Der Begriff „Gebäudefläche“ taucht beim Bau eines Eigenheims häufig auf. Er wird leicht mit der Geschossfläche oder der Grundstücksfläche verwechselt, und wenn man ihn nicht korrekt versteht, kann das zu Problemen führen. Man sollte ihn daher zusammen mit der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl kennen.
Was ist die Gebäudefläche?
Die Gebäudefläche ist ein Begriff des japanischen Bauordnungsrechts und bezeichnet die Fläche des Gebäudes bei der Betrachtung von direkt oben (horizontale Projektionsfläche). Sie zeigt, wie viel des Grundstücks das aus Dach, Stützen und Wänden bestehende Gebäude einnimmt. Ein unüberdachter Innenhof oder Parkplatz zählt nicht dazu, ein überdachter Carport wird jedoch zur Gebäudefläche gerechnet. In der Regel entspricht die Fläche des 1. Obergeschosses der Gebäudefläche.
Welche Bereiche zur Gebäudefläche zählen
Vorspringende Teile wie Balkone, Dachvorsprünge und Eingangsbereiche zählen nicht zur Gebäudefläche, wenn ihr Überstand 1 m oder weniger beträgt. Bei Teilen, die mehr als 1 m herausragen, wird der Bereich abzüglich 1 m ab der Spitze zur Gebäudefläche hinzugerechnet. Sind Wände oder Stützen vorhanden, können sie auch bei 1 m oder weniger einbezogen werden.
Worin unterscheiden sich Gebäudefläche, Geschossfläche und Grundstücksfläche?
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Gebäudefläche | Vom Gebäude bei der Draufsicht eingenommene Fläche (grundsätzlich die Fläche des 1. Obergeschosses) |
| Geschossfläche (Gesamtgeschossfläche) | Summe der Bodenflächen aller Geschosse (1. Obergeschoss + 2. Obergeschoss + ...) |
| Grundstücksfläche | Gesamtfläche des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht |
| Gebäudefläche im Immobilieninserat | Wird in Immobilienanzeigen häufig synonym zur Geschossfläche verwendet |
Was ist die Grundflächenzahl? Berechnung und Obergrenze
Die Grundflächenzahl ist „der Anteil der Gebäudefläche an der Grundstücksfläche“; je nach Gebiet ist eine Obergrenze festgelegt.
Grundflächenzahl (%) = Gebäudefläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Beispiel: Bei einem Grundstück von 100㎡ und einem Gebäude von 60㎡ beträgt die Grundflächenzahl 60 %. Liegt die Obergrenze in dem Gebiet bei 60 %, ist das Limit damit praktisch ausgeschöpft. Ein Gebäude, das diese Obergrenze überschreitet, darf nicht errichtet werden.
Erleichterungen bei der Grundflächenzahl
In Brandschutzgebieten und quasi brandschutzrechtlichen Gebieten kann die Grundflächenzahl gelockert werden. Das betrifft häufig Bereiche vor Bahnhöfen oder entlang von Hauptstraßen mit dichter Bebauung.
Was ist die Geschossflächenzahl? Unterschied zur Grundflächenzahl
Die Geschossflächenzahl ist die Obergrenze „für das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche“. Selbst wenn ein Gebäude innerhalb der Grundflächenzahl errichtet wird, ist eine Überschreitung der Geschossflächenzahl unzulässig.
Geschossflächenzahl (%) = Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Zum Einfluss eines Carports auf die Grundflächenzahl siehe auch Wichtige Punkte zur Installation eines Carports und zur Grundflächenzahl.
Das könnte Sie auch interessieren
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Worin unterscheiden sich Gebäudefläche und Geschossfläche?
Die Gebäudefläche ist die „bei der Draufsicht eingenommene Fläche“ und entspricht grundsätzlich dem 1. Obergeschoss. Die Geschossfläche ist dagegen die „Summe der Bodenflächen aller Geschosse“ und ist bei Gebäuden mit zwei oder mehr Geschossen größer als die Gebäudefläche.
Q2. Was passiert, wenn ich die Grundflächenzahl überschreite?
Dann gilt das Gebäude als baurechtswidrig und kann Gegenstand behördlicher Anweisungen oder Korrekturverfügungen werden. Auch beim Verkauf können Probleme entstehen, daher ist eine vorherige Prüfung unverzichtbar.
Q3. Kann ich die Grundflächenzahl selbst prüfen?
Sie können nach „gewünschter Ortsname + Nutzungsgebiet“ suchen oder bei einem Immobilienunternehmen beziehungsweise der Bauaufsichtsabteilung Ihrer Gemeinde nachfragen.
Q4. Zählt ein Balkon zur Gebäudefläche?
Wenn die Auskragung 1 m oder weniger beträgt, wird sie nicht einbezogen. Teile, die mehr als 1 m herausragen, werden nach einer festgelegten Berechnungsmethode in die Gebäudefläche eingerechnet.
