverordnung lassen Internet nur eng auf die Miete überwälzen. In Japan sind 1.000 bis 3.000 Yen Aufschlag üblich; DACH-Käufer gewinnen eine kurze Amortisation oder verlieren bei Capex ohne Vergleichsmieten.
Gibt es erfolgreiche Einführungsbeispiele?
In einem über 30 Jahre alten, zweigeschossigen Holzhaus mit 10 Zimmern für Alleinstehende im Tokioter Umland häuften sich Klagen über die alte, langsame Leitung. Die Eigentümerseite stellte auf Sammel-Internet per WLAN im Gemeinschaftsbereich um. Die Installationskosten von rund 350.000 Yen (2.150 EUR) liefen über einen Sechsjahresplan mit praktisch null Anfangszahlung. Bei rund 1.200 Yen (7 EUR) je Einheit und Monat ist 24-Stunden-Support enthalten. In vier Jahren nach der Umstellung gab es keine Qualitätsbeschwerde, und das Haus blieb durchgehend voll vermietet.
Was ist entscheidend, damit die Einführung gelingt?
Damit das Sammel-Internet trägt, ist die Unterstützung durch eine verlässliche Hausverwaltungsgesellschaft oder durch Fachanbieter unverzichtbar.
- Vorschlag des passenden Tarifs: Verfahrenswahl nach Gebäudekonstruktion und Vergleich mehrerer Angebote
- Entlastung bei Bau und Betrieb: Information der Mieterschaft und Terminabstimmung werden stellvertretend übernommen
- Kriterien der Anbieterwahl: belegte Leitungsgeschwindigkeit, Vorhandensein einer 24-Stunden-Supportstelle, IPv6-Fähigkeit und Vertragsbedingungen prüfen
- Betreuung nach der Einführung: Nutzung beobachten und den Tarif bei Bedarf anpassen
Wie wirkt sich das Sammel-Internet auf den Vermögenswert der Immobilie aus?
Die Nachrüstung ist nicht nur eine kurzfristige Leerstandmaßnahme; sie trägt auch zur längerfristigen Sicherung und Anhebung des Vermögenswerts bei.
- Wettbewerbsfähigkeit halten: Die Angleichung an die heutige Standardausstattung bremst den Wertverlust des Bestands
- Höhere Bewertung nach dem Ertragswertverfahren (収益還元法): Der Mietmehrertrag drückt den Objektwert nach oben
- Klareres Objektprofil: Sinnvoll nachgerüstete Häuser erzeugen längere Mietverhältnisse und Weiterempfehlungen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Kann die Installation auch bei bestehenden Mietverhältnissen erfolgen?
Ja. Wählt man ein Verfahren ohne Eingriff in die Wohnungen – etwa WLAN aus dem Gemeinschaftsbereich –, lässt sich die Einführung auch bei laufenden Mietverhältnissen zügig umsetzen.
F. Kommt es nach der Einführung zu Beschwerden über zu langsame Verbindungen?
Bei passendem Verfahren und ausreichender Bandbreite lässt sich das vermeiden. Ein Anbieter mit 24-Stunden-Support kann Störungen zudem rasch bearbeiten.
F. Wie lassen sich die Anfangskosten niedrig halten?
Viele Anbieter bieten Ratentarife mit Anfangskosten von null Yen. Holen Sie Angebote mehrerer Firmen ein und vergleichen Sie die Bedingungen.
F. Lohnt sich die Einführung auch ohne Mieterhöhung?
Auch bei unveränderter Kaltmiete rechnet sich die Maßnahme oft über kürzere Leerstandszeiten. Ist nur eine Einheit wieder vermietet, entfällt ein monatlicher Einnahmeausfall von mehreren 10.000 Yen (ab 60 EUR).
