En el área de la salida A oeste de la estación Shinagawa, está avanzando un desarrollo de uso mixto a gran escala en el que participan Keikyu Corporation y Toyota Motor Corporation. Keikyu Corporation anunció el 31 de mayo de 2025 que comenzará la construcción del "(nombre provisional) Distrito de salida oeste de la estación Shinagawa, un nuevo plan de construcción" y ha definido la visión futura del área alrededor de la estación Shinagawa como "un puerto de conexión que mueve el corazón y el mundo".
Este plan es una reorganización de la salida oeste de la estación Shinagawa, centrada en el sitio del antiguo Shinagawa Goose, y es un complejo que combina oficinas, comercio minorista, MICE y hoteles. Toyota ha anunciado planes para abrir su "Nueva Sede en Tokio" en el mismo edificio previsto en 2029.
En este artículo, resumiremos el plan para el distrito de la salida A oeste de la estación Shinagawa, su composición de uso, su relación con la reurbanización circundante y los impactos que los propietarios e inversores de bienes raíces deben considerar.
Esquema del plan para el área de la salida A oeste de la estación Shinagawa
El nuevo plan de construcción para el Distrito A de salida oeste de la estación Shinagawa es el desarrollo del antiguo sitio de Shinagawa Goose ubicado en Takanawa 3-chome, Minato-ku, Tokio. Keikyu Corporation será la principal entidad comercial y Toyota Motor Corporation participará como empresa conjunta.
| Artículo | Contenidos |
|---|---|
| Nombre del plan | (nombre provisional) Área de salida oeste de la estación Shinagawa Un nuevo plan de construcción |
| Ubicación | Takanawa 3-chome, Minato-ku, Tokio |
| Entidad comercial | Corporación Keikyu |
| Empresa conjunta | Corporación Toyota Motor |
| Área del sitio | Aproximadamente 23.584 metros cuadrados |
| Superficie total | Aproximadamente 311.802 metros cuadrados |
| Escala | 29 plantas sobre rasante, 4 plantas bajo rasante |
| Altura | Aprox. 152m |
| Usos principales | MICE, comercial, conferencias, oficina, hotel |
| Comienza la construcción | 31 de mayo de 2025 |
| Apertura prevista | Programado para 2029 |
Shinagawa es uno de los principales centros de transporte de Japón, donde convergen el Shinkansen, las líneas convencionales JR y las líneas Keikyu. Con la futura apertura de la línea Linear Chuo Shinkansen en mente, Tokio es muy consciente de su papel como centro de intercambio internacional.
Mezcla de uso: MICE, comercial, oficina, hotel
Según los materiales publicados por Keikyu, el Distrito A no es sólo un edificio de oficinas, sino que está planificado como una instalación compleja que generará interacción y estadía.
| Piso | Uso principal | Rol |
|---|---|---|
| 2.º sótano - 1.º sótano | Salón de usos múltiples (MICE) | En respuesta a la demanda de conferencias y eventos internacionales |
| 1er sótano al 4to piso | Instalación comercial | Crea circulación y retención frente a la estación |
| 5to a 6to pisos | Instalaciones para conferencias | Demanda de eventos/reuniones corporativas |
| Pisos 7 al 22 | Oficina | Base empresarial a gran escala |
| Pisos 23 al 29 | Hoteles | Demanda de estancias internacionales/de negocios |
Al tener instalaciones MICE, comerciales, de oficinas y hoteleras en la misma instalación, el uso se dispersará entre semana, feriados, día y noche. Esto es importante para mantener la vivacidad frente a la estación.
Significado de la nueva sede de Toyota en Tokio
Toyota ha anunciado que abrirá su nueva sede en Tokio en 2029 en un edificio planificado en la zona de salida oeste de la estación Shinagawa. Shinagawa tiene un excelente acceso al aeropuerto, al Tokaido Shinkansen y al transporte a otras partes de la ciudad, lo que lo convierte en una base razonable para empresas globales.
La nueva sede de Toyota en Tokio no es sólo un lugar para grandes empresas. Esto puede tener un efecto dominó en las funciones urbanas alrededor de Shinagawa, incluidas las empresas relacionadas, los socios comerciales, la contratación, el intercambio de recursos humanos, los eventos y la demanda de alojamiento.
Para los propietarios de bienes raíces, es necesario considerar no sólo la demanda directa relacionada con Toyota, sino también el impacto indirecto en las oficinas, viviendas de alquiler, hoteles, restaurantes y tiendas de servicios circundantes.
Relación con la remodelación alrededor de la estación Shinagawa
Se están llevando a cabo varios proyectos a gran escala alrededor de la estación Shinagawa, incluida Takanawa Gateway City en el lado este, el desarrollo del bloque de estaciones y el proyecto Linear Chuo Shinkansen. Está previsto que el área A sirva como entrada oeste.
Al evaluar la reurbanización, es necesario considerar no sólo la escala de un solo proyecto sino también su continuidad con los proyectos circundantes. El valor del área cambia dependiendo de cómo se conectan el movimiento este-oeste de la estación, las plataformas peatonales, las líneas comerciales, la demanda MICE/hotelera y el suministro de oficinas.
Shinagawa es un lugar poco común que tiene acceso al aeropuerto, Shinkansen y al centro de la ciudad al mismo tiempo. Con la finalización del Distrito A, si se fortalecen las funciones de alojamiento e interacción en el lado de la salida oeste, el eje de evaluación del área alrededor de la estación Shinagawa puede cambiar de una "estación de transferencia" a una "base para alojamiento, negocios e interacción".
Impacto en los bienes raíces circundantes
Mercado de oficinas
La provisión de oficinas de gran escala aumentará la concentración empresarial de Shinagawa. Por otro lado, también habrá competencia por los edificios existentes. Las oficinas pequeñas y medianas más antiguas son más fáciles de comparar no sólo en términos de alquiler, sino también en términos de áreas comunes, resistencia a terremotos, entorno de comunicación, aire acondicionado y control de acceso.
Vivienda de alquiler
La concentración de la nueva sede de Tokio y las empresas relacionadas puede tener un efecto dominó en la demanda de alquiler en áreas con alta comodidad para los desplazamientos, como Shinagawa, Takanawa, Sengakuji, Osaki, Gotanda y Oimachi. Sin embargo, como los alquileres de viviendas también dependen de la cantidad de oferta, la calidad de la propiedad y la carga presupuestaria de los hogares, los aumentos no deben determinarse basándose únicamente en la reurbanización.
Comercial/Tiendas
La combinación de MICE, hoteles e instalaciones comerciales tiene el potencial de ampliar el tiempo que los visitantes pasan en la ciudad. Para las tiendas cercanas, la clave es si pueden captar no sólo la demanda comercial diurna, sino también la demanda de eventos, alojamiento y visitas turísticas.
Hotel/Estancia de corta duración
Shinagawa tiene buen acceso al aeropuerto de Haneda y al Shinkansen, lo que lo hace ideal para conferencias internacionales y eventos corporativos. Existe la posibilidad de que la demanda se extienda no sólo a los hoteles del Distrito A sino también a los alojamientos cercanos.
Indicadores controlados por propietarios/inversores
| Indicadores | Razones para mirar |
|---|---|
| Progreso de la construcción | Comprender la fecha de finalización y la generación de demanda |
| Anuncio de inquilino | Lea la demografía real de los visitantes |
| Alquiler alrededores | Distinguir el avance esperado de la demanda real |
| Tasa de vacantes | Confirmando la competencia de la oferta de obra nueva |
| Flujo de tienda | Determinación del valor de los terrenos comerciales |
| Línea de flujo de tráfico | Comprobar la fluidez de las salidas oeste y este de la estación |
En las áreas de reurbanización, las expectativas son altas inmediatamente después de que se hacen los anuncios y luego se reevalúan en función de la demanda real una vez finalizado. A la hora de tomar decisiones de inversión, compruebe la ubicación, antigüedad, estado de gestión y precio de salida de cada propiedad, más que el tamaño de las noticias.
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Filosofía de INA&Asociados
El área de la salida oeste A de la estación Shinagawa es un importante proyecto de reurbanización que conecta el transporte de gran área de Tokio y los negocios internacionales. Sin embargo, la reurbanización no significa que todos los inmuebles de los alrededores aumentarán de la misma manera.
Al analizar la historia de crecimiento de una ciudad, damos importancia a confirmar con calma los ingresos y gastos, el estado de gestión y la estrategia de salida de cada propiedad. La reurbanización puede ser un fuerte viento de cola, pero lo que en última instancia determina el valor es qué tan bien una propiedad individual puede absorber ese cambio.
Preguntas frecuentes
P. ¿Cuándo está prevista la apertura del área de la salida A oeste de la estación Shinagawa?
Según los materiales publicados de Keikyu Corporation, su inauguración está prevista para 2029. El calendario puede cambiar debido a cambios en la construcción o en el plan.
P. ¿Estará Toyota en estas instalaciones?
Toyota ha anunciado planes para abrir su nueva sede en Tokio en 2029. Planeamos utilizar parte del edificio planificado como nueva base de oficinas.
P. ¿Aumentarán los precios de los apartamentos de los alrededores?
La reurbanización es un factor positivo, pero no garantiza aumentos de precios. Es necesario considerar la distancia de las estaciones, la antigüedad de los edificios, el estado de la administración, el volumen de oferta y el entorno de tasas de interés.
P. ¿Cuándo deberían empezar los inversores a tomar medidas?
Las opiniones del mercado cambian durante la etapa de anuncio, el inicio de la construcción, los anuncios de los inquilinos, la finalización previa y la apertura. Cuanto más rápido se mueva, mayor será el riesgo de comprar al precio esperado, así que verifique con calma sus ingresos, gastos y salida.
Referencia/Cita
- Inicio a gran escala del "Proyecto de desarrollo Keikyu Shinagawa" de Keikyu Corporation
- Keikyu Corporation "(nombre provisional) Distrito de salida oeste de la estación Shinagawa Un nuevo plan de construcción"
- Toyota Motor Corporation "Apertura de una nueva sede en Tokio en Shinagawa, Tokio, en 2029"
