對於擁有不動產的屋主而言，繼承規劃是無法迴避的課題。若沒有預立遺囑，重要的財產有可能無法順利交到本來希望繼承的人手中。本文將解說不動產繼承時預立遺囑的必要性、遺囑的種類、書寫規則與注意事項。
為什麼不動產繼承需要預立遺囑？
需要預立遺囑最主要的理由，是避免繼承人之間發生糾紛。若沒有遺囑，法定繼承人必須聚在一起進行遺產分割協議，而日本近年遺產分割爭訟的件數持續增加。台灣民法繼承編同樣以法定繼承人協議分割為原則，協議不成則須訴諸法院裁判分割。
特別需要預立遺囑的人
- 不動產所有人：不動產不像現金容易分割，往往成為糾紛的根源
- 希望自行決定遺產分配的人：遺囑中的指定優先於法定應繼分
- 沒有法定繼承人的人：若無遺囑，財產最終將歸屬國庫
- 不希望特定人繼承的人：可透過遺囑指定廢除繼承權或將應繼分定為零
遺囑有哪些種類？
日本的遺囑分為3種，各有不同的規則。台灣民法則規定自書、公證、密封、代筆、口授共5種遺囑方式，其中與日本制度最相近的，是以下這3種。
自筆證書遺囑
由立遺囑人親自書寫全文，並記載日期、姓名並蓋章的遺囑，性質上相當於台灣民法中的「自書遺囑」。
- 優點：不需費用，隨時都能訂立
- 缺點：可能因形式不齊備而無效，也有遺失或遭竄改的風險
日本自2020年7月起實施法務局保管制度，降低遺囑遺失風險。台灣尚無類似公家保管制度，自書遺囑多由本人或親屬自行保管。
公證遺囑
由公證人依立遺囑人的意思所作成的遺囑，與台灣民法中的「公證遺囑」性質相同，須經公證人及至少2名見證人在場作成。
- 優點：沒有形式不齊備的風險，正本保存於公證機關
- 缺點：須支付公證費用，須有2名以上見證人在場
不動產繼承建議優先選擇確定性較高的公證遺囑。
秘密證書遺囑
將遺囑內容保密，僅由公證人證明其存在的方式。實務上使用的案例極少，功能上類似台灣民法中的「密封遺囑」。
不動產繼承的遺囑該怎麼寫？
在遺囑中記載不動產時，正確填寫資訊相當重要。
不動產的記載方式
遺囑中應依登記謄本上的記載，正確填入以下資訊。
- 土地：坐落、地號、地目、地積
- 建物：坐落、建號、種類、構造、樓地板面積
- 大樓（區分所有建物）：除整棟建物的表示外，也須記載專有部分的表示
門牌地址與登記上的坐落地址有時並不一致，務必先核對不動產登記謄本後再填寫。台灣的不動產同樣以地政事務所核發的土地及建物登記謄本為準，而非門牌地址。
遺囑的基本寫法
- 標題記載「遺囑書」
- 明確記載繼承人與欲繼承的財產
- 指定遺囑執行人（有助於後續手續順利進行）
- 正確記載日期（寫「吉日」等模糊字樣無效）
- 簽名並蓋章（建議使用印鑑登記章）
撰寫不動產繼承遺囑時，有哪些注意要點？
不動產特有的注意事項，同樣值得先了解清楚。
留意特留分
即使遺囑指定由特定繼承人繼承全部財產，其他法定繼承人仍有權請求特留分（原則為法定應繼分的1/2，但繼承人僅有直系尊親屬時，為被繼承人財產的1/3）。侵害特留分的遺囑，可能成為日後紛爭的導火線。台灣民法同樣設有特留分制度，配偶及直系血親卑親屬的特留分為應繼分的二分之一，概念與日本制度十分接近。
避免共有登記
不動產若由多名繼承人共有，出售或運用都需要全體同意，管理上將變得困難。建議盡量指定由單一繼承人繼承，或考慮採用代償分割的方式處理。
考量遺產稅負擔
應事先掌握不動產的遺產稅評估價額，並納入資產策略，進行整體性的繼承規劃。台灣的不動產同樣須依公告土地現值與房屋評定現值計算遺產稅，事前試算同樣不可省略。
定期檢視內容
當不動產有買賣、取得等變動，或家庭成員結構改變時，都需要重新檢視遺囑內容。
訂立遺囑的流程
- 財產盤點：列出名下的不動產與金融資產清單
- 確認繼承人：透過戶籍謄本確認法定繼承人
- 決定分配方針：決定要將哪些財產分給誰
- 訂立遺囑：以自筆證書或公證遺囑方式作成
- 保管：交由法務局保管制度或公證機關保管
常見問題（FAQ）
Q. 幾歲開始應該預立遺囑？
只要擁有不動產，就應該考慮預立遺囑。與年齡無關，重要的是為突發狀況預作準備。
Q. 遺囑可以重新改寫幾次？
可以。由於日期較新的遺囑效力優先，可依情況變化隨時更新，次數不限。
Q. 公證遺囑的訂立費用大約多少？
須依財產價額支付相應的公證費用。以不動產評估價額5,000萬日圓為例，公證費用約為2萬9,000日圓左右。
Q. 沒有遺囑也能辦理不動產繼承嗎？
可以，但須由全體法定繼承人進行遺產分割協議，若無法達成共識，就有可能演變為家事法院的調解或審判程序。
