Die VR-Besichtigung (VR内見, VR-Naiken) japanischer Immobilienunternehmen bezeichnet ein Verfahren, bei dem mit einer 360-Grad-Kamera aufgenommene Wohnräume oder 3D-Modelle aus der Ferne geprüft werden können, ohne dass ein Besuch im Maklerbüro nötig ist. Anders als in Deutschland, wo Interessenten Objekte in der Regel über Portale wie ImmoScout24 anhand von Fotos vorsortieren und danach einen einzelnen Vor-Ort-Termin vereinbaren, hat sich die ferngesteuerte, immersive Besichtigung in Japan zu einem eigenständigen Vertriebskanal für auswärtige und internationale Kundschaft entwickelt. Bei der Einführung sind drei Punkte zu entscheiden: welcher Typ gewählt wird, welche Ausrüstung und welche Kosten realistisch anzusetzen sind und wie die vor Vertragsschluss vorgeschriebene persönliche Erläuterung der wichtigen Vertragspunkte (IT重説, dazu weiter unten mehr) auch nach der Digitalisierung zu behandeln ist. Dieser Artikel ordnet – nicht als Werbung für ein bestimmtes Produkt, sondern neutral – die Vergleichsachsen je Typ, die Auswahlkriterien und den Bezug zu den öffentlich-rechtlichen japanischen Regelungen.
VR-Besichtigungen, die die Betreuung entfernt wohnender Kundschaft und die Besichtigung noch bewohnter Objekte ermöglichen, wirken zugleich auf die Erweiterung des Einzugsgebiets und die Verkürzung der Leerstandsdauer. Je nach Verfahren unterscheiden sich Aufnahmeaufwand und Kosten jedoch erheblich. Den zum eigenen Ziel passenden Typ zu erkennen, ist der Ausgangspunkt einer Einführung, die nicht misslingt. Für deutschsprachige Investoren ist dabei bemerkenswert, dass japanische Verwalter die Fernbesichtigung gezielt als Vermarktungsinstrument einsetzen, während sie in der DACH-Region bislang eher als Zusatzoption gilt.
Die Kernpunkte dieses Artikels
- Die VR-Besichtigung lässt sich grob in drei Typen unterteilen – „360-Grad-Fototour“, „Digital Twin (3D-Scan)“ und „Echtzeit-Fernbetreuung“ – und wird nach Ziel und Kosten passend ausgewählt.
- Die Mindestausrüstung besteht aus 360-Grad-Kamera, Einbeinstativ und Smartphone; für Einstiegsmodelle der Kamera sind einige Zehntausend Yen der Richtwert (ca. 120–290 €, überschlägig umgerechnet zu rund 170 JPY/EUR, Stand Juli 2026; die tatsächlichen Marktpreise schwanken).
- Die VR-Besichtigung ist stets nur ein Mittel zur Objektprüfung und kann die vor Vertragsschluss erforderliche Erläuterung der wichtigen Vertragspunkte nicht ersetzen. Die Online-Durchführung dieser Erläuterung betreibt das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) als IT重説 (IT-jūsetsu) im vollen Regelbetrieb.
- Die IT重説 für Mietgeschäfte läuft seit dem Fiskaljahr Heisei 29 (2017), die für Kaufgeschäfte seit dem 30. März Reiwa 3 (30. März 2021) im vollen Regelbetrieb.
Was ist die VR-Besichtigung? Warum verbreitet sie sich in Japans Immobilienbranche
Die VR-Besichtigung ist eine Besichtigungsmethode, bei der das Innere eines Objekts rundum aufgenommen und aufgezeichnet wird, sodass man es über PC, Smartphone oder VR-Brille gleichsam virtuell durchschreiten kann. Selbst Details, die sich auf Fotos schwer vermitteln lassen – die Lage der Steckdosen, die Tiefe der Einbauschränke, der freie Ausblick aus den Fenstern – lassen sich schon vor dem Besuch im Maklerbüro prüfen. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum, die ein Objekt in Tokio oder Osaka nicht ohne Weiteres persönlich aufsuchen können, senkt genau das die Einstiegshürde einer Fernprüfung.
Für die Verbreitung gibt es im Wesentlichen drei Gründe. Erstens lässt sich das Objekterlebnis auch jener Kundschaft zustellen, die wegen Entfernung oder Zeitmangel nicht ins Büro kommen kann. Zweitens lassen sich selbst bei noch bewohnten Objekten mit bereits vorhandenen Aufnahmedaten Besichtigungsgelegenheiten schaffen. Drittens ist Kundschaft, die vorab per VR eine Vorauswahl getroffen hat, in ihrer Kaufabsicht weiter fortgeschritten, sodass Leerfahrten bei der Vor-Ort-Führung seltener werden. In manchen Verwaltungsbeständen heißt es, dass die kombinierte Nutzung von Online- und Selbstbesichtigung die Zahl der Anfragen erhöht und zur Verkürzung der Leerstandsdauer beigetragen habe. Solche betrieblichen Verbesserungen entfalten leichter Wirkung, wenn man sie zusammen mit der Gesamtgestaltung des Leasing-Betriebs betrachtet.
Zugleich ist die VR-Besichtigung kein Allheilmittel. Tatsächlicher Lichteinfall, Lärm oder Gerüche lassen sich nicht wiedergeben, weshalb nicht wenige Kunden die endgültige Entscheidung erst bei der Vor-Ort-Besichtigung treffen. Ordnet man die VR-Besichtigung als Hilfsmittel ein, das die „Vorauswahl vor dem Besuch“ und das „Angebot an entfernte Kundschaft“ trägt, lässt sich der Return on Investment leichter abschätzen. Anders als deutsche Interessenten, die einen Besichtigungstermin meist als selbstverständlichen Einzelschritt erleben, nutzt der japanische Markt die VR-Stufe bewusst als vorgeschalteten Filter.
Es gibt drei Typen der VR-Besichtigung｜Vergleich nach Typ
So einheitlich der Begriff VR-Besichtigung klingt, das Verfahren gliedert sich grob in drei Typen. Da sich Aufnahmeaufwand, Erlebnisqualität und Kosten unterscheiden, sollte man zuerst ordnen, welchen Typ das eigene Unternehmen überhaupt benötigt. Nachstehend der Vergleich der repräsentativen Typen. Konkrete Produktnamen werden nur als faktenbasierte „Beispiele“ genannt und stellen keine Empfehlung dar.
| Typ | Merkmale des Verfahrens | Geeigneter Einsatz | Kostenrichtwert |
|---|---|---|---|
| 360-Grad-Fototour | Verfahren, bei dem mit einer 360-Grad-Kamera jeder Raum aufgenommen und eine Panoramatour mit Blickpunktwechsel erstellt wird. Lässt sich gut selbst aufnehmen. | Mietleerstand, Makler mit hohem Objektvolumen, Ergänzung der Portalanzeige. | Niedrig bis mittel. Kamerakosten + Cloud-Nutzungsgebühr (ab einigen Tausend Yen/Monat, ca. ab 18 €/Monat). |
| Digital Twin (3D-Scan) | Verfahren, bei dem der Raum mit Spezialgerät oder hochpräziser Kamera in 3D vermessen wird und ein Erlebnis nahe an Grundriss und Ausmessung nachbildet. | Kauf/Verkauf, Neubauvertrieb, Mehrwertangebot nach Renovierung, Planung der Möblierung. | Mittel bis hoch. Gerät, beauftragte Aufnahme und Erstellungskosten kommen leicht hinzu. |
| Echtzeit-Fernbetreuung | Verfahren, bei dem eine Mitarbeiterin vor Ort oder das Videobild steuert und per Bild und Ton im Dialog führt. Es gibt auch Varianten mit versandtem VR-Kit. | Betreuung entfernter oder vielbeschäftigter Kundschaft, Klärung von Fragen vor Abschluss, Ersatz des Bürobesuchs. | Mittel. Zur monatlichen Systemgebühr kommen die Personalkosten der Betreuung hinzu. |
Wer im Mietgeschäft eine hohe Stückzahl effizient abarbeiten will, findet in der 360-Grad-Fototour den Ausgangspunkt; für Kauf/Verkauf oder hochwertige Mehrwertangebote der 3D-Scan; für den sorgfältigen Dialog mit entfernter Kundschaft die Echtzeit-Fernbetreuung. Die drei Typen schließen einander nicht aus: Realistisch ist auch die Kombination, mit der Fototour vorzusortieren und vor Abschluss offene Fragen per Fernbetreuung zu klären. Für die Einführungsprüfung empfiehlt es sich, zuerst die behandelten Objektarten, das Gebiet und die Zielkundschaft zu definieren und daraus den benötigten Typ rückwärts abzuleiten. Anders als im deutschsprachigen Markt, wo der einzelne Vor-Ort-Termin die Regel ist, denkt der japanische Betrieb den Besichtigungsprozess bewusst mehrstufig.
Welche Ausrüstung braucht die VR-Besichtigung? Einführungs-Checkliste
Für die 360-Grad-Fototour ist nur wenig Ausrüstung nötig. Zuerst mit der Minimalkonfiguration zu testen und die Investition erst nach geprüfter Wirkung auszuweiten, führt zu einer Einführung ohne Überforderung. Nachstehend Einsatz und Preisrichtwert je Ausrüstungsteil. Die Preise sind allgemeine Richtwerte mit Stand Juli 2026; die tatsächlichen Marktpreise schwanken je nach Modell und Zeitpunkt.
| Ausrüstung | Einsatz/Funktion | Notwendigkeit | Preisrichtwert (Stand Juli 2026) |
|---|---|---|---|
| 360-Grad-Kamera | Kerngerät zur Rundumaufnahme des Innenraums. Erfasst 360 Grad in einer Aufnahme. | Erforderlich | Einstiegsmodell einige Zehntausend Yen (ca. 120–290 €), professionelles High-End über 100.000 Yen (über ca. 590 €). |
| Einbeinstativ (Selfie-Stick-Typ) | Dämpft Verwackeln und vereinheitlicht die Blickpunkthöhe. Ein Dreibeinstativ ist wegen sichtbarer Beine ungeeignet. | Empfohlen | Einige Tausend Yen (ca. 18–47 €). |
| Smartphone | Für Bedienung und Kontrolle der Kamera, Upload der Aufnahmedaten und einfache Bearbeitung. | Erforderlich (vorhandenes Gerät nutzbar) | Bei Weiternutzung eines vorhandenen Geräts keine Zusatzkosten. |
| VR-Brille | Bietet ein immersiveres Erlebnis. Brillenträgertaugliche Typen erweitern den Kundenkreis. | Optional | Einfache Ausführung einige Tausend Yen (ca. 18–47 €), hochwertige einige Zehntausend Yen (ca. 120–290 €). |
| PC | Für Tourbearbeitung, Veröffentlichungseinstellungen und den Betrieb der Fernbetreuung. | Empfohlen (vorhandener PC nutzbar) | Bei Weiternutzung eines vorhandenen PCs keine Zusatzkosten. |
Bei 360-Grad-Kameras ist bekannt, dass im Immobilienalltag die „THETA“-Reihe von Ricoh eingesetzt wird. Einstiegs- bis Standardgeräte liegen im Verkauf im Bereich einiger Zehntausend Yen (ca. 120–290 €), Spitzengeräte überschreiten teils 100.000 Yen (über ca. 590 €); auch auf Preisvergleichsseiten sind mehrere Modelle einsehbar (Quelle: Kakaku.com „RICOH THETA SC2“ (Preisvergleichsportal), Preise mit Stand Juli 2026 schwankend). Daneben liegen Cloud-Dienste, die die aufgenommenen 360-Grad-Daten zur Tour verarbeiten und ausspielen, üblicherweise bei Tarifen ab einigen Tausend Yen im Monat (ab ca. 18 €/Monat); die Systemgebühr variiert je nach Aufnahmezahl und Funktionsumfang.
Wer bei der Ausrüstungswahl unsicher ist, sollte zuerst den Umfang der Eigenaufnahme festlegen (nur Mietleerstand oder auch Kauf/Verkauf) – daraus grenzen sich die nötige Kamerastufe und der Funktionsumfang des Dienstes ein. Da die Qualität der Aufnahmedaten den Objekteindruck stark prägt, steigert es die Wirkung, wenn man zusammen mit dem Ansatz für resonanzstarke Objektfotos die Grundlagen von Helligkeit und Bildaufbau beherrscht.
Der Bezug von IT重説 und VR-Besichtigung｜Was wird aus der Erläuterung wichtiger Vertragspunkte trotz Digitalisierung?
Im Ergebnis lässt sich, so umfassend die VR-Besichtigung auch ausgestaltet wird, die vor Vertragsschluss erforderliche Erläuterung der wichtigen Vertragspunkte nicht auslassen. Die VR-Besichtigung ist ein Mittel, um „das Objekt zu sehen“, und ein anderes Verfahren als die auf dem japanischen Immobilienmaklergesetz (宅地建物取引業法, Takuchi-tatemono-torihiki-gyō-hō) beruhende Erläuterung der wichtigen Vertragspunkte. In Deutschland gibt es keine unmittelbare Entsprechung: Hier führt kein staatlich lizenzierter Fachkundiger vor Vertragsschluss eine gesetzlich vorgeschriebene mündliche Erläuterung durch, weshalb dieser japanische Sonderweg für DACH-Investoren besonders erklärungsbedürftig ist. Verwechselt man diesen Punkt, entsteht ein Compliance-Risiko.
Den Mechanismus, die Erläuterung wichtiger Vertragspunkte selbst online durchzuführen, hat das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) als IT重説 (ITを活用した重要事項説明, Online-Erläuterung wichtiger Vertragspunkte) institutionalisiert. In einer Umgebung mit wechselseitigem Austausch wie einer Videokonferenz führt ein staatlich geprüfter Immobilientransaktionsspezialist (宅地建物取引士, Takken-shi – eine lizenzierte Fachkraft, deren mündliche Erläuterungspflicht in Deutschland kein Pendant hat) die Erläuterung durch; darin unterscheidet es sich nicht vom Präsenzverfahren. Nach der Handhabung des MLIT ist die IT重説 für Mietgeschäfte seit dem Fiskaljahr Heisei 29 (2017) im vollen Regelbetrieb; auch für Kaufgeschäfte begann nach einem Sozialexperiment der volle Regelbetrieb am 30. März Reiwa 3 (30. März 2021) (Quelle: 国土交通省 (MLIT) „Voller Regelbetrieb der IT重説 (ab Fiskaljahr Heisei 29)“, 国土交通省 (MLIT) „Zum vollen Regelbetrieb der IT重説 bei Immobilien-Kaufgeschäften“).
Derzeit ist es also auch rechtlich möglich, das Objekt per VR-Besichtigung zu prüfen und die vor Vertragsschluss nötige Erläuterung der wichtigen Vertragspunkte per IT重説 online abzuschließen – eine durchgängige Fernabwicklung aus einem Guss. Allerdings hat die IT重説 zu erfüllende Anforderungen, etwa die vorherige Aushändigung der Unterlagen (einschließlich elektronischer Verfahren) und die Sicherstellung einer Umgebung, in der Bild und Ton ausreichend prüfbar sind. Für die Umsetzung ist es unerlässlich, das jeweils aktuelle Handbuch des MLIT zu prüfen und die eigenen Abläufe vorzubereiten. Eine auf Fernabwicklung ausgerichtete Betriebsgestaltung hängt unmittelbar mit einer durch Immobilien-DX neu gedachten Arbeitsweise zusammen.
So führt man die VR-Besichtigung ein｜Fünf Schritte
Beginnt man die Einführung der VR-Besichtigung mit dem Gerätekauf, gerät man leicht ins Zögern. Geht man im folgenden Ablauf vor, der von der Zieldefinition rückwärts rechnet, lassen sich unnötige Investitionen vermeiden.
- Festlegung von Ziel und Typ: Leerstandsbekämpfung im Mietgeschäft, Mehrwertangebot beim Verkauf oder Fernbetreuung? Aus behandelten Objekten und Zielkundschaft wird der benötigte Typ gewählt.
- Auswahl von Ausrüstung und Dienst: Mit Minimalkonfiguration (360-Grad-Kamera + Einbeinstativ + Smartphone) testen und bei Bedarf Cloud-Dienst oder VR-Brille ergänzen.
- Aufbau von Aufnahmeregeln: Interne Regeln zu Aufnahmezeit, Helligkeit, Aufräumen, Blickpunkthöhe festlegen und die Qualität vereinheitlichen.
- Gestaltung von Veröffentlichung und Nutzerführung: Gestalten, wo auf der eigenen Website oder im Portal veröffentlicht wird und wie die Anbindung an Anfragen erfolgt.
- Anbindung an Betreuungs- und Vertragsablauf: Den Ablauf von VR-Besichtigung über Vor-Ort-Besichtigung, IT重説 bis Vertrag ordnen und die Zulässigkeit der Fernabwicklung klären.
Es ist nicht nötig, von Anfang an alle Objekte per VR abzubilden. Beginnt man mit resonanzstarken Objekten oder solchen, die bewohnt und daher schwer zu besichtigen sind, lässt sich das Angebot ausweiten, während man die Wirkung prüft. Bei Kombination mit Selbstbesichtigung und Smart Lock lässt sich das gesamte Besichtigungserlebnis ohne Überforderung gestalten, wenn man zugleich die Entscheidungskriterien für die Einführung von Smart Locks mit einbezieht.
Vor- und Nachteile der VR-Besichtigung sowie Hinweise
Für die Einführungsentscheidung ist es hilfreich, nicht nur die guten Seiten, sondern auch die Grenzen zu erfassen. Prüfen Sie die folgende Übersicht anhand der eigenen Lage.
| Gesichtspunkt | Vorteil | Nachteil/Hinweis |
|---|---|---|
| Kundenbetreuung | Auch entfernter oder vielbeschäftigter Kundschaft lässt sich das Objekterlebnis zustellen, das Einzugsgebiet wächst. | Lichteinfall, Lärm und Gerüche lassen sich nicht wiedergeben; die endgültige Entscheidung erfordert mitunter den Vor-Ort-Besuch. |
| Betriebseffizienz | Durch Vorauswahl sinken Leerfahrten bei der Führung, und selbst bei bewohnten Objekten entstehen Besichtigungsgelegenheiten. | Aufwand für Aufnahme, Bearbeitung und Veröffentlichung fällt an; Betriebsregeln müssen aufgebaut werden. |
| Kosten | Mit Minimalkonfiguration ab dem Bereich einiger Zehntausend Yen (ca. ab 120 €) startbar, stufenweise erweiterbar. | 3D-Scan, beauftragte Aufnahme und monatliche Systemgebühr summieren sich leicht. |
| Recht/Vertrag | In Kombination mit IT重説 ist eine durchgängige Fernabwicklung aus einem Guss möglich. | Die Erläuterung wichtiger Vertragspunkte lässt sich nicht auslassen; ein die IT重説-Anforderungen erfüllender Betrieb ist Voraussetzung. |
Besonders achtgeben sollte man darauf, dass das VR-Bild nicht vom tatsächlichen Zustand abweicht. Ändert sich der Zustand nach der Aufnahme durch Umbau oder Wiederherstellung, vermeidet eine Aktualisierungsregel – das alte Bild nicht unverändert online zu lassen – Streitigkeiten nach dem Einzug. Das Bild ist zugleich ein Werkzeug, die Attraktivität zu vermitteln, und trägt die Verantwortung, den Sachverhalt korrekt darzustellen. Transparente Information, die auch die Nachteile einschließt, führt im Ergebnis zu langfristigem Vertrauen. Gerade in Deutschland, wo Erwerber Wert auf belastbare, dokumentierte Angaben legen, ist diese Redlichkeit ein Wettbewerbsvorteil.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie hoch sind die Einführungskosten der VR-Besichtigung?
Mit Minimalkonfiguration lässt sich ab dem Bereich einiger Zehntausend Yen (ca. ab 120 €) beginnen. Ein Einstiegsmodell der 360-Grad-Kamera kostet einige Zehntausend Yen (ca. 120–290 €), ein Einbeinstativ einige Tausend Yen (ca. 18–47 €); Smartphone und PC lassen sich aus vorhandenen Geräten weiternutzen. Hinzu kommt der Cloud-Dienst zur Tourerstellung und -ausspielung, üblicherweise ab einigen Tausend Yen im Monat (ab ca. 18 €/Monat). Bei Nutzung von 3D-Scan oder beauftragter Aufnahme steigen die Kosten (jeweils Richtwerte mit Stand Juli 2026, tatsächliche Marktpreise schwanken; überschlägig umgerechnet zu rund 170 JPY/EUR).
F. Erübrigt sich die Vor-Ort-Besichtigung, wenn es eine VR-Besichtigung gibt?
Die VR-Besichtigung ist ein Hilfsmittel und ersetzt die Vor-Ort-Besichtigung nicht vollständig. Da es Elemente wie Lichteinfall, Lärm und Gerüche gibt, die sich nur vor Ort erfassen lassen, trifft in der Praxis die meiste Kundschaft die endgültige Entscheidung vor Ort. Durch die vorherige VR-Vorauswahl steigt jedoch die Effizienz von Bürobesuch und Führung erheblich.
F. Kann man mit einer VR-Besichtigung die Erläuterung wichtiger Vertragspunkte auslassen?
Auslassen ist nicht möglich. Die VR-Besichtigung ist ein Mittel, das Objekt zu sehen, und ein anderes Verfahren als die vor Vertragsschluss vorgeschriebene Erläuterung wichtiger Vertragspunkte. Wer die Erläuterung online durchführen will, muss die Anforderungen der vom MLIT im vollen Regelbetrieb geführten IT重説 erfüllen (Erläuterung durch einen staatlich geprüften Immobilientransaktionsspezialisten, wechselseitige Umgebung, vorherige Aushändigung der Unterlagen usw.).
F. Ab wann ist die IT重説 nutzbar geworden?
Die IT重説 für Mietgeschäfte ist seit dem Fiskaljahr Heisei 29 (2017) im vollen Regelbetrieb. Für Kaufgeschäfte begann nach einem Sozialexperiment der volle Regelbetrieb am 30. März Reiwa 3 (30. März 2021). Da Einzelheiten und Anforderungen des Betriebs in den Handbüchern des MLIT laufend aktualisiert werden, prüfen Sie vor der Einführung die jeweils neueste Fassung.
F. Mit welchem Typ der VR-Besichtigung beginnt man am unbedenklichsten?
Zunächst mit der 360-Grad-Fototour zu beginnen, ist die Wahl ohne Überforderung. Sie lässt sich gut selbst aufnehmen und hält auch die Anfangskosten niedrig. Fügt man nach geprüfter Wirkung stufenweise den 3D-Scan für Kauf/Verkauf oder den Fernbetreuungstyp hinzu, lässt sich ein Fehlschlag der Investition leichter vermeiden.
