【2025年版】不動產投資的退出策略完全指南｜出售時機與利潤最大化的方法

在不動產投資中，購買物件是「入口」，而出售則是「出口」。許多投資者專注於物件選擇和購買，卻容易忽略退出策略的重要性。然而，決定投資成敗的，其實正是出售的時機與方法。

退出策略是指事先規劃何時、以何種方式、以多少價格出售投資物件。制定適當的退出策略，可以最大化投資收益，並將稅務負擔降至最低。

本文將基於INA&Associates株式會社豐富的實績與專業知識，全面解說不動產投資的退出策略。從判斷出售時機的方法到具體手法、稅制面的注意事項，詳細介紹投資者應知曉的重要要點。

何謂不動產投資的退出策略

不動產投資中的退出策略，是指透過出售投資物件，最大限度回收投資資金的戰略。此策略需要從購買物件時就縝密規劃。因為出售的時機和方式不同，投資收益會產生很大的差異。

退出策略之所以備受重視，是因為在最佳時機出售可以最大化收益。若出售時機判斷錯誤，可能只能以低於預期的價格售出，造成超過迄今所獲租金收入的損失。

退出策略的3種基本模式

不動產投資的退出策略，主要有以下3種模式。

作為收益物件出售的情況

作為收益物件出售，是以取得租金收入為目的，維持收益物件狀態進行出售的方式。若有租客入住，則以換屋主物件的形式上市銷售。

此方式適合的情況，是收益性高、預期可持續穩定獲得收益的案例。空置率低、交通便利且距最近車站步行15分鐘以內、易於前往終點站的物件，預期未來可持續獲得穩定的租金收入。

以收益物件出售時，盡可能以較高租金確保租客，同時壓低空置率，有助於以較高價格出售。此外，為維持物件價值，定期進行建物和設備的維護保養也非常重要。

作為自住用途出售的情況

作為自住用途出售，是以供購買者自住的物件形式出售的情況。此方式適合租客希望購買、或在接到買方詢問時予以回應的情況。

若物件符合租客希望的地段條件、格局和面積，有機會比作為收益物件出售獲得更高的價格。但須注意，對租客以外人士進行自住用途出售，僅限於物件空置時才能進行。

拆除建物後以空地出售的情況

拆除建物後以空地出售，是拆除建物後以土地形式出售的方式。此方式適合建物屋齡已久且老舊、拆除後以空地出售反而能賣得更高價的情況。

違法建築物、建物傾斜、遭白蟻侵害等老舊化相當嚴重、難以找到買家的情況也適用。但以空地出售的情況，前提是物件處於空置狀態，且需耗費一定的人力和費用。

判斷最佳出售時機的方法

影響不動產投資成敗的最重要因素之一，就是判斷出售時機。在適當時機出售，可以最大化投資收益，並將稅務負擔降至最低。

投資用物件出售的5個最佳時機

出售投資用不動產、公寓時，以下時機為推薦選擇。

1.利率較低時

利率較低的時期，是投資用物件出售的絕佳時機。利率低時貸款還款額可得到控制，考慮購買者增加，形成賣方市場。

2023年7月，日本銀行表明容許長期利率上升至1%的方針。由於金融寬鬆政策可能進行調整，因此密切關注未來利率動向，同時把握出售時機非常重要。

2.大規模修繕工程前

每10至15年進行一次的大規模修繕前，是出售投資用公寓的適當時機。大規模修繕是指配合公寓年久老化而實施的工程。

此時機適合出售的原因，是大規模修繕前後可能發生修繕備用金調漲或一次性收費的情況。考慮購買的人除了貸款還款外，還需考量管理費和修繕備用金的支付金額，因此可能超出預算。

為降低此類風險，建議在開始討論大規模修繕工程前便進行出售。

3.折舊結束前

在折舊結束前出售，可抑制稅務負擔，可說是最佳時機。不動產折舊是指將不動產購買費用依法定耐用年限列計為費用。

法定耐用年限是指法律規定的可使用期間。法定耐用年限依建物種類規定如下。

• 鋼筋混凝土造・鋼骨混凝土造：47年
• 木造：22年

可列計折舊的期間，僅限於法定耐用年限期間內。若無法列計折舊費用，須負擔的稅額將增加，因此在此之前出售為最佳選擇。

4.價格行情上漲時

價格行情上漲時，是容易高價出售的時機。作為行情參考指標的全國不動產價格指數，自2010年以來持續呈上升趨勢。

不動產價格指數是以每年約30萬件不動產交易價格資訊為基礎，將不動產價格指數化的指標。掌握市場動向，在價格呈上升趨勢時考慮出售非常重要。

5.持有期間超過5年時

不動產持有期間超過5年，即可適用長期讓渡所得稅率。與短期讓渡所得相比，這是大幅減輕稅務負擔的重要時機。

超過5年的長期讓渡所得稅率為所得稅15%、住民稅5%，合計20%；而5年以下的短期讓渡所得稅率則為所得稅30%、住民稅9%，合計39%。這19%的差距對投資收益影響重大，因此盡可能考慮在超過5年後出售非常重要。

死亡交叉與出售時機

死亡交叉是指貸款本金還款額超過折舊費用的狀況。在此狀況下，帳面上雖為盈利，但實際現金流為虧損，稅務負擔加重。

死亡交叉發生的時機，也是考慮出售的重要指標之一。特別是屋齡較老的物件，折舊費用減少，而貸款本金還款額不變，因此容易發生死亡交叉。

成功執行退出策略的重要要點

為使不動產投資的退出策略成功，需要掌握以下重要要點。理解並實踐這些要點，可以最大化投資收益。

判斷出售時機

綜合判斷市場環境、利率動向、稅制優惠措施等多項因素，決定出售時機非常重要。特別是參考前述5個最佳時機，結合自身投資策略，找出最適合的時期。

決定適當的售價

售價設定是決定出售成功與否的關鍵要素。需要準確掌握市場行情，綜合評估物件的收益性、地段條件、建物狀態等，設定合理價格。

價格設定過高買家難以出現，過低則損失利潤。參考多家不動產公司的估價，進行策略性的價格設定非常重要。

選擇價值不易下跌的物件

退出策略從購買時就開始了。選擇未來價值不易下跌的物件，可以拓寬出售時的選擇空間。應謹慎考量地段條件、交通便利性、周邊環境的發展潛力等因素來選定物件。

購買時準備自備款

以適當的自備款比例購買物件，可以增加出售時的選擇空間。自備款比例越高，越容易應對市場環境的變化，可更靈活地調整出售時機。

維持物件狀態

透過定期維護保養和適當管理，維持物件價值非常重要。若建物和設備狀態良好，出售時可期待以更高的價格成交。

高價出售投資用物件的3大策略

要高價出售投資用物件，需要策略性的方法。實踐以下3大策略，可以最大化出售價格。

1.委託多家不動產公司進行估價

不動產的出售估價，務必委託多家不動產公司進行。因為不同不動產公司的估價金額可能差異很大。若只有1家公司的估價，無法判斷該價格是高是低。

重要的是至少向3家以上公司申請估價，準確掌握市場行情。此外，各公司的服務內容和與負責人的合拍程度，也是重要的判斷依據。

2.選擇擅長投資用物件買賣的不動產公司

出售投資用物件時，選擇擅長投資用物件買賣的不動產公司非常重要。因為投資用物件的交易需要收支計算、稅務、租賃契約繼承等不同於一般不動產的專業知識。

擁有豐富投資用物件買賣實績的不動產公司，能夠提供包含市場動向在內的不動產投資出售時機建議。由於累積了豐富的專業知識，可以放心委託。

此外，投資用物件的買賣，不一定是深耕地方的不動產公司更占優勢。投資用不動產的買主不僅限於當地客戶，全國各地的投資者都可能成為買主。

選擇專業公司的優點

• 收益性的適當評估：能夠準確計算投報率並預測未來收益
• 稅務面的建議：提供讓渡所得稅、折舊等稅制面的支援
• 投資者人脈網絡：擁有豐富的投資者客戶群
• 換屋主物件處理：精通租賃契約繼承手續

3.將外國投資者也納入考量

出售投資用物件時，也應考慮向外國投資者出售。特別是中國、台灣等亞洲系投資者對日本評價很高，有機會以高價購買。

這是因為中國和台灣的收益物件投報率，相較於日本有偏低的趨勢。特別是東京都內的不動產深受亞洲投資者歡迎，因此不應局限於日本買家，也應將外國投資者納入考量。

向外國投資者出售的要點

• 選擇可提供英語服務的不動產公司
• 針對海外投資者的行銷
• 法律手續的支援體制
• 匯率風險的考量

稅制面的注意事項與對策

在不動產投資的退出策略中，理解稅制面極為重要。採取適當的稅務對策，可以最大化實際到手的收益。

讓渡所得稅的機制

出售不動產時產生的讓渡所得稅，稅率因持有期間不同而有很大差異。理解此機制，可以判斷最佳的出售時機。

讓渡所得的計算方式

讓渡所得＝出售價格－（取得費用＋讓渡費用）

• 取得費用：物件購買價格、購買時的各項費用、改良費等
• 讓渡費用：仲介手續費、印花稅、測量費等

折舊的影響

關於建物部分，需要從取得費用中扣除持有期間的折舊費用相當額。這可能導致實際讓渡所得增加，稅務負擔加重。

特別扣除的活用

符合一定條件時，可從讓渡所得中扣除特別扣除額。主要的特別扣除包括以下項目。

損益通算與結轉扣除

不動產出售發生損失時，在一定條件下可與其他所得進行損益通算。此外，未能扣除的損失可在之後3年內結轉扣除。

總結

不動產投資的退出策略是決定投資成敗的關鍵要素。基於本文介紹的內容，再次確認以下重要要點。

退出策略成功的5大要點

1. 判斷適當的出售時機
   • 綜合判斷利率動向、市場環境、稅制面
   • 活用持有期間超過5年的長期讓渡所得稅率
2. 依物件特性選擇出售方式
   • 靈活運用收益物件、自住用途、空地出售
   • 物件狀況與市場需求的配對
3. 選定專業性高的不動產公司
   • 擁有豐富投資用物件買賣實績的公司
   • 委託多家公司估價並比較評估
4. 徹底做好稅務對策
   • 理解讓渡所得稅的機制
   • 活用特別扣除和損益通算
5. 持續維持物件價值
   • 定期維護保養與管理
   • 掌握市場動向並做出策略性判斷

下一步行動

退出策略的成功，事前準備和專家支援不可或缺。INA&Associates株式會社基於豐富的實績與專業知識，為客戶的不動產投資提供全面性的支援。

本公司以人才與信賴為經營核心，針對每位客戶的投資目標，提供最適合的退出策略建議。如有任何關於不動產投資退出策略的諮詢，歡迎隨時與我們聯繫。

常見問題

Q1.不動產投資的退出策略應該從何時開始考慮？

A1.退出策略應從購買物件時就開始考慮。若等到購買後才制定策略為時已晚。在物件選定階段，就應綜合評估未來的出售可能性和收益性，並預先設想多種退出情境。

Q2.判斷出售時機最重要的指標是什麼？

A2.重要的是綜合判斷多項因素，而非單一指標。特別重要的是：持有期間（超過5年適用長期讓渡所得稅率）、市場價格動向、利率環境、物件的收益性（是否發生死亡交叉）、折舊的剩餘期間。

Q3.投資用物件估價時應注意的要點是什麼？

A3.投資用物件的估價需要不同於一般不動產估價的專業視角。選擇能夠透過收益還原法進行評估、比較現行租金水準與市場租金、分析空置率和入住率、綜合評估未來收益預測的不動產公司非常重要。

Q4.向外國投資者出售時的注意事項是什麼？

A4.向外國投資者出售時，需注意法律手續的複雜性、語言障礙、匯率風險、稅制差異等問題。應選擇具有豐富外國投資者交易實績且可提供英語服務的不動產公司，接受適當的支援非常重要。

Q5.發生死亡交叉時的應對方法是什麼？

A5.發生死亡交叉時，可考慮出售、透過轉貸重新審視還款條件、或調整租金等對策。應綜合判斷物件的未來潛力和市場環境，選擇最佳方案。建議尋求專業人士的建議。