在品川站西出口A地區，由京急電鐵和豐田汽車公司參與的大型綜合開發案正在進行中。京急電鐵於2025年5月31日宣布，將開始建造“（暫名)品川站西口地區新建設計劃”，並將品川站週邊地區的未來願景定義為“移動心靈與世界的連接港口”。
該計劃是以舊品川鵝遺址為中心，對品川站西口進行重組，是集辦公、零售、MICE、酒店於一體的綜合體。豐田宣布計劃於 2029 年在同一棟規劃建築內開設「新東京總部」。
本文將總結品川站西口A區的規劃、用途組成、與週邊再開發的關係以及業主和投資者應考慮的影響。
品川站西口A區域規劃概要
品川站西口A區的新建設計畫是對位於東京都港區高輪3丁目的舊品川鵝遺址進行開發。京急電鐵將作為主要業務實體，豐田汽車公司將作為合資公司參與其中。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 計劃名稱 | （暫名)品川站西口A區新建設計劃 |
| 地點 | 東京都港區高輪3丁目 |
| 商業實體 | 京急電鐵株式會社 |
| 合資企業 | 豐田汽車公司 |
| 場地面積 | 約23,584平方公尺 |
| 總面積 | 約311,802平方公尺 |
| 規模 | 地上29層，地下4層 |
| 身高 | 約。 152m |
| 主要用途 | 會展、商業、會議、辦公室、飯店 |
| 施工開始 | 2025 年 5 月 31 日 |
| 預定開業 | 預計 2029 年 |
品川是日本主要的交通樞紐之一，新幹線、JR 常規線和京急線在此交會。考慮到未來中央新幹線的開通，東京強烈意識到其作為國際交流樞紐的角色。
用途組合：會展、商業、辦公室、飯店
根據京急公佈的資料，A區不僅僅是一棟辦公大樓，而是規劃為一個會產生互動和停留的綜合設施。
| 樓層 | 主要用途 | 角色 |
|---|---|---|
| 地下2樓～地下1樓 | 多功能廳 (MICE) | 應對國際會議及活動需求 |
| 地下1樓至4樓 | 商業設施 | 創造車站前的流通與滯留 |
| 5樓至6樓 | 會議設施 | 企業活動/會議需求 |
| 7樓至22樓 | 辦公室 | 大型商務基地 |
| 23樓至29樓 | 飯店 | 國際/商務停留需求 |
透過將會展、商業、辦公和飯店設施集中在同一設施中，可以將使用量分散在工作日、假日、白天和夜間。這對於保持站前的熱鬧非常重要。
豐田新東京總部的意義
豐田宣布將於 2029 年在品川站西口區域的一座規劃建築內開設新的東京總部。品川擁有前往機場、東海道新幹線以及前往城市其他地區的便利交通，使其成為跨國公司的合理基地。
豐田的新東京總部不僅僅是大公司的所在地。這可能會對品川週邊的城市功能產生連鎖反應，包括相關公司、商業夥伴、招募、人力資源交流、活動和住宿需求。
對於房地產業主來說，不僅要關注與豐田相關的直接需求，還要關注對週邊辦公室、出租房、酒店、餐廳、服務店等的間接影響。
與品川站週邊再開發的關係
品川站週邊正在進行多個大型項目，包括東側的 Takanawa Gateway City、車站街區開發和線性中央新幹線項目。 A區擬作為西入口。
在評估重建時，不僅要考慮單一項目的規模，還要考慮其與週邊項目的連續性。面積價值的變化取決於車站東西向移動、行人甲板、商業線路、會展/酒店需求和辦公室供應的連接方式。
品川是個罕見的同時通往機場、新幹線和市中心的地點。隨著A區的建成，如果加強西口側的住宿和互動功能，品川站週邊地區的評價軸可能會從「中轉站」轉變為「住宿、商務、互動基地」。
對週邊房產的影響
辦公室市場
大型辦公室的設置將提高品川區的業務集中度。另一方面，現有建築也會出現競爭。老舊的中小型辦公室不僅在租金方面更容易比較，而且在公共區域、抗震、通訊環境、空調、門禁等方面也更容易比較。
出租房屋
新東京總部和相關公司的集中可能會對通勤便利的地區（例如品川、高輪、泉岳寺、大崎、五反田和大井町)的租賃需求產生連鎖反應。然而，由于住房租金还取决于供应量、房产质量和家庭预算负担，因此不应仅根据重建来确定租金上涨情况。
商業/商店
会展、酒店和商业设施的结合有可能延长游客在城市停留的时间。對於附近的商店來說，關鍵在於能否不僅能抓住白天的商業需求，還能抓住活動、住宿、觀光的需求。
飯店/短期住宿
品川與羽田機場和新幹線交通便利，是舉辦國際會議和企業活動的理想地點。需求可能不僅會蔓延到A區的飯店，還會蔓延到附近的住宿設施。
業主/投資者檢查的指標
| 指標 | 觀看理由 |
|---|---|
| 施工进度 | 了解完成日期和需求产生 |
| 租戶公告 | 了解實際訪客人口統計 |
| 周边租金 | 区分预期提前量和实际需求 |
| 空置率 | 確認來自新建築供應的競爭 |
| 店鋪流量 | 決定商業地塊的價值 |
| 交通流线 | 检查车站西口和东口的流动性 |
在重建区域，公告发布后预期很高，竣工后根据实际需求重新评估。在做出投資決策時，要檢查每個房產的位置、樓齡、管理狀況和退出價格，而不是新聞的大小。
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INA&Associates 的理念
品川站西口A区是连接东京广域交通和国际商务的重要再开发项目。不過，重建並不代表週邊所有樓盤都會同樣上漲。
在檢視一座城市的成長故事時，我們著重冷靜地確認各物業的收支、管理狀況、退出策略。重建可能是一股強大的推動力，但最終決定價值的是單一房產能否很好地吸收這種變化。
常見問題
Q. 品川站西口A区域预计什么时候开放？
根據京急電鐵公佈的資料，預計 2029 年開幕。具體時間可能會因施工或計劃變更而變更。
問：豐田會在這個工廠嗎？
豐田宣布計劃於 2029 年開設新的東京總部。我們計劃使用規劃建築的一部分作為新的辦公基地。
Q. 週邊公寓的價格會上漲嗎？
重建是一个积极因素，但并不能保证价格上涨。要看站距、樓齡、管理狀況、供應量、利率環境等。
問：投資人應該什麼時候開始採取行動？
市場觀點在公告階段、開工、租戶公告、預完工和開幕階段會有所改變。动作越快，以预期价格买入的风险就越高，所以请冷静地检查自己的收入、支出和退出。
參考/引文
