日本的遺產稅率依取得金額從10%至55%不等。繼承的財產越高，稅負越重，因此需要有計畫地採取對策。本文將詳細解說公寓經營作為遺產稅對策的有效原因與實踐要點。
為何公寓經營能成為遺產稅對策？
公寓經營之所以被認為是有效的遺產稅對策，是因為不動產的遺產稅評估價值遠低於現金。
遺產稅評估價值降低的機制
現金以面額直接作為遺產稅評估價值，但土地與建物則可壓縮至市價的30～50%左右。特別是都市地區的不動產往往低於市價，將存款換成不動產可大幅降低評估價值。
公寓經營的優點
- 易於興建：約60坪的土地即可建築。除工業專用地區及市街化調整區域外，幾乎任何地點均可興建
- 風險較低：相較於商業用途的土地活用，住宅用途因始終存在一定需求，經營風險較低
- 租金收入：只要有租客，每月可獲得穩定收入，且租金不易受景氣波動影響
遺產稅評估價值如何計算？
以下具體說明公寓經營中遺產稅評估價值的計算方式。
土地的評估方式
興建公寓的土地以「出租建物附屬地」進行評估。
出租建物附屬地評估額 = 自用地評估額 × (1 - 借地權比率 × 借家權比率 × 出租比率)
借家權比率全國統一為30%，借地權比率依地區為40～90%。滿租經營時，土地評估額較自用地減少約18～27%。
建物的評估方式
公寓（出租房屋）的建物評估額計算如下。
出租房屋評估額 = 固定資產稅評估額 × (1 - 借家權比率 × 出租比率)
固定資產稅評估額約為建築費的50～70%。再扣除30%的借家權比率後，建物的遺產稅評估額可壓縮至建築費的約35～49%。
如何進一步強化遺產稅對策？
活用小規模宅地等特例
當繼承人繼承公寓經營時，以「出租事業用宅地等」名義可最多減少土地評估額50%（上限面積200㎡）。由於適用此特例有一定條件，請諮詢稅務士。
借款壓縮評估額
興建公寓的借款可作為從遺產中扣除的「債務扣除」對象。相較於直接持有1億現金，以借款興建公寓可大幅降低遺產稅評估額。
與生前贈與結合運用
將公寓租金收入進行生前贈與，可抑制遺產的增加。活用年度贈與免稅額（每年110萬日圓），有計畫地轉移資產十分有效。
以公寓經營進行遺產稅對策的要點為何？
維持低空室率
遺產稅評估額的計算中納入「出租比率」，因此空室越多，評估減額的效益越小。在繼承發生時維持高入住率至關重要。
地點選擇至關重要
即使以遺產稅對策為目的，沒有收益性的公寓也本末倒置。請選擇有租賃需求的地區。
考慮法人化
將公寓經營法人化，可達到所得稅節稅及分散遺產的效果。規模較大時值得考慮。
繼承公寓時的注意事項為何？
遺產分割的困難性
不動產無法像現金一樣均等分割，因此是容易在繼承人之間引發糾紛的資產。立遺囑及生前協商十分重要。
繼承後的經營負擔
繼承公寓經營的繼承人，同時也繼承了管理業務及修繕費用的負擔。請事先確認是否有經營的意願與能力。
屋齡帶來的修繕風險
繼承老舊公寓時，可能需要進行大規模修繕。不僅要考慮遺產稅對策，也應將物件未來的維護費用納入考量。
稅制改正的風險
遺產稅及不動產相關稅制頻繁修訂。請隨時掌握最新稅制資訊，並視需要重新檢視對策。
常見問題（FAQ）
公寓經營的遺產稅對策人人都能做嗎？
只要擁有一定自有資金，且在有租賃需求的地區擁有（或可取得）土地者，均可考慮。但請在充分了解不動產投資風險後再做判斷。
僅為遺產稅對策而興建公寓是否危險？
若僅以節稅效果為目的，可能面臨購入低收益物件的風險。請以兼顧遺產稅對策與收益性為目標。
高層公寓的節稅效果更高嗎？
2024年稅制改正後，高層公寓的遺產稅評估額計算方式已重新調整。預期節稅效果已不如以往顯著。
遺產稅對策應從何時開始？
遺產稅對策越早開始效果越好。特別是小規模宅地等特例的適用條件中，繼承開始前3年內新開始出租的土地不適用，因此提早準備至關重要。
