El término "superficie construida" aparece con frecuencia al construir una vivienda a medida. Suele confundirse con la superficie total de plantas o la superficie del terreno, y si no se entiende correctamente puede dar lugar a problemas. Conviene comprenderlo junto con el coeficiente de ocupación y el coeficiente de edificabilidad.
¿Qué es la superficie construida?
La superficie construida es un término de la Ley de Normas de la Construcción que se refiere a la superficie del edificio vista desde arriba (proyección horizontal). Muestra cuánto ocupa en la parcela un edificio compuesto por techo, pilares y paredes. No incluye patios interiores ni aparcamientos sin techo, pero los cobertizos para coche con techo sí se incluyen en la superficie construida. En general, la superficie de la primera planta se considera la superficie construida.
Qué se incluye en la superficie construida
Las partes salientes, como balcones, aleros y porches, no se incluyen en la superficie construida si sobresalen 1 m o menos. En las partes que superan 1 m, se suma a la superficie construida el área resultante de restar 1 m desde el extremo. Si hay paredes o pilares, se incluyen incluso cuando miden 1 m o menos.
¿Cuál es la diferencia entre superficie construida, superficie total de plantas y superficie del terreno?
| Término | Significado |
|---|---|
| Superficie construida | Superficie ocupada vista desde arriba del edificio (la base es la superficie de la primera planta) |
| Superficie total de plantas (superficie total) | Suma de la superficie de todas las plantas (1.ª planta + 2.ª planta + ...) |
| Superficie del terreno (superficie de la parcela) | Superficie total del terreno sobre el que se encuentra el edificio |
| Superficie del edificio | Se usa como sinónimo de superficie total de plantas en anuncios inmobiliarios, etc. |
¿Qué es el coeficiente de ocupación? Método de cálculo y límite máximo
El coeficiente de ocupación es "la proporción de la superficie construida respecto a la superficie del terreno", y su límite máximo está establecido por zona.
Coeficiente de ocupación (%) = superficie construida ÷ superficie del terreno × 100
Ejemplo: si el terreno es de 100㎡ y el edificio de 60㎡, el coeficiente de ocupación es del 60%. Si el límite máximo de la zona es del 60%, se está justo en el límite. No se puede construir un edificio que supere ese límite.
Medidas de flexibilización del coeficiente de ocupación
En zonas de prevención de incendios y cuasi prevención de incendios, el coeficiente de ocupación puede flexibilizarse. Suele aplicarse a zonas frente a estaciones o a lo largo de vías principales donde los edificios están muy concentrados.
¿Qué es el coeficiente de edificabilidad? Diferencia con el coeficiente de ocupación
El coeficiente de edificabilidad es el límite máximo de "la proporción de la superficie total de plantas respecto a la superficie del terreno". Aunque el edificio cumpla el coeficiente de ocupación, si supera el coeficiente de edificabilidad se considera una infracción.
Coeficiente de edificabilidad (%) = superficie total de plantas ÷ superficie del terreno × 100
Sobre el impacto de un cobertizo para coche en el coeficiente de ocupación, consulte también Puntos de atención del coeficiente de ocupación al instalar un cobertizo para coche.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿En qué se diferencian la superficie construida y la superficie total de plantas?
La superficie construida es la "superficie ocupada vista desde arriba" y, en principio, corresponde a la primera planta. La superficie total de plantas es la "suma de la superficie de todas las plantas", por lo que en edificios de dos plantas o más será mayor que la superficie construida.
Q2. ¿Qué ocurre si se construye superando el coeficiente de ocupación?
Se considerará una construcción en infracción y podrá ser objeto de orientación administrativa y de una orden de corrección. También puede generar problemas al vender la propiedad, por lo que la verificación previa es indispensable.
Q3. ¿Puedo consultar yo mismo el coeficiente de ocupación?
Puede buscarlo con "nombre de la zona donde quiere vivir + zona de uso" o confirmarlo con una empresa inmobiliaria o con la sección municipal de orientación en construcción.
Q4. ¿El balcón se incluye en la superficie construida?
Si la longitud del saliente es de 1 m o menos, no se incluye. En las partes que superan 1 m, se incorpora a la superficie construida conforme a un método de cálculo determinado.
