房地產投資是富裕階層資產運營的重要選擇之一。其中，折舊費是影響租賃經營現金流和稅負的重要因素。正確理解和利用折舊是實現長期資產形成的關鍵。
折舊費用是什麼，為什麼重要
折舊費用是指將隨著時間推移而價值下降的資產（折舊資產）的取得費用，按照法定使用年限分攤並計入費用的費用。房地產的土地隨著時間推移不會減少價值，因此不屬於折舊對象，但建築物會隨著時間推移而老化，因此其購買費用會逐步計入費用。 通過這種機制，可以將購置建築物的巨額支出分散到各年度計入費用，而不是在購置年度一次性計入。
折舊費重要的原因主要有兩個。第一，折舊費是不伴隨現金支出的費用，可以壓縮每年的房地產收入（租金收入扣除費用後的利潤）。 例如，從租賃物業的收入中扣除折舊費用作為費用，應納稅所得額就會相應減少，最終減輕所得稅和居民稅的負擔。其次，通過折舊費用在會計和稅務上反映建築物的價值減少，可以准確把握賬簿上的資產價值。進行適當的折舊，有助於保持財務報表的可靠性，並有助於長期資產管理。
對於富裕的投資者來說，折舊費的利用作為房地產投資的一個要素尤為重要。這是因為高收入者的稅率越高（所得稅和居民稅的合計最高可達 55%），折舊的所得壓縮效果越大。同時，從長期角度制定考慮資產價值減損的經營計劃時，折舊的知識也是必不可少的。
折舊的法律和稅務地位
在日本稅法中，折舊被定位為法定必要費用。如果有房地產租金收入，原則上必須通過折舊每年計入費用。不允許在取得當年全額計入費用，而是根據法律規定的耐用年限，按各年折舊費分攤。 折舊費用在所得稅法上被認定為不動產所得或事業所得的必要費用，通過適當計提，可以減少租賃經營的應納稅所得。
根據法人稅法和所得稅法的規定，折舊方法和使用年限有詳細的規定。法定使用年限根據資產種類和結構由政令規定，例如，建築附屬設備（電梯等）和構築物（圍牆和鋪裝等）也有各自的使用年限。此外，在稅法上，折舊方法有兩種，即定額法和定率法。 個人不動產所得，除非特別申報，否則適用法定方法（原則為定額法）。
由於過去的稅制改革，目前建築物的折舊方法僅限於定額法。具體來說,1998 年以後取得的建築物不能適用定率法,2016 年以後取得的建築物附屬設備和構築物也廢除了定率法，統一為定額法。 因此，目前，出租用建築物的折舊採用每年計入相同金額的定額法。這種法律整理使折舊費的計入變得簡單，但需要注意的是，投資初期進行大量折舊的方法（定率法）已無法使用。
在稅務上，折舊費通過產生房地產收入的赤字，具有與其他收入進行損益相抵的效果。如果正確進行藍色申報，產生房地產收入的赤字，就可以從工資收入等其他收入中扣除該損失。高收入人群越能享受損益相抵的好處，利用折舊進行節稅的方法就越廣為人知。 但是，需要注意稅收制度的改革，例如,2020年度的改革限制了利用海外不動產的折舊損失的通算，對過度的稅收對策進行了調整。從稅收的角度來看，折舊只是被認可的制度，需要在制度範圍內誠實地利用。
根據建築物的結構和法定使用年限的不同，折舊方法也有所不同（定額法、定率法）
在談論折舊時，法定使用年限和折舊方法（定額法、定率法）是重要的關鍵詞。法定使用年限是指該資產在稅務上被認為具有經濟價值的年限，建築物的法定使用年限因結構和用途而異。例如，主要住宅建築物的耐用年限規定如下：
- 木結構住宅（包括輕鋼結構）:22年（※木結構砂漿結構也大致相同）
- 重鋼結構住宅:34年
- 鋼筋混凝土結構住宅（RC結構）:47年
即使是相同的建築物，如果用途為辦公室或店鋪等商業用途，則使用年限可能會比住宅稍長（鋼筋混凝土結構的辦公室為50年等）。 使用年限越長，每年的折舊費就越少，使用年限越短，每年的折舊費就越多。
折舊方法有定額法和定率法兩種。定額法是將耐用年限平均分攤到每年，每年折舊的金額相同。 而定率法是將取得餘額乘以一定比率進行折舊的方法，第一年的折舊費用最多，隨著年份的推移，折舊費用逐漸減少。兩種方法各有優缺點，但如前所述，根據現行稅法，建築物只能採用定額法。因此，租賃房地產的所有者需要根據所購建築物的耐用年限，每年計提相同金額的折舊費用。
此外，耐用年限是指新建時的年限，購買二手房產時，需要重新計算耐用年限（計算剩餘耐用年限）。如果購買的建築物的剩餘耐用年限未超過耐用年限，則按照「剩餘年限=耐用年限-已過年限+已過年限的20%」的計算公式計算新的折舊期間。 另一方面，對於已經超過使用年限的二手房產，可以採用「使用年限=原使用年限×20%」的簡便方法，即使使用年限已過，也可以在一定年限（至少2年）內進行折舊。 例如，建造30年的木造公寓（新建時耐用年限為22年），屬於超過耐用年限的房產，新業主的耐用年限約為4年（22年×0.2=4.4年→四舍五入為5年等）。由此可見，折舊計划因房產是二手還是新建、結構類型等而大不相同。
從取得費用中按比例計算（建築物與土地的比例計算方法）
購買不動產時，通常以土地和建築物的總價進行交易。但是，只有建築物部分可以折舊，土地不屬於折舊對象。因此，在購買時，需要按比例分攤建築物價格和土地價格。通過進行適當的按比例計算，可以避免以後在計提折舊費和計算轉讓收入時出現問題。
分攤計算的基本原則是「根據土地和建築物的合理市價比例進行分配」。具體方法如下：
- 買賣合同中明確記載了明細的情況下：合同中分別記載了土地和建築物的金額，原則上將該金額作為各自的取得成本。賣方和買方之間明確達成的明細在稅務上也會得到尊重。
- 未明確記載細目：使用公共評估額等進行按比例分配。典型的例子是固定資產稅評估額和遺產稅路線價評估。市町村通知的固定資產稅評估額中記載了土地評估額和建築物評估額，因此通常根據該比例分配總額。基於「固定資產稅評估額」的按比例分配方法合理且客觀性高，因此被許多投資者採用。 例如，總價為 1 億日元的房產，固定資產稅評估額為土地 6,000 萬日元、建築物 4,000 萬日元，則按照評估額比例 6:4，將購買金額 1 億日元也按 6:4 分配，土地為 6,000 萬日元、建築物為 4,000 萬日元。
- 使用不動產鑑定評估：為了更嚴格，還可以委託不動產鑑定師進行鑑定評估，計算土地和建築物的市價。但由於鑑定費用較高，通常使用上述固定資產稅評估等就足夠了。
區分公寓（購買公寓的一間房間）也需要進行同樣的按比例計算。區分所有權的情況下，需要掌握自己專有部分對應的建築物評估額和土地（用地權）評估額，並將建築物部分作為折舊資產的取得價格。通常，可以參考管理協會發放的固定資產稅課稅明細表，確認專有部分的土地和房屋的課稅標准額，然後進行按比例分配。
正確進行取得費用的按比例分配，可以明確作為折舊費計算基礎的建築物的取得價格。將該建築物取得價格乘以後述的折舊率（根據耐用年限計算），即可得出每年的折舊費。
通過實例來看折舊費的具體計算
讓我們用實際數字來看看折舊費的計算方法。這里假設一個富裕的個人投資者購買並擁有典型的出租房地產。
案例：購買了一棟建造10年的木制公寓
- 購買總額:1億日元（其中土地4,000萬日元、建築物6,000萬日元）
- 建築結構：木制（法定耐用年限22年）
- 建築物建造年限:10年（部分使用年限已過）
- 折舊方法：定額法（現行制度下，建築物僅適用定額法）
1. 計算建築物的剩餘使用年限：
新建時的使用年限為22年，其中10年已經過去。該物業仍為具有剩餘使用年限的二手資產，因此按照以下公式計算剩餘使用年限。
剩餘使用年限=（22年-10年）+（10年×0.2）
=12年+2年=14年
因此，新業主（購買者）將在14年內進行折舊（小數點以下舍去）。
2. 計算建築物的年度折舊費：
將建築物購置價格6,000萬日元按剛才計算出的使用年限14年進行定額折舊。計算公式很簡單，
年度折舊費=建築物購置價格÷折舊年限
=6,000萬日元÷14年=428.6萬日元（概算）= 6,000萬日元 ÷ 14年 = 428.6萬日元（概算）
。每年可計入約429萬日元的費用。此外，在稅務計算中，使用折舊率（14年的定额折旧率约为0.0714）進行計算。
以上為概算示例，其他情況下的計算步驟相同。例如，購買了建築年限為15年的鋼筋混凝土公寓（耐用年限為47年，總價為3億日元、 土地1.5億日元、建築物1.5億日元）的案例，剩餘使用年限為（47-15）+（15×0.2）=35年（47-15） + （15×0.2） = 35年，將建築物1.5億日元除以35年，每年折舊費約為428.6萬日元。 請記住，建築物價值÷使用年限=每年折舊費這個基本計算公式。
在實際計算折舊費時，購買初年度需要按月計算（從開始用於業務之日起到年末按比例分配），並且隨著使用年限的變化需要進行微調，但基本思路如上所述。此外，在某些情況下，建築附屬設備與建築本體分開計算折舊，但個人投資者的房地產收入計算通常將它們合併為建築進行折舊，沒有問題。
折舊的節稅效果和利用方法、注意事項
節稅效果：計提折舊費的最大好處是通過壓縮所得稅和居民稅來達到節稅的效果。富裕階層屬於高稅率範圍，通過折舊費用來壓縮所得，節稅效果非常顯著。 如上所述，年收入超過 4,000 萬日元的人所得稅稅率為 45%（居民稅合計最高為 55%），但利用折舊可以合法地減輕高負擔。具體來說，如果房地產收入通過折舊費用出現赤字，則可以將該赤字與其他盈餘收入進行損益通算，降低整體應納稅所得額，最終減少應納稅額。
對於富裕階層來說，典型的折舊利用方法是「利用耐用年限較短的二手房產進行節稅」。例如，購買法定耐用年限已過、可計提短期大額折舊費的木造公寓或海外房地產等房產，在數年內集中計提折舊費損失。通過這種方法，可以壓縮高收入，享受節稅效果。
實際上，某模擬計算顯示，使用使用年限超過的二手公寓（總價1億日元），在4年內每年計提約300萬日元的折舊費用，實現總計1,200萬日元的收入壓縮（節稅）。此類方案由於折舊在短期內結束，可與考慮出售房產的計劃相結合，實現節稅與投資回收。
注意事項：雖然利用折舊節稅很有吸引力，但也有許多需要注意的地方。首先，稅法和制度存在變更的風險。近年來，海外房地產的折舊節稅被禁止，對富裕階層受歡迎的高層公寓節稅（購買高價公寓以降低遺產稅評估額）的管制也日益加強，過度節稅措施容易受到管制。
無法保證節稅方案會一直持續下去，因此需要時刻關注稅制改革資訊。
其次，請理解折舊費用只是帳面上的費用。折舊並不會直接減少手頭資金，但物業會隨著時間推移而老化，未來會產生維修費用等支出。
折舊計提所節省的稅款，最好留作未來大規模維修或重建的資金。即使帳面上價值接近零，但實物仍然存在，如果疏於維護，會導致資產價值下降和租戶滿意度降低。不要為了節稅而忽視物業的維護管理。
此外，還要考慮出售時的稅負。進行折舊後，賬面上的建築物價值（賬面價值）就會相應下降。
在出售房產時計算轉讓所得時，從購買時的取得成本中扣除累計折舊費，因此可能產生較大的出售收益。結果，需要繳納轉讓所得稅（長期轉讓的情況下約為20%），可能會出現「原本以為節稅了，卻在出售時又交了稅」的情況。但是，大多數情況下無需過於擔心這一點。
這是因為，折舊所獲得的節稅額是高所得稅率下的節稅額，而出售時的稅率為長期轉讓約20%，較低，因此稅率差最終會帶來收益。例如，所得稅和居民稅合計稅率為43%的人，通過折舊每年節稅，後來對房產出售收益繳納20%的稅，則扣除23%為純減稅額。
總之，「折舊節稅額>出售時的增稅額」的情況較多，可以將其視為稅的遞延和稅率差異帶來的永久性節稅。但是，由於存在房產價格下跌和出售時機的不確定性，可能無法達到預期效果，因此不要過於樂觀，事先進行模擬計算非常重要。
富裕階層容易陷入的誤解和風險
資產規模較大的富裕投資者越善於利用折舊，但同時也會出現一些誤解和風險的情況。下面列舉一些典型的例子。
- 「只要折舊，房地產投資就不會虧本」的誤解：只關注折舊費用的節稅效果，而忽視了房產本身的收益性和風險。 雖然折舊可以暫時增加收入，但房產的空置風險、貸款償還負擔以及未來售價下跌的風險仍然存在。即使減少了稅金，但投資整體出現虧損，就本末倒置了。折舊並不是「不虧損的魔法」，只是提高總回報的一種手段，這一點需要認識清楚。
- 過度槓杆導致現金流惡化：為了獲得節稅優惠，購買高價房產並全額貸款，結果租金收入低於支出（貸款和費用）的情況。即使因折舊而賬面出現赤字，但如果現金流出過多，最終還是會出現虧損。富裕階層雖然容易獲得貸款，但過度借貸會帶來現金流無法周轉的風險，需要注意。
- 忽視稅收制度變更的風險：如前所述，稅收制度的修改可能會限制節稅方案。特別是海外房地產折舊和塔樓節稅等備受關注的方法，更容易成為監管對象。如果不了解最新的稅收制度動向，僅憑以往的經驗做出投資判斷，可能會面臨無法獲得預期節稅效果的風險。與可信賴的稅務師等合作，努力收集資訊是非常重要的。
- 未諮詢專家，自行判斷進行復雜的節稅的風險：富裕階層中有些人通過自學掌握了高度的節稅策略，但與折舊相關的稅務問題非常複雜。例如，折舊費的計算遺漏、使用年限的錯誤適用，或者在同時使用法人計划時損益通算限制等，都有許多細微的論點。 不要自行判斷，一定要諮詢稅務師或房地產專家，檢查方案是否合法且有效，這是確保安全的措施。
- 忽視對人的投資：雖然與折舊沒有直接關系，但富裕階層在房地產運營中容易陷入的一個陷阱是，只關注數字，而忽視了對「人才」的關注。 在租賃經營中，最終創造價值的是人。如果忽視對可靠「人才」（優秀的管理公司和員工）的投資，長期來看會導致經營品質下降。對折舊等數字問題非常關注的高淨值人群，更需要注意不要失去對人的投資平衡。
注意上述誤解和風險，就能正確定位折舊費，實現穩健的房地產投資。特別是富裕階層，影響額較大，因此需要誠實地做出每一個判斷。
不依賴節稅的投資判斷的重要性
最後需要強調的是，不要只依賴節稅效果進行投資決策的重要性。通過折舊節稅雖然很有吸引力，但如果這成為投資的目的，就本末倒置了。除了短期收益外，還要重視長期可持續性和社會價值。富裕階層更應該以這種誠懇的態度看待投資。
具體來說，從綜合角度評估房地產投資，包括物業的收益能力和未來潛力、對地區的貢獻度，以及對人才（将人才视为财产的理念）的波及效應等，是非常重要的。折舊的節稅優勢只是評估項目之一。
即使折舊節稅效果減弱，但如果投資能夠通過提高物業本身的價值、確保穩定的現金流以及與人建立良好的關係來獲得足夠的回報，那麼從長期來看，該投資還是成功的。
相反，如果為了節稅而選擇盈利能力較低的房產，雖然可以減少稅額，但本金減少的風險也會增加。我們的目標是，在優化稅負的同時，保護並增加資產價值，實現可持續的資產運營。為此，不要只考慮「折舊能節省多少稅」，還要時刻牢記「這項投資對未來自己、家人和社會會帶來什麼價值」。
節稅只是手段，而不是最終目的。看清數字背後本質，積累誠實的判斷，這才是富裕投資者的責任。
本文內容僅供參考，具體稅務判斷請務必諮詢稅務師等專家。
