國土交通省於令和8年2月27日公布的「法人交易量指數（試行運用）」2025年11月數據顯示，全國合計為264.4，較前月記錄▲11.8%。面對所有類別皆較前月下滑的結果，我們應該如何解讀？與其因單月波動而大喜大憂，不如結合中長期趨勢，冷靜地進行分析。
法人交易量指數是什麼？國土交通省公布的不動產交易指標
法人交易量指數，是根據法人取得既有建物的所有權移轉登記量所計算出的指標。國土交通省以試行運用方式公布，目的在於透過登記資料掌握法人不動產交易的動向。基準值以平成22年（2010年）的全年平均為100，並採用季節調整值。
這項指數之所以受到關注，是因為法人不動產交易具備顯示整體市場方向性的「領先指標」特性。不同於個人的住宅購置，法人交易是基於投資判斷與事業策略而進行。正因如此，掌握法人的動向，便成為預判不動產市場未來走勢的重要線索。
此外，由於目前仍處於試行運用階段，也需留意未來彙整方式與公布內容可能調整的可能性。
2025年11月的全國動向如何？所有類別皆較前月下滑
2025年11月的法人交易量指數，不論住宅或非住宅，所有類別皆較前月下滑。以下為主要數據。
合計：較前月▲11.8%，為264.4
全國合計的季節調整值為264.4，較10月的299.8下跌▲11.8%。由於10月曾出現較前月+7.0%的高成長，這次回落也有前月大幅上升後的反作用。雖然以單月波動幅度而言偏大，但相較2010年基準超過2.6倍的水準本身，依然維持在高位。
住宅：透天住宅▲10.9%，公寓大樓▲5.5%
住宅合計為295.0（較前月▲7.9%）。從細項來看，透天住宅為339.6（▲10.9%），公寓大樓為252.8（▲5.5%），其中透天住宅的跌幅更大。透天住宅相較2010年處於接近3.4倍的水準，可見法人取得透天住宅在中長期內仍相當活躍。
非住宅：較前月▲17.6%的大幅減少
非住宅為209.8，較前月大幅下跌▲17.6%。這代表辦公大樓、商業設施等事業用不動產交易出現暫時性放緩。然而，由於非住宅本就傾向於每月波動較大，因此僅憑單月數值就判斷「市場轉冷」，仍嫌過早。
各都會圈的動向如何？名古屋圈下滑最為明顯
若按都會圈來看，各地區之間的溫差已更加鮮明。
南關東圈：小幅下滑▲5.5%
南關東圈合計為256.2（較前月▲5.5%），與全國平均相比，跌幅相對有限。東京都為250.7（▲6.8%）。東京的不動產市場持續受到穩健需求支撐，從法人交易也可看出其相對穩定性。
名古屋圈：大幅下滑▲26.4%
名古屋圈為249.9（較前月▲26.4%），在三大都會圈中錄得最大跌幅。愛知縣單獨來看也呈現相同趨勢，為246.8（▲26.2%）。名古屋圈的大型法人交易，往往容易集中在特定月份，因此其反作用也較容易在翌月之後顯現。與其如此，不如更關注指數仍維持在249.9、約為2010年2.5倍的水準。
京阪神圈：▲7.2%，相對穩定
京阪神圈為277.6（較前月▲7.2%），在三大都會圈中展現出最穩定的走勢。大阪府為264.3（▲12.3%），跌幅稍大，但就整體京阪神圈而言，仍可確認其基本面穩健。隨著大阪・關西萬博舉辦在即，基礎建設整備與再開發的進展，預料持續支撐法人的不動產交易。
若從全年趨勢來看，法人交易量的變化如何？
若不希望被單月波動所誤導，掌握全年趨勢便不可或缺。回顧2019年以後的走勢，可以清楚看出法人交易量在中長期呈現增加趨勢。
| 年份 | 合計指數 | 年增率 |
|---|---|---|
| 2019 | 198.7 | +0.7% |
| 2020 | 181.6 | ▲8.6%（疫情影響） |
| 2021 | 208.4 | +14.8% |
| 2022 | 230.2 | +10.5% |
| 2023 | 244.6 | +6.3% |
| 2024 | 261.7 | +7.0% |
2020年雖然因疫情而下滑▲8.6%，但翌年2021年即出現+14.8%的V字反彈。之後每年也持續穩健上升，到2024年已達261.7，相較2010年約為2.6倍。
即使從2025年的月度走勢來看，也可見自1月的277.3，到4月的283.7、7月的285.5、10月的299.8，全年大致維持上升基調。11月的264.4，較適合視為此一趨勢中的暫時性調整。這也與整體投資用不動產市場的動向一致，並不代表法人對不動產投資的意願正在結構性衰退。
法人交易量的波動，對所有人而言意味著什麼？
法人的動向是整體市場的領先指標
與個人相比，法人通常對利率走勢、經濟環境與政策變動有更高的敏感度。當法人交易量開始下降時，數個月後也可能對個人交易產生外溢影響。正因如此，定期關注此一指數、及早察覺市場方向，便十分重要。
不過，這次11月數據的特性，很大程度上來自前月急升後的反作用，並不能視為「趨勢反轉」的訊號。接下來仍需關注是否會連續數月下跌。
對出售與租金策略的啟示
法人交易的活躍度，不僅影響辦公大樓與商業設施的買賣，也會外溢至周邊租賃市場。在法人積極取得物件的區域，往往更可期待租戶需求增加與租金上升。
對於正在考慮出售的不動產所有人而言，當前法人交易量仍維持高水準的環境，意味著市場上存在較多潛在買方。與其如此，不如在法人交易量正式轉為明顯下滑之前，先行判斷出售時機，這將成為關鍵。
我的看法 — 以數據為基礎做出冷靜判斷
2025年11月的法人交易量指數，呈現所有類別皆較前月下滑的結果。若只看標題，或許會讓人解讀為「市場已經失速」。然而，若從全年趨勢來看，其水準仍超過2010年的2.6倍，法人對不動產市場的投資意願依然強勁。
在不動產經營中，最危險的事情，就是對短期數據反應過度而做出錯誤判斷。「這個月大幅下滑，所以趕快出售」「下個月可能還會跌，所以暫緩買進」——這類情緒化的判斷，從長遠來看，往往難以成為最佳選擇。
我一向重視的，並非單月數據，而是結合多項指標的中長期視角。除了法人交易量指數之外，若能再綜合不動產價格指數、公告地價以及利率走勢等多項數據，便能更立體地掌握市場。
在INA&Associates，我們希望持續細緻解讀這些公共數據，向各位所有人傳達真正有價值的資訊。越是在市場環境變化之際，越需要以數據為依據，做出冷靜而穩健的判斷。
常見問題（FAQ）
Q1. 法人交易量指數也會影響一般不動產交易嗎？
法人交易量指數雖以法人取得既有建物為對象，但法人的動向也會作為整體市場的領先指標發揮作用。由於法人交易的增減，往往在數個月後也會影響個人交易動向，因此對個人所有人與投資人而言，同樣是值得關注的指標。
Q2. 2025年11月較前月▲11.8%，算是異常下跌嗎？
法人交易量指數本就傾向於每月波動幅度較大。再加上10月曾出現較前月+7.0%的高成長，因此不能僅因單月下滑，就判斷整體市場惡化。從全年趨勢來看，仍維持在超過2010年2.6倍的高水準。
Q3. 可以在哪裡查到這項指數？
可於國土交通省官方網站查詢。您可以搜尋「法人交易量指數」，或從國土交通省的「不動產交易量指數」頁面進入。目前仍屬試行運用階段，因此未來公布方式仍可能有所調整。
Q4. 名古屋圈的▲26.4%需要擔心嗎？
名古屋圈的大型法人交易容易集中於特定月份，因此月度波動幅度較大。指數本身仍維持在249.9，約為2010年的2.5倍，因此較適合解讀為並未顯示結構性的市場惡化。重要的是，應觀察數個月的連續走勢後再行判斷。
引用與參考資料
