您是否知道東京都的空屋數量已創歷史最高紀錄，且今後仍呈增加趨勢？根據令和5年住宅・土地統計調查，東京都的空屋數量約達90萬戶，空屋率達到10.9%。即使是人口集中的首都東京也面臨這樣的狀況，空屋的分布因地區和物件類型不同而有很大差異。本文根據最新數據，從東京都空屋的現狀到23區別排名、增加的背景原因、以及對策，進行詳細解說。對不動產投資、繼承對策或空屋問題有興趣的人而言，這將是重要的資訊來源。
東京都空屋的現狀
根據令和5年（2023年）住宅・土地統計調查（總務省）的結果，東京都內的空屋數量約為90萬戶（89.8萬戶），空屋率為10.9%。這一數字比平成30年（2018年）的約81萬戶、10.6%有所增加，創下歷史最高紀錄。
東京都每10戶中就有1戶以上處於 空屋狀態 。東京都的總住宅數為820.1萬戶（2023年），與5年前2018年相比增加了53.0萬戶（6.9%），但空屋增加速度超過了這一增速。
從長期推移來看，東京都的空屋數量從1993年的52.7萬戶增加到2023年的89.7萬戶，30年間 增加了約1.7倍 。特別值得關注的是，長期無人和計畫拆除的空屋（其他住宅）約有21萬戶，這一數字也從平成30年（2018年）的約18萬戶有所增加。
與全國的比較
從全國來看，2023年時點的空屋數量為9,000,000戶，空屋率達到13.8%，均創歷史最高紀錄。
在都道府縣別空屋率排名中，東京都以10.9%位列全國第44位（偏低），但空屋數量約90萬戶為全國最多。空屋率最高的都道府縣是德島縣的21.3%。
下表比較了主要都道府縣的空屋狀況：
| 都道府縣 | 空屋數（萬戶） | 空屋率（%） | 全國排名（空屋率） |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 89.8 | 10.9 | 44位 |
| 大阪府 | 70.3 | - | - |
| 神奈川縣 | 46.6 | - | - |
| 全國平均 | - | 13.8 | - |
| 德島縣（最高） | - | 21.3 | 1位 |
空屋的種類與特徵
空屋根據其狀態和用途大致分為4種：
- 出租用空屋：為了出租而空置的住宅
- 待售空屋：為了出售而空置的住宅
- 次要住宅（別墅等）：週末或假期使用、平時無人居住的住宅
- 其他空屋：因上述以外原因而空置的住宅（長期無人、計畫拆除等）
從2023年東京都空屋的構成來看，「出租用空屋」占大多數，但「其他空屋」（長期無人或計畫拆除）約有21萬戶，管理不善的高風險物件 也不少。
特別值得關注的是東京都空屋的建築形式。在全國，「其他空屋」中70%以上為獨棟住宅，而東京都「其他空屋」中約35%為獨棟住宅，約63%為共同住宅（公寓等）。這反映了東京特有的住宅情況。
下表比較了全國與東京都空屋的建築形式：
| 空屋種類 | 全國獨棟比率（%） | 東京獨棟比率（%） | 全國共同住宅比率（%） | 東京共同住宅比率（%） |
|---|---|---|---|---|
| 出租用空屋 | 約10 | 約10 | 約90 | 約90 |
| 其他空屋 | 70以上 | 約35 | 約30 | 約63 |
23區別空屋狀況
23區空屋數量排名
從東京23區內的空屋數量按區別來看，人口較多和住宅數較多的郊外區數量較多。空屋數量較多的前幾名如下：
- 世田谷區：50,250戶
- 大田區：48,000戶
- 足立區：40,000戶
這些區面積大、住宅數多，因此空屋數量也多。
23區空屋率排名
另一方面，從空屋率來看，都心的區位列前幾名：
- 豐島區：13.3%
- 港區：12.4%
- 中央區：11.9%
豐島區在2018年調查時空屋率也高達15.8%，是23區中最高，雖有改善，但仍顯示 較高水準的空屋率 。
按空屋種類來看，「其他空屋」（長期無人等）的比率在文京區、台東區、世田谷區、荒川區、江戶川區、中央區大幅上升。「出租用空屋」比率在港區、墨田區、澀谷區、中野區、豐島區呈上升趨勢。
空屋增加的原因與背景
東京都空屋增加的主要原因如下：
高齡化與繼承問題
東京都中，65歲以上單身或只有夫妻的高齡者家庭所有的住宅約有90萬戶，這些被認為有很高可能性成為未來的 「潛在空屋」 。
在繼承時，如果子女住在遠方，或繼承人之間無法協調意見，或因繼承稅對策無法將老家出租等，以繼承為契機而成為空屋的案例正在增加。
新建供給過剩與現有住宅市場停滯
東京的新建住宅供應持續進行，2018年至2023年的5年間總住宅數增加了53萬戶。另一方面，由於現有住宅的市場價值評估和流通系統尚未完善，中古住宅難以在市場上流通。
維護管理・翻新的門檻
築年數較老的住宅的維護和翻新需要費用，對所有者來說是很大的負擔。特別是繼承的物件，情感價值與市場價值之間有落差，無法以適當價格出售的情況也很多。
東京都的空屋對策與施策
「東京空屋施策實施方針」概要
東京都於2023年3月制定了「東京空屋施策實施方針」，以2030年度末前所有區市町村完成制定空屋等對策計畫為目標。這一方針從以下3個視角展開施策：
- 促進在現有住宅市場流通
- 作為地區資源的空屋活用
- 無活用前景的空屋拆除等
具體支援措施
東京都具體的空屋對策支援措施如下：
現有住宅市場整備・活性化支援
- 對進行優質中古住宅翻新的民間業者提供補助
- 普及推廣建築狀況調查（Inspection）和現有住宅買賣瑕疵保險
- 活用翻新示範住宅進行資訊發布
- 提供繼承空屋出售相關資訊
作為地區資源的空屋活用支援
- 與區市町村合作推進地區翻新
- 東京模式支援事業 活用尖端技術
- 發行東京空屋手冊、現有住宅手冊
- 空屋銀行運營・媒合支援
拆除・適當管理支援
- 對家具整理・拆除方法諮詢業者提供補助
- 製作・宣傳「住宅整理手冊」
- 區市町村對拆除和舊址活用費用補助
- 對空屋實態調查・對策計畫制定提供財政支援
稅制上的措施
在國家層面，也引進了促進空屋對策的稅制措施：
- 固定資產稅等的特例措施：為促進空屋拆除或改修，對土地固定資產稅等的優惠措施
- 空屋讓渡所得的3,000萬日圓特別扣除：出售繼承空屋時，從讓渡所得中最高可扣除3,000萬日圓的特例措施
總結
關於東京都空屋的現狀和對策，主要要點如下：
- 東京都的空屋數量約90萬戶，空屋率10.9%，呈增加趨勢。
- 空屋中「其他空屋」約有21萬戶，管理不善的高風險物件增加。
- 23區中，空屋數量以世田谷區、大田區、足立區居前列，空屋率以豐島區、港區、中央區居前列。
- 高齡化和繼承問題、新建供給過剩、現有住宅市場停滯等是空屋增加的原因。
- 東京都制定了「東京空屋施策實施方針」，推進流通促進、活用、拆除支援等多方面的措施。
- 在國家層面，有固定資產稅特例措施和讓渡所得特別扣除等稅制支援措施。
今後，隨著東京都人口動態和住宅市場的變化，空屋問題預計也將持續演變。空屋所有者在活用地方自治體支援措施的同時，提早考慮對策非常重要。此外，包括潛在「空屋預備軍」在內，也需要有計畫地管理住宅和規劃未來。
常見問題
Q1. 東京都空屋最多的區是哪裡？
A1. 空屋數量最多的是世田谷區，約5萬戶。其次是大田區（約4.8萬戶）、足立區（約4萬戶）。這些區面積大、人口多，因此空屋數量也自然較多。
Q2. 空屋率高的區有什麼特徵？
A2. 空屋率高的區是豐島區（13.3%）、港區（12.4%）、中央區（11.9%）。這些區出租用公寓和單人住宅供應多，入住率的波動被認為影響空屋率。
Q3. 繼承了空屋該怎麼辦？
A3. 繼承了空屋時，有①活用（自住・出租）、②出售、③拆除3種選擇。建議先諮詢地方自治體的空屋諮詢窗口，同時接受稅務師和不動產公司等專家的建議。也可能可以活用讓渡所得3,000萬日圓特別扣除等稅制優惠。
Q4. 疏於管理空屋會怎樣？
A4. 如果管理不善的狀態持續，可能被指定為「特定空家等」。一旦被指定，固定資產稅的優惠措施將不再適用，行政部門還可能發出修繕或拆除等勸告・命令，最終可能進行行政代執行強制拆除。此外，也會對周邊環境造成不良影響和防犯問題。
Q5. 東京都的空屋銀行是什麼？
A5. 東京都的空屋銀行是各區市町村運營的提供空屋買賣・租賃資訊的系統。發揮將所有者和希望利用者媒合的作用。東京都支援區市町村的空屋銀行運營，促進空屋的有效活用。
參考資料
INA&Associates提供關於空屋的諮詢和買賣支援服務。有空屋困擾的您，歡迎隨時諮詢。
