三田五丁目西地区再開発｜白金高輪駅近くで進む地上45階・総事業費約770億円の複合開発

三田五丁目西地区第一種市街地再開発事業は、東京都港区三田五丁目および白金一丁目各地内で進む市街地再開発です。対象区域は白金高輪駅近傍の約1.3ヘクタールで、2025年7月11日に東京都から組合設立認可を受け、本格的な事業段階に入りました。計画建物は地上45階、地下2階、高さ約167.5メートル、延べ面積約75,000平方メートルの複合施設で、住宅、事務所、店舗、工場、駐車場等を集約する構成です。

この地区は、駅に近い利便性を持つ一方で、住宅・業務・商業・工場などの土地利用が混在し、細街路や老朽化した木造建築物が残る既成市街地でもあります。再開発は高層建築の新設だけを目的とするのではなく、敷地の整序と集約化を通じて、防災性、歩行環境、緑地機能をまとめて更新する点に特徴があります。公表資料では、2025年度に権利変換計画認可、2026年度に工事着手、2030年度に竣工を予定しており、白金高輪駅周辺の都市機能を補強する案件として位置づけられます。

事業の推進体制では、施行者が三田五丁目西地区市街地再開発組合、参加組合員が住友不動産株式会社です。提供された生産ソースでは、住友不動産が事業協力者として一貫してまちづくりを支援してきた経緯にも触れられており、地域住民主体で2016年に再開発協議会が発足して以降、約9年にわたり検討が重ねられてきたことが示されています。つまり本計画は、駅前の大規模民間開発というだけでなく、既成市街地の課題整理と合意形成を経て進んできた組合施行型の再開発として見る必要があります。

計画概要

計画の特徴

第一の特徴は、木造建築物が密集する既成市街地の防災性向上を主眼に置いていることです。提供ソースでは、地区内に老朽化した木造建築物が細街路に面して密集し、火災時の延焼や地震時の避難・消防活動に課題があると整理されています。再開発では、敷地の整序・集約化により不燃化された建物へ機能を集約し、建物更新と道路整備を一体で進めることで、街区全体の安全性を引き上げる計画です。

第二の特徴は、歩行者ネットワークの再編です。都道の交差点再整備により横断歩道の短縮を図るほか、区道では道路拡幅とあわせて歩道を整備し、敷地外周には歩道状空地を設ける方針が示されています。白金高輪駅近傍という立地では、建物単体の更新だけではなく、駅へ向かう日常動線の安全性と快適性をどう改善するかが重要であり、本計画はその点を基盤整備として組み込んでいます。

第三の特徴は、街区公園規模のオープンスペース創出です。公表資料では、既存の児童遊園を移設拡張して再整備し、これと一体利用できる広場を配置するとされています。さらに低層部屋上に屋上庭園を整備し、児童遊園や広場からアクセス可能とすることで、約2,500平方メートルの緑豊かな空間を確保する計画です。加えて、児童遊園は約960平方メートル、区画道路2号は幅員8メートルとされており、公開空地や道路を含めた都市基盤の更新が、建物計画と同じ重みで扱われていることが読み取れます。

建物用途の構成も、この再開発の性格を示しています。住宅だけでなく、事務所、店舗、工場、駐車場等を含む複合用途とされており、もともとの混在市街地を単純に住宅街へ置き換える計画ではありません。白金高輪駅近接の高い交通利便性を背景に、居住、就業、生活利便の機能を一棟に集約しながら、街区全体の基盤を更新する再編型のプロジェクトと位置づけられます。

また、提供ソースでは環境性能にも言及があり、CASBEEやBELS等の環境認証取得を目指す方向性が示されています。現時点で取得済みの等級や認証結果は確認できないものの、緑地整備とあわせて環境負荷軽減や省エネルギー性能向上を意識した計画であることは確認できます。総事業費約770億円という事業規模に対し、建物本体だけでなく、防災、歩行者空間、緑地、環境性能を一体的に組み込んでいる点が本計画の核です。

周辺プロジェクト・エリアとの関係

計画地は東京メトロ南北線・都営三田線の白金高輪駅に近く、三田、白金、麻布十番方面へ連なる都市軸上にあります。提供ソースでも、駅近でありながら細街路や土地利用混在が残る地区と整理されており、再開発によって駅周辺の弱点を補強する意味合いが強い案件です。とくに道路拡幅、歩道整備、歩道状空地、交差点再整備を通じて、駅利用者と周辺居住者の双方に関わる歩行環境を改善する点は、周辺街区との接続性を高める要素になります。

また、提供ソースでは近隣事例として白金ザ・スカイへの言及があります。白金高輪周辺では高層住宅を中心とした更新が進んできましたが、本計画はそこに防災上の課題解消と基盤整備を組み合わせる案件として重なります。単に新たな高層建物が加わるのではなく、白金高輪駅周辺の回遊性、公開空間、街区の安全性を押し上げることで、周辺エリア全体の再編の一角を担う計画です。

さらに、本計画は地域住民が主体となって2016年に再開発協議会を発足させ、長期の検討を経て組合設立認可に至った経緯を持ちます。そのため、周辺エリアとの関係は不動産市場の話だけではなく、既存コミュニティの更新と公共空間の再配置という文脈でも捉える必要があります。児童遊園、広場、屋上庭園、外周歩行空間の整備は、建物内部の専有価値ではなく、周辺に開かれた都市機能として計画されている点が重要です。

INA短評

三田五丁目西地区再開発は、白金高輪駅近接の高層複合開発であると同時に、細街路と木造密集の課題を基盤整備で解く再編型プロジェクトです。約2,500平方メートルのオープンスペース、交差点再整備、道路拡幅を含む点で、建物規模以上に街区更新の中身が問われます。今後は2025年度の権利変換計画認可から2026年度着工、2030年度竣工へ向かう工程の具体化が焦点です。

引用・参考資料

• 東京都都市整備局 三田五丁目西地区第一種市街地再開発事業