近年來，房地產行業新建房屋的建築成本大幅上漲，成為房地產投資者無法忽視的問題。 建築材料價格上漲、人工成本增加，再加上全球經濟環境的變化等，各種因素相互交織，建築成本持續上漲。新建公寓的平均價格在最近幾年急劇上漲，例如，在首都圈，從 2017 年度到 2023 年度的 6 年間上漲了約 27.8%。建築成本的上漲波及整個房地產市場，迫使投資者重新審視投資策略。
本文將詳細解釋新建房屋建築成本上漲的背景和原因，以及對房地產市場的具體影響。此外，還將探討房地產投資者目前應採取的應對措施。
新建房屋建築成本上漲的背景和原因
首先，我們將整理新建房屋建築成本為何上漲到如此程度的背景和主要原因。從全球供應鏈的問題到國內勞動環境的變化，多種因素相互疊加。
- 材料成本上漲（建築材料價格上漲）：由於全球供需緊張，建築所需材料價格急劇上漲。典型例子是木材危機（全球木材短缺和價格急劇上漲）。2021年下半年，由於北美和中國木材需求急劇增加，木材價格暴漲，日本國內木結構住宅的建築成本也大幅上漲。 雖然木材價格已從高峰期有所回落，但仍未恢復到木材危機前的水平，持續處於高位。同樣，鋼鐵價格也出現了被稱為「鐵礦石危機」的急劇上漲。新冠疫情導致鋼鐵需求暫時下降，但隨著經濟復甦，需求急劇增加，供應無法滿足需求，鋼架等價格暴漲。 此外，俄羅斯入侵烏克蘭以及隨之而來的國際形勢動盪也加劇了材料價格上漲。木材和金屬的進口受到限制，價格上漲，成為建築材料整體成本上升的因素。此外，半導體短缺也不容忽視。半導體看似與建築無關，但卻是空調和電梯等建築設備不可或缺的部件。 中美貿易摩擦和新冠疫情下的需求激增導致全球半導體短缺，成為設備成本上升的原因之一。此外，燃料價格和能源價格的飆升也推高了材料運輸成本和生產成本（汽油費、電費上漲、集裝箱海運費飆升等）。而日本獨有的因素是日元貶值（日元匯率下跌）。 日元貶值導致進口原材料的採購成本增加，直接影響國內建築成本。這些因素相互交織，導致原材料價格在最近幾年急劇上漲。結果，從 2021 年度到 2024 年 3 月的短短 3 年間，建築材料成本全國平均上漲了約 18%。
- 人工成本上漲（建築勞動力成本增加）：勞動力短缺導致人工成本上漲也是一個嚴重問題。建築行業熟練工齡高、年輕人才短缺，人均人工成本（工人的日薪和工資）正在上漲。 實際上，公共工程設計勞動力單價（公共事業中的工人工資標準）在2021年3月至2024年3月期間上升了約15%。這意味著建築公司的勞動力成本負擔增加，成為推高整個工程成本的因素。 其背景是「2024年問題」（由于工作方式改革相关法律，从2024年开始，建筑行业也将实施加班时间限制，预计将出现劳动力短缺的问题）。無法再依賴長時間工作的行業需要增加人員，但由於長期存在勞動力短缺的問題，難以補充人員，因此每個人的人工成本都在上升。 此外，法定福利費用的合理化（将建筑工人的社会保险费等适当计入工程成本）也在推進，以往難以計算的人工成本部分將被合理計入，名義上的工程費用有增加的趨勢。此外，日本國內一直依賴海外人才，如技能實習生等，但在新冠疫情期間，入境限制使人才確保更加困難。 總而言之，工匠短缺導致的人工成本上升是建築成本上漲的主要原因之一。
- 法規強化和品質提升需求：建築基準法和節能基準的強化也會影響成本。例如，日本計劃從 2025 年起強制執行住宅節能基準，需要引入高性能的隔熱材料和設備。 雖然提高安全標准和環境標准本身是可取的，但與此同時，高性能材料和最新設備所需的成本也會增加。此外，客戶需求的高級化也不容忽視。新建公寓要求具備防災性能和智慧家居設備等高級功能，這也會導致成本增加。應對這些品質提升的要求也是推高建築成本的背景因素之一。
如上所述，建築成本上漲的原因多種多樣，從國際資源價格上漲到國內勞動環境和法規的變化，不一而足。實際上，從建築成本整體指數來看，以 2015 年的水平為 100，到 2022 年將超過 120。 尤其是2021年以後的3年間，建築成本急劇上漲，據稱目前的建築成本已達到泡沫經濟時期（1980年代後期）的近2倍。這種急劇的成本上漲正在大大改變房地產開發和投資的先決條件。
對房地產市場的具體影響
建築費用的上漲不僅影響新建房地產的開發和銷售，還對整個房地產市場產生各種影響。下面整理一下主要的影響。
- 新建供應減少：由於建築成本上升，新建項目的開工數量減少的趨勢明顯。對於開發商來說，如果建築費用遠超最初計划，就會出現虧損，因此不得不推遲或取消部分項目。 特別是在與市中心相比難以設定高售價的郊區，建築成本上漲成為沉重負擔，新房供應變得困難。實際上，新房供應減少的現象已持續數年，其原因被指為建築成本上漲導致開工數量減少和工期延長。 如果因建築成本過高而無法實現的項目增加，整個新建住宅的市場供應量就會下降，影響供需平衡。政府統計數據也顯示，近年來住宅開工數量增長乏力，有報告稱,2022年至2023年左右，首都圈的新公寓供應量將低於泡沫經濟崩潰後和雷曼危機後水平。 新建供應的減少容易造成房地產市場賣方市場（供應方占優勢）的情況，成為價格上漲的原因之一。
- 新建價格上漲：建築成本上升，新建房地產的銷售價格和租金自然也會上漲。開發商為了確保利潤，不得不將成本上漲轉嫁到銷售價格上。 結果，新建房屋的價格明顯上漲。實際上，首都圈新建公寓的平均價格從 2017 財年的 5921 萬日元上漲到 2023 財年的 7565 萬日元，6 年間上漲了 27.8%。僅限於東京都內，同期上漲率高達 49%，平均價格超過 1 億日元。 獨棟住宅的價格在過去幾年也穩步上漲。這些上漲除了地價上漲外，建築成本上漲也是主要原因。對於購買者來說，新建住宅越來越難以企及，甚至出現放棄購買或被迫縮減預算的情況。此外，在租賃市場，新建公寓和公寓的業主為了收回高昂的建築成本，傾向於提高初始租金。 結果，新房庫存積壓，租金過高導致租戶望而卻步，供需失衡的擔憂日益加劇。不過，目前新房稀缺性日益提高，富裕階層對高價新房的需求依然穩定，一些高價房產仍然暢銷。 如此，建築成本上漲推高了新建房地產價格，導致市場兩極分化（買得起的人和買不起的人差距擴大）。
- 對二手房市場的影響：新建房產價格上漲和供應減少，也成為二手房地產市場活躍的因素。越來越多的購房者和投資者認為新建房產難以負擔，轉而將目光投向二手房產。 因此，首都圈的二手房市場非常活躍。例如，根據東日本房地產流通機構（REINS）的數據,2025年3月首都圈的二手房成交量為4,991件，比去年同期增長31.0%，大幅增長。即使扣除季節性因素，成交量也遠超去年同期，可以看出需求正在向二手房轉移。 二手房的價格在某些地區也有上升趨勢，但與新建房屋相比，二手房的價格相對較低，因此實際需求和投資需求都日益高漲。特別是建造年限較短、狀況良好的二手公寓以及經過翻新的獨棟房屋非常受歡迎。對於投資者來說，二手房收益率（投資額與年收入之比）較高，是頗具吸引力的選擇。 新建房屋的表面收益率因建築成本上漲而下降，而二手房由於購買價格較低，更容易確保收益率。因此，建築成本上漲導致二手房市場需求增加，市場結構發生了變化。
- 對建築行業的影響：建築成本上漲不僅影響房地產市場，還影響建築行業的結構。如前所述，在勞動力短缺日益嚴重的情況下，施工能力面臨緊張。各綜合建築公司無法處理所有項目，只能選擇利潤高、戰略上重要的項目進行承接。 結果，即使公寓開發商有需求，也難以找到施工公司，導致工程開工延遲的情況也屢見不鮮。尤其是公寓建設，由於工序繁瑣，利潤相對較低，因此被人們敬而遠之，而大型再開發、基礎設施和工廠建設等其他領域則成為優先考慮的對象。如此一來，建築成本上漲和人才短缺將成為新住宅供應的瓶頸，並可能對市場產生長期影響。 另一方面，建築行業正在推進提高生產效率的數字化轉型（DX）和省人工施工方法（預制建築方法、模塊化施工方法等），預計未來將有助於抑制成本。但就目前而言，這些新技術尚未普及，整個行業不得不面對建築成本居高不下的局面。 對於投資者來說，在參與新建開發項目時，需要比以往更加重視與施工公司的合作關係，制定充裕的時間表和成本估算。
如上所述，新建建築成本的飆升帶來了新建市場萎縮和價格上漲以及二手房市場活躍等具體變化。房地產投資者需要準確把握市場動態，並將其反映在戰略中。
投資者應採取的對策
在建築成本上漲的環境下，房地產投資者應該如何應對呢？重要的是，不要被短期的市場波動所左右，而是制定以持續增長為目標的戰略。以下列舉了投資者應考慮的主要應對措施，並逐一進行了解釋。
- 考慮投資二手房：不要拘泥於新建房，積極考慮投資二手房是有效的措施。 二手房的收購價格較低，因此出租時的收益率往往高於新建房屋。例如，新建不久的二手公寓和二手公寓，雖然租金收入與新建房屋相同，但購買價格較低，投資效率較高。此外，二手房的選擇範圍廣，可以根據自己的投資預算和風險承受能力選擇房屋類型（公寓、整棟公寓、獨棟住宅等）。 當然，二手房存在因年久而需要維修的風險，但只要將這一點考慮在內，通過適當的翻新和改造，就可以提高資產價值。實際上，有人指出，作為應對建築材料價格上漲的對策，購買二手房並進行翻新是一種有效的方法。二手房投資是一種不受新建房至上主義束縛的靈活思維，值得考慮。
- 轉向翻新房產：重新審視新建房產的開發，轉向通過翻新（大規模改造）提高價值的戰略也頗具影響力。收購老舊的建築、公寓和獨棟住宅，對內外裝修和設備進行更新，提高附加值，近年來作為「翻新房產」在市場上獲得了很高的評價。 與新建相比，利用現有庫存可以降低成本，而且從環境角度來看，建築物的再利用也有助於減少廢料，實現可持續發展。通過翻新提高房產的競爭力，可以期待較高的入住率和合理的租金。例如，將老式公寓改造成具有現代風格的室內裝飾和節能設備的住宅，可以使其與新建房產相媲美。 而且，總投資額低於新建，投資回報率較高。最近，金融機構也積極提供翻新貸款，利用長期固定利率貸款，減輕手頭資金負擔，籌集翻新費用。在建築成本高漲的今天，從「拆除重建」轉向「通過翻新再生」的思維轉變，對於投資者來說是一個有效的策略。 這也是一種二手房利用的形式，但需要准確判斷房產的潛力並創造價值，因此可稱為一種高級投資手法。與可靠的施工商和建築師合作，制定適當的改造計划，即使在建築成本上漲的情況下，也有可能實現高收益的項目。
- 重新審視資金計划並規避風險：由於建築成本超出最初計划的風險越來越高，因此必須仔細重新審視資金計划（事業計划）。具體來說，重要的是在預算編制時，對建築成本和利率走勢留出足夠的緩衝（餘地）。投資新建項目時，在簽訂建築承包合同時，可能會出現未預料到的額外費用。 考慮到材料價格的進一步波動和工期延長導致的人工成本增加等，最好制定保守的計划，將初期成本確保在最初估計數之上。請重新考慮自有資金與貸款的平衡。雖然當前的低利率環境（住房貸款和房地產投資貸款利率處於較低水平）有利於融資，但仍需要為未來利率上升的風險做好准備。 選擇固定利率貸款或制定提前還款計划，可以防止利率波動導致現金流惡化。此外，利用補助金和減稅措施也是資金計划的重要點。國家和地方政府為了促進住宅節能和抗震，制定了各種補助金制度和稅收優惠政策（例如，通過長期優質住宅認證可享受稅收減免等）。 通過調查和利用這些制度，可以減輕建築成本上漲帶來的部分負擔。例如，東京的「東京零排放住宅」補助項目，對節能性能高的住宅提供數百萬元的補助。如果符合條件，投資用房產也可以利用，節能改造補助和ZEH補助（淨零能耗房屋補助）等無論新建還是翻新都值得考慮。 實際上，有人提出「應利用節能補助金降低建築成本，提供高資產價值的建築，以實現穩定的租賃經營」的建議。通過採取多方位的融資和成本削減措施，應對建築成本上漲的風險。
- 長期持有戰略與可持續視角：最後，從投資立場來看，採取以長期持有為前提的戰略，對實現資產的可持續增長非常有效。 即使在建築成本上漲、收益率下降的局面下，也不應追求短期出售收益，而應通過長期獲得租金收入來提高價值，將時間作為自己的優勢。隨著通貨膨脹，未來租金市場可能會上升，房地產資產價值也會上升，即使初期成本較高，長期來看也有可能獲得足夠的回報。此外，以長期持有為前提，可以制定能夠承受收益率略微下降的資金計划，實現無壓力的經營。 最重要的是，房地產投資是一種可以期待複利增長的業務。通過積累每年的租金收入並將其再投資用於物業的維護管理和價值提升，整個資產將像滾雪球一樣不斷增長。反覆進行短期買賣會增加中介手續費和轉讓收益稅等成本，而長期持有則可以抑制這些成本。 此外，從長遠角度來看，可以不受市場暫時波動的影響，穩扎穩打地進行運營。
支撐長期持有戰略的重要因素是可持續增長和理念共鳴。在房地產投資中，不要為單年度的利潤率而喜憂，而是要努力進行能夠讓與業務相關的所有利益相關者（租戶、交易方、當地社區、員工、投資合作伙伴等）持續享受利益的運營。 例如，為了讓租戶長期舒適地居住，提高物業的品質，完善管理體制，最終可以減少空置風險，實現穩定的收入。此外，對社區和環境友好的房地產開發可以提高社會評價，有助於提高物業的品牌價值。 從最近備受關注的ESG投資（重視環境、社會、治理的投資）的角度來看，環境負荷較低的建築和有助於解決社會問題的房地產更容易獲得高度評價，長期資產價值更容易維持和提升。
「理念共鳴"是指投資者通過投資體現自己重視的價值觀和願景，與志同道合的合作伙伴協調一致地努力。 例如，提出「提供優質住宅，為社會做出貢獻」、「以租戶和居住者的滿意度為第一優先」等理念，與認同這些理念的物業管理公司、建築公司、金融機構建立牢固的關系。在房地產投資中，人與人的聯系和信任也是成功的關鍵。對於追求可持續增長的長期投資者來說，與對物業等硬體的投資一樣，對人與理念等軟體的投資也至關重要。 在建築成本高漲的當下，基於這種信念的長期戰略顯得尤為重要。
以上四項對策可以相互結合。例如，購買二手房產進行翻新，利用節能補貼長期持有，就是一個很好的例子。雖然最適合的對策因房地產投資者的資金實力和目標而異，但共通點是保持靈活性和長遠眼光的重要性。
總結
新建房屋建築成本上漲給房地產投資環境帶來了巨大變化。如本文所述，由於材料費和人工費上漲等背景因素，市場走勢複雜，包括新建供應減少、價格上漲以及需求轉向二手房市場。但是，如果正確理解這些變化並採取應對措施，投資者就有可能將危機轉化為機遇。
首先，作為現狀認識，需要認識到建築成本上漲不是暫時的，而是中長期的課題。木材危機、烏克蘭局勢、半導體短缺、日元貶值等問題難以立即得到解決，即使部分問題得到緩解，其他因素也可能導致價格維持在高位。人工成本上漲與少子老齡化導致的結構性勞動力短缺問題密切相關，難以輕易改善。 因此，在未來一段時間內，不要對新建建築成本大幅下降抱有過高的期望。相反，應該以成本增加為前提制定事業計划，在此基礎上尋求盈利。
另一方面，情況也不全是悲觀的。建築行業正在全國範圍內推進生產力革命，未來通過利用人工智慧和機器人技術、標准化建材的量產等，可能會出現降低成本的空間。 此外，隨著房地產科技（PropTech）的發展，如果物業匹配效率和運營效率得到提高，也有可能提高投資收益。政府也在擴大住房購買支援政策和投資促進政策。對於投資者來說，重要的是保持對最新資訊的敏感性，並積極採用可利用的制度和技術。
本文提出的利用二手房、轉向翻新、重新制定資金計划、長期持有和理念共鳴的戰略，都是通向可持續增長的思路。不追求短期利益，而是以長期願景和所有利益相關者的幸福為經營方針，才是度過不透明時代的鑰匙。 房地產投資也是如此，不要被眼前的建築成本上漲所動搖，要從長期資產形成的視角來看待問題。
最後，我想對投資者說。建築成本上漲的浪潮絕非小事，但「危機就是機會」。在環境發生變化時，以不同於以往的想法採取行動，就會產生新的收益機會。 房地產市場始終在循環和演變。現在二手房和翻新房受到關注，也是這種變化的一種體現。重要的是，以堅定的信念和靈活性掌舵。密切關注市場動向，但不要被其左右，根據自己的理念（使命）做出判斷，就自然會看到前進的道路。 以可持續增長為目標，與能夠產生共鳴的合作伙伴協調一致，一步一步地努力，就一定能夠克服當前的困難，在未來收穫豐碩的成果。
即使在建築成本上漲的不利情況下，擁有長遠眼光和適當應對策略的房地產投資者也一定會找到出路。我們衷心希望，通過著眼於未來的明智投資決策，您的房地產投資組合能夠實現可持續增長，並帶來豐厚的回報。
