在品川站西出口A地区，由京急电铁和丰田汽车公司参与的大型综合开发项目正在进行中。京急电铁于2025年5月31日宣布，将开始建设“（暂名)品川站西口地区新建设计划”，并将品川站周边地区的未来愿景定义为“移动心灵与世界的连接港口”。
该计划是以旧品川鹅遗址为中心，对品川站西口进行重组，是集办公、零售、MICE、酒店于一体的综合体。丰田宣布计划于 2029 年在同一栋规划建筑内开设“新东京总部”。
本文将总结品川站西口A区的规划、用途构成、与周边再开发的关系以及业主和投资者应考虑的影响。
品川站西口A区域规划概要
品川站西口A区的新建设计划是对位于东京都港区高轮3丁目的旧品川鹅遗址进行开发。京急电铁将作为主要业务实体，丰田汽车公司将作为合资公司参与其中。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 计划名称 | （暂名)品川站西口A区新建设计划 |
| 地点 | 东京都港区高轮3丁目 |
| 商业实体 | 京急电铁株式会社 |
| 合资企业 | 丰田汽车公司 |
| 场地面积 | 约23,584平方米 |
| 总面积 | 约311,802平方米 |
| 规模 | 地上29层，地下4层 |
| 身高 | 大约。 152m |
| 主要用途 | 会展、商业、会议、办公室、酒店 |
| 施工开始 | 2025 年 5 月 31 日 |
| 预定开业 | 预计 2029 年 |
品川是日本主要的交通枢纽之一，新干线、JR 常规线和京急线在此交汇。考虑到未来中央新干线的开通，东京强烈意识到其作为国际交流枢纽的作用。
用途组合：会展、商业、办公、酒店
根据京急公布的资料，A区不仅仅是一座办公楼，而是规划为一个会产生互动和停留的综合设施。
| 楼层 | 主要用途 | 角色 |
|---|---|---|
| 地下2楼～地下1楼 | 多功能厅 (MICE) | 因应国际会议及活动需求 |
| 地下1楼至4楼 | 商业设施 | 创造车站前的流通和滞留 |
| 5楼至6楼 | 会议设施 | 企业活动/会议需求 |
| 7楼至22楼 | 办公室 | 大型商务基地 |
| 23楼至29楼 | 酒店 | 国际/商务停留需求 |
通过将会展、商业、办公和酒店设施集中在同一设施中，可以将使用量分散在工作日、节假日、白天和夜间。这对于保持站前的热闹非常重要。
丰田新东京总部的意义
丰田宣布将于 2029 年在品川站西口区域的一座规划建筑内开设新的东京总部。品川拥有前往机场、东海道新干线以及前往城市其他地区的便利交通，使其成为跨国公司的合理基地。
丰田的新东京总部不仅仅是大公司的所在地。这可能会对品川周边的城市功能产生连锁反应，包括相关公司、商业伙伴、招聘、人力资源交流、活动和住宿需求。
对于房地产业主来说，不仅要关注与丰田相关的直接需求，还要关注对周边写字楼、出租房、酒店、餐厅、服务店等的间接影响。
与品川站周边再开发的关系
品川站周边正在进行多个大型项目，包括东侧的 Takanawa Gateway City、车站街区开发和线性中央新干线项目。 A区拟作为西入口。
在评估重建时，不仅要考虑单个项目的规模，还要考虑其与周边项目的连续性。面积价值的变化取决于车站东西向移动、行人甲板、商业线路、会展/酒店需求和办公供应的连接方式。
品川是一个罕见的同时通往机场、新干线和市中心的地点。随着A区的建成，如果加强西口侧的住宿和互动功能，品川站周边地区的评价轴可能会从“中转站”转变为“住宿、商务、互动基地”。
对周边房产的影响
写字楼市场
大型办公室的设置将提高品川区的业务集中度。另一方面，现有建筑也会出现竞争。老旧的中小型办公室不仅在租金方面更容易比较，而且在公共区域、抗震、通讯环境、空调、门禁等方面也更容易比较。
出租房屋
新东京总部和相关公司的集中可能会对通勤便利的地区（例如品川、高轮、泉岳寺、大崎、五反田和大井町)的租赁需求产生连锁反应。然而，由于住房租金还取决于供应量、房产质量和家庭预算负担，因此不应仅根据重建来确定租金上涨情况。
商业/商店
会展、酒店和商业设施的结合有可能延长游客在城市停留的时间。对于附近的商铺来说，关键在于能否不仅能抓住白天的商业需求，还能抓住活动、住宿、观光的需求。
酒店/短期住宿
品川与羽田机场和新干线交通便利，是举办国际会议和企业活动的理想场所。需求可能不仅会蔓延到A区的酒店，还会蔓延到附近的住宿设施。
业主/投资者检查的指标
| 指标 | 观看理由 |
|---|---|
| 施工进度 | 了解完成日期和需求产生 |
| 租户公告 | 了解实际访客人口统计 |
| 周边租金 | 区分预期提前量和实际需求 |
| 空置率 | 确认来自新建筑供应的竞争 |
| 店铺流量 | 确定商业地块的价值 |
| 交通流线 | 检查车站西口和东口的流动性 |
在重建区域，公告发布后预期很高，竣工后根据实际需求重新评估。在做出投资决策时，要检查每处房产的位置、楼龄、管理状况和退出价格，而不是新闻的大小。
我也想读书
- 虎之门“TORANOGATE”重建|虎之门1丁目值由车站直连办公室变更
- 东京市中心再开发对房地产价值的影响|虎之门、涩谷、品川投资分析
- [自由之丘站周边再开发及房地产投资前景|两个大型项目将改变区域价值】（https://media.ina-gr.com/zh-hans/archives/ina-network/future-outlook-and-urban-redevelopment-around-jiyugaoka-station)
INA&Associates 的理念
品川站西口A区是连接东京广域交通和国际商务的重要再开发项目。不过，重建并不意味着周边所有楼盘都会同样上涨。
在审视一座城市的成长故事时，我们注重冷静地确认各物业的收支、管理状况、退出策略。重建可能是一股强大的推动力，但最终决定价值的是单个房产能否很好地吸收这种变化。
常见问题
Q. 品川站西口A区域预计什么时候开放？
根据京急电铁公布的资料，预计于 2029 年开业。具体时间可能会因施工或计划变更而发生变化。
问：丰田会在这个工厂吗？
丰田宣布计划于 2029 年开设新的东京总部。我们计划使用规划建筑的一部分作为新的办公基地。
Q. 周边公寓的价格会上涨吗？
重建是一个积极因素，但并不能保证价格上涨。要看站距、楼龄、管理状况、供应量、利率环境等。
问：投资者应该什么时候开始采取行动？
市场观点在公告阶段、开工、租户公告、预竣工和开业阶段会发生变化。动作越快，以预期价格买入的风险就越高，所以请冷静地检查自己的收入、支出和退出。
参考/引文
